Hyvä ystävä raksa inssin hommissa kylässä, jonka nimi alkaa T ja loppuu ampere. Ilmoittivat viime viikolla, että kun nykynen projekti loppuu marraskuussa -23 niin häneltä ja kahdeksalta muulta inssi kolleegalta firmasta loppuu hommat ja potkitaan pois. Tiesi myös kertoa, että toista kymmentä inssiä irtisanotaan viereiseltä raksalta.
Veriseksi menee touhu eikä valoa näy tunnelin päässä vielä hetkeen. Toivon tietysti, että olen väärässä
80- luku elettiin nousukautta, 90 luvulla katsottiin kuka on ylivelkaantunut ja hoitanut talouden hyvin vai huonosti edellisenä vuosikymmenyksenä. Tilanne on nykyään hieman saman kaltainen, noin 10 vuotta eletty helppoa aikaa ja nyt katsotaan tekikö helpot ajat ihmisistä laiskoja ja törsäileviä.
Omilla vanhemmillani oli omistusasunto 1988 alkaen, muutin itse siitä pois 1993 ja se myytiin vuosi pari myöhemmin. Sen jälkeen kumpikaan vanhempi ei ole asuntoa ostanut, ja omaan toimintaani nuo teiniajan kokemukset vaikuttivat niin, että ostin ensiasuntoni vasta 2021.
Kun kerroin ottaneeni asuntolainan kiinteällä korolla, isäni varoitteli minua huijaripankeista. Hänellekin oli luvattu etteivät ne korot nouse ja jos nousevat niin sille tehdään jotain joko pankin tai valtion toimesta. Eihän ne puheet tosipaikassa pitäneet, ja kuten kerrot, meilläkään ei lainan pääoma hävinnyt mihinkään, pelkkiin korkoihin meni tasaerät. Isäni ei meinaa vieläkään uskoa että se minun sopimukseen kirjoitettu kiinteä korko pitää.
Nykytilanne on merkittävästi erilainen kuin 1990-luvun lama. Tuolloin vahinkoa aiheutti nykymittapuulla olematon pankkisääntely ja -valvonta, pääomamarkkinoiden vapauttamisen huono hallinta ja siitä seurannut valuuttalainojen suosio sekä höveli suhtautuminen henkilötakaukseen.
Markan devalvoituminen kaatoi valuuttalainaa ottaneet velalliset ja heidän takaajasukulaisensa. Moni asunto meni pakkomyyntiin juuri takausvelkojen maksuksi ja kun asuntojen hinnat laskivat, velkaa jäi tämänkin jälkeen maksettavaksi vuosikymmeniksi.
Katsoin joskus, että heliborit saattoivat heilua lyhyelläkin aikavälillä huomattavasti. Yleinen korkotaso ei hirveästi lämmittänyt jos oma korontarkistuspäivä osui heilurin kalliille päivälle.
Kannattaa muistaa, että tuohon aikaan rahapolitiikan tavoitteet olivat tyystin toisenlaiset kuin nyt. Suomen markka oli sidottu valuuttakoriin, ja rahapolitiikalla pääosin puolustettiin tuota kiinteää valuuttakurssia. Vuosikymmenien aikana oli ajauduttu devalvaatiokierteeseen, jossa kiinteä kurssi aiheutti kauppataseen epätasapainoa joka sitten aika ajoin purettiin valuutta devalvoimalla.
1980-luvun lopulla vallalla oli ajatus, että devalvaatiot ovat haitallisia ja siksi niitä tuli välttää viimeiseen asti, ja Suomen pankki käyttikin kaikki voimansa markan puolustamiseen (ylläpitäen yleistä ajatusta valuuttalainojen riskittömyydestä) kunnes rahkeet eivät enää riittäneet. Korot eivät siten heijastaneet tuohon aikaan keskuspankin arviota kotimarkkinoiden tilasta kuten nykyään vaan ennemminkin reagoivat ulkomaankaupan tilanteeseen.
Tilastokeskuksen mukaan uusien markkamääräisten luottojen korko oli 1988 karkeasti 10-11 %. Seuraaavan vuoden jälkipuoliskolla noustiin 12 %:iin ja vuonna 1990 jo 14 %:iin. Korot nousivat, koska ulkomailla nähtiin devalvaatioriskin nousevan. Nämä havainnot osuvat varsin hyvin yksiin asuntojen hintahuipun (1989) ja siitä alkaneen laskettelun kanssa. Hintojen toipumisessa kesti pitkään, koska politiikkavirheillä taantuma käännettiin pankkikriisiksi ja lamaksi, joka vahingoitti Suomen yhteiskuntaa vuosikymmeneksi ellei enemmänkin.
En jaksa uskoa vastaavaan katastrofiin tässä tilanteessa. Vastaavat ajurit saataisiin kasaan, jos Suomi yhtäkkiä päättäisi devalvoida eli erota eurosta niin, että euromääräiset velat ulkomaille säilyisivät euromääräisinä samalla kun kotimarkkinoilla siirryttäisiin euroa merkittävästi heikompaan uudistettuun markkaan.
Me tehtiin 90 m2 kerrostaloasuntoon keittiö ja kaikkien muiden huoneiden pinnat pl. kylppäri(vinyyli + seinien maalaus). Keittiötoimittajaksi Topi-keittiöt ja koko hommalle sis. viilentävä ILP maksoi n. 40k€. Kodinkoneiksi ei otettiin parasta mitä AEG:ltä löyty - muutama tonni lisää niin olisi toki saanut jo Mieleä.
Oman osansa teki neuvostoliiton hajoaminen, joka vei firmoja ja tuloksia.
Tea otti ja myi vanhan kämppänsä. Tilalle hän osti 413 000 euron luukun, johon hän sijoitti 145 000 euroa vanhan kämpän myyntituloja. Loput noin 270 000 euroa on yhtiölainaa.
Ja niinhän siinä sitten kävi, että yhtiölainan todellisuus iski vasten kasvoja. “Ensi alkuun taloyhtiölainasta piti maksaa vain korot. Rahoitus- ja hoitovastikkeen sisältävä yhtiövastike oli kokonaisuudessaan noin 500 euroa. Viime syksynä se nousi 1 900 euroon, ja elokuussa se nousee Tean arvion mukaan 2 200–2 400 euroon.”
Mutta ainahan voi asian hoitaa muuttamalla yhtiölainan maksuehdoiltaan joustavammaksi henkilökohtaiseksi lainaksi. Vai voiko? ”Otin muutamaan pankkiin yhteyttä jo keväällä, mutta silloisilla tuloillani ne eivät myöntäneet niin isoa lainaa".
Mutta kuka sitä kotoaan pois muuttaisi. ”Tämä on minun unelmakotini. Jos päästäisin tästä nyt irti, samankaltaista voisi olla mahdotonta tulevaisuudessa saada", Tea sanoo.
Tealla on unelmakoti. Lisäksi hänellä on kolme työpaikkaa. Ne hän tarvitsee saavuttaakseen keskiluokkaisen tulotason, joka tosin uppoaa asumiskuluihin.
HS:n maksumuuri-artikkeli:
Onkos tässä tällainen eräänlainen porsaanreikä asukkaiden luottokelpoisuuden tarkastamisessa, kun ostetaan käteisellä pikkusummalla yhtiölainalla pumpattu uudiskohde ja nyt kun korot hieman nousseet niin OhHoh?
Mahdollisesti. Mutta mitäpä ei ihminen olisi valmis tekemään toteuttaakseen unelmia, hankkii vaikka työpaikkoja lisää.
Jotenkin tuntuu, että täällä kehyskunnassa ei ole hinnat juurikaan tippuneet missä itse tulee asusteltua. Tilastot tukee tätä ja mitä katselin muutamia toteutuneita kauppoja lähistöltä niin väittäisin hintojen jopa nousseen paikoittain
Toki täällä hintataso on jotain muuta kuin tuolla ytimessä. Todennäköisesti alemmat neliöhinnat houkuttelevat ostajia, kun korkoakin joudutaan tätä nykyä maksamaan
Luulen, että näissä uudiskohteiden lainoissa kaikki paha on vasta edessä. Nyt olemme vasta lukeneet yksittäisten ihmisten maksuhaasteista. Seuraavaksi alamme sitten lukea taloyhtiöiden maksuhaasteista, jolloin tilanne menee jännittäväksi.
Ja entä tilanne, jossa yhä useammilla taloyhtiöillä alkaa olla takkuamista lyhenysten maksupäivien kanssa tai hinnat vielä vähän kyykkää? Aletaanko pankeissa uudelleenhinnoittelemaan sellaisten taloyhtiöiden lainoja, joissa velka suhteessa talon arvoon on liian haastava? Vai aletaanko noita lainoja uudelleenhinnoittelemaan ihan kategorisesti? Taloyhtiölainojen marginaalin reipas nostaminen kesken lainakauden ei ole mikään teoreettinen riski, vaikka viime vuosien kaikkia riskejä väheksyvässä asuntokeskustelussa se sellaiselta on voinutkin näyttää:
Kokemukseni mukaan uudiskohteiden yhtiölainoissa usein marginaali on >1% ja lainaehtojen (pankin) kilpailuttamisen esteenä sanktiopykälä lainan ennenaikaiselle maksamiselle. Sanktion ollessa 1% jäljellä olevan lainan määrästä, karsii tehokkaasti intoa vaihtaa pankkia.
Mikäli pankki taas yksipuolisesti muuttaa marginaalia, on yhtiöllä oikeus maksaa lainaa pois sanktioitta. Eli tämä avaisi terveelle yhtiölle mahdollisuuden kilpailuttaa lainaehdot.
Sanktiopykäliä taitaa olla monenlaisia. Meidän uudiskohteessa sanktiopykälä ei koskenut enää vaihetta, jossa lyhennykset alkavat. Yhtiö kilpailuttikin juuri yhtiölainan. Pankki vaihtui ja marginaali on muistaakseni noin 0,45%. Toisella paikkakunnalla, josse meillä on sijoitusyksiö (taloyhtiön asunnot pääasiassa yksiöitä ja kaksioita) tehtiin samanlainen kilpailutus. Yhtiö sai marginaalia alas ja kilpailutus kannatti ajoittaa suunnilleen siihen hetkeen, kun lyhennykset alkoivat.
Tässä jutussa itseä ihmetytti tuo yhtiölainan ottaminen omiin nimiin. Joustavuutta pyritään hankkimaan omaa riskiä lisäämällä. Onko siinä järkeä? Jos taloyhtiö menisi konkurssiin niin tällöin koko velka jäisi osakkaan harteille koska velka on otettu omiin nimiin. Yhtiövelka ei sen sijaan seuraa osakkaita, jos yhtiö menisi konkurssiin. Vai olenko ymmärtänyt jotain väärin?
Juuri näin. Näiden suurien yhtiölainojen avulla on saatu luotua konsepti mikä aiheuttaa osakkaalle suuria riskejä muiden osakkaiden maksuvalmiudesta ja samalla vaikeuttaa riskien hallintaa. Ainakin näissä selvästi yli 50 prosenttisesti yhtiölainoitetuissa yhtiöissä tulisi olla mahdollisuus tehdä 5-10.000 euron ylimääräisiä lyhennyksiä yhtiölainoihin. Silloin osakas ei ota tolkutonta riskiä, mutta voi hieman helpottaa lainataakkaa ja rahoitusvastiketta.
Oman lainan saa lyhennysvapaille ja sen laina-aikaa voi muuttaa, toisin kuin yhtiölainan. Sitä tässä ymmärtääkseni haettiin. Jutun yhtiö taitaa olla Kalasataman “pilvenpiirtäjä”, joka tuskin on heikoimmasta päästä taloyhtiöitä. Noin muuten en keksi enää montaa/yhtään syytä ottaa yhtiölainaa omiin nimiin, ellei siinä ole todella korkea marginaali. Asuntolainan korkojakaan ei saa enää vähentää verotuksessa.
Tämän toki ymmärsin mitä kirjoituksen henkilö muutoksella hakee. Kuitenkin on aika merkittävä päätös lisätä henkilökohtaista velkaa sadoilla tuhansilla sen vuoksi, että saa lainan joustavammaksi. Pelkään, että kaikki eivät ymmärrä henkilökohtaisen lainan ja yhtiölainan eroa riskin näkökulmasta. Ainoastaan pohditaan tuota joustavuutta. Voin olla toki väärässäkin ja asia ymmärretään hyvin tällaisia liikkuja tehtäessä.
Tässä kaatui hieman omakotitalo-nikkaria isompi firma:
Visuralta on valmistunut tänäkin vuonna ainakin yksi kerrostalo, ja uudehkoja kerrostaloja löytyy Tampereen seudulta enemmänkin. Toivottavasti rakentamislaatu on ollut riittävän hyvää, miettien ihan rakentajan vastuuta ja rakentajan ajautumista nyt konkurssiin.
Yhtä tuttua timpuria lainaten, että rakennusala tippuu ekana ja nousee viimesenä. Toivotaan toki, että jäisi lyhytaikaiseksi laskusuhdanteeksi.
Muutama juttu asuntoyhtiöhin liittyen näin vielä iltasella, kun täällä on ollut keskustelua osakkaan riskeistä ja yhtiölainasta. 
Taloyhtiö saa käyttää perittyä vastiketta vain sille määritettyyn tarkoitukseen. Hoitokuluihin hoitovastiketta, yhtiölainaan rahoitusvastiketta. Tämän toteutumista seurataan vastikelaskelmalla.
Mikäli asuntoyhtiö joutuisi maksuvaikeuksiin pääomavastikerästien takia ja joutuisi tilanteen korjaamiseksi keräämään osakailta varoja esimerkiksi ylimääräisen vastikkeen avulla, tulisi se pääomavastikkeen kautta.
Huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden suoritettua osakas vapautuu pääomavastikkeesta ja siihen liittyvistä maksuista. Yhtiölainan kokonaisuudessaan lyhentäneitä ei tuo siis koskisi.
Toki, mikäli rahoitusvastikkeet ovat rästissä, voisi sitä varmaan olettaa myös hoitovastikkeiden olevan… Eli maksumieheksi varmaan kuitenkin joutuisi ainakin niiden osalta. 
Varmasti löytyy myös huonosti hoidettuja taloyhtiöitä, joissa vastikkeiden käyttötarkoitusta ja yli- ja alijäämää ei ole seurattu.
Uudiskohdeissa mahdollisia maksuvaikeuksia on pyritty taklaamaan myös osakkailta perittävällä pääomavastikevakuudella, joka on 3kk pääomavastikkeen suuruinen. Tuon voisi olettaa toimivan jonkinlaisena puskurina. Näitä on ainakin YIT:n kohteissa ollut.
Mielenkiintoisia, mutta samalla aika pelottaviakin aikoja nyt eletään.
Tuota väittämää en ihan purematta niele. Päinvastoin:
" Finanssivalvonnan johtava riskiasiantuntija Torsten Groschup muistuttaa, että vastuu taloyhtiölainasta ei pääty siihen, että maksaa oman osuutensa pois.
Jos siis joku osakkaista jättää rahoitusvastikkeensa maksamatta, taloyhtiön lainaan liittyvät velvoitteet on kuitenkin hoidettava. Tällöin maksut kaatuvat muiden osakkaiden maksettaviksi siitä huolimatta, että olisi oman osuutensa jo maksanut."
Lähde: https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000009335165.html