Niinpä. Tulin itse käyneeksi eräässä näytössä, koska asunto kuvineen näytti hyvältä omaan silmään. Muut paperit kuulemma saa vasta sen jälkeen. No papereistahan kävi ilmi, että taloyhtiöllä on pieleen mennyt viemäripinnoitus ja tekijä on konkurssissa. Olisi säästetty kaikkien aikaa, jos paperit olisi lähetetty etukäteen tai vaikka ihan kerrottu suoraan.
Isännöitsijätodistusta ei kuulemma voi antaa ennen kuin olet tekemässä tarjousta siinä olevien henkilötietojen takia. Kun kysyin, että lähetithän sinä vuokrasopparinkin nimet sutattuna, niin miksi isännöitsijätodistus ei onnistu. Ei olla viestitelty sen jälkeen.
Itse ostin pari vuotta sitten rivitaloasunnon uudeltamaalta. Yritin useita kertoja päästä näyttöön, mutta välittäjä ei vastannut mitään yhteydenottoihini. Kaivoin omistajan tiedot ja olin yhteydessä häneen, jonka jälkeen näyttö onnistui välittömästi ja tulikin sitten ostettua kyseinen asunto.
Vähän jäi mietityttämään, että yrittikö välittäjä diilata asunnon edullisesti jollekin tutulleen tai vastaavaa, kun näyttöjen järjestäminen ei kiinnostanut.
Itsekin kävin keväällä yhdessä näytössä (taisin olla ainut kyseisellä näytöllä) ja jätin sähköpostiosoitteen papereita varten. Niitä papereita ei ole vielä tähän mennessä kuulunut.
Tää asuntokauppa välittäjineen on kyllä yksi hämärä business. Muutaman kerran huono välittäjä on saanut mielenkiinnon asuntoa kohtaan vähenemään.
Itse olen menossa puolison kanssa nyt keskiviikkona näytölle. Näyttäisi vihdoin realiteetit saapuneen Oulunkin halutuimpien alueiden hinnoitteluun, 2021 kuplahinnoista on tultu alas 20-30% ja nähdäkseni aivan viime aikoina on notkahdusta tullut. Kohteessa on taloyhtiölainaa ja rahoitusvastike näyttäisi olevan aika reilu ilman lyhennyksiäkin joten yhtiön talous kiinnostaa. Itsellä on vielä 2 vuotta edullinen laina (0,9% kokonaiskorko) joten kiire ei ole. Muistan jossain ketjussa puhutun vakuuden vaihdosta lainaan eli korko ei välttämättä muuttuisi kämppää vaihtaessa? Tässä tilanteessa edellisen pito sijoitusasuntona ei ole kannattavaa, toisaalta myyntihintakin voi jäädä pettymykseksi.
Tulee hyvästä välitystavasta annetusta ohjeesta, kohdassa 7.3.1: Välitysliike ei saa automaattisesti antaa isännöitsijäntodistusta liitteineen esittelyssä kaikille kävijöille, vaan ainoastaan ostotarjouksen tekemistä harkitseville. Sama koskee näiden antamista sähköpostitse.
Papereista tuli vielä mieleen yksi tapaus keväältä. Kiinnostava kohde lyhyen kävelymatkan päässä, joten kysyin suoraan aikaa näytölle. Sovimme ajan, mutta viimeisessä viestissä välittäjä laittoi pyytämättä paperit liitteeksi saatesanoin ”Katsotko nämä ensin jos ehdit ja ilmoita sitten oletko vielä kiinnostunut tulemaan katsomaa.”
No, en ollut. Hyvää pelisilmää välittäjältä. Ennestäänkin vähän korkeaa vastiketta oltiin nostamassa huomattavasti kesällä.
Ei kai toi hintakuvio nyt ihan noinkaan voi mennä. Esim. mulla pankit ovat tehneet aina stressi-testin 6% koron mukaan ja sanoneet että antaisivat sen 450k lainaa (ja vanhasta asunnosta tulisi saman verran omaa pääomaa).
Vaikka korot ovat nousseetkin reilusti, tehtiin vanhatkin laskelmat tuon saman 6% mukaan joten lainaa saisin yhtä paljon (olettaen että pankki sen oikeasti vielä myöntäisi). Toki nyt ei sitten olisi enää puskuria sitten muuhun mukavaan elämiseen, koska ennenkin tuntui siltä että tuossa joutuisi miettimään kulutustaan aika paljon.
Oletteko kuulleet aiemmin Joo Groupista? En minäkään, mutta firma on kasvanut startupmaisella vauhdilla, muutamassa vuodessa Suomen suurimpien yksityisten vuokranantajien joukkoon.
Balderin enemmistöomistama firma on korviaan myöten velkaantunut. Mielenkiintoista nähdä, miten Joo Group luovii tästä eteenpäin.
Juttu tilaajille: https://www.hs.fi/visio/art-2000009705707.html
Olen kyllä. Aiemmin firma toimi nimellä Asuntoyhtymä. Yhden sijoitusasuntoni nurkille tuo firma on rakentanut myös vuokratalon, ja kun alueen asuntomarkkinoita tulee seurattua, on myös ko. firman nimi tullut tutuksi. Muutamia havaintoja:
Muuttaminen firman kämppiin on tehty houkuttelevaksi. Usein kohteissa ei edellytetän vuokravakuuksia. Usein 50 %:n alennus ensimmäisen kuukauden vuokrasta. Joskus tarjolla myös tyyliin 200 euron tms. lahjakortteja S-ryhmän kauppoihin. Jne.
Asuminen firman kämpissä tehty hankalaksi. Ts. vuokrataso on niin yksityisiin kuin muihin vuokrayhtiöihin nähden korkea. Asunnot ovat uudiskohteiden mittapuullakin pieniä.
Nettikeskustelu on nettikeskustelua, ja kritiikki tulee kehuja paremmin esille, mutta silti. Ei mikään kauhean suuri asiakastyytyväisyys firmalla. Naapuruston koostumus tuntuu herättävän monissa närkästystä, eli vähän liiankin matalan kynnyksen vuokraustoimintaa. Laskuja lähetellään vähän kaikesta ja asunnon vikojen korjaamisesta on monellakin ollut marmattamista.
Yrityksen taustat eivät ole olleet itsellekään tuttuja, ja olen myös miettinyt, että aika kovalla vauhdilla firma laajenee.
Aamusekoilua minulta. Korjasin viestiä. Laskuja siis lähetellään perässä vähän kaikesta.
Huomiota herättävää vielä on, että toisinaan varsin hyvistä uuden vuokralaisen eduista huolimatta asumiseen ei tarvitse sitoutua esim. vuodeksi. Ts. vaihtuvuus on varsin kovaa ainakin sellaisten vuokralaisten kohdalla, joilla on mahdollisuus valita asuntonsa.
LISÄYS: Ja joo, Google-arvosteluissa näemmä huomautetaan myös vakuuseurojen palauttamisesta, eli näemmä niitä vakuuksia sitten jostain kohteesta pyydetään, tai on aikoinaan pyydetty. Mutta seuraamani talot on markkinoitu aina kohteina, joissa ei vakuuksia vaadita.
Olen seurannut Oulun markkinaa 2 vuotta lähes päivittäin ja tiettyjen alueiden (kohteiden) pyyntihinnat on tulleet tuon verran alas. En tiedä näkyykö tilastoissa kun ovat olleet pitkään myynnissä (mahdollisesti voittojen toivossa). Yleisesti pyyntihintataso pysynyt euromääräisesti ennallaan.
FINANSSIVALVONTA kertoi torstaina, että taloyhtiölainojen maksuvaikeudet alkavat näkyä pankkien tilastoissa. Sijoitusyhtiö Investors House lähetti perjantaina tiedotteen, jonka otsikko huusi isoilla kirjaimilla: ASUNTOSIJOITTAJAN VELKAVIPU VÄÄNTÄÄ VINOON.
Velkarahalla ostetun sijoitusasunnon vuokratuotto ei välttämättä kata enää edes lainan korkokuluja. Näitä velaksi sijoittaneita asuntosijoittajia on paljon. Ongelmia on siis tiedossa.
Asuntosijoittamiseen liittyy vielä sellainen ikävä piirre, että riskit joiden pitäisi kuulua sijoittajalle, on käytännössä usein kaadettu taloyhtiön muiden osakkaiden niskoille.
Mun mielestä se suurin riski toteutuu vasta seuraavan omistajakierroksen myötä. Jos omaa rahaa / vakuuksia on edellytetty yleensä se 30 %, niin se on taannut ainakin sen, että ihan tyhjätaskut eivät ole kämppäostoksilla.
Mutta entä nyt, kun osa kämpistä vaihtaa omistajaa pienellä myyntihinnalla. Jossain äärimmäisissä tapauksisa käytännössä ilman mitään myyntihintaa ja pelkällä yhtiölainan osuudella. Sen myötä tyhjätaskujen voi olla helpompaa hankkia oma kämppä kuin vuokraluukku, josta edellytetään takuuvuokraa ja jossa vuokranantaja tsekkaa vuokralaisen taustat. Millaista osakaskuntaa se tuo taloihin?
Tuo on totta, mikäli tapahtuu sama kuin aikoinaan golfosakkeille, joiden ottamisesta saattoi saada rahaakin. Onhan näitä tapauksia ollut erityisesti liikehuoneistojen osalta muuttotappiopaikkakunnilla. Niissä ostaja ottaa liikehuoneiston ja rahaa aiemmalta omistajilta (esimerkiksi pankeilta tai kauppaliikkeiltä), pitää vuokratuotot ja jättää vastikkeet maksamatta. Tästä oli esimerkiksi hesarissa uutamia kuukausia sitten juttua. Usein sitten koko kiinteistöyhtiö menee nurin. Tuota tapahtuu vähemmän asuntoyhtiöissä, muttei sekään tavatonta ole.
Tuon kirjoituksen suuri ajatusvirhe on jälleen kerran kateusefektin aikaansaama logiikka että veroetu poistamalla saadaan ongelmaa pienennettyä/tilanne paremmaksi.
Jos veroetu poistetaan, johtavat yhtiölainat paljon todennäköisemmin tilanteeseen, jossa sivulliset (eli muut omistajat) joutuvat kärsimään sijoittajien riskinotosta. Sijoittajan kassavirta heikkenee välittömästi jos veroetu poistetaan ja niihin liittyvät riskit kasvavat moninkertaisiksi koska tehdyistä sijoituksista tulee entistä enemmän kassavirtanegatiivisia.
Kyllä ne 2020-2022 ostetut uudet sijoitusasunnot on muutenkin tässä korkoympäristössä aika heikkoja sijoituksia eikä niitä tarvitse entisestää heikentää vain siksi että joku saa heikkoon tuottoon jonkun veroa lykkäävän edun.
Kyllä ne samat verot sieltä maksettavaksi tulee kun asunto myydään ja tässä markkinassa pitoajat voi olla lyhyitä joten eiköhän kannattaisi odottaa muutosten kanssa siihen että markkina on jotenkin tolpillaan eikä kaadeta noita lainoja heti sivullisten syliin.
