Virhehän on tehty jo kauan sitten antamalla mahdollisuus rahoitusvastikkeiden vähentämiseen (kokonaan) verotuksessa. Olisi täysin järjetön ja kestämätön tilanne poistaa se yks’kaks yllättäen, vaan se vaatisi vähintään kymmenen vuoden siirtymäajan ja porrastuksen.
9 tykkäystä
Kaikki uudiskohteet eivät sisällä taloyhtiölainoja. Ja joku fiksumpi taloyhtiö on myös korkosuojannut lainansa. Mutta suuressa kuvassa toki on kuten kirjoitat.
Tulee, jos tulee. Esim. parin vuoden oma asuminen siihen johonkin vaiheeseen, niin verot on ohitettu sillä.
4 tykkäystä
Tuo omana asuntona kierrättäminen on tosiaan ainoa selkeä poikkeus, mutta isossa mittakaavassa tuo tuskin suuresti toteutuu, enemmän yksittäisten yksityisten säätöä ja kokonaisvaikutus suhteellisen rajallinen olettaisin. Suurin massa kuitenkin sijoittajilla joilla lukuisia yksiöitä tai kaksioita ja elämäntilanne ei sellainen että haluaisi niissä asua tuon säästön vuoksi. Mutta toki sillä jonkinlainen merkitys voi verokertymään olla. 
4 tykkäystä
Aika harva tosiaan varmaan menee bunkkaamaan pariksi vuodeksi uudiskohteen pikkukämppään verohyödyn vuoksi. Toki sen asumisen voi hoitaa ihan vain kirjansa kämppään siirtämällä. Ja eikös tuo verotus jää toteutumatta myös tilanteissa, joissa se kämppä menee perintönä eteenpäin?
Verokertymä on tietenkin yksi huomioimisen arvoinen asia, mutta kyllä myös se mitenkä veromalli kannustaa tietynlaiseen riskinottoon ja tuo (tai on tuonut) vuokranantajamarkkinoilla tietynlaiselle toimintamallille kilpailuetua. Nyt huonojen aikojen koittaessa on vaara, että sitä riskiä joutuvat kantamaan myös muut kuin ne vuokranantajat.
4 tykkäystä
Jos on tarkoitus pitää tuollaista (rahoitettu isolla yhtiölainalla) ajasta ikuisuuteen että kämppä jää perillisille niin kyllähän siinäkin mukavasti minimoi verotuksen. Siis jos sijoitusasuntokäytössä. Verosuunnittelu joskus kannattaa. Jos lähtisi myymään niin joutuisi aika isot verot maksamaan koska ostohinta on ollut niin “halpa”. Kuitenkin isolla rahoitusvastikkeella verot jää minimiin vuokrauksessa ja jos tarkoitus jättää perilliselle niin verot minimoituu siinäkin. Perintövero on aikaspaljon armollisempi kuin myyntivoittovero
7 tykkäystä
Oikeasti Finanssivalvonta kertoi näin
" Viimeaikainen korkojen ja kustannusten nopea nousu on kuitenkin kasvattanut taloyhtiöiden hoito- ja rahoituskustannuksia. Kohonneet riskit voivat näkyä taloyhtiöiden maksuvaikeuksina sekä luottotappioina"
6 tykkäystä
Helppohan tuo tosiaan olisi poistaa niin että muutos koskisi vain x vuoden jälkeen valmistuneita asuntoja niin kaikilla asia olisi tiedossa. Toki entisestään heikentäisi kysyntää, mutta se on välttämätön paha eikä ainakaan koidu satunnaisen omistusasujan kohtaloksi.
5 tykkäystä
Tämä on sitä ultimaattista verosuunnittelua 
jättää arvonnousut realisoimatta kokonaan elämänsä aikana niin verottaja saa vähemmän
7 tykkäystä
Ultimaattista osta ja pidä asuntosijoittamista, jonka nimeen monet uskovat.
1 tykkäys
Jotkut saattaa ajatella perillisiäkin… ei tosin kaikki se on tiedossakin että jotkut mielummin tuijottaa reikää mahansa keskellä:) En nyt tiedä kumpi on järkevämpää niille joilla se mahdollisuus on. Maksaa ultimaattisesti myntivoittoveroa jos tarkoitus on jättää jotakin perittävää jälkipolville ylipäätänsä. Itse ainakin koitan hoitaa asiat omalta kantiltani järkevästi. Joko lahjoittelemalla tai muilla veroteknisillä mahdollisuuksilla.-
6 tykkäystä
Kyllä tuolle jps:n lainaamalle Hesarin uutiselle on katetta Finanssivalvonnan artikkelissa. Lainaan Lyhyesti-osasta, tarkempi analyysi löytyy artikkelista myös:
Niin ikään taloyhtiölainoissa on havaittavissa merkkejä luottoriskin kasvusta. Erityisesti luottojen arvonalentumisvaiheiden jakaumien muutokset viittaavat taloyhtiölainojen laadun heikentymiseen. Arvonalentumisvaiheeseen 2 luokiteltujen taloyhtiölainojen osuus on kasvanut viimeisen vuoden aikana selvästi ja ylittää koronapandemiaa edeltäneen tason. Luottoriskin kasvusta on viitteitä etenkin nuoremmissa taloyhtiöissä. Toistaiseksi taloyhtiölainojen lainanhoitojoustojen ja maksurästien määrät ovat kuitenkin pysyneet vähäisinä, eikä lyhennysvapaiden määrissä ole havaittu merkittäviä muutoksia
Ja termistöstä:
IFRS 9 -kirjanpitostandardin mukaiseen arvonalentumisvaiheeseen 1 sisältyvät sellaiset luotot, joiden luottoriski ei ole merkittävästi kasvanut alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Vaiheeseen 2 sisällytetään puolestaan luotot, joiden luottoriski on kasvanut merkittävästi ja vaiheeseen 3 luotot, joiden arvo on
alentunut. Vaiheeseen 1 luokiteltujen instrumenttien arvonalentumiskirjaus perustuu 12 kuukauden odotettavissa oleviin luottotappioihin, kun taas vaiheissa 2 ja 3 arvonalentumiset perustuvat instrumentin koko juoksuajan odotettuihin luottotappioihin. Luottoriskin katsotaan kohonneen merkittävästi
muun muassa silloin, kun luotto on ollut erääntyneenä yli 30 päivää tai kun luottoon on tehty asiakkaan taloudellisten vaikeuksien vuoksi lainanhoitojoustoja. Pankeilla on käytössään myös muita esimerkiksi asiakkaan maksukäyttäytymiseen tai maksukyvyttömyystodennäköisyysarvioon pohjautuvia kriteereitä luottoriskin merkittävän kohoamisen arvioinnissa.
Lainaukset artikkelista Artikkeli: Varhaisia merkkejä suomalaispankkien luottoriskien kasvusta – pankkien välillä eroja yhteisten velallisten luottoriskiluokitteluissa joka on linkitetty täällä:
12 tykkäystä
Raportointi ei ihan tue välityfirmojen tarinaa asuntomarkkinoiden piristymisen merkeistä. https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000009726642.html
14 tykkäystä
Niinpä. Ja vuosi aloitettiin niissä tunnelmissa, että 12 kk euribor pyöri 3,3 %:n tuntumassa ja “ihan kohta lähtee laskuun”. Nyt lähestytään 4,2 %:n tasoa, monikaan ei oleta korkotason olevan vielä huipussaan, ja vielä harvempi odottaa korkojen nopeaa paluuta jonnekin parin prosenttiyksikön tuntumaan.
Haasteet ovat vasta edessäpäin!
14 tykkäystä
Tuohan kertoo jo sen mitä olemme tienneet pitkään, alkuvuonna asuntokauppa ei käynyt. Ei siis mitään uutta. Nythän vasta olemme alkaneet kuulla merkkejä kaupan piristymisestä, olivatpa ne oikeita tai ei.
Uskon, että loppuvuosi menee jo paremmin. Ei huomattavasti, mutta silti. Ja uskon, että korkohuippu on kuukauden-kahden sisällä.
Tietysti pari-kolme vuosikymmentä vuokraluukussaan asuntojen hintojen romahtamista odotelleilla on eri näkemykset. Ja voivat olla yhtä oikeita.
5 tykkäystä
Paitsi, että piristymisen merkeistä on ollut puhetta välittäjien suulla koko alkuvuoden eikö vain muutaman heinäkuun viikon. Ohessa vielä lainaus kesäkuun havainnosta: ”Helsingissä vanhoja asuntoja myytiin kesäkuussa lähes 40 prosenttia vähemmän kuin viime vuoden kesäkuussa.”
Edit: Lisähuomiona, että on myös maalailtu kuvaa, että asuntokaupan hitaus koskisi pääkaupunkiseudulla lähinnä uusia asuntoja.
6 tykkäystä
Mikä tekee tästä uutisesta paremman lähteen kuin muut välittäjät? Uutinen perustuu tähän: ”Huoneistokeskus kertoo”.
Onko niin, että välittäjien näkemykset ovat luotettavia silloin, kun ne tukevat ”karhujen” näkemystä, mutta muutoin ne ovat epäluotettavia?
Edit. Tilastokeskuksen tulokset tulee loppukuusta. Selitellään sitten niitä taas puolin ja toisin, lähde on ainakin luotettava.
13 tykkäystä
Ainakin se, että toimialalla tuskin halutaan ylidramatisoida tilannetta ja tuossa otetaan kantaa toteutuneiden kauppojen määrään. Ei siis mennä samanlaisella tiedotuslinjalla kuin joku SP-Koti, joka on koko vuoden lähettänyt kuukaudesta toiseen tiedotteita kuinka asuntokauppa piristyy hyvää vauhtia.
4 tykkäystä
Hyvä ja ihan aiheellinen haasto. Ajattelin kuitenkin kuten @JuhaR, että en keksinyt syytä huoneistokeskuksen vääristellä tietoa tähän suuntaan. Välittäjillä on sen sijaan ilmeinen intressi saada ostajille positiivinen fiilis tulevasta.
3 tykkäystä
Asuntojen hinnat ovat laskeneet noin vuoden ajan ja tänä aikana laskua on kertynyt noin 10%. Uutisissa painotetaan, että varsinkin nyt ensiasunnonostajilla on hyvä tilaisuus ostaa asunto. Onko tilanne kuitenkaan näin?
Tarkastellaan asiaa yksinkertaisen esimerkin kautta. Nuori pariskunta osti 300 000€:n asunnon vuoden 2022 alussa käyttäen 50 000€ omaa rahaa ja 250 000€ lainaa. Parinkunta otti 20 vuoden lainan. Vielä vuoden 2022 alussa markkinoilla ajateltiin, että nollakorkojen aika kestää vuosia ja korot voivat ehkä hyvällä tuurilla nousta prosenttiin, jolloin Italia ajautuisi taloudelliseen ahdinkoon ja korot painettaisiin takaisin nollaan. Tehdään siis oletus, että vielä puolitoistavuotta sitten ihmiset olettivat, että kyseisen lainan kokonaiskustannus olisi 251 600€.
Nyt jos tämä sama pariskunta haluisi ostaa 300 000€:n asunnon samoilla oletuksilla, niin kyseisen lainan kokonaiskustannus olisi 387 698€. Pariskunta joutuisi maksamaan siis asunnostaan 437 698€, kun vielä puolitoista vuotta sitten heidän olisi pitänyt maksaa asunnosta 301 600€. Asuntojen hinnat on kuitenkin laskenut noin 10% vuoden 2022 alusta, joten nykyään sama asunto maksaisi 270 000€, mihin pariskunta ottaisi 220 000€:n lainan. Tässä tapauksessa kyseisen lainan kokonaiskustannus olisi 341 246€ ja asunnon kokonaiskustannus olisi 391 246€.
Nykyään kyseisen esimerkki talon kokonaiskustannus on noin 90 000€ suurempi kuin vielä puolitoista vuotta sitten. Täten voidaankin kyseenalaistaa median väite, että nyt olisi jotenkin erinomainen tilaisuus hankkia ensimmäinen oma asunto, koska todellisuudessa asuntojen kokonaiskustannukset ovat nousseet eivätkä laskeneet. Tällä hetkellä on enemmänkin hyvä tilaisuus ostaa asunto ilman lainaa, mutta harvalla ensiasunnon ostajalla on 300 000€ takataskussa. Tähän oikeestaan kiteytyy ajatukseni, miksi asuntojen hinnat tuskin kääntyy nousu-uralle vielä tänä vuonna, koska asuntojen kokonaiskustannukset ovat nousseet ei laskenut.
Kannattaa huomata, että korkotaso todennäköisesti heiluu paljon 20 vuoden aikana, mutta pidetään homma yksinkertaisena ja oletetaan, että korkotaso pysyisi 20 vuotta lainanoton aikaisella tasolla. Lisäksi tässä esimerkissä on vedetty hieman mutkia suoraksi, mutta perusajatus on kuitenkin oikein.
44 tykkäystä
Itse seuraan tarkasti asunto tilannetta koska pitäisi itselle löytää koti… Lahdessa varma tieto että kauppa käy todella hyvin mutta rivitalo ja omakotitalo kaupat etenee todella nihkeästi koska kaikkiin 80luvun hökkeleihin on tulossa käyttövesi remontit ja muutenkin tuntuu olevan aika pommeja 80luvun rivitalot
1 tykkäys