Ei käyttövesiputkiston uusiminen rivarissa mikään huippukallis urakka ole
Noihin on varmaan remppaa jo kohtuudella tehty tai ainakin pitäisi olla tehtynä. Siis mahdollisesti kylppäriä, kattoa, ikkunaa, salaojat ym. Piilosokkelikohteet kiertäisin kaukaa
Tulevaisuuden kassavirrat(positiiviset ja negatiiviset) pitäisi diskontata. Nollakorko aikaan myös inflaatio pyöri nollan tuntumassa ja palkka kehitys oli aneemista. Nyt kun ollaan selkeästi poistuttu nollakorko ajasta niin näitä tulevaisuuden lainakuluja ei minusta voi käsitellä ilman diskonttausta.
Olen itsekin tästä periaatteessa samaa mieltä pienellä lisäyksellä. Ostokyky tuo luonnollisen rajoitteen ja siinä ei diskonttaus auta, jos ollaan hakemassa oman kantokyvyn äärirajoilta asuntoa. Jos rahaa on nyt käytettävissä lainalyhemnyksiin ja kuluihin esim. 1400 niin saa muihen esimerkin mukaisen 220t asuntolainadiilin. Ennen oli mahkua ottaa lainaa paljon enemmän. Kuukausimaksuun korkoefekti siis menee diskonttaamattomana läpi suoraan.
Tämä on se yksinkertainen syy siihen miksi asuntokauppa ei ole “juuri kohta vilkastumassa” niin kuin asunnonvälittäjät ovat kertoneet puolen vuoden ajan. Ei noilla korkokustannuksilla suurimmalla osalla ole kiinnostusta tai kykyä lähteä kallista lainaa nostamaan. Tilanne johtaa siihen, että lainan oton suuruus laskee. Pienemmällä lainalla myös kustannukset ovat maltillisemmat.
Asunnon ostajat tämän lainakorko tilanteen muuttumisen tietävät, kun lainatarjouksen kysyvät. Myyjille tämä ei tietenkään ole tuttu asia.
Voi jopa olla, että tämä välivaihe on myyjille vielä se mahdollisuus päästä suhteellisen korkeilla hinnoilla myymään. Taantuman iskiessä hinnat laskevat nopeasti kysynnän (jota silloin ei paljon ole) tasolle.
Vaikea tästä asuntomarkkinasta bull-casea rakentaa. Palkkojen ostovoima on pienentynyt ja korot nousseet historiallisen nopeasti ja isosti. Etätyöt mahdollistavat työskentelyn kauempaa. Vielä ihmisillä on kuitenkin töitä, joten se mahdollistaa kaupan mikäli hinnat kohtaavat kysynnän.
Oikein hinnoitellut ok-talot ja uudehkot menevät omalla alueellani hyvin kaupaksi. Eräs kohde meni kolmessa päivässä hyvältä alueelta hyvin hinnoiteltuna. Markkina on valmis tekemään kauppoja mutta ei toisiaan enää samalla hinnalla mihin nollakorkoaikana olimme tottuneet.
Näin se varmasti on, että oikein hinnoiteltuna kauppaa syntyy. Toisin sanoen matalat kauppamäärät kertoo sitten kääntäen sen, että moni kohde ei ole oikein hinnoiteltu.
Suomen työllisyystilanne on vahva ja asuntojen pakkomyynnit ovat epätodennäköisiä suuressa mittakaavassa, niin mitä jos asuntojen hinnat eivät laske sen suuremmin vaan se sijaan, että ajatellaan korkokulujen syövän asunnon myyntihintaa niin se syökin ostajan mahdollisuutta yhtä isoon asuntoon kuin aiemmin. Sama kun muutat pienemmältä paikkakunnalta vaikka pääkaupunkiseudulle niin enää et vain saa sillä 200k hinnalla samaa 4h+k keskustasta, vaan joko muutat kauemmas keskustasta tai pienempään asuntoon keskustaan. Nyt et saa enää sillä 1600e kk-lyhennyksellä yhtä isoa asuntoa kuin ennen koska lainamääräsi on pienempi.
Jos olisi lama ja suurtyöttömyys niin tilanne olisi varmasti sama kuin ennenkin, mutta nyt kun työssäkäyvät ihmiset lähtökohtaisesti kuitenkin pystyvät lainansa hoitamaan (mistä kertoo pankkien minimaaliset luottotappiot ja niiden varaukset) niin mitä jos korkokulut joustaakin ostajan, ei myyjän päädystä.
Katsonut pääkaupunkiseudulta asuntoa omalle perheelle jo jonkin aikaa ja hyvät kantakaupungin remontoidut asunnot kyllä tuntuvat liikkuvan hyvin.
Toki yksiöiden hintoihin korkojen nousu osuu kun ne on useammin sijoituskäytössä, mutta itsekin sijoitusasuntoja omistavana kyllä se horisontti on paljon kauempana kuin tässä syksyssä.
Olen jopa parin vuoden päähän optimistinen. Nyt uudisrakentaminen on näyttämässä pysähtymisen merkkejä, joten se tarkoittaa vähemmän valmistuvia asuntoja tulevaisuudessa, mikä auttaa hyvien nykyisten hyvien sijoitusasuntojen vuokratasosta/vuokrattavuudesta.
Hei
Älä yleistä. Minä ainakin uskon hyvinkin vahvasti että korot ovat nyt melko tarkkaan huipuissaan, ja että 1-1,5v päästä korot ovat juuurikin mainitsemassasi 2-2,5% välissä. Korot ovat ylhäällä inflaation takia, ja heti kun inflaatio lähtee selvään laskuun (ensi vuonna vahvaan laskuun), myös korot tulevat nopeasti alas. Nollakorkojen aika on ohi, mutta euroalueen lähivuosien korot tulevat olemaan kaikkea 1,5-2,5% välillä.
Asuntokauppojen suurimmat haasteet ovat tässä hetkessä, tai jo takanapäin. Paremmat ajat ( myyntivolyymien kasvu, hintojen korjaaminen ylöspäin) ovat tosiasiaa. Siellä missä asuntoja on siis kysytty ennenkin, ja erityisesti Isojen kerrostaloasuntojen, rivi, omakoti sekä paritalojen osalta. Pienien sijoitusasuntojen ei ehkä niinkään. Niiden hintojen korjauksessa menee vielä hieman pidempään.
Sanoisin, että tässä on myös sellainen ilmiö syntymässä, että uudisrakentaminen, erityisesti OKT, pelkistyy yksinkertaisemmaksi ja siten halvemmaksi. Kaupungit antavat kaavoissa joustoa hieman, mutta erityisesti OKT puolella ei enää rakennuteta timpureilla 100m2 terasseja ja kesäkeittiö-saunamaja-paljumaailmoja kivilaatoituksineen.
Alkaakoon viimein se tee-se-itse renesanssi, jossa ihmiset hämmästyvät ja ovat tyytyväisiä itseensä, kun omilla käsillä on osattu tehdä ja jopa käsitellä se terassi.
Ainakin Tampereella toteutunut hintojen lasku oli jo alkuvuodesta monissa asuntotyypeissä -20%. Laitoin aiheesta aiemmin sen Aamulehden taulukon. Lisää laskua on luvassa.
Olet kuitenkin oikeassa siinä, että kokonaiskustannus on todennäköisesti silti suurempi, sillä pelkkiin korkoihin menee 200 000 euron lainalla ja 5 % kokonaiskorolla 10 000€/vuosi.
Tuo on totta, että tällä hetkellä asumiskustannukset ovat selkeästi korkeammat mitä esimerkiksi vuosi sitten mikä laskee siis asunnonostajien ostokykyä. Samoilla tuloilla millä rahkeet riitti 300k asuntoon saattaa nyt riittää vaikka 200k asuntoon.
Muilta osin olen esimerkistä aika paljon toista mieltä. Olen sitä mieltä, että nyt on todennäköisesti hyvä aika ostaa ensiasunto. Paljon parempi mitä vuosi sitten.
Suurin osa suomalaisten lainoista ovat 3-12kk euriboreihin sidottu joten jollain 20v aikajänteellä ei lopulta ole suurtakaan merkitystä todellisiin kustannuksiin ostiko asunnon 2022 vai 2023, koska samaa viitekorkoa olisivat molempien esimerkkien ostajien korot seuranneet.
Se on totta, että lainan nostohetken mukaiset kokonaiskustannusolettamat ovat eri tasoa kuten toit hyvin esille. Toivottavasti kukaan ei olettanut, että viitekorko on nollissa 20vuotta🙈
Toiseksi täytyy muistaa, että korkokustannus on vain yksi komponentti oston kannattavuutta arvioitaessa. Mikäli korot pysyisivät 20v nykyisellä tasolla n. 4%:ssa niin luonnollisesti inflaation mukana nousisivat myös palkat jotakuinkin samassa tahdissa. Nollakorkomaailmassa palkat ei nouse samaa tahtia kuin 4% jatkuvassa inflaatio-/korkoympäristössä.
Eli tulojen nousu olisi isolta osin kompensoinut 20v aikana korkeammat korkokustannukset. Samoin asuntojen hinnat pitkässä juoksussa seuraavat inflaatiota joten korkean koron ympäristössä lopputulemana myös asunnon arvo olisi todennäköisesti nimellisesti paljon korkeampi kuin jatkuvassa nollakoron maailmassa.
Korkokustannus on vain yksi komponentti eikä se määrittele hankinnan kannattavuutta yksistään.
On totta, että arvokkaamman asunnon ostaminen korkealla lainoitusasteella on juuri nyt usealle mahdotonta. Silti ne jotka pystyvät ja uskaltavat nyt kohtuuhintaisen asunnon hyvään hintaan ostamaan tässä hiljaisessa markkinassa alueelta, jossa halutaan tulevaisuudessakin asua tulevat varmasti oston kanssa hyvin pärjäämään.
Siinä vaiheessa, kun korot ovat palautuneet alemmille tasoille ja asunnon ostaminen näyttää taas enemmistön mielestä järkevältä on sielä näytöillä taas tunkua jolloin hinnat nousevat eikä haluamaansa asuntoa välttämättä saa.
Eiköhän parin vuoden sisällä olla ns. “Vanhassa normaalissa”. Eli sähkö maksaa sen 4-5snt ja korot nollassa. Aina on kriisejä ollut ja aina tulee olemaan. Mutta joka kerta niistä on selvitty.
Tämä oli ensimmäinen vastaantullut kommentointi jossa veikataan mahdollista nollakorkoihin paluuta.
Useaan otteeseen olen kuullut todettavan, että ”nollakorkoihin ei ole paluuta” mutta perusteluja sille miksi en ole vielä kuullut.
Jos nollakoroissa on oltu ihan äskettäin ja melko pitkään niin omasta mielestä on jonkinlainen todennäköisyys, että sinne voitaisiin myös uudelleen palata. Itse en tiedä enkä osaa arvioida sitä omilla tiedoilla, mutta mahdollista se varmasti on.
Niin… Itse jo aiemmin kirjoitin vasten niitä artikkeleita että tämmöisiä korkoja maksettaisiin vuosikausia/kymmeniä. Mielestäni euroopassa ei ole mitään yksittäistä syytä miksi inflaatio laukkaisi tästä ikuisuuksiin, päin vastoin.
Voimakkaampaa talouskasvua löytyy löhestulkoon mistä tahansa… Kiina, Intia, jenkit ja aasia ylipäätänsä. Täällä syntyvyys heikkoa… Suuret ikäluokat poistumassa yms. Mikä täällä saisi inflaation laukkaamaan? Kilpailukyky tulee säilyttää tai parantaa. Palkkakehitys ei päätä huimaa. Kun materiaalien saatavuus paranee, logistiikka toimii yms. niin näen että tämä oli massiivisen elvytyksen aiheuttama tilapäinen shokki josta toivutaan muutamassa vuodessa.
Veikkaan että käy hyvin nopeasti päin vastoin että sakkaavaa taloutta joudutaan alkaa elvyttämään vielä. Huvittavaa on inflaatioon lasketaan vaihtuvakorkoiset lainat mukaan jotka noustessaan näyttävät yhä pahempaa inflaatiota. Tämähän kääntyy toisin päin korkotaso alkaa laskea. Silloin ollaan “kusi sukassa” kun inflaatio tulee alas kuin kivi.
Huomioisin näissä puheissa tutkimuslaitoksen taustan. Vaikka ETLA onkin riippumaton tutkimuslaitos, niin silti siinä on lähellä rahoittajat (EK ja TT).
Etlan toimintaa ylläpitää kannatusyhdistys, jonka jäseniä ovat Elinkeinoelämän keskusliitto ja Teollisuuden ja Työnantajain Keskusliiton (TT) säätiö.
Itse mietin, että ETLA:n viestinnän yhtenä tavoitteena on vaikuttaa tuleviin työehtosopimuskierroksiin, joissa deflaatio ja nollakorko-puheet satavat työnantajaleiriin laariin.
Niin se muuttuu hyväksi tilanteeksi jos ostaa asunnon nyt 10% halvemmalla ja korot on muutaman vuoden päästä nollassa. Sen jälkeen sekä korkotaso on olematon, asunnon arvot taas keulii ja palkkataso on inflaation myötä parempi. Monta muuttujaa jollain 25v periodilla siihen että voi sanoa että koska on järkevää ostaa asunto.
Itse arvelen, että korkotaso tulee pidemmällä aikavälillä asettumaan ~2 % tietämille. Perusteluja:
Nollakorkoaika ei kyllä eurooppaa edes boostannut mihinkään vaan vaikeaa oli silti. On vahva epäilys siitä että siihen aikaan tullaan vielä palaamaan.
Nollakorkoaika ei myöskään luonut inflaatiota. Inflaatiota ei saatu siitä huolimatta ylös euroopassa.
Ainoa asia jonka se loi oli kiinteistöjen hintojen nousun.
Jotta euroopassa voisi korkoja pitää yllä niin talouden tulisi pysyä virkeänä, palkkojen tulisi nousta, nuorta työvoimaa ja veronmaksajia syntyä. Olla yrittäjyyttä ja kilpailukykyä, matkailua ja elinvoimaisia palvelualoja. En nyt nää että täällä palkkakehitys voisi olla ripeää koska täällä ei ole kilpailukykyä. Palkat eivät voi kehittyä koska tuottavuus ei kehity. Veikkaan että eurooppa edelleen mörnii siihen asti että kilpailukykymme vastaa muuta kehittyvää maailmankolkkaa.
Ei nyt ainakaan vuokrat ole tippuneet mutta nousseet kulut valuvat hitaasti vuokriin.
Saattaisi kuulua inflaatioketjuun ja voi mennä pahasti metsään, koska en oikeasti asiaa niin tunne ja “this time is different” -ajattelu on aika riskaa, mutta ei se mitään. Mun mielestä keskuspankkipolitiikassa luotetaan liikaa historialliseen korrelaatioon ja pidetään sitä kausaliteettina. Tilannetta vertaillaan 1900-lukuun niin, että inflaatio on inflaatiota syystä riippumatta. Samoin inflaation lääke on sama, syystä riippumatta.
1900-luvulla talous kasvoi voimakkaasti, työikäinen väestö kasvoi ja tapahtui voimakasta kaupungistumista. Siihen päälle tuli vielä maailmansotien jälkeinen jälleenrakennus. Totuttiin siihen, että kysyntää on kaikelle, olikohan vielä länsimaidenkin talousrakenne vahvasti teollisuuteen kallellaan, vrt. nykyinen palveluiden dominointi. En tiedä, että oliko tuolloin varallisuuden suhde tuotantoon sama, kuin nyt, vai onko siinäkin voinut olla eroa? Joka tapauksessa 1900-luvulla koronnostot hillitsivät taloutta ja iskivät siten inflaatioon.
Sitten 2000-luvulla yllä olevat eivät enää päde, Japanissa taisi loppua jo aiemmin, ja jälkikäteen nähdään, että matalat korot inflatoivat lähinnä reaaliomaisuuden hintoja, kunnes sitten yhtäkkiä inflaatio räjähti lyhyessä ajassa 2-numeroisiin lukuihin. Johtuiko tämä sitten löysästä rahapolitiikasta ja jos kyllä, niin miksi se tapahtui yli 10 vuoden viiveellä ja realisoitui hetkessä, eikä vastaavasti 10 vuoden yli (toki näinhän voi vielä käydä, se nähdään sitten 2030-luvulla)? Vai syntyikö inflaatiopiikki koronasulkujen aiheuttamasta säästöjen kertymisestä ja patoutuneesta kysynnästä? Jos jälkimmäisestä, niin olisiko inflaatio lähtenyt taittumaan myös ilman korkojen nostoa? Tähän ei varmaan saada ikinä vastausta, mutta korrelaatio tulee menemään niin, että korkoja nostettiin ja sitten inflaatio taittui, oli se keskuspankin ansiota tai ei.
Eikä tämä helppo tilanne ole, koska kuka haluaa alkaa tekemään kokeita maailmantaloudella ja ihmisten elämällä vain, jotta saataisiin johonkin teoriaan vastaus ja oltaisiin ehkä tulevaisuudessa viisaampia. Ehkä voisi arvailla, että mikäli inflaatio johtui enemmän koronasuluista, kuin keskuspankkipolitiikasta, niin sitten pitäisi rytistä aika lujaa lähitulevaisuudessa, kun patoutunut kysyntä ja puskuroituneet säästöt ovat purkautuneet ja samalla ollaan Euroopan taloudelle kestämättömän korkealla korkotasolla. En oikein siihenkään usko. Päättelyketjuissa ja ennusteissa asiat näyttää yleensä paljon dramaattisemmilta, mitä ne sitten lopulta ovat.