"V. 2008-10: lainarahoituksen loan to value -kovenantit rikkoutuivat → pankit antoivat yleensä waiverin eli luopuivat vetoamasta rikkeisiin
V. 2009–: lainarahoitus erääntyi takaisinmaksettavaksi → pankit yleensä jälleenrahoittivat
V. 2010–: rahastojen elinkaaret alkoivat päättyä → sijoittajat myönsivät jatkoaikaa
Lopputuloksena varsinaisia pakkomyyntejä nähtiin kiinteistömarkkinoilla erittäin vähän. Tarinan opetus - jos sellaista on - lienee se, että sillä jolla olisi oikeus vaatia pakkomyyntiä on kuitenkin yleensä korkea kynnys käyttää tuota oikeuttaan, ja tilanteeseen haetaan mieluummin mikä tahansa vaihtoehtoinen ratkaisu."
Varmasti luo haasteita, mutta en siltikän nyky-ympäristössä usko isompaan pakkomyynti aaltoon kuin finanssikriisissä. Silloin ongelmat olivat kertaluokkaa suuremmat. En toki myöskään usko, että nykyisestä korkotasosta nähdään enää merkittäviä liikkeitä ylöspäin.
Kannattaa muistaa että 2008 tilanteeseen ei tultu nollakoroista ja seuraavina vuosina korot tippuivat jolloin vältyttiin paljolta. Koroista ei kukaan tiedä joten voihan olla että ensi vuonna ollaan taas matalalla, mutta epätodennäköiseltä näyttää. Suomessa on talous paljon huonommassa hapessa kuin silloin. Tuskin tosiaan karuimmat skenaariot toteutuvat, mutta kuumottava tilanne silti.
Parin vuoden sisällä voi olla etenkin uusista omistusasunnoista pulaa. Oman tuntuman perusteella suurin osa nyt haetuista luvista liittyy vuokra-asuntoihin.
Mikäli tulee suotuisa yhdistelmä, että työllisyys pysyy tällä tasolla, tulotaso on noussut yleiskorotuksilla, inflaatio rauhoittuu ja korot edes vähän laskee, niin asuntojen hinnat voivat kehittyä yllättävänkin hyvin. Tämä on toki äärimmäinen “bull”-skenaario.
Jos mietitään helppoa ja suppeaa pääkaupunkiseutua, ei koko Suomea, niin sopivan hintaisista asunnoista on pulaa.
Yleensä työmaat aloitetaan kun osto/ myyntiprosentti on yli 70%. Elikkä myymättä jääneitä on jonkun aikaan reippaasti ja lisäksi lisätään nämä tyhjäksi jääneet asunnot. Jos “tänneppäin” muutto hidastuu, niin uuden rakentamisen tarvekkin vähenee, eiks niin.
Itse olen alalla töissä ja tänä vuonna tulen tekemään töitä korkeintaan yhdeksän kuukautta. Tuleva vuosi varmaan samanlainen.
En missään nimessä kannata tyhjien kerrostalojen rakentamista vaikka se työllistäisi myös minuakin.
Taitaa tulla euroopassa kiire laskea korkoja vielä. Joka laitos kun uhoaa että korot nousevat niin todennäköisyys sille että käy päinvastoin kasvaa.
Jenkeissä sentään korkojen nousulle on ollut syy… Talouden aktiviteetti ja erittäin alhainen työttömyys. Mikäs euroopassa se syy on ollut? Ai energianhinta ja sota?
Niin mutta kun euroopassa inflaatio johtuu tuotanto/toimitushäiriöistä, sodasta ja energian hinnasta kun taas jenkeissä kysynnästä, markkinoista ja talouskasvusta niin eipä tuo koronnosto auta euroopan syihin.
Vai meinaatko että sota loppuu korkoja nostamalla tai energia oleellisesti halpenee?
Kiina on heikko, jenkit alkaa jäähtymään ja eurooppassa tulee vielä kiire laskea korkoja jäähtyvän talouden sakatessa.
Tuo inflaatio tulisi alas ilman massiivisia koronnostojakin kun uudet lukemat rullaavat mukaan. Oma veikkaukseni on että ensi vuoden alkupuolella ollaan jo kiireesti laskemassa korkoja kun euroalueen talous sakkaa pahasti.
Euroopan surkea talouskasvu ja nykyinen “korkopelleily” on vaarallista leikkiä… Euroopassa on ollut vaikeaa saada inflaatiota ylipäätänsä vuosikymmeniä käyntiin. Tällä korkopolitiikalla. aiheutetaan vielä paljon hallaa euroopan taloudelle. Ja mikään ei ole muuttunut euroopassa. Täällä ei saada inflaatiota aikaiseksi myöskään tulevaisuudessa. Se on rakenteellinen valuvika euroopassa.
Koronnostejen perusteleminen iflaatiolla on sama kuin pelastuslaitos perustelisi kaikkien tulipalojen sammuttamista vedellä. Suurimmassa osassa tulipaloista toimiva ratkaisu, mutta rasvapalossa ja sähköpalossa seuraukset eivät ole halutun kaltaisia. Päinvastoin.
On mahdollista, että EKP:n edesottamuksista kirjoitetaan vuoden kuluttua hyvin eri sävyyn. On täysin mahdollista, että EKP tulee muotoilemaan inflaatiotavoitteensa uusiksi. Esimerkiksi Japanissa, Intiassa ja Kiinassa on aivan eri suhtautuminen inflaatioon kuin Euroopassa ja Yhdysvalloissa.
Halpeneehan se, jos euro vahvistuu ja sillä saa siten esim. öljyä aiempaa enemmän. Ja halpeneehan se, jos korkojen nousu vaikuttaa sähkön kulutukseen. Toki nouseva korkotaso vaikuttaa myös uuden sähkötuotannon investointeihin ja vaikka energiaremontteihin, joten asioilla on myös kääntöpuolensa.
Miksi neljän prosentin korkotaso edustaisi jotain pelleilyä takavuosien miinuskorkojen maailmaan nähden?
Inflaatio ei koskaan riipu pelkästään tuotantopuolelta eli tarjonnasta, vaan aina myös kysyntäpuolella on oltava likviditeettiä maksaa, että hinnat nousevat. Inflaation nousu on ollut tiedossa jo vuosikaudet, koska rahamäärä on kasvanut paljon enemmän kuin talouskasvun + inflaation verran. Sitä vaan ei ole voinut tietää mikä olisi se trigger joka inflaation käynnistäisi, ja milloin ja kuinka äkkiä se tapahtuisi. Nyt on nähty yksi purskahdus inflaatiota, mutta kumulatiivisesti tarvitaan vielä lisää että oltaisiin lähempänä kestävää velkatasoa.
Suomessa taantuma tulee olemaan ankarampi kuin muualla. Lainat ovat muuttuvakorkoisia, joten korkojen nousu vaikuttaa myös vanhoihin velallisiin, ei vain niihin jotak ottavat uutta lainaa. Energian, ruuan ja korkojen nousu pakottavat vähentämään harkinnanvaraista kulutusta. Lisäksi meillä on aikaisempaa nihkeämmin velanottoon suhtautuva hallitus, joka leikkaa todennäköisesti aika tavalla juuri siltä väestönosalta jonka rajakulutusalttius* on korkein. Pitkällä aikavälillä tiukka taloudenpito onkin hyvästä, mutta leikkaukset taantumissa syventävät taantumia.
Mutta tämäkin taantuma menee ohi joskus. Rahamäärän kasvunopeus ennustaa vielä pitkäksi aikaa totuttua kovempaa inflaatiota. Ts. Hintojen pitää nousta runsaasti (tai talouden kasvaa) kumulatiivisesti, jotta se vastaisi edes viimeisten 20 vuoden rahamäärän kasvua. Näköpiirissä ei ole rahamäärän supistumista, toki kasvuvauhdin pitäisi hidastua.
Keskuspankit tasapainoilevat jo melko haastavissa olosuhteissa. Jos ne onnistuvat, reaalikorko pysyy pitkään negatiivisena ja samalla talouskasvu saa jatkua ja inflaatio hoitaa velkaisuutta vähemmäksi alentaen samalla suhteellista rahan määrää.
Jos kävisi niin onnellisesti, hinnat, palkat ja vuokrat nousisivat. Kenties paljonkin. Tällaiseen skenaarioon voi varautua sijoittamalla ainakin osa varoista vuokra-asuntoihin mahdollisimman suurella velkavivulla ja kiinteällä korolla. Inflaatio pitäisi huolta markkinavuokrista, kohteiden markkina-arvoista ja lainan reaaliarvon kutistumisesta.
rajakulutusalttius = alttius kuluttaa vs säästää seuraava saatu euro. Toimii myös käänteisesti eli alttius vähentää kulutustaan kun saadut eurot vähenee. Vaihtelee yksilöittäin, mutta yleisesti ottaen rikkailla rajakulutusalttius on vähäinen, köyhillä suuri.
Viimeaikainen inflaatio on kohdistunut isolta osin välttämättömyyshyödykkeisiin kuten ruokaan ja energiaan. Niitä tarvitaan aina ja rahaa tingitään vähemmän tärkeistä menoista. Näissä hyödykkeissä tarjontapuoli on rajoittunut kovasti viime aikoina.
Historiallisesti tilastollisesti tämä toukokuu on ollu heikoin kuukausi muutenkin lupamäärien suhteen
E. muutin kaavion niin, että lähteenä on kuukausi data ei liukuva 12 kk keskiarvo. Eli nyt seuraavaan kuukauden lupamäärät pitäisi tilastollisesti olla suurimpia. Heinäkuussa tulee pieni lukema kun virastot ovat kiinni.
Tietysti. Mutta bensan tai kaasun hinta ei määräydy pumpuilla vaan raaka-ainepörsseissä. Kun taloudessa on liikaa rahaa, seuraa aina inflaatio. Ennemmin tai myöhemmin, tavalla tai toisella.
Nollakorkoaikoina sitä rahaa olisi pitänyt olla sekä yrityksillä että kuluttajilla euroopassa niin että ranteita pakotti, aika hiljaista oli. Veikkaan että jatkossa yhä hiljaisempaa.
Tuo nykyinen rahapurske mikä markkinoille lykättiin ei kauas kanna.
Jenkit tästäkin selviää voittajana ja eurooppa on se joka tulee ottamaan isomman osuman.
Tutkailin vielä pelkästään Uudenmaan asuntotuotantoa. Toki 21 kesän huipputasoista on tiputtu prosenttuaalisesti paljon. Vielä on kuitenkin jonkin verran matkaa finanssikriisin pohjien tasolle.
Ensimmäisestä kuvaajasta Uudenmaan kokonaisvolyymi on vielä pitkän aikavälin trendihaarukassa. Toki jos ja kun asuinrakennus sekä teollisuusrakentamisen volyymit tippuvat voidaan mennä heittämällä trendilinjan alle.
Miten itse tulkitset tällä hetkellä tilastoa. Rakentaminen on ennenkaikkea hiipunut pienemmissä ja pienemmissä paikoissa. Uudellamalla ollaan tiputtu vasta pitkän aikavälin trendihaarukan alalaitaan. Kuinkapaljon tästä mennään vielä alaspäin. Jää nähtäväksi.
E. Lisätään vielä, että muun maan laskutrendi on alkanut jo maaliskuusta 2022. Uudellamaalla laskusuuntaan lähdetty tammikuussa 2023. Muissa seutukunnissa tiputus on ollut huomattavan loivemmalla kulmakertoimella.
Mielenkiinnolla kyllä odotan tulevien kuukausien tilastoja.
Mielenkiintoinen yksityiskohta tuli myös vastaan, kun pyörittelin uusimaan tilastoja aloituksien kappalemäärien ja kerrosalojen osalta.
Asuntojen keskikoko on selkeästi noussut jos vertaa vuoden 2023 aloituksia suhteessa 2022 vastaavaan ajanjaksoon, karkeana lukuna noin +15%.
Aika selkeä johtopäätös tästä on, että sijoittajakysyntä on merkittävästi laskenut joka laskee pienten asuntojen kiinnostusta. Tehtiin niitä kyllä pitkään selkeästi yli tarpeen joten ihan terve muutos.
2025-2026 vuosille ennustan reipasta vuokratasojen nousua uusimaan alueella, koska niiden kysyntä tuskin katoaa mihinkään.
Tämä on muuten oiva huomio. Kaivelin tuohon liittyen kanssa dataa. Selvä piikki on Uudellamalla nähtävissä. Eli tuotantoasopeutetaan tällä hetkellä perheasuntokokoon, jossa kysyntää ilmeisesti vielä löytyy.
Graafissa ei kannata kiinnittää niinkään huomota asteikkoon vaan trendiin.
Uudenmaan asuinrakennuskäppyrä näyttäisi lähes identtiseltä koko maan vastaavan käppyrän kanssa (toki johtuu, että iso osa rakentamisesta taphtuu Uudellamaalla). Uudellamaalla teollisuus/varasto ja palveluasumisen rakentamisen kanssa tilasto pysyy vielä trendihaarukassa. Koska kyseessä on liukuva vuosisumma, on rakentaminen pysähtynyt tämän vuoden puolella kuin seinään ja siksi käppyrä osoittaa näyttävästi etelään.
Ihan oikeassa olet, että muualla Suomessa pudotusta on ollut pidempää ja alas on tultu jyrkästi. Luulen, että kohonneet asuin- ja rahoituskustannukset ovat erityisen suurta myrkkyä pk-seudulla ja täten tilastot tulevat siellä muuta Suomea perässä alaspäin.
Kaksi senttiäni: Pohjalle on vielä matkaa, mutta niin kauan kuin ihmisillä on töitä, ei tulla näkemään mitään täydellistä seisahdusta ja varallisuuden tuhoutumista.
