Kyllä, luin tiedot. Itse en missään nimessä hyväksyisi sukitusta toimenpiteenä mikäli omistaisin osakkeen taloyhtiöstä.
8 tykkäystä
Tuossakin kohteessa myyjä sitoutui myymään kohteen korkeimman tarjouksen tekijälle. Alin tarjous oli 500 e (+83 t velat) ja voittava tarjous 6510 e (+83 t velat). En pitäisi kovin suurena yllätyksenä, jos seuraavalla kerralla vastaavassa kohteessa myyntihinta olisi 1500 euroa tai 11500. Puhutaan kuitenkin velattomassa hinnassa muutaman prosentin suuntaaan tai toiseen heittelystä.
Faktaksi väitin tätä: “uudiskohteiden myyntihinnat voivat painua todella mataliksi ja taloudellinen hankintakynnys alkaa olla vertailukelpoinen vuokraluukun vakuuden kanssa”. Mielestäni tuossa ei ollut kyse maailmanlopun maalailusta. Mutta jep, näkemyseromme tässä asiassa varmasti selvisikin jo.
Kovin pienellä rahalla pääsee tänä päivänä uudiskohteisiin kiinni, eikä kukaan ole tarkistamassa ostajan maksukykyä. Tuossakin yksiössä hoito-, rahoitus- ja käyttövastikkeiden kuukausimenot ovat yli 900 euroa / kk. Jos osakkaaksi tulee vastuunsa laiminlyövä tyhjätasku, ehtii saatavia kertyä jo aika monta tonnia ennen kuin taloyhtiö saa otettua huoneiston hallintaansa. Ja kun se sen saa tehtyä, ei se onnistu keräämään vuokralla kuin osan kuukausittaisista vastuista.
Tuokin voi kuulostaa miaalmanlopun maalailulta, ja varmasti valtaosa pienen myyntihinnan kaupoista sujuu taloyhtiön näkökulmasta ongelmattomasti. Mutta juuri tuossa yhden suuren isännöitsijätoimiston työntekijä haasteli, kuinka vastikerästit ovat nousseet räjähdysmäisesti viime aikoina. Ja nyt ei puhutta mistään taloyhtiöstä eikä edes yksittäisestä kaupungista. Ongelmia tulee riittämään, ja kun ongelmat osuu kohdalle, ne kärjistyy raskaiden taloyhtiölainojen kohteissa.
Vaan tekisit tarkalleen ottaen mitä? Koska tuossa taloyhtiössä tuo toimenpidetapa on selvästikin hyväksytty, niin sinun ollessa siinä osakkaana tulisi sinun kääntää ihmisten mielipide omalle kannallesi. Ja sikäli kun rakentaja ei olisi valmis sitä vaatimusta toteuttamaan, varautua oikeudenkäyntiin asiassa. Miten se prosessi vaikuttaisi asuntojen hintoihin tai vastiketasoon? Siitä varmasti olemme samaa mieltä, että on kohtuullisen syvältä, kun uusia kohteita korjaillaan tuollaisilla toteutustavoilla. Mutta se on myös sitä todellisuutta, missä me elämme.
Ps. Näemmä Joo Group omistaa myös vuokrakämppiä tuosta Vantaan taloyhiöstä: vuokra-asunnot - Vantaa - Kulomäki - As Oy Vantaan Kulorastas - A4 | Joo En edes tiennyt, että he omistavat jotain muuta kuin kokonaisia taloja. Muutama viikko sitten HS kirjoitti yhtiöstä otsikolla “Ilmaisella rahalla kiinteistöjätiksi kasvaneen Joo Groupin tilanne näyttää vaikealta”. Pikaisen nettituttavuuden perusteella en olisi maksanut tuosta huutokaupan olleesta kämpästä 6500 euron myyntihintaa. En tiedä, olisinko maksanut euroakaan.
Ps2. Taloyhtiön 96 asunnosta on 68 yksiötä. Kämppien koot 26-56 m2. Nuo suurimmat ovat kolmioita. Voi olla, että noille luukuille ei löydy kauheasti kysyntää omistusasujien piirissä. Semminkin, kun parvekkeetkin on ranskalaista mallia ja kämpän ainoan ikkunan näkymät tätä tasoa (kuva: OP Koti):
9 tykkäystä
Millä perusteella tasalyhennys on järkevin vaihtoehto velallisen kannalta? Vai tarkoitatko vaan, että korkokulut ovat pienemmät tasalyhenteisessä?
Korkokulujen kannalta. Laina lyhenee, mikä vaikuttaa tuleviin korkokustannuksiin. Toki kirpaisee nousevien korkojen aikana.
3 tykkäystä
Vaatisin kyseisen pystyviemärin uusimista. Haljennut kohta ei ole yhtä kestävä kuin ehjä pystyviemäri. Rakentaja on tuollaisessa tilanteessa melko heikossa asemassa, mikäli asiasta alkaisi vääntämään taloyhtiön kanssa.
Alkaa olla jo offtopicin puolella aiheesta tämä, jatketaan vaikka kaffihuoneen puolella!
9 tykkäystä
Tässä yksi herkku asuntomarkkinoilta:
Tyyliin 85 % pyyntihinnasta koostuu taloyhtiölainasta, mutta kaikki suurimmat rempat odottaa kuitenkin tekijäänsä. Samasta talostahan Sijoitusasunnot.com on myynyt kämppiä takavuosina sijoittajille.
Lieneeköhän kyse samasta talosta kuin tässä tapauksessa:
Jos kyse on samasta taloyhtiöstä, niin noiden 4h+k kämppien vuokrapyynnöt ovat tonnin molemmin puolin. Eli tuossa olisi konkreettisesti toteutunut se, että omaan asuntoon olisi päässyt kiinni jopa edullisemmin kuin vuokra-asuntoon, jos vakuusvaatimus on kahden kuukauden vuokra. Tuolla toki ei ole mitään tekemistä uudiskohteen kanssa, josta edellä puhuttiin.
8 tykkäystä
Ja vielä yksi. Tästä taisi ollakin jo aiemmin puhetta palstalla, mutta tamperelaisen 2000-luvun kerrostalokämpän huutokauppa näyttää myös päättyneen toissapäivänä:
Myyntihinnaksi jäi 5550 euroa + yhtiölaina 120t euroa. Yhtiölainan osuus velattomasta hinnasta siis yli 95 %. Myyjä sitoutui myymään kohteen korkeimman tarjouksen tekijälle ja alin tarjous oli 500 euroa.
8 tykkäystä
3 tykkäystä
Nämä ovat POASin vanhoja asuntoja jotka myytiin 2021 Innovest Kiinteistöt Oylle ja Nordic Business Investments Oylle.
5 tykkäystä
Tämä juuri. Uudiskohteissa on pääsääntöisesti vastikkeet niin korkeat tällä hetkellä että hallintaanotto ei paljoa auta kun vuokrana saa vain osan kuluista.
Itse näen juuri tuon takia uudiskohteet hyvin riskisinä tällä hetkellä. Ihan kokemuksesta voin todeta että jo yksi joko pulaan joutunut tai muutoin vain maksut laiminlyövä osakas saa yhtiön rahatilanteen sekoitettua.
8 tykkäystä
Taitaa olla haastavat ajat kiinteistövälittäjillä…
13 tykkäystä
Kyllä näistä ”vähän” enemmän kuin vuokravakuus ollaan näköjään myös valmiita maksamaan.
Toki selkeästi halvemmalla menee kuin alkuperäinen hinta.
1 tykkäys
Niinpä. Tuossa kohteessa tontin vuokranantajana Helsingin ja Vantaan seurakuntayhtymät. Ja huh, hoitovastike yli 9 euroa neliö. Vaikka kohde on vielä uudehko ja “remonttivapaa”.
1 tykkäys
Tällaisen jakauman pitäisi heti soittaa hälytyskelloja sijoittajan päässä.
Yksiöiden suuri suhteellinen osuus tarkoittaa:
-
Vähän omistusasujia taloyhtiössä
-
Paljon sijoittajia, joista jonkun/joidenkin ajauduttua maksuvaikeuksiin voi koko homma kaatua muiden osakkaiden maksettavaksi. Yhtiölainan suuri osuus ostohinnasta lisää maksukyvyttömyysriskiä eksponentiaalisesti, kuten mainitset.
-
Pahimmillaan koko taloyhtiö voi mennä nurin
-
Pankit myöntävät tällaiselle taloyhtiölle lainaa nihkeästi ja korkealla korolla (tai eivät ollenkaan), koska riskit korkeat
-
Paljon kilpailua vuokralaisista, mikä madaltaa keskivuokraa > Hyvät vuokralaiset kiven alla
-
Yksipuolinen asukaskunta, halvalla alueella tietynlainen porukka muuttaa taloyhtiöön
-
On tunnettu tosiasia, että yksiöt lisäävät järjestyshäiriöitä, jonka myötä yleinen viihtyvyys taloyhtiössä heikkenee
-
Vähäinen kiinnostus pitää taloyhtiöstä hyvää huolta, kun paljon lyhytaikaisia vuokralaisia ja paljon sijoittajia
16 tykkäystä
Unohtamatta kilpailua ostajista, kun kämppiä lähtee kiertoon. Nyt taloyhtiöstä on Etuovessa kuusi luukkua myynnissä. Niistä neljä on noita 26 m2 yksiöitä. Kahdessa pidempään myynnissä roikkuneessa yksiössä hintapyynnit on 115t ja 117t. Viimeisen viikon aikana myyntiin tulleissa yksiöissä pyynnit ovat 100t ja 109t. Seuraavat lienevät sitten vielä edullisempia, jos myyjä haluaa kohteesta naapurikämppien omistajia nopeammin eroon. Tuo huutokauppa-kohde meni tosiaan alle 90t eurolla toissapäivänä (myyntihinta 6510 e / velka 83325 e).
Yksiöiden vastike on tosiaan tällä hetkellä n. 890 euroa / kk (+käyttömaksut), ja rahoitusvastiketta kerätään ylioptimistisen korko-olettaman mukaan, eli liian vähän. Vuokraovesta löytyy taloyhtiöstä viisi kämppää vuokralle tarjolla, joista neljä on noita yksiöitä. Joo-lafka yrittää saada yksiöstä 629 euron vuokraa, pari muuta vuokranantajaa 570 euroa ja 590 euroa. Mutta on tarjolla myös yksi heti vapaa 549 euron kohdekin.
11 tykkäystä
Ööö… Niin?
Tuossa mukana tontin vuokravastike, mutta korkea silti.
En oikein ymmärrä. Toin sinulle kohteen, joka ei palvele täällä viljelemääsi narratiiviä ja vastaat siihen epäolennaisuuksilla. Joku voisi kutsua sitä venkoiluksi.
On hieman turhauttavaa käydä keskustelua ”minä olen oikeassa, sinä väärässä”-tyypin kanssa, joten lopetan turhan väännön tähän.
Jos sinä olet sitä mieltä, että pääkaupunkiseudulla/Uudellamaalla, jossa väkimäärä lisääntyy ja rakentaminen on vähentynyt asunnot vaihtavat omistajaa tonnin setelillä, ole hyvä vain.
Mukavia loppukesän päiviä!
4 tykkäystä
Vantaan seurakuntayhtymän arvostus vuokranantajana on kokenut melkoisen luottamusromahduksen Lehtisaaren esimerkin myötä. Ts. osakkaat ovat huomanneet, että vaikkapa kaupungin vuokratontteihin verrattuna tonttien tuottotavoitteet ovat selkeästi korkeammat. Vuokranantajalla on väliä.
Miksi siinä ei olisi mukana tontin vuokraa? Sehän kuuluu ilman muuta hoitovastikkeen sisällä oleviin menoihin. Valinnaisen vuokratontin kohdalla tonttivuokran eritteleminen on toki perusteltua.
En nyt ymmärrä mitä yksittäiskohteen linkittäminen todistaa. Ja selvyydeksi, en usko uudiskohteiden myyntihintojen pääsääntöisesti laskevan lähelle nollaa.
Uskon, että esimerkiksi tuossa edellä keskustellussa Kulorastaantien kohteessa se on täysin mahdollista. Viimeisimmässä kohteessa myyntihintaa kertyi vielä yli 6000 euroa. Myytävää taloyhtiössä näyttää riittävän, eikä taloyhtiön luukut taida omistusasujille kelvata. Eli kysyntä on kovin rajallista. Uskon myös, että Kulorastaantien kohde ei edusta mitään äärimmäistä poikkeusta asuntomarkkinoilla.
Vaikka Kulorastaantien kämppien myyntihinta laskisi sinne vuokravakuuden tasolle, velaton hinta olisi edelleen noin 3300 euroa / m2. Sillä saa vuokratontilla seisovan kämpän Korsosta, jossa ei ole edes parveketta, jossa asumiskulut ovat korkeat ja jossa sijoitusluukun kassavirta on noin 350 e / kk negatiivinen. Ja se olisi vielä enemmän negatiivinen, jos taloyhtiö ei alimitottaisi rahoitusvastikkeiden keruuta. Halpaa vai kallista? No mielipiteitä on monia.
12 tykkäystä
No okei, sen verran jatkan että en minäkään missään nimessä pidä tuota kohdetta hyvänä sijoituskohteena. Silti vieläkin sivuutat kohteen viemäröintiongelmat.
Juurikin näin. Silti teet sitä itse kun tuota Kulomäen kohdetta täällä roikutat.
9€/m on todella kova. Meitä kiinnostavissa kovin vastaan tullut 7.6€/m. Vuokratonttillisissa 6,4-6,7€/m ollut tyypillinen.
Uudehkoissa vuokratonttikohteissa on tullut myös vastaan kohteita joissa ensimmäiset 2-3v ollut 20-30% alennus tonttivuokrasta
5 tykkäystä
On varmasti niin, että itse en näe tuota parin vuoden takaista viemärikorjausta niin keskeisenä tekijänä myynnin sakkaamiselle kuin joku muu. Voin olla ihan väärässä. Mutta syistä riippumatta tuossa meillä on uudiskohde, jossa riittää myytävää ja vuokrattavaa kohdetta, ja jossa pyyntihinnat ovat laskeneet reippaasti. Enää ollaan muutaman tonnin päässä siitä, että myyntihinta alkaa vastata vuokravakuuden suuruutta.
Yksittäinen kohde mielestäni voi toimia esimerkkinä siitä, että siinä kyseisessä taloyhtiössä myyntihinta voi laskea hyvin alas. Vaikkapa sinne vuokravakuuden tasolle. Mielestäni joku toinen esimerkki ei toimi todisteena siitä, etteikö jossain toisessa kuin siinä linkitetyssä kohteessa tilanne voisi olla ensiksi mainitun kaltainen.
Ihan yksin en ole arvailuineni. Juhana Brotherus toki menee äärimmäisyyksiin miettiessään jotain 85 %:n lainoitusasteen kohteita. Ei niitä oikeasti paljoa ole. Mutta hänkin näkee nimenomaan Vantaan haastavana alueena:
Optimistit väittää, että asuntokauppa piristyy syksyllä. Toiset optimistit ennustaa korkojen laskua vuodenvaihteen tietämillä. Ehkä noin on. Kaikki on vain arvailua. Mutta missä määrin piristyvä asuntokauppa kohdistuu sijoitusasuntoihin? Ja jos euriborit asettuu vaikkapa 3 %:n tuntumaan, niin säilyttääkö korsolainen taloyhtiölainan sijoitusluukku edes nykyarvoaan?
Ps. Joskus kyselin jonkun silloin tuoreen tilaston perusteella tutuilta, että tiedättekös missä on Tampereen kalleimmat asuinneliöt. Kukaan ei tiennyt. Silloin ne löytyivät Multisillasta. Siis kaupunginosasta, jota yleisesti pidetään surkeimmasta surkeimpana lähiönä Jumalan selän takana ilman mitään järkeviä lähipalveluita. Samaan aikaan kun vanhoja kämppiä myytiin tonnin / m2, naapuruston uudiskohteissa kauppaa käytiin noin viiden tonnin neliöhinnalla. Jokainen voi sitten miettiä vaikkapa tällaisen kohteen arvonäkymiä:
https://www.etuovi.com/kohde/70076040?haku=M2010922074
Talo seisoo tonttirahaston omistamalla tontilla ja neliöhinta pyörii 4500 euron tuntumassa. Kohdetta mainostetaan hyvänä sijoituskohteena, josta saa vuokraa 645 euroa / kk. Onnea vuokranantajalle. Samasta talosta tarjotaan tällä hetkellä samanlaista luukkua vuokralle 520 eurolla / kk.
En nyt povaa juuri tuosta talosta mitään kriisikohdetta, mutta kun yleisesti puhutaan kasvukeskusten tulevista vuokrankorotuspaineista, niin kyllä aika monessa kohteessa on asukkaan vaihtuessa niitä hintapaineita myös toiseen suuntaan.
29 tykkäystä