Itse olen arastellut rahan laittamista osakkeisiin isommassa mittakaavassa ja siksi pitäytynyt pääasiassa kiinteistöissä. Kieltämättä nyt on käynyt mielessä realisoida yksi kiinteistö ja sijoittaa rahat pörssiin. On hyvin mahdollista että tämä on nyt se 2020-luvun dippi joka kannattaisi käyttää hyväksi, seuraava mahdollisuus vastaavaan tulee todennäköisesti vasta eläkkeellä ollessa.
3 tykkäystä
Kantakaupunkien hinnoista en sano mitään, mutta jos verrataan 1990-luvun lamaan, niin vuoden 1989 huipuista matka vuoden 1992 pohjiin oli kaikkein jyrkintä pääkaupunkiseudulla. Kun koko maassa nimellishinnat puolittui, laskivat ne Helsingissä 60 %.
Pari aika keskeistä muuttujaa (paljon esillä olleiden korkotason ja pankkien joustohalukkuuden lisäksi) näen nyt kuitenkin tähän hetkeen nähden:
-
Tällä hetkellä kaupungistuminen on huomattavasti kiivaampaa kuin 1990-luvun laman alla. Itse asiassa muuttoliike Helsinkiin alkoi tyrehtyä jo 1980-luvun lopulla, kiitos paljolti juuri asuntojen hintakehityksen.
-
Nyt meillä on markkinaehtoisemmat vuokramarkkinat. 1990-luvulla meillä taas oli vuokrasääntely. Ja itse asiassa siitä vuokrasääntelystä luovuttiin uusien vuokrasopimuksien osalta juuri silloin 1992, jolloin asuntojen hinnat saavuttivat pohjakosketuksensa.
2 tykkäystä
Kiinnostava juttu joka liittyy aiheeseen;
(maksumuuri, mutta jokusen ilmaisen kai saa lukea jos ei tuolla ole usein käynyt)
Jutun pointti että varsinkin suurkaupungeissa on älyttömästi näennäisesti “tyhjiä” asuntoja jotka ovat suurelta osin Airbnb-lukaaleja. Ostettu sijoitusmielessä ja vuokrataan turisteille hyvään hintaan. Tämä markkina otti juuri isosti tauluun ja todennäköisesti muuttuu pysyvästi ja parhaassakin tilanteessa menee varmaan puoli vuotta ennen minkäänlaista toipumista. Vuokraisännät ovat kusessa. Tuleeko tämän vuoksi markkinoille yhtäkkiä paljon kämppiä joka puskisi hintoja alas vai mennäänkö niin pitkälle että näiden lainat poksahtavat silmille ja pankit pakkomyyvät. Efekti suomessa varmasti paljon pienempi - pienempi maa, Hesa pienempi kaupunki, vähemmän porukkaa joka tätä varten ostanut kämppiä, mutta silti ei varmaan ihan nolla.
Voi myös lisätä tavallisten yksityisten vuokra-asuntojen tarjontaa jos Airbnb-kämppä yritetään vaihtaa normi vuokra-asunnoksi kun Airbnb-kysyntä katoaa alta.
6 tykkäystä
Miten paljon määrällisesti arvioit, että Helsingin niemellä on näitä airbnb-asuntoja. Omassa naapurustossa ei ole näkynyt ja omassa taloyhtiössä tehty päätös, että toimintaa ei saa harrastaa.
Katteet tuossa ovat melkoiset kun vertaa tavalliseen vuokraamiseen tai KelaGold-vuokraamiseen.
Aiheeseen liittyen: “Lyhytaikainen vuokraus on Rovaniemellä väkilukuun suhteutettuna yleisempää, kuin esimerkiksi Barcelonassa ja Helsingissä. Rovaniemellä on 14,4 Airbnb-kohdetta tuhatta asukasta kohden. Esimerkiksi Helsingissä vastaava luku on 4,2 ja Barcelonassa 12,5.” (Lähde: [Airbnb-asuntojen hurja määrä sai päreet palamaan – matkailuyrittäjät kustansivat Salahotellit-lehtisen])
Helsingissäkin tilanne voi olla haastava, mutta jossain Rovaniemellä ollaan kyllä varmaan melkoisessa lirissä. Toisaalta, nyt kun pankit myöntävät auliisti lyhennysvapaita, niin luulisi jossain Helsingissä onnistuvan ilman suurempia vaurioita siirtää asunto normaaliin vuokrauskäyttöön, kerätä lyhennysvapailla vähän puskureita ja selvitä sillä ainakin tovin eteenpäin. Taloyhtiölainojen kohteet on tietenkin ikävämpi asia.
7 tykkäystä
Kannattaa muistaa 1990-luvun lamasta puhuttaessa, että silloin korot nousivat ajoittain jopa 18% nurkille. Korkotaso yhdessä lähes 20% työttömyyden kanssa oli myrkkyä asuntomarkkinalle. Jos oli ostanut asunnon 80-luvun lopulla pankkilainalla, jossa korko nousi tappiin, niin saattoi olla aika tuskaiset oltavat. Jos siinä lisäksi meni työpaikka, niin soppa oli valmis. Osa menetti ‘vain’ omaisuutensa, osa henkensä.
Todella vaikea uskoa, että nyt tulisi yhtä paha tilanne kuin, mitä silloin oli.
6 tykkäystä
Mun mielestä on hieman virheellistä puhua lama-ajan korkojen noususta, sillä korkotasoa pitäisi verrata aiempaan. 12 kk Helibor on noteerattu vuoden 1987 alusta, jolloin se oli yli 12 %. Vuoden 1989 lopulla helibor oli yli 15 % ja 1980-luvun puolella se kävi alimmillaan vain niukin naukin alle 10 %:ssa. Korkohuiput nähtiin jo alkuvuodesta 1990. Ja selkeä korkojen laskukausi alkoi syksyllä 1992. Kun syyskuussa 1992 viitekorko oli vajaa 15 %, oli se vuoden 1993 lopulla reilu 5 %.
Hurjia prosenttejahan nuo on, varsinkin nimelliskoroista puhuttaessa. Valtio toki maksoi tuohon aikaan huomattavan suuren osan asuntovelallisten korkomenoista.
Toki korot olivat silloin lähtötasoltaan korkeammat. Mutta olivat muutokset silti rajuja.
Ostin 1987 ensimmäisen asuntoni paljon matalammalla korolla. Täytyy kaivaa tarkemmat luvut jostain, mutta siihen aikaan ei kovin moni mennyt Heliboriin, joka tuli silloin uutena juttuna, vaan lainan korko oli yhteydessä peruskorkoon. En muista, että minulla olisi ollut paljon yli 5% korkoa asuntolainassa, jonka otin silloin Hypoteekkiyhdistyksestä. Koroissa oli siis silloin tosi paljon eroja, riippuen siitä, mihin viitekorkoon ne oli kiinnitetty.
Siinä olet oikeassa, että korkohuippu ei kestänyt kovin kauaa, mutta oli kyllä aika fataali. Ostin oman asunnon 340 000 FIM 1987. Naapuri oli ostanut omansa vähän myöhemmin, muistaakseni 1989 ja oli maksanut siitä yli 700 000 FIMiä. Hänellä korko nousi sinne 18%. Hinnat laskivat rajusti, mutta alle 400 000 FIMin ei minun asuntoni missään vaiheessa mennyt. Myin asunnon vasta 1992-3, jolloin arvostus oli jo kohonnut selvästi pohjista.
Tarinan opetus: sijoittamisessa tuotot ovat rajusti kiinni ostohetkestä - ja myyntihetkestä. Ja viitekorosta… 
2 tykkäystä
Tuo on totta. Peruskorko pyöri esim. tuolloin 1992 lukemissa 8,5-9,5 % ja siihen oli suuri osa asuntolainoista sidottu. 18 % korkotason oletin liittyvän heliboreihin (noteeraus suunnilleen korkeimpina aikona + sen aikainen parin prosentin pankin marginaali).
Tarinan opetuksesta on helppo olla samaa mieltä 
Vielä korkomuutoksista vähän. En tiedä muistanko ihan höpöjä, mutta kuvittelen nähneeni jonkun tutkimuksen, jonka mukaan huomattavan suuri osa suomalaisista arvioi ettei selviä 2 %:n korkojen noususta. Googlella en tuota selvitystä nyt kuitenkaan löytänyt. Toivottavasti nuo muistikuvat ovat peräisin jostain pahasta painajaisesta.
Tällaisen kyselytutkimuksen tulokset sen sijaan löysin, jonka mukaan kolmasosa (!) ei osaa arvioida siten, miten prosentin korkojen nousu vaikuttaa heidän asuntolainansa kustannuksiin: Danske Bank: Suomalaiset turtuvat mataliin korkoihin – silti jo pieni koronnousu kurittaisi asuntovelallisia | Danske Bank A/S, Suomen sivuliike
Tuskin me mitään kaksinumeroisia korkoprosentteja tullaan Tuomas Malisen ennustuksista huolimatta näkemään. Mutta itse olen huolissani siitä, että moni korttitalo voi romahtaa sellaisesta korkotason muutoksesta, jonka vielä vuosituhannen alussa ajateltiin kuuluvan normaaliin euriborin heiluntaan.
1 tykkäys
Tarkistin peruskoron suuruuden. Vuonna 1987 se oli 7%. Voi olla, että ASP-lainaan sai edullisemman koron. Niihin aikoihin 80-luvun lopussa pankit työnsivät lainoja ihmisille erilaisiin tarkoituksiin. Ottivat varmasti myös Heliborin käyttöön. Tämä naapuri oli varmaan Heliborissa kiinni. Sitten tuntuikin epäoikeudenmukaiselta, kun samat pankit vetivät firmoja ja ihmisiä nurin. Siltä ajalta on monta surullista tarinaa.
Vaikka alkutaso oli huomattavan korkea, oli sellainen +10% aika hurja muutos. Varsinkin sitten kun rysähti.
1 tykkäys
Muistan nähneeni jotain samansuuntaista. Mutta eikös pankit tee jonkun pienen stressitestin osana myöntämistä tuon suhteen? Kun viimeksi nostin lainaa (2011) niin muistelisin, että ainakin OP käytti kriteerinä laskelmiin ei vain korkoa sillä hetkellä, vaan myös jollain korkeammalla korolla tehtyjä lukuja. Toki tässä varmasti on paljon vaihtelua ihan pankkikohtaisesti.
Nopeasti googlaten jonkun verran alle puolet uusista lainoista suojataan koronnousua vastaan:
" – Uusmyynnistä vähän yli puolet suojataan. Ollaan yli 50 prosentissa tältä vuodelta, sanoo toimitusjohtaja Tom Miller Nordean kiinnitysluottopankista."
“OP-ryhmässä on havaittu, että erityisesti ensiasunnon ostajat ovat muita aktiivisemmin suojanneet lainansa koronnousua vastaan.– Heistä noin 40 prosenttia on suojannut lainansa koronnousua vastaan, sanoo asumisen ja rahoituksen johtaja Kaisu Christie OP-ryhmästä.”
1 tykkäys
Ei tule Rovaniemi olemaan niin kovasti lirissä, kuin kyseinen artikkeli antaa ymmärtää. Nuo kaikki luvut ovat todella pieniä globaalisti ja artikkeliin on valikoitunut tarkoitushakuisesti Barcelona, jossa airbnb-vuokrausta rajoitetaan todella agressiivisesti (ks. kuva alta).
Italiassa on kaupunkeja (esim. Firenze, Venetsia ja Rooma), joissa keskusta-alueen asunnoista 10-20% on vuokralla airbnb:n (ja vastaavien) kautta. Arvioisin, että 1000 ihmistä kohden tämä tarkoittaisi n. 100-140 airbnb-kohdetta. Täältä lisää faktoja: Are Airbnb investors destroying Europe’s cultural capitals?
3 tykkäystä
Oman kokemukseni mukaan ne stressitestit ja ylipäätään asiakkaan maksukyvyn selvittäminen vaihtelee pankeittain tai ajankohdittain vähän miten sattuu. Itse olen viimeisen 15 vuoden aikana ostanut neljä kämppää. Sen perusteella pankkien lainananto on vähintäänkin kirjavaa:
-
asunto 2004-2005: Ensimmäinen pankki väitti laskelmiani epärealistisiksi eikä suostunut lainoitukseen. Muutama kuukausi myöhemmin kysyin lainaa toisesta pankista. Siellä lähestulkoon moitittiin, että olen ostamassa asuntoa niin suurella omarahoitusosuudella. Laina tuli mutkitta, mutta silti suositeltiin lainamäärän kasvattamista ja ylimääräisen rahan laittamista pankkien rahastoihin. No ei mennyt hommat pankin ehdottomalla tavalla, mutta kämppä tuli ostettua “suurella” omarahoitusosuudella ja myös maksettua nopeasti ja ennenaikaisesti veks.
-
asunto 2009: Eka kämpää oli jo suunnilleen maksettuna, joten sitä vakuutena käyttäen hain 100 %:n lainaa keskustayksiötä varten. Sovin pankkiin tapaamisen ja tein viimeisen päälle laskelmat lainapäätöksen tueksi. Pankkia ei kiinnostanut laskelmat pätkääkään vaan lainalupaus tuli ilman niitä. Sen verran pankin johtaja huikkasi vielä perään, että “piti vielä kysyä, onhan sulla luottotiedot kunnossa”. Tuli todella epätodellinen olo lainaneuvottelujen suurpiirteisyydestä, mutta kaupat tuli siis tehtyä.
-
asunto 2018: Tämä ostettiin mielitietyn kanssa puoliksi pienellä omarahoituksella ja vakuudeksi meni edelliset velaton ja toinen lähes velaton kämppä. Kauheasti ei taas kyselty mitään, vaan pankin viestit-osion kautta läheteyt noin-lukemat näytti riittävän asuntolainapäätökseen.
-
asunto 2020: No niin, tänäkin vuonna on jo ehditty. Tämä oli ensimmäinen varsinainen sijoituskämppä-ostos ja tällä kertaa pyydettiinkin sitten papereita viimeisen päälle. Veroilmoitusta sun muuta tuli pankin suuntaan lähetettyä. Vaikka muuten pankin kanssa olikin lainaneuvottelu melkoista takkuamista (virkailija ei soittanut luvattuina aikoina, pankki laski korkotarjouksensa väärin jne), niin ensimmäistä kertaa tuntui siltä, että maksukykyä oikeasti syynätään. Ja se on mielestäni positiivista.
Summa summarum. Vaikka pidän itseäni velkojen suhteen vastuullisena, laina-aste on tuloihin ja omaisuuteen nähden siedettävä ja makselen kämppälainoja selvästi maksusuunnitelmia nopeampaa vauhtia pois, niin erilaisissa lainanhakuun liittyvissä yhteyksissä on tullut vahvasti mieleen, että luotonannon tarkkuus on välillä mitä on.
12 tykkäystä
Varmastikaan Rovaniemi ei ole maailman haastavimmasta tilanteessa. Ja onhan kaupungin asukasluku jopa kasvusuunnassa. Silti se kasvu on varsin pientä siihen nähden, jos ajatellaan että noista Airbnb-kämpistä merkittävä osa menisi normaaliin tapaan vuokralle tai myyntiin.
Hyvä ja asiallista keskustelua tällä. Itse en pidä nykyisillä tiedoilla nopeaa ja merkittävää asuntojen hintojen romahdusta todennäköisenä koronakriisin vuoksi, mutta laskua tullaan näkemään. Lomautukset, irtisanomiset ja väistämättömät konkurssit vaikuttaa nyt kotitalouksiin. Lisäksi kuluttajista tulee aikaisempaa varovaisempia ja isoja päätöksiä kuten asunnon osto ei välttämättä uskalleta nyt tehdä. Näistä huolimatta kuluttajia kuitenkin kannattelee aluksi asuntolainojen lyhennysvapaat mitä pankit nyt tyrkyttää, ansiosidonnainen työttömyysturva ja säästöt joita Suomalaisilla kuitenkin on jonkin verran tileillään. Kukaan ei lähtökohtaisesti halua myydä asuntoa tappiolla ja ensimmäinen vaikutus on vain, että asuntojen kauppamäärät romahtavat ja myyntiajat pitenee. Hintojen lasku nähdään vasta viiveellä ja vähitellen ja suuruus riippuu siitä, miten kauan pahin epidemiavaihe kestää. Hintojen laskua hieman vauhdittaa, että tänä vuonna ja ensi vuonna valmistuu vielä iso määrä uusia asuntoja. Suomen talouden painuessa taantumaan hintojen lasku voi jatkua vielä vuosia.
Sijoittajien käyttäytymistä on vaikeampi nyt arvioida ja tähän liittyy riskejä. Taloudellisesti heikkoina aikoina vuokra-asuntojen kysyntä nousee (koska omistusasuntojen kysyntä laskee) ja lisäksi kaupungistuminen todennäköisesti jatkuu kriisin jälkeenkin eli kysyntä kasvukeskuksien vuokra-asunnoille on edelleen kasvava. Suomessa asuntojen vuokratuotot ovat edelleen Euroopan mittakaavassa korkeita ja taseeltaan terveet asuntosijoittajat jatkanevat entiseen malliin. Todennäköisesti kuitenkin ainakin jotkut sijoittajat ajautuvat ongelmiin, kun rahoituksen saatavuus on heikentynyt ja ehdot kiristyneet. Lisäksi isot kansainväliset sijoittajat voivat poistua Suomesta yhtä nopeasti kuin tulivatkin ja vaikuttaa näin hintatasoon. Avoimien asuntorahastojen tilanne myös hieman huolestuttaa ja nämä voivat pahimmillaan laukaista asuntomarkkinakriisin Suomessa.
19 tykkäystä
Kiitos lyhyestä analyysistä ja tilannekatsaukseta. Heräsi muutamia kysymyksiä ja arvostaisin jos kykenet niihin näkökulmaa antamaan.
Näkisitkö siis, että PK-seudun vuokra-asuntojen kysyntä pitää hinnat siellä suhteellisen vakaina ja edelleen hieman ‘‘korkeina’’?
Mikä on mielestäsi mahdollisuus, että tulevan 12kk aikana nähdään asuntojen hintojen laskua PK-seudulla ja miten eri aluidein erot vaikuttavat arvonlaskuun tai pysyvyyteen? Kuinka paljon arvioisit varovasti, että asuntojen hinta laskee?
Mitä itse tekisit lainalupauksen kanssa ja sijoitusasunnon hankinnan kanssa? Mitä ottaisit erityten huomioon? Vai odottaisitko tulevaa taantumaa?
Aluksi disclaimer tähän että nämä eivät sitten ole sijoitussuosituksia, vaan omia mielipiteitäni ja näkemyksiäni:
Näkisin, että koronakriisi vaikuttaa lähtökohtaisesti koko Suomen asuntomarkkinaan eli myös PK-seudulla tullaan näkemään lyhyellä aikavälillä hintojen laskua. En kuitenkaan usko nykytilanteessa mihinkään romahdukseen. Pitkällä aikavälillä pidän PK-seutua ja erityisesti Helsinkiä hyvinä alueina asuntosijoittajalle ja uskon että hinnat tulevat pärjäämään suhteellisesti paremmin kuin muut kaupungit pitkässä juoksussa.
Ne alueet, joihin on valmistumassa paljon uusia asuntoja ja kysyntää on muutenkin ollut heikosti tulevat kärsimään eniten. Sijainnin merkitys ja myös jossain määrin laatu korostuvat ja mikä tahansa roska syrjässä ei enää mene kaupaksi entiseen malliin. Uskon itse, että suurissa asunnoissa tullaan nyt näkemään suurin prosentuaalinen lasku. Ihmisillä on taipumus ostaa niin kallis asunto kuin heillä on varaa ja nyt tämä raja laskee ja ostajista tulee yleisesti muutenkin varovaisempia. Lisäksi sijoituskysyntä tukee edelleen ainakin hieman pienempien asuntojen hintoja.
Tähän on vaarallista antaa nyt arviota epävarmuuden vuoksi. Riippuu miten pitkään kriisi kestää ja miten huonoon kuntoon Suomen talous nyt menee. Henkilökohtainen arvioni on, että karkeasti 5 %:n lasku nähdään tänä vuonna asuntojen hinnoissa, samaa luokkaa mitä BKT laskee.
Itse olen sitä mieltä, että taitava asuntosijoittaja pystyy tekemään hyviä sijoituksia kaikissa markkinatilanteissa, koska hinnoitteluvirheitä syntyy jatkuvasti. Itse keskittyisin alueen pitkän aikavälin väestönkasvuun, asunnon vuokrattavuuteen, uuteen tarjontaan alueella, mikrosijaintiin ja kassavirtatuottoon. Ja pitäisin oman talouden kunnossa enkä ottaisi liikaa riskejä.
Olen itse juuri uudistanut lainalupauksen pankista ja jos tarpeeksi houkutteleva sijoituskohde Helsingistä tulee vastaan niin olen valmis iskemään heti kiinni. Kuitenkin tällä hetkellä näen pörssissä houkuttelevampia mahdollisuuksia ja itsellä on jo liian suuri osuus sijoitusasuntojen paino omassa salkussa niin pitää olla oikeasti hyvä kohde, jotta ostaisin.
9 tykkäystä
Siirränpäs kyssärin tänne… kommentteja? pahoittelut jos menee ohi aiheen:
Uskotteko korkotason nousuun (euribot) parin vuoden sisällä, jos EU-alueen talous kriisiytyy?
- EKP on pakotettu tekemään helikopteritoimenpiteet ym. jossain vaiheessa
- Mahdollisesti koko rahaliitto tulee natisemaan liitoksista
- ym.
Haen tässä sitä, että vaihtaisiko oman asuntolainan vielä kiinteäkorkoiseen… eli paljonko realistinen korkotaso olisi kriisissä
2 tykkäystä
Kiitos kattavista vastauksista ! 
Kaikkihan on tässä tilanteessa mahdollista ja valehtelisin jos väittäisin etten olisi itse miettinyt samaa. Kokoajan puhutaan, että ei ne korot voi sieltä nousta ja seuraavat 10 vuotta on nollakorkojen vuosikymmen. Se on toki mahdollista. Toisaalta mietin minkälainen dominoefekti lähtisi mahdollisesti liikkeelle jos jo nyt ennen tätä kriisiä oli suhteellisen paljon tappiin vivutettuja sijoittajia, yrityksiä, taloyhtiöitä ja valtioita niin mikä olisi tilanne tämän jälkeen kun on jouduttu ottamaan lisää lainaa, lyhennysvapaita ja maksujärjestelyitä ja tähän soppaan vielä korkojen nousu… Jälki olisi rumaa.
Summa summarum, en halua nähdä korkojen nousua lähivuosina, mutta onhan sen mahdollisuus aina olemassa. Jos kiinteän koron saa alle prosenttiin niin harkitsisin itse vakavasti siihen tarttumista. Historiallisesti tarkastellen se on kuitenkin aika halpa hinta lainarahalle.
EDIT:
voiko tämän tulkita niin, että Astonin karhuilu on edennyt uusille leveleille ? 
6 tykkäystä