Alle markkinahinta voi toteutua esim. sukulais tai tuttava-kaupoissa. Tai myyjä haluaa muuten valikoida kuka on ostaja, mökkinaapuri kun myi mökkiänsä niin ei laittanut mitään julkista ilmoitusta minnekään, tieto osto-mahdollisuudesta meni vain suullisesti pienissä piireissä. Lopullinen kauppahinta oli luonnollisesti alle markkinahinnan.
Toinen tapaus, kun eräs naapuri myi omakotitaloansa, välittäjää ei käytetty ja ilmoitukset olivat tyyliin: lappu kaupan ilmoitustaululla. Naapuri osti sen 15k:lla, Etelä-Suomesta.
Alle markkinahinnan voi tapahtua myös julkisesti tarjolla olevan tapauksessa, jos myyjä tekee hinnoitteluvirheen tai on niin karmeassa rahapulassa, että hinta runnotaan heti pohjamutiin. Välillä Helsingissä näkee asuntoja, jotka ovat parissa päivässä kadonneet näkyvistä, niitä kaikkia yhdisti alle markkinahinta.
Mielestäni myös useiden asuntojen tukkukaupassa voidaan puhua, että saadaan alle markkinahinnan jos voisi olettaa että yksittäin vastaavista kohteista on saatu enemmän. Ehkäpä nyt voisi puhua markkinahäiriöstä, joka on ollut seurausta poikkeuksellisen nopeasta muutoksesta korkoympäristössä.
Olen kanssa monesti pohtinut tätä kuunnellessani Harri Hurun podcasteja, jossa hän on aika monestikin maininnut dilemmasta jossa on ostanut alle markkinanhinnan asunnon ja rahoitusta hakiessaan pankki ei suostu myyntämään markkinanhinnan mukaista lainaa. Esim on ostanut 70000€:llla asunnon jonka markkinahinta on 100000€, sitten pankki myöntää rahoitusta 70% verran siitä 70000€ kauppahinnasta. Kuulema markinahinta on 100000€ koska samanlainen asunto on myyty/myydään samasta talosta siihen hintaan. Mutta aina pistää miettimään miten tämä oikein menee.
Kaipa alle markkinahinnan ostamisen voisi ajatella tarkoittavan sitä että jos jollain alueella tietyn tyyppisten ja kunnoltaan samanlaiset asuntojen kauppahinnat on olleet keskimäärin vaikka 5000€/m2 ja itse ostat samanlaisen asunnon samalta alueelta hintaan 4000€/m2 silloin olet ostanut alle markkinahinnan. Uskoisin että varmasti on tilanteita joissa syystä tai toisesta joku poikkeaa tuosta keskimääräisestä hinnasta myyden alle markkinahinnan. Mun mielestä silloin kun kauppa toteutuu alle markkinanhinnan silloin se myös vaikuttaa markkinahintoithin alentavasti omalta osaltaan, se pitää ottaa huomioon kun lasketaan esim keskiarvot toteutuneista kauppahinnoista per neliö.
Asuntokauppoja harvemmin tehdään samalla alueella ja etenkään samassa talossa päivittäin. Lisäksi asunnon kunto poikkeaa lähes aina vastaavista. Myytävän/ostetun kämpän sen hetkinen markkinahinta on aina toteutunut velaton kauppahinta.
En malta olla osallistumatta tähän filosofiseen keskusteluun markkinahinnasta, vaikka tämähän on kaikkea muuta kuin faktuaalinen asia jolloin jokaisella saa olla ihan oma mielipiteensä sensuhteen. Aivan kuten senkin suhteen, onko tehokkaita markkinoita olemassa vaiko eikö, mikä omasta mielestäni liittyy oikein vahvasti tähänkin kysymyksiin.
Teoriassa markkinahinta on tietysti se hinta millä kauppa kulloinkin tehdään, aivan kuten teoriassa markkinat voivat olla tehokkaita. Käytännössä kuitenkin asuntomarkkinoilta on mahdollista ostaa asuntoja, olla tekemättä niille yhtään mitään, ja myydä ne 1-12kk päästä 10-20% arvonnousulla eteenpäin. Mikä tässä nyt sitten oli markkinahinta ja mikä ei?
Mitä epätehokkaampi (ja epälikvidimpi) jokin markkina on, sitä todennäköisemmin sieltä löytyy joko tahallaan tai vahingossa alihinnoiteltuja mahdollisuuksia. Tämä pätee mielestäni kaikkiin markkinoihin, ja nimenomaan asuntomarkkinoista tekee erittäin epätehokkaan ja suhteellisen epälikvidin se, että valtava enemmistö kaikista asuntokaupoista tehdään kahden yksityishenkilön välillä. Valtavassa enemmistössä markkinan transaktioita siis sekä ostaja että myyjä ovat jotain muuta kuin ammattilaisia. Mikä siis tosiaan on markkinahinta, onko se se millä osaamaton tai kiireessä oleva myyjä clousaa kaupan, vai onko se se millä ammattimainen ja kärsivällinen myyjä clousaa kaupan?
Tavallaan juuri niin. Kuitenkin kun näkee toteutuneita kauppahintoja, niin toisinaan näkee esimerkiksi:
2020: 100 000€
2021: 105 000€
2022: 75 000€
2023: 115 000€
Yhtäkkiä trendissä on siis selkeä poikkeama (2022), vaikka kyse vastaavanlaisista kämpistä. Poikkeavan kämpän myyntiaika on saattanut olla vaikka 5 pv, kun se muilla on ollut 20-40 pv. Eli joku on hintatasoa tuntematta pistänyt kämppänsä myyntiin tai on ollut kiire myydä.
Itsellä kolissut turpaan siitä syystä että vastaavia asuntoja myyty halvemmalla kuin omia, huonommasta kunnosta johtuen. Kiinteistönvälittäjät tällöin katsovat, että myös omani käypä arvo olisi laskenut.
En usko että kukaan pystyy täysin laskemaan työtunteja, koska monessa tilanteessa raja on häilyvä. Lasketaanko vain se, mitä meni kyseisen kämpän kanssa, vai myös kaikki se aika kun selaili Etuovea ja selvitti/suunnitteli asuntoja, joita ei sitten ostettukaan, vaan päädyttiin tähän?
Remppa oli pitkälti ulkoistettu, mutta sitä ajatus/suunnittelutyötä tuli tehtyä kyllä paljon, ja rempattuakin mitä nyt vauva-arjen ja palkkatöiden keskellä silloin tällöin ehdittiin.
Asunnon arvo ostosta myyntiin nousi reilu 120ke. Kun kaiken siitä vähentää veroineen, materiaaleineen ja ulkoistuksineen, niin olisiko se sitten ollut noin 50ke nettopalkka max 1000h työlle.
Jos asuntoa markkinoidaan ”alle markkinahintaisena”, niin oletettavasti myyjä tietää mikä se oikea markkinahinta on. Sen jälkeen herää kysymys, että miksei myyjä myy asuntoa markkinahintaan.
Vähän samaa kastia kuin ”sopii hyvin sijoitusasunnoksi” yleensä tarkoittaa, että paperilla vuokratuotto on korkea, mutta valtava korjausvelka on juuri realisoitumassa ja Musta Pekka halutaan jättää hyväuskoiselle aloittelevalle asuntosijoittajalle.
Eli jos haluat oikeasti alle markkinahintaisen kämpän, niin se ostetaan yleensä ”motivoituneelta myyjältä” tai hyväntekeväisyyttä harjoittavalta tutulta/sukulaiselta.
Onko perstuntumafiiliksiä asuntovälittäjien tehokkuudesta Helsinki-Laajasalon alueella?
Käytin hinta-arvioimassa huoneiston Kiinteistömaailma vs. Huoneistokeskus vs. Habitan.
Intressinä on myynti suht. nopeasti (2kk sisällä), eli hintapyyntö tulee olemaan “järkevä”. Tärkeintä on, että välittäjällä on ns. vetovoimaa.
Huoneistokeskuksella kovin hinta-arvio, mutta myös provikka ja muut kustannukset. maku suuhun heistä, sillä oletettavasti parin viikon jälkeen tulisi toteamus, että ei menekään tällä hinnalla ja lasketaan hintaa.
Kiinteistömaailmasta on itselläni välittäjänä paras fiilis kokemusten perusteella.
Mulla ei ko. alueesta ole kokemusta, mutta noin keskimäärin välittäjillä itsessään ei tunnu olevan mitään erityistä vetovoimaa. Lähinnä kulminoitunut siihen mitä on myymässä onko porukka kiinnostunut. Itse lähtenyt yleensä siitä kellä on matalimmat kustannukset, valiten niistä joilla on hyvä maine ja markkinointi. Toki tuo vaikuttaa myös että mikä fiilis tulee.
Itse saanut aina paremman hinnan mitä välittäjät arvioineet ja myös myynyt nopeiten. Eli näen välittäjät lähinnä rahan tuhlaamisena jos vain itse ehtii/pystyy myymään. Ainoastaan silloin käyttänyt palvelua kun välimatkaa ollut kohteeseen satoja kilometrejä tai aika ollut tiukalla.
Omien kokemuksien mukaan välittäjät eivät tuo oikein mitään lisäarvoa, usein jopa päinvastoin. Yleensä kuitenkin käteen jäänyt karkeasti 10k€ enemmän kun itse myynyt. Melki aina ollut enemmän tai vähemmän pettymys kun olen käyttänyt välittäjää.
En tiedä, mikä on foorumin politiikka mainostuksen suhteen (liputtakaa, jos kielletty), mutta meidän taloyhtiöstä Laajasalossa Hanna Daw (Sp-koti) ja Virpi Schlegel (Remax) ovat myyneet asuntoja nopeasti ja ihan hyvään hintaankin. Itse en ole kumpaakaan käyttänyt, mutta naapureilta kuullut positiivisia kokemuksia.
Reilu 80m2 Tampereella. Myytiin itse, ja pistettiin kovempi hinta kuin välittäjät arvioi. Välittäjän palkkiolla ja pyyntihinnalla oltaisiin jääty noin 15te pienempään voittoon. Erityisesti myymiselle siis varsin mukava tuntipalkka, kun ehkä viikon työpanoksella tuollainen raha säästetty/tienattu…
En ole kyllä vielä koskaan nähnyt, että asuntoa jotenkin aktiivisesti markkinoitaisiin “alle markkinahintaisena”. Myyjä kuvittelee aina myyvänsä asunnon markkinahintaan, mutta ostajalla voi joskus olla parempi tieto.
Homma voi toki mennä toisinpäin myös. Eli myyjä saa asunnosta enemmän kuin markkinahinnan, koska ostaja ei ole tietoinen alueen hintatasosta. Moni myyjä pilkkii markkinoilla eli laittaa mielestään selvästi ylihintaisen hintapyynnön ja katsoo, tarttuuko joku.
Itse olen tehnyt kaksi asuntokauppaa ja seurannut molemmilla kerroilla kyseisen alueen hintatasoa ensin 5-10 vuotta ennen ostopäätöstä. Andrei Koivumäen Neliöt liikkuu -kirjassa kuvaillaan hyvin, kuinka monesti sekä ostaja että myyjä vetävät tunteella, vaikka asuntokaupan pitäisi aina perustua raakoihin lukuihin. Eli fiilispohjalta tehdään elämän taloudellisesti suurimpia päätöksiä.
Motivoitunut myyjä on tosiaan yksi keino saada asunto alle markkinahinnan eli myyjän pakko päästä asunnosta äkkiä eroon esimerkiksi kahden asunnon loukun vuoksi.
Näissä on kyllä se ongelma että tilastoihin päätyy neliöt, kauppahinnat, jne mutta ei mitään asunnon kunnosta, varustelusta yms. Jossain asunnossa voi olla kämppä lasitetulla terassilla, ilpi, takka, paremmat materiaalit, kunnon kaapistot, toisessa vastaavassa ei mitään näistä ja se selittää 10-30k hintaeron
“Vuonna 2020, kun elettiin vielä nollakorkojen aikaa, naisen asuntolainan korkokulut olivat noin 50 euroa kuukaudessa. Lyhennys korkoineen oli noin 360 euroa. Koron tarkistus on runsaan viikon päästä. Tällä hetkellä korko on kaksi prosenttia eli 180 euroa, mutta kohta se nousee 4,1 prosenttiin. Sen jälkeen korkokuluja on 360 euroa kuussa.”
“Että pärjäisin vielä tämän yhden vuoden. Korko oletettavasti laskee ensi vuonna.”
“Laina-aika on 25 vuotta, mutta hän haluaisi venyttää sitä 30 vuoteen. Nykyinen pankki ei siihen suostu. Näin perheen koti voisi säästyä.”
Kohtuullisen pienilläkin euromääräisillä nousuilla se monen asuntovelallisen talous näyttää olevan solmussa.
Euriborit (12 kk) ovat olleet vasta ihan vähän aikaa korkeammalla eli 4%.
Tuon jutun logiikalla aletaan tuossa marraskuussa ja etenkin vuoden vaihteessa näkemään enenevissä määrin konkreetisesti mitä korot aiheuttavat, kun ne realisoituvat jokaiseen asuntolainaan.
Suomeen tuli tämä asuntokupla 15 vuotta USAn jälkeen. Ihmettelinkin vuosi pari sitten näitä asuntosijoittajien tarinoita. En ymmärtänyt niitä silloinkaan, enkä vieläkään ymmärrä. Ehkä jään sen takia köyhäksi.
maku suuhun heistä, sillä oletettavasti parin viikon jälkeen tulisi toteamus, että ei menekään tällä hinnalla ja lasketaan hintaa.