Se -30 % on vain tämän päivän hinnan vertaamista eilispäivän hintoihin, eikä kerro hinnan halpuudesta vielä paljoakaan. Jonkinlaiset rahoitusmallit ja jonkinlaiset asunnot voivat osoittautua pysyväisluonteisesti huonoiksi vaihtoehdoiksi. Ja tietynlaisten riskien välttely voi osoittautua kaukaa viisaaksi.
Kun vaikkapa Tampereen Multisillan vuokratontilla sijaitsevia pikkuyksiöitä on myyty yli 5000 euron neliöhintaan, näyttäytyy se minusta silkalta hulluudelta. Vaikka hinnat laskisi huipulta -30 %, en usko että tarjolla olisi elämäni upein sijoitusmahdollisuus. Uskon, että minulle tulee aina parempia tilaisuuksia kasvattaa varallisuuttani.
Ja vaikka montaa asiaa ei kannata varmaksi julistaa, niin sen kuitenkin voi, että maantieteellisesti suuressa osassa maata vuokra-asuntojen kysyntä tulee vääjäämättä laskemaan vuosi vuodelta.
Ei erikoistu ei, eikä edes Tampereen Multisiltaan. Mutta molemmat esimerkit kertoo sijainnin merkityksestä.
Vuokra-asuminen Suomessa yleistyy, mutta niin yleistyy myös vuokra-asuntojen tarjontakin. Jopa siinä määrin, että jos hinta-laatusuhde ei ole kohdallaan, niin kämpän vuokraaminen kasvukeskuksissakin on huomattavasti hankalampaa kuin joskus takavuosikymmeninä.
Pessimismiin ei ole syytä vaipua, mutta ei myöskään liikaa optimismiin.
Tämä alkaa olemaan jo vähän turhan tarkoituksenhakuista irrallisten numeroiden heittelemistä, joka muka todistaa jotain. Kun noista uudehkoista 5000€/m2 luukuista saa edelleen luokkaa 5% vuokratuottoa, vaikka vuokrapyynnit yksiöstä pitäisi lähes Tampereen halvimpana (kuten tietysti Multisillassa pitääkin) ja vuokrattavuuden täten oikein hyvänä, niin mitä hulluutta tässä oikein on? Nuo asunnot joihin viittaat eivät siis todellakaan ole niitä ensimmäisiä joiden ostajat tulevat sijoituksensa kanssa ajautumaan ongelmiin, vaan ennemminkin sieltä häntäpäästä.
Neliöhinnat on yksi harhaanjohtavimmista mittareista, etenkin jos sitä halutaan harhaanjohtavasti käyttää. Varsinkin yksiöstä puhuttaessa siinä tulee esille pienten lukujen matematiikan oireet. Jos jakajana toimivat luvut ovat absoluuttisesti pieniä, niin lopputulos ei ihan jo matemaattisesti katsottuna ole kovinkaan relevantti, merkityksettömätkin erot asuntojen koossa kun heiluttavat lopputulosta varsin radikaalisti.
Minä uskallan sanoa, että jos on n. 100k€ maksanut uudesta tai lähes uudesta yksiöstä Tampereen kaupunkialueella (kuten tuossa viittaamassasi kohteessa on), niin aika vaikea sillä on rahaa hävitä pitkässä juoksussa. Kunhan ei mene myymään siihen pahimpaan notkahdukseen, eli nyt.
5 %:n (tai hieman alle) vuokratuotto ei mielestäni ole kovinkaan suuri, jos asunto pitäisi ostaa tämän päivän korkotasolla, sijainti olisi tuo mainittu ja neliökoko vuokrattavuuden kannalta kauniisti ilmaistuna haastava.
20 m2 -kopeilla täytettyjen talojen houkuttelevuus varmasti laskee myös sen myötäkin, kun uudenkarheista taloista tulee ns. ajan patinaa sisältäviä taloja.
Kuten sanoin itsekin, niin nyt ei tosiaankaan ole hyvä hetki myydä. Tästä huolimatta muuten tuosta puhumastasi kohteesta valtaosa omistajista pääsisi nytkin asunnoistaan omillaan ulos. RS-hinnat noissa taloissa oli noin 87-95k€ yksiöissä, omien havaintojen mukaan vain muutamia asuntoja myytiin hulluimpina vuosina 2020-2021 tuolla 110k havinoilla eteenpäin.
Vuokrattavuuden suhteen neliöt ovat haastavat, mutta oletko käynyt vastaavissa asunnoissa koskaan sisällä? Onko pienen yksiön, jossa on koko seinän ikkuna ja asunnon levyinen lasitettu parveke, vuokrattavuus todella niin huono kuin voisi neliöiden perusteella kuvitella? Tuossa on kahdessa vierekkäisessä talossa noin 130 pientä vastaavaa yksiötä, joista tällä hetkellä näyttää olevan Vuokraovessa vain 5 kappaletta vuokrattavana, joissa kaikissa yllättävän korkea vuokrapyynti. Aika hyvin nuo näyttää vuokraantuvan jopa tässä ylitarjonnan markkinassa…
Vale, emävale, tilasto pitää tässäkin hyvin paikkansa jos pelkkää neliöhintaa tuijottaa. Alueellisia neliöhintoja katsoessa lukemaa nostaa muuten myös se, että noissa taloissa on ylin kerros täynnä parvellisia asuntoja joiden parvet eivät näy neliöissä. Näistä on maksettu pitkälle päälle 6k€ neliöhintojakin, eli siis ylimmän kerroksen parvellisia neljän metrin huonekorkeudellisia yksiöitä on myyty johonkin 130k€ hujakoille. Hurjien neliöhintojen takaa löytyy siis selittäviä tekijöitä, jotka paljastavat tämänkin hulluuden ihan järjelliseksi.
Tästä ollaan ihan samaa mieltä, vaikka Multisiltaan suunnitellaankin myös lisää uudisrakentamista ja suht lähelle on muistaakseni tulossa myös Prismaa, jotka tulisivat alueen arvoa väistämättä kehittämään hyvään suuntaan. Ajan patinaa odotellessa nämä juoksee kuitenkin nykykoroillakin pääomalle tuottoa, ja kun korot aikanaan laskee ja/tai vuokrat nousee, niin yhtälö kestää kyllä sitä patinaakin aika paljon tämän hintaluokan asunnoissa Tampereella.
Missään nimessä en kyseistä kohdetta pidä optimaalisena enkä siitä asuntoa omista, mutta yhtään en sitä osaa minään järkyttävänä ylilyöntinäkään pitää. Minun silmään tuollaisen ihan ok kohteen nostaminen “hulluna” esimerkkinä kertookin joko tietämättömyydestä tai tarkoituksenhakuisuudesta. Tai sitten minä olen vain pihalla näistä Tampereen markkinoista joita aktiivisesti yritän seurata, sekin on täysin mahdollista.
Tästä hetkestä ei tarvitse mennä kuin ehkä 10-15 vuotta taaksepäin, niin 10-12 % vuokratuotot olivat arkipäivää suurissa kaupungeissakin.
Sitten asuntosijoittamisesta tuli koko kansan hupia, kilpailu hyvistä kohteista kiristyi erittäin kovaksi ja (sijoitus)asuntojen hinnat nousivat. Viime vuosina suurissa kaupungeissa tuotto on saattanut olla vain 2-3 %.
Voidaankin kysyä, millainen tuotto on hyväksyttävä asuntosijoittamisen riskeihin nähden. Itse ainakin pidän 2-3 % tuottoa aivan riittämättömänä, jopa 4-5 % on aika matala tuotto.
Asunnon neliöhintaa olennaisempaa ehkä onkin saatu vuokratuotto eli hankintahinnan ja vuokran suhde.
Onko näin että rakennuttajat ja kiinteistösijoittajat tällä hetkellä pitävät näinnäisesti hintoja samalla tasolla kuin ennen? Mutuiluna uskoisin sen että kiinteistösijoitusyhtiöt ovat tulouttaneet asuntojen arvon nousun ja jakaneet ne joko osinkoina pois tai sijoittaneet nämä “keksityt” tuotot uudelleen jonnekkin muualle. Ja nyt ollaan tilanteessa, jossa kukaan ei uskalla alentaa hintoja, jotta ei synny paniikkia, jonka jälkeen alkaisi agressiivinen pakkomyynti.
Tästä johtuen rakennuttajat ja muut firmat, jotka asuntoja myyvät keksivät kaiken näkösiä alennuksia, jotta heidän ei tarvitsisi alaskirjata tasettaan, joka johtaisi monella firmalla kriisiin.
En tiedä onko ajatukseni ollenkaan oikein, mutta jos menisi edes jotenkin näin niin uskon että olemme oikeasti todella lähellä vakavaa asuntokriisiä.
Se pieni lisä varainsiirtoveroon on kuitenkin pienempi paha, jos vertaa iskuun, jonka koko alueen hintataso ottaa muutamista “alihinnalla” myydyistä asunnoista. Tämä siis välittäjien, aiempien omistajien sekä rakennuttajien näkökulmasta.
Vaikuttaa aika pitkälti arvostustason tekohengitykseltä, joka (oletettavasti) joudutaan lopettamaan liian aikaisin, eli ennen kuin hinnat pohjaavat. Ei nämä toimenpiteet nyt ainakaan kiihtyvästä asuntomarkkinasta kerro.
Kyllähän kalliimpia ja paljon remppaa vaativia menee, kunhan paikka/taloyhtiö on kunnossa. Tampereelta meni alle 24 tunnissa kohde, joka vaati aivan täyden pintarempan, uuden keittiön, 3 x wcn + saunan rempat yms. Putket tulossa myöskin jossain kohtaa, kun oli 80-luvun talo. Julkkari ja parveke oli tehty jo. Pyynti oli 375t ja meni tosiaan alle vuorokaudessa. Ylin päätyasunto kerrostalosta rauhallisella paikalla keskustassa. 111 neliötä.
Jos rakennuttaja ei tähän suostu, niin sitten sanoisin vain pitäkää asuntonne ei minulla ole kiirettä ostaa sitä.
Tällä hetkellähän alkaa olla ostajan markkinat eikä myyjän. Ostajalla on enemmän varaa vaatia asioita kuin myyjällä.
No nyt alkaa tulemaan asiaa. Markkinat ovat ostajan puolella, katsoi sitä sitten miltä kantilta tahansa. Tampereen tahi minkä tahansa kaupungin nyky rakennuttajien kiinni toisiinsa kyhäämät elementtiluomukset sikapitkine vikavirhelistoineen ovat aivan oma lukunsa Suomen asuntopolitiikassa. Moni kärsii näistä kohteista enempi tahi vähempi, varsinkin kun niissä lepää useimpien lähes koko maallinen omaisuus. Näitä kohteita saa (valitettavasti) tänään, huomenna ja tulevaisuudessa, siitä ei kannata tai siis kannattaa huolta kantaa.
Miten ihmeessä vielä pari vuotta sitten ihmiset näitäkin kilvan ostivat? Syy löytyy monestakin aspektista, muttei vähiten nolla koroista ja ylioptimistisista talouden “nousuennuste juhlista”. Alkoi olla jokainen tuulipuku liikkeellä asuntosijoittajana tahi muuten vaan itselleen asuntoa ostamassa, jos ei muuten niin kun tuttavakin osti. Nyt nämä juhlat ovat ohi ja Suomi on täynnä “onnellisia” asunnon omistajia. Omistajia, jotka säntillisesti yrittävät hoitaa lainat korkoineen ja siinä sivussa vielä elääkin kituuttaa jollain muotoa.
Joskus tuntuu aivan käsittämättömältä, mitä kaikkea ihminen on valmis tekemään saadakseen asunnon, oman sellaisen ja vieläpä sika kalliin, laadusta nyt puhumattakaan. Tässä asiassa kyllä tulee väistämättä vuokra-asuminen mieleen. Ei ole ainakaan näitä ed. mainittuja murheita.
Oma käsitykseni asuntomarkkinoista perustuu vallitsevaan tilanteeseen, jossa myytäviä kohteita ja jopa vuokrattavia on tyhjillään pitkin ja poikin niin Helsingissä, Vantaalla, Espoossa, kuin muuallakin Suomessa. Tilanteeseen, jossa Suomi on täynnä asuntoyhtiöitä, joita odottaa lähitulevaisuudessa suuret peruskorjaukset, kuten putki,viemäri, julkisivu ym. remontit ja moni, varsinkin vanhempi ikäväestö mieluusti laittaa tämän johdosta asuntonsa myyntiin. Tilanteeseen, jossa ikärakenne vanhenee ja nuorempi polvi ei välttämättä ajattele tyyliin “asunnon on oltava vain ja ainoastaan oma”. Tilanteeseen jossa varsinkin nuorempi väestön osa laittaa elämän muut tarpeet omistusasunnon edelle. Tilanteeseen, jossa asuntosijoittajat ovat poistuneet markkinoilta vähin äänin. Nämä ed. seikat eivät ainakaan ole noste asuntojen hinnoille.
Taisi käydä noissa Hämeenlinnan Hongiston kohteissa niin että lyhennysvapaat loppui sopivasti korkojen nousun aikoihin ja vuokratontin indeksi korotus päälle. Kustannukset sillä tasolla että niitä ei vuokratuloilla enään kateta lähellekkään.
Tilastokeskuksen mukaan Suomessa asuntokuntien mediaani käytettävissä oleva reaalinen rahatulo kulutusyksikköä kohden on n.25t€ (eka aikuinen 1 ja muut yli 13v 0.5) eli se kertaa 1.5 = 37.5t€. Amerikassa mediaani hinta talolle/asunnolle on 5,88 kertaa tulot. Suomen kohdalla en keski tai mediaanihintaa löytänyt kun neliölle, mutta ei täälläkään varmaan kaukana ole että kämpän mediaanihinta huitelee siinä 220t€ paikkeilla. Varmaan tuossa parinsadan molemmin puolin täälläkin liikutaan.
Amerikassa keskimääräinen lyhennys kuukaudessa on $2823 ja mediaani tulot per talous $70 700, eli vuodessa siellä jää keskimäärin saman verran kulutukseen lyhennyksien jälkeen mitä suomessa jää kaiken kaikkiaan (miinus verot).
Omasta mielestä Suomessa asunnot ovat suhteessa siis kalliimpia kun USA:ssa jos jäljelle jäävänä ostovoimana ajatellaan. Raju ero kyllä että mediaani tulot on siellä noin kaksi kertaa enemmän mitä täällä.
Viittaa omasta mielestä siihen suuntaan että nykyinen arvostustaso taitaa olla aika tapissa ostovoimaan nähden ja mitään merkittäviä arvonnousuja asunnoissa ei ehkä tule ihan lähivuosina.
Huutokaupat.comissa myytiin äsken 2h+k+s Rovaniemeltä, 63m2, 4,5km päässä keskustasta. Kauppahinta oli 6 000€, minkä lisäksi kohteeseen kohdistui noin 4 000€ yhtiölainaa. Kymppitonnin keissi siis.
Taloyhtiö oli vuodelta 1985 eli luultavasti kaikki suuret rempat tekemättä ja pian edessä. Asunto vuokrattu 575€ /kk +käyttömaksut.
En tunne Rovaniemen vuokramarkkinaa lainkaan, mutta ilmeisesti siellä asuntojen vuokrattavuus on edelleen hyvä. Muuttovoittokunta ja opiskelijakaupunki (Lapin yliopisto).
Myönnän, että oli melko suuri houkutus klikata ja ostaa asunto. Ei tarvetta pankkilainoille jne. Hieman tarkemmin ajateltuna tekemättömistä remonteista voi kuitenkin hyvinkin pian koitua tällaiselle asunnolle 50 - 80 000€ maksettavaa, eikä asunnosta välttämättä saa enää tuollaista summaa joskus 10 vuoden päästä.
Tästä päästään siihen, että mielestäni on syytä tarkkailla alueen X markkinaa ainakin 2-3 vuotta ennen ostoksille säntäämistä, jotta on tietoinen alueen hintatasosta. Väkisin kuitenkin mieleen hiipii ajatus, että ovat nämä erot hinnoissa kyllä järkyttäviä jo suurten ja keskisuurten kaupunkien välillä.
Tiedätkö varmasti että kaupat tehtiin todellisuudessa? Jos oli ulosottolaitoksen ilmoitus niin he eivät myy jos on alle alueen toteutuneiden kauppojen hintatason, tästä on ensikäden tietoa.
