Mietityttää, kuinka paljon näissä on taustalla, että ei edes perusasioita ymmärretä: mikä ero on kiinteistöllä, huoneistolla ja asunto/kiinteistö-osakeyhtiöllä.
Sekä toimittaja että haastateltava puhuu liikekiintestöstä vaikka kyse on liikehuoneistosta (ihmettelin pitkään, mikä merkitys pankkien omistamalla kiinteistöllä on minkään kiinteistöosakeyhtiön kannalta). Kiinteistö ei voi mennä konkurssiin, mutta kiinteistön omistava asunto- tai kiinteistöosakeyhtiö voi. Yhtiön osakkaat eivät menetä omistusoikeutta osakkeisiin vaan ne osakkeet muuttuvat arvottomiksi, kun mitään niiden nojalla hallinnoitavia huoneistoja ei enää ole yhtiön omistuksessa eikä (luultavasti) yhtiön omistaman kiinteistön kaupalla saada riittävästi varoja velkojen maksuun.
Jos ei näitä ymmärretä, ei ehkä myöskään käsitetä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöihin sisältyvää yhteisvastuuta.
Vähän samanlainen ajatuslinja on saanut minut etsimään seuraavaa asuntoa kiinteistömuotoisista kohteista, haluan päästä eroon asunto-osakeyhtiöistä. Nykyisen asuntoni yhtiö on hyvä, mutta en vain enää oikein tykkää koko konseptista varsinkaan pientaloasumisessa.
Aivan, moni vastikkeensa maksamatta jättänyt osakas ei ymmärrä olevansa velkaa konkurssipesälle. Niillä on todennäköisesti joku kuvitelmaan perustuva käsitys velkojen häviämisestä taloyhtiön konkurssin myötä.
Kyllähän nämä joskus kääntyy, mutta en paljoa uskoisi välittäjien ja pankin ennustuksiin asiasta.
Eihän tämä asuntorakentaminen ole ollut mitenkään kauhean kannattava bisnes. Esimerkiksi meidän johtava rakentaja YIT. Ei tuo tunnu pärjäävän edes niinä hyvinä vuosina. Meillä suomalaiset on uskoteltu “sijoittamaan” tähän bisnekseen isolla velkavivulla. Onhan se valtion kannalta hyvä, että saadaan sidottua ihmiset Suomeen. Muuten olisi järkevämpää, ettei meidän rahat olisi seinissä ja talotekniikassa jota pitää koko ajan korjata. Korjaus bisnes taitaa ollakin se suhteellinen voittaja.
Markkina on kyllä armoton tällä hetkellä joillekin. Yhdessä pääkaupunkiseudun kehyskunnassa tiedän tilanteen missä ostettu rapiat 10 vuotta sitten vanha omakotitalo 260 000€ ja nyt elämän tilanteen muuttuessa myynti on ajankohtainen. Ei ole mennyt useaan kuukauteen vielä kaupaksi alle 250 000€ pyynnillä. Kohde ikävä maineiselta 70-luvulta asemakaava tontilla joskin rakennus on hyvin epätyypillinen aikakautensa tuotos. Kaikki aikakaudelle tyypilliset riskirakenteet on onnistuttu välttämään ja oikeastaan mitään akuuttia remontoinnin tarvetta ei ole. Pinnatkin ovat päivitetty ihan tälle vuosituhannelle.
Mitä se tilanne on sitten, jos on ostanut muutaman viime vuoden aikana, kun markkina kävi tulikuumana? Siinä voi pian yllättää kuinka paljon vasta ostetun kiinteistön arvo on pudonnut markkinan silmissä hyvin lyhyessä ajassa. Täytyy toivoa ihan ihmillisistä syistä ettei näitä joudu ihmiset työntämään myyntiin vaikka itse toki olen tällä hetkellä ostohousut jalassa.
Hyvin väliaikainen tilanne. Ennemmin tai myöhemmin kun korot laskee, ollaan taas normaalissa tilanteessa jossa omistusasuminen, ja sijoitusasunnon omistaminen ja vuokraaminen taas kannattaa. Kuvaavat vain ja ainoastaan juuri tätä hetkeä ja lähitulevaisuutta(kk). Asuntojen hinnat, sekä vuokrat nousevat heti kun korot alkavat laskemaan, eikä imo yhtään myöhemmin kuin ensi vuonna. Rakentamisen aloitukset tippuvat huimaa tahtia, ja asunto"pula" häämöttää jo 2025.
Nähtäisiin nyt ensin edes se kämppien hintojen lasku, josta voidaan sitten taas lähteä nousuun. Nyt asuntojen hinnat ovat reagoineet epäluonnollisen maltillisesti korkojen nousuun. No, eipä se kauppa sitten noilla hintavaatimuksilla käykään.
Vaikka korot kääntyisi laskuun piankin, niin nollakorkoihin ei liene paluuta. Mitä edellytyksiä se antaa edes nykyiselle hintatasolle kasvukeskuksissa, saati hintojen nousulle? Ja muuttotappioalueilla hinnat laskee koroista riippumatta.
Kojamon tj väläytteli tämän viikon talouselämässä vuokrien nostoa. Kojamon asuntokannan vuokrausaste kai hieman noussut pahimmasta kuopasta, mutta saako nosto ihmiset vaihtamaan asuntoa. Vaikea uskoa että vuokrat voivat nousta laajasti nykyisestä ilman että vuokrausasteet nousevat ja kilpailu vuokralaisista vähenee. Mielenkiintoista myös nähdä hyväksyvätkö ihmiset isompia korotuksia vai alkavatko noston tullessa heti etsimään uutta asuntoa.
Joskus kesän korvilla Kojamon toimari povasi 4-6 %:n vuokrien nousua. Jos ajatellaan, että 800 euron vuokrakämpän vuokra nousee 40 eurolla, niin aika paljon siitä korotuksesta taitaa upota hoitokulujen nousuun. Ja lopuilla kuitataan osa korkomenojen kasvusta.
Mitä asunnon vaihtoon tulee, niin nykyajan vuokrafirmat on vähän kuin puhelinoperaattorit: houkutellaan asiakkaiksi, mutta ei houkutella jäämään asiakkaiksi. Eli aloitettavassa asiakassuhteessa etuja riittää. Vaikka sitten se ensimmäinen kuukausi puoleen hintaan ja lahjakortteja kaupan päälle.
Vaihtoehtona voi myös olla se että nollakorot ovat historiaa ja tuo aika jollain asteella kuplautti asuntojen hinnat kestämättömälle tasolle. Nykyinen 3-4% korkotaso saattaakin jäädä vallitsevaksi uudeksi normaaliksi, jolloin rahoitus olot sopeutuvat tähän eli omarahoitusta tarvitaan enemmän ja arvostustasot samanaikaisesti tulevat alas. Uuden tasapainotilanteen saavuttaminen kuitenkin vie kauan aikaa ja sopeutumista.
Asuntosijoittamisen kannalta tilanne tarkoittaa tietenkin sitä, että yhtälössä asunnon hinnan tulee laskea merkittävästi, jotta toiminnasta jää positiivinen tulos viivan alle.
Vuokrien tasoon odottaisin pessimistisesti lähinnä laskupainetta asumiseen liittyvien tukien ollessa kestämättömällä tasolla valtiontalouteen suhteutettuna.
Omasta mielestä rakentamisen ja korjausrakentamisen hinta on kestämättömällä tasolla ja tämän korjaamiseksi ei minulla ole mitään faktatietoja saati ratkaisuja. Syytä olisi tarkastella vähintäänkin verotusta kaikilla tasoilla rakentamiseen liittyen.
Joustoa on toki varaa tehdä alaspäin elintasossa. Ehkä emme enää kulje alusvaatteilla talvisin asunoissa, vaan uusi normaali on kengät ja lämpimät vaatteet sekä ruuanlaitto siirrettävällä keittolevyllä induktiolieden sijaan Opiskelijatkaan eivät enää välttämättä saa asua yksiöissä eivätkä eläkeläiset perheasunnoissaan.
Jos joku olisi 90-luvulla heilutellut lainatarjousta 4 % kiinteällä korolla, olisivat ihmiset ottaneet sen kirkuen vastaan vaikka heti 10 vuoden määräajaksi.
Pankkien stressitestissä kotitalouden maksukyky on ainakin teoriassa pitänyt testata 6 % korkotasolla myös nollakorkoaikana. Käytännössä näin tuskin aina toimittiin, ja sääntöä alettiin nyt noudattaa, kun riski realisoitui. Lainoitus on siksi kiristynyt.
Emme siis korkojen osalta elä mitenkään erityisen poikkeuksellista aikaa.
Korkojen nousun ohella inflaatio on kuitenkin nostanut kaikkia muita kustannuksia samaan aikaan. Eräs 50 asuntoa Tampereella omistava asuntosijoittaja kertoi, että hänen yhtiöissään hoitovastikkeen korotus on ollut 8 - 34 %. Lisäksi asuntojen remontointi ja taloyhtiöiden remontit ovat nyt luokkaa 10 - 15 % kalliimpia kuin vuosi sitten. Samoin rahoitusvastikkeiden korot ovat nousseet.
Asuntojen hintojen lasku on vielä ollut varsin maltillista, sillä nyt ollaan jossain 2019 tasolla. Raskaan rahoitusvelan sijoitusyksiöissä oli eniten ilmaa, joten ne ovat tippuneet eniten. Samoin erityisen paljon ovat tippuneet omakotitalojen hinnat, joihin nousseet yleiskustannukset iskevät pahimmin.
Vuokrissa on kovaa nostopainetta, mutta toistaiseksi ei juurikaan nostovaraa. Moni asuntosijoittaja tekee turskaa tällä hetkellä. Pidemmällä aikajänteellä vuokrat kuitenkin tulevat nousemaan kustannusten perässä 10 - 20 % ja tasapaino palautuu. Sen jälkeen joku Heka on suhteellisesti ihan yhtä halpa kuin ennenkin.
Minä suuresti ihmettelen sitä, että miten joku vielä kuvittelee nollakorkojen paluuta takaisin. En nyt sano, että EKP olisi instanssina mikään neropatein, sillä itse ovat tilanteen tähän ajaneet ja nyt varmaan vedetään vielä kaupan päälle pitkäksi nämä nostot. Ehkä se myös on tarkoitus vetääkkin, että ei olle hetken päästä inflaatio 2.0:ssa ja pystytään jotenkin huuhtelemaan kasvot sekä saamaan uskottavuus takaisin.
Luulenpa, että moni olisi tyytyväinen, jos korot asettuisi 2.5-3% välille ja pysyttelisi tässä.
Aki Kangasharju kuvittelee. Ja vielä yllättävän pian.
Lisäyksenä: "En väitä että näin käy, vaan haluan nostaa esiin, että tämä on ihan mahdollinen skenaario. Ehkä se pieni plussakorkojen maailma on todennäköisin, mutta tämä ei ole sellainen maailmankuva, joka olisi poissuljettu.”
Myös IMF kuvittelee:
“Myös Kansainvälinen valuuttarahasto IMF arvioi huhtikuussa, että korkotaso palautuu pandemiaa edeltävään aikaan, kunhan inflaatio saadaan hallintaan.”
Uskokoon ken tahtoo, minä en tähän usko millään tavalla. Ja mikäli tähän nollakorkoon palataan, niin turha sitten ainakaan on enää EKP:n itkeä jälkeenpäin, jos päästävät asiat uudestaan tähän pisteeseen, jossa lainarahalla ei ole hintaa.
Olenkohan ajatuksineni väärässä kun kuvittelen että pysyvä inflaatio ja näin ollen pysyvä nollan ylittävä korkotaso vaatii talouskasvua?
Tähmähän on aika lailla pysähtynyt euroopassa. Työtätekevien määrät vähenee kaikkialla ja näin ollen tuottavuus ja kulutus laskee.
Isossa kuvassa markkinat ja aika tämän yhtälön korjaa. Kysyntä ja tarjonta määrää hintatason pidemmällä aikavälillä. Asuntosijoittajan kvartaali on 20 vuotta.
Kysyntäpuolella kasvukeskuksissa tarvitaan vielä lisää koteja tällä asuntosijoittajan kvartaalilla.
Tarjontapuolella taas uudisrakentaminen on ollut kuumaa, mutta nyt se on jumissa. Ylirakentaminen purkautuu viiveellä ja sitä seurannut rakentamisen romahdus näkyy myös viiveellä.
Hintatasoa voisin spekuloida vielä sen verran, että en usko uudisrakentamisen hintojen laskuun pitkällä aikavälillä.
Nämä tämän hetken (jopa 20%) alennukset on jo ennestään surkeaa tulosta tehneille rakennusyhtiöille silkkaa persnettoa.
Rakennusmääräykset tiukentuvat taas ensivuonna.
Rahoitusolot tiukkenevat myös ensivuonna uusien basel säännösten myötä lisää.
Fivan uudet yhtiölainasäännökset tulivat voimaan juuri.
Materiaalien hintojen massiiviseen laskuun pidemmällä aikavälillä en usko.
Palkat ei suomessa jousta alaspäin.
Rakentamisen byrokratia ei tässä maassa tule vähenemään.
Itse näkisin pitkän aikavälin suurimpana riskinä koko maan näivettymisen, elintason laskun, poliittisen epävakautumisen ja sitä mukaa omaisuudensuojan haasteet kun vassarit pääsee rellestämään kunnolla. En niinkään asuntojen hintojen pysyvää romahdusta.
Asunnot ovat meille kalliita, koska suomalaiset on niin pirun köyhiä.
Jotakin uutisia aiheesta lueskellut ja silmiinpistävää ollut että kysyntä kohdistuu nyt isompiin asuntoihin. Niihin tuskin muutetaan yksin vaan esim. puolison kans. Kahdesta yksiöstä yhteen kolmioon. Ihmisten määrä pysyy ennallaan tai jopa lisääntyy lapsen myötä, mutta asuntojen tarve vähenee kahdesta yhteen.
Onkohan näistä mitään ajankohtaista tilastoa? Esim. yksin asuvien määrän kehitystä kuukausitasolla?
Aika harvassa lienee ihmiset joiden tavoitteena on asua mieluummin yksiössä kuin kaksiossa tai suuremmassa. Mikäli yksiön ja kaksion hinta- tai vuokraero on on pieni, niin valinta kohdistuu suurempaan. Kun rakennuttajat ovat sijoittajia ajatellen painottaneet yksiöitä, niin toiveet ja todellisuus on törmäystilanteessa.
Tässä pitää ymmärtää vähän taustaa. Asuntosijoittajat ovat perinteisesti ostaneet niitä pieniä asuntoja, koska neliöiden rajahyöty on asujalle laskeva. Tampereellla esimerkiksi 20 neliön yksiöstä on saanut 500e/kk kun vierestä 30m2 600e/kk. Ja uusien kohteiden rakennuskustannukset ovat paljon lähempänä neliöhinnoittelua.
Ja kun tässä markkinassa asuntosijoittajat ovat ostolaidalta kaikonneet, joten jäljellä ovat pelkät oman kodin ostajat. Omaa kotiaan ostavien kysyntä yleenaä kohdistuu isompiin asuntoihin. Esimerkiksi yhteenmuuttava pariskunta hankkii kodin.
Vuokrakysyntää taas hinta määrittää edelleen vahvasti.
Ja mitä demografiaan tulee, niin suomalaiset ovat vuodesta toiseen yksinäisempiä. Yhden henkilön talouksien osuus on edelleen kasvussa.
Ongelmana on, että meidän viimeisen 20 vuoden aikana rakennetut pienet asunnot yksiöt ja kaksiot ovat laadultaan (asuntojen pohjat ja muunneltavuus, valoisuus…) selvästi heikompia kuin esimerkiksi sodan jälkeen rakennetut 50-70 -luvun kerrostaloasunnot. Ei näissä putkimallisissa asunnoissa haluta kauaa asua, mikä aiheuttaa epästabiiliutta. Näitä heikko laatuisia yksiöitä on vaan rakennettu nyt liikaa. Niille on toki kysyntää, mutta ei tässä mittakaavassa. Lainarahan kallistuminen myös paljastaa yhä paremmin/pahemmin ongelman.
Opiskelijatkaan eivät enää välttämättä saa asua yksiöissä eivätkä eläkeläiset perheasunnoissaan.