Juuri näin. Lisäksi kannattaa laskea, että montako euroa sen yksittäisem palkansaajan pitää tuottaa lisäarvoa, että työnantaja voi maksaa hänelle niin paljon palkkaa, että siitä jää verojen jälkeen käteen 100e asuntoon sijoitettavaksi.
Aivan naurettava laskutoimitus, eikä tarvi ihan hirveästi arpoa, että miksi suomalaiset on köyhiä.
Siitä, että onko tämä siisti juttu vai ei, voi muut vääntää politiikka-säikeissä, mutta sijoitusympäristöön tämä tosiasia kuitenkin vaikuttaa vahvasti.
Ei tuokaan asia mielestäni ihan noin yksiselitteinen ole. Monesti niistä vanhemmista pienistä asunnoista puuttuu parveke kokonaan, joka taas lähtökohtaisesti uusista asunnoista löytyy. Oma lukunsa on sitten esim. äänieristys ja ilmanvaihto, jotka nykyasunnoissa ovat paljon paremmalla tolalla.
Tässä unohdetaan se, että niitä 70-luvun kerrostaloja ei enää saa rakentaa. Ja Jos sellainen rakennetaan nykyajan määräysten mukaan, niin neliöhinta on vähintään sama, kuin nykyisten uudiskohteiden.
Ja sitten päästään siihen, että suomalaiset on köyhiä, joten meillä ei olisi noihin varaa.
34m2 uudiskohdeyksiöitä vielä näkee harvakseltaan omistusasujille tarkoitetuissa premium-kohteissa, mutta etsippä vuokralainen, joka olisi valmis maksamaan tuollaisesta vaikka 5%:n vuokratuottoon johtavaa vuokraa.
Rakennusyhtiöt rakentaa sellaisia asuntoja, joille on kysyntää.
Olen siitä samaa mieltä, että rakennustekniset asiat ovat kyllä kehittyneet. Äänieristys on kyllä mielestäni vielä huonoa, vaikka hieman kehittynyt. Omat sauna ja lasitetut parvekkeet ovat tuoneet uutta mukavuutta.
Kuitenkin tontit, joille uudet asuinkerrostalot rakennetaan ovat koko ajan huonompia. Hyvät ovat jo pitkälti rakennettu (tietekin on poikkeuksia uusilla alueilla). Ja siis korostan klassisia asunnon laatuseikkoja, kuten asunnon pohjan muunneltavuus, läpitalon asunto, valoisuus, tuuletus… Näissä olemme ottaneet huiman loikan taaksepäin. Parhaimmat pohjat tehtiin noin 50-70-luvulla. Silloin oli varaa tehdä taloja asuminen edellä.
Kannattaa huomata, että myös asumispreferenssit ovat 70-luvulla olleet erilaiset. Siinä yksiössä on asunut pariskunta ja siinä kaksiossa jo pieni perhe.
Kotoa poismuuttaneiden nuorten asuminen kimppakämpissä oli se normaali ratkaisu.
Nykyään oma yksiö on ihmisarvoisen elämän perusedellytys ja yhteiskunnat tuet sen mukaiset.
Olen siinä käsityksessä, että rakentamisen laatu on pääsääntöisesti parantunut jokaisella vuosikymmenellä, kun aiempien vuosikymmenten virheistä on otettu opiksi. Silti nykypäivänä tulee edelleen vastaan ns. juosten kusten rakennettuja uusia kerrostaloja, joissa ilmenee myöhemmin suuria puutteita. Esimerkiksi Helsingin Kalasataman uudet talot ovat olleet otsikoissa.
60-70-luvuilla ei mietitty esimerkiksi lainkaan sitä, että talon putket voi joskus joutua uusimaan. Siksi nämä ovat aina mittavia remontteja, joissa pitää purkaa valtavasti. Toisin on nykypäivänä.
Äänieristyksen osalta vuonna 2008 (tjsp) tuli voimaan laki, että naapureiden äänet eivät saa enää kuulua. Tämä koskee myös töminää. Olen asunut 60-, 70- ja 80-lukujen kerrostaloissa, joissa pahimmillaan pystyi kuulemaan sanatarkasti esimerkiksi ilmanvaihtohormin kautta, mitä naapurissa keskustellaan. Petipuuhista puhumattakaan. Se on aika ikävä “ominaisuus”.
60-70-luvuilla tehtiin myös kovalla kiireellä paljon aikamoista sekundaa, kuten tässä ketjussa juuri vastikään keskusteltiin. Silloin ei edes ajateltu, että rakennetaan taloja sukupolvelta toiselle, vaan tehtiin asumuksia pariksi kymmeneksi vuodeksi.
Sotien jälkeen 40-50 -luvuilla tehtiin vielä laadukkaita (täys)tiilitaloja ym., jotka tehtiin kestämään aikaa. Ennen sotia 20-30 -luvuilla tehtiin jopa kivitaloja, joiden laatu on ylivoimaisesti paras, mutta joita ei nykyään enää tehdä kovien kustannusten vuoksi. Kiveä käytetään tänäpäivänä enää ns. premium-omakotitalojen rakennusmateriaalina.
Tähän vielä päälle, että jos on osa asunnon hinnasta käteisenä saa siitä nyt myös korkoa.
Toki ei tämä ole ensimmäinen kerta. Olisko ollut 16-17v sitten kun me myytiin ensimmäinen asunto me muutettiin väliaikaisesti vuokralle. Silloinkin laskelmat osoittivat rahaa säästyvän tuon myötä.
Nyt möimme keväällä Hitas kohteen kun uusi rakenteilla. Uusi on RS kohde ja olemme saaneet kaiken maksettua myynnistä kertyneellä rahalla. Hitas on silleen hauska että indeksistä voi oikeasti tarkastaa miten hinnat ovat muuttuneet, eli kannattiko siirtyä välillä vuokralle.
Ohessa mielipide: aina, kun sanotaan, että “ihmisten preferenssit asumisen suhteen sitä ja tätä”, pitäisi mukaan liittää jotenkin raha, tulot ja varallisuus sekä rakentamisen kustannukset ml. kaavoitus.
Kuinkakohan moni valitsisi yksiön, jos saisi samalla rahalla kaksion tai kolmion? Kuinkakohan moni ottaisi mieluummin 30 neliötä samalla rahalla kuin 20 neliötä?
Sanonta “ihmiset preferoivat pieniä yksiö nyt” tai kommentoitaessa että “70-luvulla perheet halusivat tietyn kokoisia asuntoja” tuo välittömästä mieleen ilmiön, että jotain halutaan pakon edessä, koska muuhun ei ollut varaa silloisista olosuhteista johtuen.
Miksi kunnat eivät voisi tarjota tonttejansa jotenkin seuraavalla idealla: “jos asuntojen keskikoko tontille on alle 50m2, on hinta 3000 € / rakennusoikeusneliö, jos asuntojen keskikoko on 100 - 150m2, on rakennusoikeusneliön hinta 200 €”? Kiinteistöverotuksen voisi virittää samalla aallonpituudelle… (ok ok, nämä ovat epärealistisia ajatuksia)
Kaikista hassuinta on että Suomi on pääosin tyhjä maa ja lopusta suuri osa on nykyään muuttotappiokuntia. Tästä huolimatta tehdään pieniä kalliita karsinoita muuttovoittokuntiin.
Politiikka lienee tässä epäonnistunut aika täysin kahdellakin tapaa kun aiemmin pakotettiin kaavoittamaan isompiakin asuntoja ja myös pitämään muuta maata hengissä. ( ja asumisen hintaa maltillisena )
En usko että markkinatalous on ratkaisu kaikkeen - esim jenkkien yhteiskunta on aika sairas sen ansiosta.
Sinne kannaa rakentaa missä valtio maksaa asumistukea 600€/kk, mutta sinne ei missä sitä saa kolmasosan tuosta?
Lisää tonttien kysyntää ja niiden hintaa muutamissa kasvukunnissa. Varsinkin jos niiden tarjontaa vielä rajoitetaan kunnan toimesta.
Käytännössähän näin jo tehdään, tai ainakin niin päin, että jos huoneistojakauma/keskipinta-ala ei ole tietynlainen niin tulee sakkoa. Se että mitä tämä pakottaminen auttaa, jos ihmisillä ei ole kuitenkaan varaa ostaa isoja asuntoja, on tietenkin kyseenalaista.
Minulla on mielikuva, että pääkaupunkiseudulla kaavasta koituva hinta on kohtuullisen isohko osa uusien asuntojen hinnoista - mielikuva on useamman vuoden takaa ja voi hyvinkin olla väärä. Yhtäkaikki, jos tuo pitää paikkaansa, niin 3000 vs 4000 vs 5000 € per neliö vaikuttaisi ainakin omiin valintoihini aika paljonkin. Asuisin mielellään nykyistä selvästi isommassa kerrostalohuoneistoissa.
Jännä nähdä muuttaako tämä tilanne pysyvästi asuntomarkinadynamiikkaa. Itse olen pitänyt näin laajamittaista omistusasuntojen hankintaa jo ennen korkojen nousua tyhmänä niin yksilön kuin yhteiskunnan kannalta. Omistusasunnon kautta, kun tulee niin paljon muitakin rasitteita kuin itsessään se laina.
Vuokra-asunnon, kun pystyy valitsemaan juuri sen kokoisen, jonka silloin tarvitsee. Samoin sijainnin voi optimoida esim. työpaikkojen suhteen. Omistusasunnossa tulee useammin valittua joku pidemmän aikavälin kompromissi, josta syntyy sitten ylimääräisiä kustannuksia ja muuta haittaa elämälle. Tuon lisäksi, vaikka sen omistusasunnonkin voi myydä, niin aiheuttaa se ylimääräisen esteen vaikkapa työpaikan vaihdon suhteen. Vuokra-asunnossa asuessa uskaltautuu paljon rohkeammin vaatimaan sen palkankorotuksen, ja jos ei tule niin työpaikan vaihto onnistuu helpommin.
Lisäksi siihen yksittäiseen asuntoon kohdistuu ihan kohtuuton yksittäinen riski. Vaikka asunto olisi sijainniltaan ihan parhaalla paikalla ja uusi, niin siitä voi paljastua asuntolainan maksettua vaikka jokin rakenteellinen virhe, joka vie kaikki säästöt pois. Vuokra-asuessa taas voi säästää paljon hajautetummin, vaikka REIT:hin, jolloin yksilötason riski laskee valtavasti.
Markkina vaan on edelleen jotenkin vinoutunut siten, että asunto-osakkeita myydään huomattavasti pienemmällä tuotto-odotuksella kuin vaikkapa REIT:tejä. Yllä mainituista syistä vaatisin itse päinvastoin korkempaa tuottotasoa omistusasunnolta. Yhä useammat - etenkin nuoremmat koulutetut - ovat alkaneet tajuamaan tämän. Omistusasuminen konseptina tuleekin ehkä kuolemaan seuraavan parin kymmenen vuoden aikana ja se on tosi hyvä juttu kaikille.
Hyvä avaus - unohdit tosin rahan ja markkinan tässä. Osa edellä mainitsemistasi asioista on hinnoiteltu tavalla tai toisella sisään sinne vuokriin. (Lisäksi: olen keskinkertainen sijoittaja, ja luultavasti aika moni muukin, joten voi olla ihan hyvä, että kaikki pääoma ei ole osakkeissa.) Jotenkin tuntuu, että koko asuntomarkkina (omistus- ja vuokra-asunnot) on “suppeahkoksi” (ei-likvidiksi) ja joissain pienemmissä kaupungeissa suorastaan aneemisen pieni. Toimiiko tämä sitten vuokraajan, vuokranantajan vai omistusasujan eduksi, paha sanoa?
Vuokra-asujalla on myös riskejä. Esim. landilordi saattaa myydä kämpän alta pois tai laittaa sen remonttiin. Toki voi valita toisenlaisenkin kohteen ja vuokraajan, mutta yllättäen yhtäkkiä tulikin sopistettua valikoimaa aika paljon. Löytyykö näitä ainai sopivasti sen työpaikan, ruokakaupan ja lenkkipolun nurkilta?
Isolta osin samaa mieltä viestisi kanssa, mutta tuosta lainaamastani kohdasta olen varsin eri linjoilla.
Vuokra-asuntotarjonta on Suomessa pääosin varsin geneeristä, eli nimenomaan vuokralla asuessa joutuu lähes poikkeuksetta tekemään niitä kompromisseja asunnon suhteen. Siinä missä oman asunnon ostajan on etenkin tällä hetkellä varsin helppo löytää kaikki reunaehdot täyttävä asunto, jos ei ole hyvin nirso, niin vuokra-asuntojen kanssa sen “oikean” löytäminen ei todellakaan ole helppoa, ja niistä markkinasta positiivisesti erottuvista asunnoista käydään edelleenkin tosi kova kisa ja vuokrat ovat korkeat.
Tämä näkemys perustuu omaan kokemukseen ja vuokra-markkinan seurantaan ja siellä toimimiseen. Itse olen asunut perheen kanssa vuokralla usean vuoden ajan ja hakuvahteja on ollut aktiivisena koko sen ajan, vain muutama sellainen asunto on tullut vastaan joissa aidosti olisin halunnut asua. Niitten vuokrat vain olivat niin päätä huimaavat, että isoja kompromisseja on ihan suosiolla päädytty tekemään. Sen vähän mitä myytäviä asuntoja on tullut samoilta alueilta katsottua, niin erittäin hyviä asuntoja olisi tarjolla vaikka millä mitalla.
Oma kokemukseni siis on, että jos nyt ei tyypillisistä yksiöistä ja kaksioista puhuta niin ei edes kasvukolmionkärjistä löydy mitenkään kovin monipuolista vuokratarjontaa. Jos on siis minkäänlaisia ei-geneerisiä ja korkean laatutason toiveita kotinsa suhteen, niin kyllä omaksi ostamalla selviää paljon helpommalla, pienemmin kompromissein ja lähes varmasti myös halvemmalla. Voi toki olla, että mulla vain on niin kermapersemaku että kaikki tuntuu bulkilta, mutta kuitenkin niin pihi mieli etten ole valmis makuni mukaisesti maksamaan, ja siksi tällainen mielikuva on syntynyt 
Pointtina oli nimenomaan se, että noita ei ole hinnoiteltu asuntojen hintoihin sisään vs. vuokrataso. Muutenkin monet noista haittapuolista, joita mainitsin on yksilötason juttuja, eli ne eivät ole vuokraisännälle ongelma.
Tuokin on mielenkiintoinen ja mielestäni yleinen ajatusharha, että osakkeet nähdään riskisinä (ihan oikein), mutta sitten yksittäisten asunto-osakkeiden poiminta jotenkin riskittömänä. Ihan samalla tapaa niissä asunto-osakkeissa suurin osa häviää indeksille. Hajauttaminen muuallekin kuin finanssimarkkinoille on kyllä hyvä pointti, mutta sitten saa olla todella rikas, jottei päädy tilanteeseen, jossa suurin osa varallisuudesta on kiinni siinä yhdessä asunto-osakkeessa.
Omat kokemukset nyt rakennusbuumin jälkeen on, että on oikein hyvää tarjontaa vuokra-asunnoista laidasta laitaan, mutta tämä kaksioissa. Perheasunnoissa tarjonta lienee tosiaan heikompaa. On tosiaan tottakai sellaisiakin tilanteita, että se omistusasuminen on ainoa järkevä vaihtoehto. Tämä omistusasumisen suosiminen Suomessa on vaan siis mielestäni keskimäärin liiallisella tasolla.
Me ollaan nyt taas väliaikaisesti vuokralla. Mun mielestä pääkaupunkiseudulla on suht vähän oikeasti kivoja vuokra-asuntoja perheille (esim. neliö). Me otettiin vähän kalliimpi jossa kivat näkymät ja hyvä sijainti, silti aika tylsät laminaatit lattialla, halvat pinnat keittiössä ja kodinkoneet ihan halvinta mitä löytää. Kyllä mä ymmärrän noi valinnat omistajan puolelta, mutta omaan kämppään ottaisin ihan toisenlaiset varusteet.
Mieleeni on ikuisesti syöpynyt lause: “Suomessa on miljoona asuntoa väärässä paikassa”. Se pitää sisällään karuja ihmiskohtaloita.
Tilastokeskuksen tilastojen mukaan Suomessa on joidenkin vuosikymmenten päästä enää kolme muuttovoittoaluetta: Pääkaupunkiseutu, Tampereen alue ja Maarianhamina. Kaikkialla muualla väki vähenee. Käännetään siitä kelloa vielä muutama vuosikymmen eteenpäin, niin todennäköisesti enää PKS kasvaa. Me emme sitä ole enää täällä todistamassa.
Ei tarvitse ajaa kauas suuren kaupungin keskustasta, että vastaan alkaa tulla autiotaloja toisensa perään. 30-40 minuuttia riittää. Monessa näistä on aikanaan jätetty suuret remontit tekemättä tai puitteet ovat olleet vaatimattomat ja kunnostaminen vaatisi useita satoja tuhansia euroja. Romutuspalkkioita näille on jo ehdotettu.
Korona-aikana media uutisoi, miten maalle muuttaminen on uusi trendi. Tilastot eivät tätä kuitenkaan millään tavalla tue pitkällä aikajänteellä. 2020 sulut saivat ehkä muutamat aiemmin jo maalle muutosta haaveilleet ihmiset toteuttamaan haaveensa. Saatiin minimaalinen poikkeama, mutta pitkän aikavälin kaupungistumisen trendi jatkuu vahvana.
Kyselytutkimusten mukaan suuri osa suomalaisista asuisi mieluiten omakotitalossa. Mikä tahansa talo ei kuitenkaan kelpaa, vaan sen tulisi olla uusi, suuren järven tai meren rannalla ja lyhyen matkan päässä ison kaupungin ytimestä.
Vastaavasti voisi sanoa, että avaruudesta katsottuna suurin osa maapallon pinta-alasta on asumatonta. Eli jos haluaa asua kaukana muista ihmisistä, tarjontaa löytyy.
Sen sijaan kaupungeissa tietynlaisista sijainneista on kysyntää, koska sellaisia on fyysisesti olemassa vain rajallinen määrä. Reuna-alue on aina isompi kuin keskipiste.
Asuntorakennuksella on kuitenkin elinkaari, sanotaanko nyt vaikka että noin 50vuotta. Sen jälkeen sillä ei pitäisi olla juuri muuta arvoa jäljellä kuin maapohjan arvo, riippumatta siitä sijaitseeko se muuttovoitto vai muuttotappio alueella. Muuttovoittoalueella siitä on uutena maksettu enemmän tuon säilyvän tai jopa arvoaan nostavan maapohjan vuoksi, ei siksi että itse rakennus olisi parempi tai kestävämpi. Tehdyt peruskorjaukset nostaa tietenkin rakennuksen arvoa, molemmissa tapauksissa, mutta ne myös maksavat.
Tätä taustaa vasten en ymmärrä puhetta että muuttotappio alueelta asunnon ostaja häviäisi rahaa merkittävästi enemmän. Maksaa ostaessa vähemmän, ottaa pienemmän lainan josta pienemmät korkokulut ja saa myydessä vähemmän.