Lienee hyvin kaupunkikohtaista, koska oman seurannan perusteella tilanne on täsmälleen päinvastoin. n. 10 vuoden ajan säännöllistä seurantaa takana, vaikkei aktiivisesti haku päällä olekaan.
Parin upgreidauksen jälkeen nykyisestä vuokra-asunnosta ei vaan voi pistää enää paremmaksi.
Mutta ihan koko ajan silti löytyisi hyviä vaihtoehtoja vuokra-asunnoksi, mutta omistusasunnoista ei puhettakaan (hinta-laatusuhteet aivan päin honkia).
4 tykkäystä
Tervehdys palstalaiset, ajattelin, että teitä kiinnostaa seurata Hgin keskustan ns arvoasunnon arvon muodostumista. Tämä n 100m2 asunto on ollut vuokralla reilut 10v ja nyt ikävä kyllä pitkäaikaiset vuokralaiset siirtyivät uusiin maisemiin. Remontoin asunnon juuri ennen näiden vuokralaisten sisäänmuuttoa, joten ok kunnossa mutta kaipaa pintasilauksen. Sain asunnosta 2v sitten n850ke tarjouksen mutta asiaa ajattelematta en harkinnut kun oli hyvät vuokralaiset. Nyt olen menossa markkinoille n 100k alemmalla hinnalla kun on muita sijoituskohteita kiikarissa. Raportoin kuinka käy
29 tykkäystä
Kiinnostavaa seurata, kiitos jo etukäteen!
Olisiko mahdollista laittaa linkki asunnon myynti-ilmoitukseen, kunhan se markkinoille ilmaantuu?
1 tykkäys
Juuri katsoin Tampereen tilanteen ja perheasuntojen osalta vuokratarjonta on hyvin huono. Varsinkin jos ei kerrostalossa halua asua, niin tarjolla on surkeassa kunnossa olevia vanhoja asuntoja sekä muutama todella kallis uudempi. Niistäkin puolet sellaisia, jotka eivät ole menneet kaupaksi tänä vuonna ja on laitettu vuokralle.
2 tykkäystä
Minkälaista vuokraa sait asunnosta? Entä vastikkeen suuruus.
Pientä omakohtaista vertailua. Olemme olleet reilun vuoden vuokralla etsien omaa ja haistellen markkinaa. Ensikuussa muutamme taas omaan.
Vuokranantajalla olisi ollut heinäkuussa mahdollisuus nostaa vuokraa, mutta ei nostanut. Nyt asuntomme on 10% kalliimmalla oikotiellä. Kolmio lähellä keskustaa Helsingissä. Asunto todella hyvässä kunnossa.
Verratessa uutta (melko kalliista) asuntoa alueen vuokratarjontaan olemme näillä koroilla hieman plussa puolelle (vuokra vs korot + vastike). Oikotiellä oikeastaan vain kaksi hyvää vertailukohtaa. Toista vuokraa kodista ja toista yksityinen.
Voisi sanoa että juuri nyt lähes +/-0, mutta tilanne toki paranee kun laina lyhenee ja korot joskus laskee.
Kolmiota kun toissa keväänä etsimme vuokralle ei läheltä keskustaa paljon varanneenotettavia ollut. Suurin osa huonossa kunnossa ja hyväkuntoiset kalliita. Hyväkuntoisissa ja kohtuuhintaisissa pitää olla todella nopea. Muutama ehti mennä ohi. Perheasuntoja on vähemmän ja vaihtuvuus paljon pienempää kuin 1-2h.
En laittanut viestiä analysoidakseni sijoitustani vaan ihan puhtaasti asuntojen markkinatilannetta peilatakseni. Suuruusluokkana nettotulo vastikkeiden jälkeen oli n 25k vuodessa (ennen oletettuja velkakuluja), tässä markkinatilanteessa (vastikkeet ja vuokrataso) tuotto painuu 20k/v tasolle. Omassa portfoliossa uskon pääomalle löytyvän paremman kohteen nykyisessä markkinassa.
2 tykkäystä
20k/750k olisi 2.67% vuokratuotto. Helpommin pystyy vain arvioimaan hintaa kun on enemmän informaatiota.
Kiitos.
2 tykkäystä
Helsinki, Espoo ja Vantaa menettivät tilastokeskuksen mukaan nettona 5.305 ihmistä muualle suomeen edellisen kolmen vuoden aikana. Koko alueen väestönkasvu oli samalla ajanjaksolla kuitenkin positiivinen vuoden -22 ahkeran maahanmuuton seurauksena. Näistä tulijoista suuri osa Ukrainasta, joten en tiedä kuinka pysyvä heidän synnyttämänsä väestönkasvu lopulta on. Joka tapauksessa en pidä ollenkaan mahdottomana, että pääkaupunkiseudun kasvu nojaa jatkossakin lähinnä maahanmuuttoon.
Jos tarkastellaan västömäärän kokonaismuutosta viimeisen kahdenkymmenen vuoden ajalta on Suomen suurimpien kaupunkien tilanne seuraava:
Helsinki 502.000 → 664.000 (CAGR 1,4%)
Espoo 179.000 → 305.000 (CAGR 2,7%)
Vantaa 159.000 → 243.000 (CAGR 2,1%)
Tampere 174.000 → 249.000 (CAGR 1,8%)
Turku 160.000 → 198.000 (CAGR 1,1%)
Oulu 139.000 → 212.000 (CAGR 2,1%)
Jyväskylä 106.000 → 146.000 (CAGR 1,6%)
Kuopio 106.000 → 123.000 (CAGR 0,7%)
Lahti 109.022 → 120.000 (CAGR 0,5%)
5 tykkäystä
Kiitos näistä. Tosiaan kaupungistumisen “toisen vaiheen” on määrä alkaa muistaakseni joskus 2030-2040 paikkeilla ja silloin muuttovirrat kääntyvät ennusteiden mukaan keskisuurista kaupungeista suuriin kaupunkeihin. Laskelmissa on varmuudella huomioitu väestön ikääntyminen, alueen elinvoima ym. tekijät myös.
Esimerkiksi Kuopion ja Lahden kasvu on niin vaatimatonta ja perustuu todennäköisesti maahanmuuttoon, että ne kääntyvät varsin pian muuttotappioalueiksi, jolleivät sitä ole jo nyt (esim. viimeiset 5 vuotta).
1 tykkäys
Vaikka nyt tulleet olisivat tulleet jäädäkseen niin onko ihmisvirta sieltä pysyvää? Itse epäilen että ei ole tai se ei ole ainakaan yhtä runsasta. Mistä seuraavat tulijat väestökasvua ylläpitämään? Venäjältä?
Toinen mikä Helsingin kohdalla mietityttää on rakennusteollisuuden hiipuminene. Kuinka paljon siellä asuu rakennusmiehiä? Pysyvätkö ne siellä jos työpaikka lähtee alta? Uusia, Suomesta tai ulkomailta, sinne tuskin tässä tilanteessa muuttaa?
Aika suuressa osassa merkittävä osuus kasvusta johtuu fuusioista.
6 tykkäystä
Samoin on ennakoitu käyvän Oululle ja Jyväskylälle vuosikymmenen loppuun mennessä. Niitä ympäröivistä kunnista ei riitä “imuroitavaa” väestömäärän ylläpitämiseen. Eivät käänny muuttotappiokunniksi vaan väestökatokunniksi, eli ihmiset ei vähene pois muuttamalla vaan “luonnollisesti”
8 tykkäystä
Sekä tähän että ylempänä olevaan Oulun “kaupungin” asukasmäärään liittyvään keskusteluun tulee ottaa huomioon, että Oulu on n. 4 000 neliökilometrin alue. Kuntaliitoksia on tapahtunut 2009 ja 2013, joten vuoden 2014 jälkeiset tilastot ovat suoraan vertailukelpoisia.
Oulun sisällä asuntojen arvostustaso vaihtelee keskustan (jopa) miljoona-asunnoista ja ranta-alueiden isoista omakotitaloista vanhojen teollisuuskylien tyhjeneviin kerrostaloihin tai tunnin ajomatkan päässä sijaitseviin syrjäkylien 60-luvun taloihin.
Jos Oulun tarkempi demografinen kehitys kiinnostaa, niin tässä hieman lisätietoa:
Madekoski 367 (2014) → 310 (2022)
Juurusoja 177 (2014) → 185 (2022)
Pikkarala 431 (2014) → 402 (2022)
Hangaskangas 9 (2014) → 8 (2022)
Sanginsuu 614 (2014) → 584 (2022)
Ylikiiminki 3 528 (2014) → 3 236 (2022)
Haukipudas 13 143 (2014) → 12 930 (2022)
Kello 6 299 (2014) → 6 072 (2022)
Kiiminki 8 425 (2014) → 8 298 (2022)
Jääli 5 181 (2014) → 5 015 (2022)
Oulunsalo 9 954 (2014) → 9 899 (2022)
Yli-Ii 1 475 (2137 Jakkukylän kanssa) (2014) → 1 501 (2022) JAKKUKYLÄ 662
yht. 50 265 (2014) → 48 440 (2022)
= 25,6% ja 22,87% kaupungin väestöstä
Oulu 196 291 (2014) → 211 848 (2022)
Eli jo tällä 10 vuoden vertailuajalla on nähtävissä, että “vanha” Oulu kasvaa melko hyvin, mutta liitoskunnista liki main kaikki alueet tyhjenevät jossain määrin.
Oulun lähialueilla ei tosiaan ole lähellekään samaa määrää väkeä kuin Turussa, Tampereella saati PK-seudulla, mutta edelleen kaupunkiin investoidaan mittavasti.
Parin viime vuoden aikana on tapahtunut päätökset mm. Oulunportin alueesta, nyt etenee Ritaportti ja Nokian uudet tilat rakentuvat jo. Uusi sairaala avataan kohta ja työvoimapulasta huudellaan maakuntalehdessä. Firmoilla tuntuu usko riittävän, kun tontit viedään melko lailla käsistä.
Tuhansien hehtaarien uusia teollisuusalueita valmistellaan ja maahanmuutto näkyy selvästi. Insinöörejä on näkynyt liikkuvan näille suunnin mm. Puolasta, Intiasta, Japanista ja monesta muusta paikasta.
Ja sitten se hintataso. Perheasuntoon, ensiasuntoon tai sijoitusasuntoon pääsee edullisesti kiinni. Vuokralaisia näyttää löytyvän. Saako sitten arvonnousua vuosikymmeniä eteenpäin? Paha sanoa.
17 tykkäystä
Tosiaan rakennusalalla töissä oleva tuttuni sanoi, että 60-70-lukujen omakotitalot alkavat olla teknisen käyttöikänsä päässä. Ainoa jäljellä oleva arvo on tontti. Sama pätee kerrostaloihin myös.
Mittavilla remonteilla käyttöikää voidaan pidentää, mutta teoriassa kaikki pitää uusia: vesijohdot, katto, sähköt, ikkunat, ovet, julkisivu, salaojat, keittiö, kylpyhuone, lämmitysjärjestelmä (öljy) jne. Näihin uppoaa helposti kuusinumeroinen summa rahaa, oli kyse sitten muuttovoitto- tai muuttotappioalueesta. Tuttavilla salaojiin, lämmitysjärjestelmään ja putkiin meni 55 000 euroa.
Jossain syrjäkylällä tällaiseen investointiin tuskin saa pankkilainaa, eikä se maksa itseään takaisin eli nosta asunnon arvoa, vaikka uusii kaikki edellä mainitut. Myöskään tontilla ei ole pitkässä juoksussa mitään arvoa. Halvempi hankintahinta ei paljon lämmitä, kun asunnon arvo painuu vääjäämättä nollaan.
Muuttovoittoalueella tontin arvo on todennäköisesti nouseva. Tehdyt investoinnit myös voivat nostaa talon arvoa, vaikka eivät varmasti yhtä paljon kuin remontteihin palaa rahaa.
Silti on tietyllä tapaa houkuttava ajatus ostaa joku 200m2 omakotitalo jostain jänkhältä (mutta läheltä rautatieasemaa) muutamalla kymppitonnilla. Leveästi asuminen maksaa murto-osan siitä kuin jossain pääkaupunkiseudulla. On kai asunnolla käyttöarvoa myös, taloudellisen arvon lisäksi.
15 tykkäystä
Tuossa se juttu josta tuo väkiluvun laskuun taittumis ajankohta on jäänyt mieleen. En tiedä kuinka paljon enemmän nyt Ouluun(tai Jyväskylään) muuttaa nyt ihmisiä kuin 2019, mutta vahvasti epäilen että niitä olisi enemmän kuin mitä syntyvyys on samassa ajassa laskenut.
3 tykkäystä
Jutussa esitetyistä luvuista ja väitteistä Kempeleen ja Limingan yhteenlaskettu asukasmäärä on jo ylittänyt jutun ennusteen vuoteen 2040.
Oulu huutaisi vielä reilua 5 000 ihmistä päästäkseen 2040 tavoitteeseen.
Mutta tässäpä se tuleekin jutun suola. Tulevaisuuden ennustaminen on ennustamisen lajeista kaikkein vaikein.
Oma povaukseni on sen kaltainen, että ilmastonmuutoksen edetessä suurehkot alueet muuttuvat asumiskelvottomiksi tai ainakin huonommiksi kuin ovat nykypäivänä.
Tämän jälkeen kelpaa pohjoispohjanmaalainenkin maatilkku ja sillä sijaitseva asuinrakennus yhä useammalle. Tasaisuuden takia maanvyörymäriski on matala, tulvariski on matala, hirmuhelteet ovat harvinaisia, puhdasta vettä piisaa ja viljelymaatakin on kasvispainotteisesti syövälle väestölle omiin tarpeisiin varsin hyvin. Suomi tullee pärjäämään laajemminkin, kunhan perusturvallisuus on myös taattu.
17 tykkäystä
Jaan juuri samat ajatukset (ja olen myös oululainen kuten ilmeisesti sinä?) ja kiitos edellisen viestisi perusteellisesta asukasluvun muutoksista (harvinaislaatuisen perinpohjainen esitys).
1 tykkäys
Meidän pieni perhe asuu Kojamon vuokralaisena. Viime viikolla luukusta putosi yksipuolinen vuokrankorotus -ilmoitus (tuli myös viime vuonna) ja nyt päätettiin, että muutetaan pois. Kämppä ja sijainti kivat, mutta vuokra oli jo ennen korotusta reilusti markkinahintaa korkeampi. Laittaa ihmettelemään, että kuka näitä maksaa. Tampere Kaleva 53m2 , uusi vuokra 1029e/kk ei uudiskohde mutta rempattu.
18 tykkäystä
Tätä käsittämätöntä väitettä kuulee tasaisin väliajoin. Ihan niinkuin talon tai rakenteen arvo jotenkin nollautuisi tiettyjen vuosien täyttyessä. No, rakennusala toki näin haluaisi.
Suomessa on edelleen käytössä suuri määrä 40- ja 50-lukujen puutteellisilla rakennusmateriaaleilla toteutettua rakennuskantaa. Suurinta osaa näistä on kuitenkin hoidettu ja ylläpidetty asiallisesti ja ajan henki säilyttäen. Myös vanhempaa rakennuskantaa on paljon, mm. suurten kaupunkien keskustoissa. Näissä asuu yhteensä arviolta satoja tuhansia ihmisiä.
Jos näillä kaikilla olisi kategorisesti vain tontin arvo, olisi mm. maamme rahoitusala jo melkoisissa vaikeuksissa vakuuksien suhteen. Tästä ei kuitenkaan ole merkkejä. Rohkenen siis jälleen kerran epäillä vahvasti tätä rakennusalan välillä viljelemää kummallista väitettä.
30 tykkäystä