Lainojen pääomat eivät onneksi kasva inflaation mukana vaan pysyvät nimellisesti samoina Täten tässä yhteydessä on relevanttia katsoa nimellishintojen muutosta, jonka pääkaupunkiseudun -12% ei lisävakuuksien tarvetta tiedä kuin aivan äärimmilleen vivutetuille tahoilla, joita toki niitäkin aivan varmasti yksittäisiä on olemassa.
Mutta ihan validi riski tämä tietysti on jos lasku jatkuu. Toki on hyvä ymmärtää, että jos pankit tällä tavalla “pakottavat” markkinahintoja alas niin siinä on äkkiä noidankehä valmiina, jossa pankki pelastamalla realisoinneilla pienen osan lainakannastaan muuttaa ison osan lainakannastaan happamaksi kun vakuusarvot laskevat yhä useammassa lainassa → pankeilla on valtava intressi katsoa kriisitilanteessa laskevia vakuusarvoja läpi sormien, kuten esim finanssikriisissä ymmärtääkseni tekivät. Ei ole järkeä pakottaa ainakaan isoja pelureita pakkomyymään ja kaataa siten hallitsemattomasti ensimmäistä dominopalikkaa.
Enemmistö asuntosijoittajista tuskin tosiaan operoi millään maksimivivulla, joten 10-15 % lisävakuuden löytäminen ei tuota heille mitään vaikeuksia. Asuntosijoitusrahastojen osalta pohdin sitä, että siellä on aika paljon luotu arvoa “kynällä”, vaikka lainaa ei nimellisesti ole paljoa. Tuskin kuitenkaan tällainen pieni arvonlasku vielä kolahtaa niihin kovaa.
Silti jotain kertoo se, miten yksiöitä on nyt tulvinut myyntiin. Niiden arvo on tullut vielä kovempaa alas kuin suurempien kämppien. Näyttää ulospäin siltä, että monen asuntosijoittajan henkilökohtainen talous ei kestä sitä, että sijoituskämpän/-kämppien tulovirta on kääntynyt negatiiviseksi. Tämä nimittäin yhdistyy nyt inflaation myötä nousseisiin hintoihin, oman omistusasunnon kustannusten nousuun (keskiarvo 20 %) jne.
”Kun laskuvesi tulee, nähdään, ketkä uivat alasti”, totesi Warren Buffett. Nyt asuntomarkkinan nousuhuuma on hetkeksi takana. Olen samaa mieltä kuin @Jarnis , että kyse on erittäin tervetulleesta arvostustasojen tervehtymisestä.
Jos ei käy näillä hinnoilla kaupaksi, niin sitten niitä ei tehdä lainkaan. Nimittäin jos rakennuskustannukset eivät laske, ei uusien asuntojen hinta oikein voi laskea (olettaen että hinnasta pitäisi jäädä jotain rakennuttajalle).
Turha toivo siis, että alettaisiin jotenkin taikaiskusta tekemään isoja ja avaria asuntoja nykyisten ”koppien” hinnoilla. Ellei tonttien ja rakennuskustannusten hinnat siis selvästi laske.
Tuo on todennäköisesti 90-luvun laman opetuksia, missä valtion pankeille antama blankovekseliä käytettiin niin reippaasti hyväksi, että talouden pohja katosi kokonaan.
Rakennuskustannukset ei laske, mutta kun katsoo etuovesta uusien yksiöiden hintaa niin halvimmissa kunnissa sellaisen saa alle 100.000euron ja kalleimmissa hintaa liki 200.000. Betoni, villat ja maalit on kuitenkin saman hintaisia joka puolella Suomea. Jossakin mättää…
Parin kymmenen neliön yksiössä on vähintään 30-40k€ tontin hintaa. Lisäksi kun tontit on pienempiä pitää tehdä mm. rakenteellinen pysäköintilaitos, jonka kustannukset jyvitetään kaikille asunnoille (autopaikkojen myyminen tappiollista). Työ on kasvukeskuksissa myös kalliimpaa, kuten edellä jo todettiin.
Ei käsittääkseni olisi ensimmäinen kerta, kun rakennuskustannusindeksi laskisi?
Yhtälössähän jonkin täytyy antaa periksi tai todennäköisesti vähän kaikkien. Rakennusliikkeet jos haluavat jatkossakin rakentaa on rakennettava kaupaksi meneviä kohteita. Rakennustarvike myyjät ja tuottajat, jos haluavat jatkossakin saada tavaraa myytyä on rakennusliikkeiden syytä rakentaa. Inflatorisessa talousympäristössä toki pidemmän päälle ostajat ovat jotka joustaa, koska toivottavaa(ja todennäköistä) on että inflaation perässä myös ansiot nousee. Se nouseeko tällä kertaa niin nopeasti, että rakennuskustannusten täytyy laskea hetkellisesti lienee vielä kysymysmerkki.
Tämä nyt nopeaa ajatusvirtaa, missä ajatusvirheiden mahdollisuus on ilmeinen.
Tämä on kyllä jonkinasteinen harhaluulo. Rakennukset koostuvat pitkälti aliurakoista ja ne ovat eniten kilpailtuina esim. pk-seudulla jopa huonokatteisempia (= alempihintaisia) kuin monella muulla alueella. Rakennusliikkeen henkilöstön palkat ovat kyllä korkeampia pk-seudulla eli se kääntää vaakaa toiseen suuntaan, mutta eivät niin paljoa, koska aliurakoiden osuus on luonnollisesti merkittävämpi osuus.
Eli tuollaiset hintaerot asunnoissa eivät tosiaankaan johdu rakennuskustannuksista.
Tähän sellainen tarkennus, että yksityisenä otettuihin asuntolainoihin ei ole pankin mahdollista yksipuolisesti vaatia lisävakuuksia, kuin erikoistilanteissa, koska kuluttajansuoja.
Yrityksille ja taloyhtiöille myönnetyissä lainoissa näin ei tietenkään ole, mutta en kyllä usko enkä ole kuullut, että yksikään pankki olisi vaatinuta taloyhtiöltä lisävakuuksia, niin kauan kuin lainanmaksu hoituu.
Olisikohan tässä mahdollisesti yksi jouston paikka? Enemmänhän kunta saa verotuloja jos tonttien hintoja laskemalla saa niiden rakentamista vauhditettua ja maksavia asukkaita kuntaan kuin pitää härkäpäisesti tyhjien tonttien hintoja korkealla.
Tontin hinnan lisäksi kaava vaikuttaa myös merkittävästi rakentamisen hintaan. Se minkälaisia kotkotuksia ikkunallisista porrashuoneista jne vaikuttaa suoraan asuntojen hintaan.
Mietinkin tuota, että kuinka pätevällä pohjalla oli väittää että rakentamisessa olisi suuremmat henkilöstökustannukset pk-seudulla kuin muualla suomessa. Hyvä tarkennus nuo alihankkijat ja urakat. Varmaan pääkaupunkiseudulla on myös Virosta tulevaa työvoimaa jonkin verran enemmän tarjolla, minkä olettaisin tasottavan eroa palkoissa…?
Eikös tällä hetkellä rakentamiskustannukset ole about 4000€/m2 ennen tonttia kerrostaloissa? Espoossa on useita alle 30m2 yksiöitä myynnissä 180-220ke hinnoilla. Onhan tossa siis tontille ja katteillekin varaa jos kustannukset ovat vain 120ke.
Mielestäni se keskeinen riski on, että taloyhtiön lainanhoitokulut nousevat merkittävästi. Eli marginaali nousee vaikka viisinkertaiseksi. Mutta eihän sellaista voi tapahtua… Vai voiko?
Lienee tosiaan niin, että yksityishenkilöiden lainojen vakuuksien perään ei kovin herkästi aleta kyselemään. Taloyhtiöiden lainat ovat suurempi riski, joka yksityishenkilöön kohdistuu. Moni yksityishenkilö myös sijoittaa osakeyhtiön kautta.
Kuitenkin kun miettii näitä himmeleitä, joissa arvoa on luotu puhtaasti kynällä, niin lähivuosina tällainen ketjuttaminen ei tule olemaan yhtä helppoa, olipa kyse yksityisistä tai institutionaalisista sijoittajista.
Tarkoitan tällä sitä, että ostetaan vaikka 100 000e maksava asunto ja pyydetään parilta tutulta välittäjältä arvio, että hinta on 120 000e, jolloin vakuuksia “vapautuu”. Teoriassa pankin pitäisi todeta, että tuon kämpän arvo on nyt 80 000e, mutta eipä pankkeja aiemminkaan ole juuri kiinnostanut kohteen arvonmääritys, vaan enemmän lainanhakijan tulopuoli.
En näe marginaalien moninkertaistumista todennäköisenä riskinä nykytilanteessa. 2012-2013 marginaalit olivat alhaisella tasolla ja korot myös = as oyn lainanhoitokulut olivat matalat, marginaalien noston jälkeen ne olivat edelleen paljon pienemmät kuin vain muutama vuosi aikaisemmin. Nyt pankit takovat kyllä korkotuottoa tekemättä mitään. Ärsyttikö ollessani hallituksessa kun pankki yksipuolisesti nosti marginaalia os oyllemme, kyllä. Oliko se kriisi yhtiön tai tarkemmin niiden osakkaiden taloudelle jotka lainaosuutta maksoivat, ei. Mielestäni kaikki pankit eivät myöskään korottaneet marginaaleja olemassa oleviin lainoihin tai ainakaan kaikkiin lainoihin, mutta Nordea näin ainakin teki silloiselle rakennuslainalle.
Yksityishenkilöllä kilpailuttaessaan uutta lainaa tai vaihtaessaan viitekorkoa lienee hyvä muistaa joskus keskimarginaalit voivat olla korkeampia kuin nyt. As oyn tilinpäätöksestä voi vilkaista olemassa olevien esim korjauslainojen marginaalit. Nykyisessä alin 0,20 ja ylin 1,55 ja kuvaavat hyvin miten myös marginaalit ovat eläneet (näitä lainoja pankki ei ole muutellut).
Omien asuntolainojeni ehdoissa sanotaan, että lisävakuutta voidaan pyytää jos vakuuden arvo laskee minusta johtuvasta syystä. Yleinen markkinahintojen lasku ei oikeuta siihen. Nämä ehdot on kahdesta eri pankista eikä ne erottele omistusasuntoa ja sijoitusasuntoa. Sen sijaan yrityksillä on eri ehdot.
Olen pohtinut sitä hypoteesia vielä, että asuntojen ostaminen “alle markkinahinnan” on mahdotonta, koska hinta määräytyy markkinalla kysynnän ja tarjonnan mukaan. Siten toteutunut myyntihinta = markkinahinta.
Tämä pitää sisällään oletuksen, että asuntomarkkinat ovat tehokkaat. Todellisuudessa näin ei kuitenkaan ole.
Asunnon voi saada ostettua alle markkinahinnan perustuen:
Informaatioetuun. Ostajalla voi olla informaatioetu myyjään nähden, jos myyjä ei ole perehtynyt alueen hintatasoon ja laittaa erehdyksessä asunnon myyntiin alle markkinahinnan. Tämä korostuu silloin, kun asuntoa myydään itse ilman välittäjää. Homma toimii myös toisinpäin eli myyjä voi myydä asuntoa ylihintaan (ns. pilkkiminen markkinalla) ja tietämätön ostaja tarttuu syöttiin.
Myyjän tarve päästä asunnosta nopeasti eroon, jolloin hän tietoisesti laittaa sen myyntiin markkinalle alle käyvän arvon. Vaihtoehtoisesti myyjä suostuu pudottamaan hintaa alle yleisen hintatason. Tyypillisiä tilanteita esim. kuolinpesien myynnit ja kahden asunnon loukut.
Myyjä myy asunnon tuttavalle/sukulaiselle “kaverihintaan”.
Rakennuttaja myy asunnon sijoittajalle alle käyvän arvon. Esimerkiksi köntsänä useampi asunto kerralla.
Tuohon ykköskohtaan liittyen, kyllä välittäjät ottaa ihan iloisesti myyntiin alihintaisia asuntojakin.
Yleensä arviokäynnillä välittäjä itse kysyy ensiksi myyjältä, että minkälaista hintaa hän oli ajatellut asunnosta. Siitä sitten alkaa ns tinkiminen pyyntihinnassa alaspäin. Harvemmin käy niin, että välittäjän arvio olisi korkeampi kuin myyjän.
Täten tässä yhteydessä on relevanttia katsoa nimellishintojen muutosta, jonka pääkaupunkiseudun -12% ei lisävakuuksien tarvetta tiedä kuin aivan äärimmilleen vivutetuille tahoilla, joita toki niitäkin aivan varmasti yksittäisiä on olemassa.