En usko että valtaosalla on ollut luulo, että korot eivät voisi tänne asti nousta. Tämä nopeus sen sijaan on varmasti yllättänyt porukkaa housut kintuissa.
Jos silloin taannoin kuului sitä, kuinka korot eivät voi nousta sinne ja tänne, alkaa yhtä kaikki nykyään kuulla kuinka ne eivät enää koskaan laske.
Toki on selvä riski. Tuon riskin toteutuminen on mielestäni jopa suhteellisen suotavaa. Mikäli ns. normaalissa asuintalossa on AirBNB-kämppä/kämppiä, niin se aiheuttaa ihan selvää asumisviihtyvyyden laskua vakituisille asukkaille jatkuvan ramppaamisen ja mahdollisen bilettämisen vuoksi. Lisäksi tuossa kierretään hotellien ja muiden vastaavien säätelyä, sekä vältetään alv-maksu. Onhan noita käytännössä hotelleina toimivia AirBNB-keplotteluja kielletty siellä täällä.
Ehkä tämä Hesarin uutinen sopii tännekin
Tiivistelmä:
Näissä kiinteistörahastojutuissa unohtuu toimittajilta aika oleellinen pointti: rahastot on tarkoitettu pitkään pitoon (ja siksi lunastukset on tehty kalliiksi ja hankaliksi) ja osuuden arvon liikkeiden päätehtävä on huolehtia siitä, että merkinnät ja lunastukset tehdään kaikkia osuudenomistajia yhdenvertaisesti kohdellen (eli merkinnät eivät ole liian halpoja eikä lunastukset liian kalliita). Kun asuntomarkkinat nousevat, osuuden arvon pitää nousta, ja samoin markkinoiden laskiessa arvo laskee. Rahastojen tuotonmaksu tapahtuu realisoituneesta tuloksesta (pääosin vuokratuotto), eikä asuntojen arvostuksella ole tuotonmaksun kannalta suoraa merkitystä. On siksi minusta harhaanjohtavaa puhua arvonmuutoksesta tuottona.
Olin tuosta S-pankin asuntorahaston lunastusikkunan muutoksesta yllättynyt. Luulin että siinä oli jo se puolivuosittainen lunastus, joissakin muissa S-pankin kiinteistörahastoissa on ollut jo pitkään.
Niitä on jo ihan vuokralla gryndereilläkin
Varsin vahvoja mielipiteitä on viimepäivinä ilmaantunut asuntojen arvon kehityksestä. Oman näkemykseni hintakehityksestä kommentoinkin aikaisemmin, enkä sitä tähän uudestaan copypastea. Parastahan tässä asuntojen hintakehityksen spekuloinnissahan on se, että jokainen voi ihan omilla rahoillaan veikata arvonkehitystä. Vuokralla asuminen tarkoittaa shorttipositiota, oman kodin omistaminen neutraalia tilannetta ja kohteiden omistaminen/ostaminen longi-possaa.
Itse olen hahmotellut homman siihen malliin, että tampereen seudulta ennen korkojen nousua hankitut reippaan vivun kassavirtapositiiviset asunnot ovat edelleen ihan kelpo diilejä, kun niiden korot on suojannut hyvän sään aikaan… 
Toisaalta myös tämän korkojen nousun jälkeisen ajan nykyisillä koroilla ison vivun kanssa kassavirtapositiiviset diilit on myös aikasta kivoja. On saanut rauhassa neuvotella, eikä ole tarvinnut huutaa kilpaa. Kun korkotaso tulevien vuosien aikana tulee alas, niin sitten ne vasta hyviä diilejä ovatkin.
Asunsijoittaminen on kuitenkin aina mikromarkkina-spesifistä ja siinä on ihan omalla luokkaansa mahdollisuudet tehdä konsistentisti lisäarvoa omalla työllään. 
Eipä tuohon ole vastaan sanomista. Esimerkiksi 100t euron kämppäostos 20 vuoden maksuajalla ja hieman alle 1,5 %:n korkokuluilla maksaisi hankintahinnan ja pääoman kustannusten osalta yhteensä 115 000 euroa. Mutta sitten jos sillä 115 000 eurolla tulisi selvitä 5 %:n korko-olettamalla, saisi se kämppä maksaa enää 72t euroa.
Samaan aikaan kun itse olen ihan tyytyväinen takavuosien ostoksista, ihmetellen katselen koska se korkojen nousu siirtyy tämän päivän hintoihin. Vielä tuollaista ei ole nähty, vaikka jotkut varmasti hyviä yksittäislöytöjä ovat tehneet.
Mielenkiinnolla seuraan, nähdäänkö tulevaisuudessa yksityisen asunnonvuokraustoiminnan siirtyminen puhtaasti hyväntekeväisyyshengessä tehtäväksi työksi, vuokrien reipasta nousua samaan aikaan kun asumistukia leikataan, korkojen romahdus vai sijoituskämppien roima hinnanlasku. Sillä joku noista toteutuu. Oma veikkaukseni osuu hintojen laskun kohdalle.
Niin, viikosta toiseen samat kämpät.
Vuokrasopimuksia tehtäneen jollain muulla tasolla kuin nuo ns. joidenkin jääräpäiden pyyntihinnat.
Löysit kyllä aivan jäätävän esimerkin aikamme ilmiöstä. Huh huh. Tuo pitää ihan erikseen nostaa tähän. Käykää nuoremmat erikseen lukemassa huolella tuo keissi liitteineen.
Itse muistan kun 1990 leikkelin kämppäilmoituksia mitä maksoi luukku jossain Puotinharjussa jne. Se oli kliimaksin aivan loppuja ja pyynnöt oli niin päättömiä, että jopa nuori mies tajusi ettei tässä ole mitään rotia. Tein siitä jonkinlaisen leikekirjan ,joka toivottavasti on mulla tallessa jossain.
Nyt on tämän ajan nuorten ihmisten aika tehdä vastaavaa leikekirjaa. Tuossa JuhaR:n linkkamassa huutokauppailmoituksessa on hyvä alku.
Vuokralainen on näemmä suostunut maksamaan tuosta asunnosta vain 520 euroa, mikä kuvaa kämpän todellista arvoa Eurajoella.
Noh, voihan tuon tietysti pukea näin: ostohinta luokkaa 90000 euroa. Nettovuokratulo noin 400 e/kk jos vuokralainen pysyy. 4800/9000 = 5.3% saa jos uskaltaa ottaa riskin ostaa asunto jostain nevöhoodista.
Kannattaa käydä kyllä yhtiö ja kanssaosakkaat myös läpi, että heillä on lompakko kunnossa. AsOy:ssa ostat itsellesi myös yhtiökumppaneita nimittäin, halusit tahi et.
Eurajokihan ei ole itseasiassa mikään hassumpi paikka, Olkiluodon ydinvoimalaitokset tuo työväkeä ja rahaa kuntaan, Raumalle on 15 kilometriä ja Poriin 36 kilometriä. Seudussa ei ole mitään vikaa jos tykkää merellisestä maisemasta. Turku-Rauma-Pori kuitenkin historiallisesti Suomen rikkainta ja sivistyneintä aluetta, joten ei se mitään ihan peräpusikkoa ole.
No, ei silellä tosin tämän komeampaa rakennusta kyllä taida olla: https://vuojoki.fi/ ja Porissa tietysti Suomen komein hiekkaranta dyyneineen.
Faravid näemmä kirjoitti edellisessä viestissään pitkälti samaa asiaa, mutta postaan nyt tämän viestin tänne, kun ehdin sen jo naputella odotellessani huutokaupan päättymistä:
Eurajoen uudehkon kämpän korkein tarjous jäi 4000 euroon:
Kyseessä on vuonna 2020 valmistunut kohde, johon kohdistuu n. 89 000 euroa yhtiölainaa. Kämppä on vuokrattu hintaan 560 e / kk + vesimaksu.
Yhtiölainan suuruuden ja talon aikaisempien hintapyyntien perusteella kämpän velaton hinta on kolme vuotta sitten ollut noin 130 000 euroa. Myyjä kuittasi nyt toteutuneesta myyntihinnasta ehkä aiheutuneen välityspalkkion kustannukset itselleen. Tappiota tuli kämpän hankintahetken myyntihinta + varainsiirtovero, yht. reippaasti yli 40 000 euroa.
Toki kolmen vuoden aikana kohteesta on voinut kertyä vuokran ja hoitovastikkeen erotuksena vuokratuottoa noin 15 000 euroa. Rahoitusvastikkeen korkomenoihin siitä on mennyt ennen tätä vuotta yhteensä ehkä tyyliin 3000 euroa. Eli tuo huomioiden kolmen vuoden saldoksi jäi noin 30 000 euron tappio.
Nykytilannehan vuokratulojen suhteen on sellainen, että vuokratuotolla katetaan ehkä juuri ja juuri hoitovastikkeet + rahoitusvastikkeen korkomenot. Mitään tuottoa ei siis enää synny ja taloyhtiölainan lyhennys on kokonaan negatiivista kassavirtaa.
Tässä muuten samasta taloyhtiöstä myynnissä oleva kohde Etuovessa:
Tuossa kohteessa pyyntihinta on 8,9t euron myyntihinta ja velkaosuus 115,9t euroa. Velattomasta hinnasta kun tinkii vaatimattomat 7 %, on myyntihinta pyöreät nolla euroa. En toki väitä sitäkään halvaksi ja ostajan kannalta houkuttelevaksi hinnaksi.
Kysynpä silti, että onko tuon taloyhtiön yhtiövelallisilla osakkailla hallussaan negatiivisen vai positiivisen arvon asuntovarallisuutta? Kohtuullisen rankka kysymys, kun puhutaan vuonna 2020 valmistuneesta kohteesta ja jossa kalleimmat 80 m2 perheasunnot ovat maksaneet tyyliin 270t euroa (eli n. 80t euron myyntihinta + yhtiölaina).
Ps. Vaikka tämä ei asuntoihin liity, niin 100 euron pyyntihinta Varkauden ydinkeskustasta 801 m2 liike- ja varastotilalle oli liikaa, eikä ensimmäistäkään tarjousta tullut. Myös tämä kohde sitouduttiin myymään korkeimman tarjouksen jättäjälle:
No tuossa ei varmasti ollut kenellekään mitään yllättävää. Moni ymmärtää jo, että muuttotappiokuntien liikehuoneistot ovat vastikevastuineen aikamme golf-osakkeita. Vielä kun ymmärretään, että sama riski kohdistuu myös asuntokantaan. Ja kyllä, kasvukeskuksetkin tulevat tuosta osansa saamaan, vaikka kovin riski tietenkin on muuttotappioalueilla.
Jokainen voi tietysti spekuloida, kuten haluaa.
Oma näkemykseni on, että juuri nyt on kyseessä nollakorkoaikojen aiheuttama ylirakentamisen markkinahäiriö. Jos julkinen sektori ei mene sorkkimaan, niin markkina tämän korjaa.
Muuttovoittoalueilla tilanne tosiaan korjaantuu rakentamisen romahduksen kautta. Rakennusala oli aika surkean katteen touhua suhdanteen huipullakin, eivätkä uusien asuntojen rakentamisen kustannukset tule tästä massiivisesti tippumaankaan. En siis usko, varsinkaan pienten asuntojen uudisrakentamisen olevan elpymässä, ennen kuin ns. “asuntosijoitus-säästäminen” käy taas reilusti kannattavaksi.
Ja vaikka se ei yleisesti asuntosijoittamisen kannalta stonks-juttu olekaan, niin nämä oikeistohallituksen epätoivoiset talouden tervehdyttämisyritykset ovat kyllä hyvä juttu. Enemmän hyviä työssäkäyviä vuokralaiskandidaatteja ja vähemmän kela-gold tapauksia pidemmällä aikavälillä.
Tietysti lyhyellä aikavälillä saattavat rokottaa esim Helsingin vuokratasoa.
No shit Sherlock
Kiinteistönvälittäjä ja yrittäjä Raili Lilja Sp-Kodista sanoo ihmisten kuvittelevan, että asuntoa ostaessa voi tarjota mitä vaan ja se onnistuu.
– Liikkeellä on paljon alakanttiin tarjoavia ostajia, Lilja sanoo.
Kannattaisi Railinkin alkaa suhtautumaan suuremmalla kunnioituksella niihin tarjouksien jättäjiin. Vaikka esimerkiksi ne -30 % tarjoukset kuinka söisi välittäjän itsetuntoa, niin ne voivat olla lähempänä realistista hintaa kun se alkuperäinen hintatoive. Ja ennen kaikkea, jos välittäjä on ostajaehdokasta kunnioittava ja asiakaspalveluhenkinen, voi hän onnistua saada ostajaehdokkaan korottamaan “huonoakin” tarjousta sen verran, että kaupat syntyvät. Tuollaisella viestinnällä se ei onnistu.
Pörssiinki pitäis saada tällaisia välittäjiä. Mulla ois -50% laskenu osakesalkku mikä tarttis myydä 2 vuoden takaisin hinnoin kun muuten tulee taloudellisia vaikeuksia kriiseistä ja kusetusmarkkinoista ja näin. Voisin vaikka maksaa pari tonnia välityspalkkiota. 
E: Nostanpa muuten samalla tuon 2v asumisen jälkeisen verovapaan myynnin ja syrjäseudun asunnot esille. Kiva himmeli kun turvaat tällä kasvukeskuksen ulkopuolella vähennysoikeudettomat tappiot, mietin jo että pitäiskö unohtaa asp-leikit
Siis täh? Eihän se välittäjä sitä törkytarjousta hylkää vaan myyjä. Tällöinhän tämä tarjous ei ole realistinen jos myyjä ei ole sillä valmis myymään.
Välittäjähän vain kertoi mitä tällä hetkellä tapahtuu, onnenonkijat kokeilevat ja suurin osa epäonnistuu.
Itseäni hämmästyttää kuinka osa välittäjistä suorastaan loukkaantuu, jos kehtaat tarjota reilusti hänen hinta-arvionsa alle kohteesta. Kaupankäyntiähän tämä vain on. Ymmärtäisin paremmin, että myyjä naureskelisi omasta mielestä liian alhaiselle tarjoukselle, mutta en sille että osa välittäjistä ottaa hyvin henkilökohtaisesti asian.
Osa varmasti näin, mutta luulen, että suurin osa ottaa nokkiinsa näistä ala-arvoisista tarjouksista sen vuoksi, ettei viitsi edes sitä myyjälle viedä. Koska yhdessä ko. hinta on päätetty.
No täh vaan itsellesi. Jos välittäjän asenne - jopa julkisesti - on se, että hän suhtautuu vähättelevästi “huonoihin” tarjouksiin, niin ei se kaupankäyntiä edistä. Lisäksi osa välittäjistä jopa on kieltäytynyt viemästä tarjouksia eteenpäin, mistä on takavuosina keskusteltu laajemminkin. Laskumarkkinassa tuon toimintatavan haitallisuus korostuu.
Kyllä se vaan niin on, että välittäjä on kaupankäynnissä joko välttämätön paha, kaupankäynnin edistäjä tai kaupankäynnin jarruttaja. Itse en koe välittäjistä juuri koskaan liiemmin iloa saaneeni kaupankäynnissä. Mutta kerran tuli kieltämättä tehtyä kauppa, jossa ihan aidosti maksoin enemmän kuin mitä olin ajatellut, ja jossa myyjä taisi ihan aidosti myydä edullisemmin kuin mitä oli alarajakseen ajatellut. Siinä välittäjän lisäarvo korostui.