Tuoretta juttua Saksan sisäisestä muuttoliikkeestä. Tuon mukaan siellä olisi kaupingillistuminen hidastunut tai jopa pysähtynyt.
10 tykkäystä
Kannattaa myös vertailla reaaliansioita reaalivuokriin, tai sitten nimellisansioita nimellisvuokriin. Muuten päästään näihin ”hinnat laskevat vielä vähintään 30%” juttuihin.
2 tykkäystä
Jep, kyllä uskon itsekkin että vuokrissa on nousupainetta ja että ne nousee kotitalouksien tulojen tahdissa. Haaste kaikille osapuolille vaan se että ne tulot ei välttämättä kasva etenkään mediaanihenkilöllä inflaation tahdissa.
Lopulta varmasti joustaa kaikki asiat yhtälössä, kunnes tasapaino löytyy, eli a) ihmisten tulot ja siten vuokrat kasvaa/ b) korot laskee / c)asuntojen hinnat laskee. Nyt tällä hetkellä ollaan epätasapainotilassa noiden suhteen, joka näkyy siinä kun kauppa ei käy.
Jos a ja b pysyisivät paikallaan niin kaiken jouston pitäisi tulla c:stä. Vastaavasti jotta c pysyisi paikallaan/nousisi tarvittaisiin tukea a:sta ja b:stä.
9 tykkäystä
Yhä kasvavassa määrin nähdään kauppoja, joissa myyntihinnat on tuota tasoa suhteessa samassa talossa vertailukelpoisista kämpistä maksettuihin huippuhintoihin. Sitä on tietenkn paha sanoa, paljonko ylihintaa pyytävät myyjät tulevat keskimäärin hinnoittelussa alas. Helpoiten kauppa käy tietenkin sellaisten osapuolten välillä, jotka jo lähtökohtaisesti ovat ymmärtäneet markkinoiden muuttumisen.
Varmasti kämpät saa vuokralle. Toinen asia sitten on se, mihin vuokratuottoprosentti asettuu ja mihin hinnat kehittyvät. Jos talous mahdollistaa asunnon jättämisen sijoituskämpäksi, voi se monesti olla hyvä vaihtoehto. Toisaalta, jos tuo on mahdollista vain pitämällä lainaa lyhennysvapaalla ja motiivi on odottaa hintojen nousua, en olisi yhtä innostunut.
Meillä on jo useamman vuoden ajan uutisoitu, kuinka kasvukeskuksissa eivät vuokrat nouse, ja ne ovat ajoittain jopa laskeneet. Ei vaikusta vuokratasoon?
Sijoitusjättien kohdalla taas nähdään kenties enemmän kuin koskaan kampanjointia uusien vuokralaisten saamiseksi pohjalta “ensimmäinen kuukausi ilmaiseksi” tai tyrkytetään lahjakortteja uusien asukkaiden toivossa. Ei vaikutusta vuokratasoon?
Vielä sellainen huomio, että ei vuokrien tarvitse mihinkään romahtaa, ja tuskin romahtavatkaan, jotta asuntojen nykyhinnoittelu + korkotaso + vuokrataso olisi huono yhtälö.
6 tykkäystä
Niin kirjoitin itse että linkkaamassani tilastossa ei ollut mitään korrelaatiota vuokraan sillä että paljonko niitä kämppiä oli tullut tarjolle… Vaikka määrä olisi 7kertainen niin vuokrataso oli samaa. Tottakai jos inflaatio jauhaa ja vuokrat ei nouse niin sijoitusasuntojen omistajien tilipussiin se käy. Mutta siitä en kirjoittanut vaan tuosta että ei näytä olevan suoraa korrelaatiota vapaiden asuntojen määrällä vuokriin mitä kyllä vähän ihmettelin. Mutta voihan se olla järki vuokraajillakin että jotain tuottoa niistä kohteista tulee saada eikä harrastaa hyväntekeväisyyttä.
1 tykkäys
Tuossa sun ensimmäisessä artikkelissa nimenomaan avataan, että miksi korrelaatiota ei näy ja miksi vuokrataso yksinään on kehno mittari. Eli kyllä ylitarjonta luo laskupainetta myös vuokriin.
2 tykkäystä
Kyseinen postaaja on näköjään poistanut useita “kohta raketoi” -tyylisiä permabull-postauksiaan, mutta pakko näin yleistasolla muistuttaa kaikkia lukijoita postaajien mahdollisista eturistiriidoista esim. leipätyön (kiinteistönvälittäjä, pankkiiri, grynderi jne.) osalta.
Tässäkin älyllisesti epärehellisesti verrataan finanssikriisiä (flunssa) nykyiseen makroympäristöön (syöpä).
8 tykkäystä
Toki finanssikriisissäkin nähtiin rajua hintojen laskua, mutta sitten alkoikin korkojen painaminen nolliin yms, joka nosti asuntomarkkinat uuteen lentoon.
Kun Tunturisusi vertailee korkotasoa, häneltä unohtuu olennainen asia, eli oman kodin asuntolainojen korkovähennysoikeus. Se huomioiden euroaikana oman kodin asuntolainan korot eivät ole koskaan olleet läheskään niin korkealla kuin nyt.
Vuoden euriborin huippu nähtiin vuonna 2008, jolloin käytiin 5,53 %:ssa. Siihen päälle marginaali, niin liikuttiin noin 6 %:n tuntumassa. Korkovähennys huomioiden korkotaso oli 4,2 %, ja ensiasunnon ostajilla vieläkin vähemmän. Nyt viitekorko + marginaali alkaa huitelemaan 5 %:n tuntumassa.
14 tykkäystä
Pitää paikkansa!
Vertauskuvani liittyi itse mahdolliseen taseshokkiin ja toisaalta kriisin elvytyskeinoihin (2008- keskuspankin saikkua, 2022 eteenpäin hidasta kemoa). 2008 taseshokkia ei tullut juuri lainkaan, vaan ehdoista joustettiin laajasti. Nyt shokki voi syntyä jo pelkästään megavivutetun uudisrakentamisen kautta.
2 tykkäystä
Tämä oli hyvä keskustelunherätys, olen samaa mieltä että ketju on ajautunut kovasti sivuraiteelle relevanteista asioista.
Minä en ole pk-seudun asiantuntija, mutta Tampere on hyvin tuttu ja sieltä kun on oikein kivasti dataakin olemassa (voi olla muualtakin mutta en ole törmännyt), niin tässä Tampereen osalta lukuja.
Tampereen kaupungin asunto- ja maapolitiikan linjaukset 2022-2025 selvityksessä on sanottu seuraavanlaista: https://www.tampere.fi/sites/default/files/2022-09/Tampereen%20kaupungin%20asunto-%20ja%20maapolitiikan%20linjaukset%202022-2025_web%20(1)_0.pdf
Vuosien 2010–2020 aikana toteutuneeseen asuntotuotantoon sekä strategian 3 000 asukkaan väestönkasvutavoitteeseen perustuen vuosittainen laskennallinen asuntotarve uusille asunnoille on runsaat 2 700 asuntoa. Tätä lukua nostaa kuitenkin viime vuosien poikkeuksellisen voimakas, sijoittajavetoinen asuntotuotanto."
Laskennallisesti Tampereelle tarvittaisiin siis vuodesta 2021 alkaen 2 700 asuntoa vuosittain jos väestönkasvu on 3 000 asukasta per vuosi, todellisuudessa kuitenkin jonkin verran enemmän koska aikaisempina vuosina on rakennettu niin paljon pieniä asuntoja (vetävät vähemmän ihmisiä kuin keskimäärin vastaava määrä asuntoja).
Tampereelle on valmistunut selvityksen jälkeen seuraavasti asuntoja
2021 → 2 674 kpl → -26 kpl laskennalliseen tarpeeseen verrattuna
2022 → 4 579 kpl → +1 879 kpl
2023 → toteuma elokuuhun mennessä 2 906 kpl, heitetään hihasta että koko vuoden lukema on sama kuin 2022 → +1 879 kpl
Yhteensä asuntoja valmistunut + 3 732 kpl selvityksen tarpeeseen nähden (näissä edelleen tosi paljon pieniä sijoitusasuntoja)
Tampereen väestönkasvu on kehittynyt selvityksen jälkeen seuraavasti
2021 → +3 214 → +214 selvityksen pohjana käytettyyn lukuun
2022 → + 4 786 → +1 786
2023 → toteuma heinäkuuhun mennessä +2 369, yli 1 000 enemmän kuin 2022 vastaavana ajanjaksona, heitetään hihasta varovasti koko vuodelle + 5 000 → +2 000
Yhteensä Tampereen väestönkasvu ollut +4 000 henkilöä selvityksen pohjana oleviin lukuihin verrattuna. Jos käytetään kotitalouden 1,8 henkilön keskikokoa on asuntotarve ollut 2 222 asuntoa selvitystä suurempaa (mielestäni hyvin alakanttiin oleva oletus, ymmärtääkseni sisäänmuuttavien ihmisten talouden keskikoko on huomattavasti tätä Tampereen keskimääräistä lukua pienempi)
Näillä laskelmilla päästäisiin siihen lopputulokseen, että kyseiseen selvitykseen verrattuna asuntotuotannon ja väestönkasvun nettomuutos on ollut 1 510 “ylimääräistä” asuntoa vuosina 2021-2023.
Jos oletetaan, että vuonna 2024 Tampereelle valmistuu selvityksen mukainen keskimääräinen tarve eli 2 700 asuntoa (uskoakseni yläkanttiin kun 12kk liukuvat aloitukset ovat olleet selvästi tämän alle jo maaliskuusta 2023 lähtien) ja väestönkasvu vähän rauhoittuisi ja palaisi 2022 tasolle noin 4 800 henkilöön, olisi vuoden 2024 lopulla “ylimääräisten” asuntojen määrä enää noin 500 asuntoa → 2025 mentäisiin jo kovasti negatiivisen luvun puolelle.
Tämähän on niin monimutkainen yhtälö, että kuka vain voi ihan perustellusti laittaa melkein mihin kohtaan vain omia lukujaan, eikä toki tuo lähtökohtana käytetty selvityskään mikään yksiselitteinen fakta ole. Myös naapurikuntien rakentaminen ja väestönkehitys vaikuttaa tilanteeseen, onhan viime vuosina ihan eri tavalla aktivoiduttu rakentamisessa myös esim Nokialla ja Kangasalla (toki näissä myös väestönkehitys on ollut tosi vahvaa). Tosi helposti voi siis laskea niin, että mennään asuntopulan puolelle jo 2024 aikana, ja ihan samalla tavalla voi laskea että pysytään ylitarjonnassa vaikkapa 2027 saakka.
Väestönkasvuhan tässä joka tapauksessa se kaikista oleellisin muuttuja kuitenkin on, ja se on Tampereella ollut kovasti nousujohteinen pitkään. Onko syitä olettaa tämän rauhoittuvan, vai jatkaako ratikka, Nokia-areena ja Suomen vetovoimisimman kaupungin maine vain yhä kovempaa vetoaan?
Pk-seudulla luvut voivat näyttää tosi erilaisilta. Onhan siellä esim Vantaalla ja Espoossa tälläkin hetkellä noin kaksi kertaa enemmän asuntoja Vuokraovessa kuin Tampereella, vaikka asukasluku on kuitenkin karkeasti samassa suuruusluokassa. Mutta tässä nyt kuitenkin edes jotain faktan kaltaista Tampereelta, näistäkin hahmotelmista enemmän kuin mielelläni kuulen erilaisia mielipiteitä 
18 tykkäystä
Hyvää pohdintaa ja dataa. Siitä en ole ihan varma tosin, että mennäänkö ensi vuonna vielä Tampereella asuntopulan puolelle. Vanhaa myytävää riittää ja asumistuen uudistamiset saattavat ainakin pienessä mittakaavassa kasvattaa ruokakuntien kokoa.
Itse olen kuitenkin hieman skeptinen sen suhteen, kuinka paljon markkinavuokrissa on lähiaikoina nostamisen varaa. Ja sijoitusasuntojen kohdalla edelleenkään hintataso + korkotaso + vuokrataso ei ole tällä hetkellä Tampereella toimiva yhtälö. Ei, vaikka yhtälö toimii Tampereellla varmasti paljon paremmin kuin esimerkiksi Helsingissä.
Ja edelleen, jos ostat velaksi sen sijoituskämpän, niin hankintahinta + rahoituskulut yhteen laskien hintatason tulisi laskea sen luokkaa 30 %, jotta pääsisit kokonaiskuluissa samalle tasolle kuin asunnon pari vuotta takaperin kiinteällä korolla ostaessa.
Positiivinen ajuri tietenkin on se, että ara-kämppien vuokrissa on tällä hetkellä selkeää nousupainetta. Vaikka Tampere ei noiden saralla Helsinkiä muistutakaan. Ts. vapaarahoitteisten kämppien suhteellinen houkuttelevuus kasvaa etenkin ensi vuonna varmasti ihan mukavasti.
6 tykkäystä
Hyvä setti!
Pari mielenkiintoista juttua Tampereen seudulla verrattuna pk-seutuun:
Ensinnäkin PK-seutuun verrattuna keskuskaupungin ja ympäryskuntien yhteistyö tapahtuu reippaasti paremmassa hengessä, kuin pk-seudulla. Helsinki näyttää kehyskunnille kunnolla keskisormea sisääntuloväylien bulevardisointihankkeilla samalla, kun Tampereen seudulla lyödään lukkoon ratikkahankkeita ympäryskuntien kanssa yhteistyössä.
Hyvin mielenkiintoinen demografinen seikka on se, että pääosa pk-seudun väestönkasvusta muodostuu maahanmuutosta samalla kun Tampereen seudun kasvu muodostuu maan sisäisestä muutosta. Tällä hetkellä pk-seudun sisällä on voimakasta segregoitumista hyviin ja huonoihin alueisiin, sekä kiihtyvää white flight-ilmiötä, joka näkyy hurjina eroina eri mikromarkkinoiden hintatasoissa. Muutama viikko sitten katselin tuoreen Timo Metsolan haastattelun, jossa hän uskalsi mainita yhdeksi asuntosijoittajan seurattavaksi tekijäksi maahanmuuton ja sen vaikutuksen koulujen tasoon pk-seudulla. Ensimmäinen kerta, kun olen tästä kehityksestä kuullut mainittavan suomalaisen asuntosijoittamisen kontekstissa.
Tampereellakin on kieltämättä Hervanta ja Tesoma. Mutta henkilökohtaisesti pohdituttaa, että mikähän on vaikutus asuntosijoittajan kvartaalilla Tampere vs pk-seutu kehityksessä, mikäli tätä segregaatiota alkaa enemmälti tapahtumaan kasvukeskusten välillä?
Mitäs mieltä kaikki olette, miten näkisitte tällaisen kehityskaaren todennäköisyyden?
14 tykkäystä
Tämä on mielenkiintoinen kysymys pitkällä tähtäimellä, ja tosi hankala sellainen. Itse lähestyn tätä niinkin tylsästi, että asuntosijoittajan pitäisi tuntea markkinansa missä operoi. Minun olisi esim tosi helppo lähteä ostamaan Helsingistä “halpaa” ja löytää itseni juuri noilta mikromarkkinoilta jotka ovat kehittyneet huonosti ympäröiviin alueisiin verrattuna, ja todennäköisesti jatkavat samalla tiellä.
Kun sijoittaa oikeasti tutuille alueille, nähden miten jokin alue on kehittynyt ja mihin suuntaan se on menossa, ainakin pienentää tähän asiaan liittyviä riskejä. Esim mainitsemasi Hervanta on ihan jotain muuta kuin segregaation kiihdytin Tampereella, siellä asuu sulassa sovussa paljon maahanmuuttajia, suomalaisia opiskelijoita ja viimeisen noin 10 vuoden aikana uusia varsin hintavia asuntoja ostaneita omistusasujia. Erityisesti Pohjois-Hervantaan ja Hervantajärvelle on noussut ja nousee edelleen paljon laadukkaita uudiskohteita, ja etenkin Hervantajärvelle tulee myös melkoinen lapsiperhekeskittymä arvokkaine omakoti- ja rivitaloalueineen, jonka koulussakäyntialue on Etelä-Hervanta. Toisaalta Hervannan sisältä löytyy kyllä myös mikromarkkinoita, joissa hinnat on alhaisia ihan syystäkin, kuten pienen kaupungin kokoisessa kaupunginosassa olettaa saattaakin
Joka tapauksessa kyllä mainitsemasi segregaatio ehdottomasti on asia jota asuntosijoittajan on hyvä miettiä. Toivotaan tietysti, että ihan koko Suomessa tähän asiaan herättäisiin voimalla eikä ajauduttaisi pitkälle Ruotsin tietä, mutta hyvä asiaa on itse kunkin jollain tasolla itsekin miettiä. Jos ei muuten niin ainakin ymmärtäen riskit, jos lähtee vain hinta ja Excel edellä sijoitusasuntoja ostamaan alueilta joita ei oikeasti tunne.
7 tykkäystä
Tuo on hyvä pointti kyllä. Eihän todellakaan kaikki maahanmuutto ole sellaista, mitä Tukholman lähiöistä löytyy. Esimerkiksi etelä-hervannasta löytyy aikasta paljon näitä maahanmuuttajia, joita tänne Suomeen pitäisikin saada houkuteltua.
Edit: liian kiireessä kirjoitettu. Korjasin. On monenlaista maahanmuuttoa.
3 tykkäystä
Helsingissä on väestösekoitus tehty tehokkaasti “uusilla” alueilla, kuten jätkäsaari, kalasatama ja sompasaari.
Vieri vieressä löytyy HEKA:n taloja, HITAS taloja, normaali vapaamarkkina-taloja, yksityisten yritysten vuokrataloja (kuten Sato ja Kodisto), asumisoikeusasuntoja sekä miljoona kämppiä.
3 tykkäystä
Jos minua tarkoitat niin en ole poistanut yhtäkään viestiä tältä foorumilta👍
Ja eipä ole mitään eturistiriitaa. Omaisuus hajautettu suhteellisen tasaisesti asuntoihin ja osakkeisiin/rahastoihin. Ihan tavan tallaajan mandaatillla mennään.
Omat mielipiteet ja näkemykset on kuitenkin ilmeisesti täälläkin sallittu ja pyrin näkemykseni yleensä jotenkin perustelemaan. Joko maalaisjärjellä tai historian perusteella. Tulevaisuus ei kuitenkaan ole koskaan aivan samanlainen kuin menneisyys mutta jotain voi sieltä ammentaa.
1 tykkäys
Tämän hetken ennusteiden mukaan EKP laskee ensi kesänä ohjauskorkoaan 4,0 > 3,75 % ja alkuvuonna 2025 se olisi 3,0 %. Eli vielä Q4/2023 - Q2/2024 mentäisiin neljässä prosentissa.
Eilen vähän lupailtiin, että lisää koronnostoja ei tule, mutta saa nähdä.
Korkotasolla on luonnollisesti vaikutusta asuntojen arvostustasoon. Liekö realistista odottaa, että asuntojen hinnat kääntyvät nousuun 2025-2026 paikkeilla, kun samaan aikaan tarjonta hiipuu ja korot laskevat. Sitä odotellessa sopeudutaan tietysti nykytilanteeseen ja asuntojen hinnat tuskin enää merkittävästi laskevat, jollei jotain odottamatonta tapahdu.
Maksumuuri.
Toisin sanoen, jos EKP laskee korkoa nykyennusteiden mukaan 3,75 prosenttiin ensi kesänä, 12 kuukauden euribor alkaa laskea talvella, kun odotus keskimääräisestä talletuskorostakin alkaa laskea. Kolmen kuukauden euribor laskee kohti 3,75:ttä prosenttia vasta kevään mittaan, koska sen hinnoittelema ajanjakso on lyhyempi.
Kehitys jatkuu samaan tapaan loppuvuoden 2024. Markkinat hinnoittelevat EKP:n talletuskoron olevan kolmen prosentin tuntumassa alkuvuonna 2025, ja sinne euriboritkin tällöin valuisivat.
Jos asuntovelallisen korontarkistus siis on loppuvuonna tai vuodenvaihteessa, hänelle ottaa ohraleipä. Hänen 12 kuukauden euribor-korkonsa kun lyödään lukkoon huipputasoille vuodeksi. Silloin hän ei ”pääse mukaan” ensi vuodelle povattuihin laskeviin korkoihin.
Mikä ratkaisuksi?
Yksi vaihtoehto on yhä selvästi euriboreja matalampi 3,20 prosentin prime-korko (jota tosin tarjoavat vain OP ja Nordea). Ensi vuonna toinen vaihtoehto ovat lyhyemmät, kuuden tai etenkin kolmen kuukauden euribor-korot, jotka päivittyvät alaspäin pitkää markkinakorkoa useammin.
4 tykkäystä
Koroissa kannattaa muistaa toinenkin asia: tiettyyn korkotasoon totutaan ja sopeudutaan. Korkotason muutos sitten aistitaan joko jarrutuksena tai kiihdytyksenä.
Talous kokonaisena systeeminä toimijoineen - siltä vie jopa vuosia sopeutua johonkin täysin uuteen, radikaalisti poikkeavaan korkotasoon. Ei auta yhtään, että siihen tasoon ehkä oltiin sopeuduttu 1980-1990. Nyt siihen ei olla vaan ollaan totuttu liki nollaa riipievien korkojen maailmaan. Sieltä nykäisty “otus” johonkin 5% korkomaailmaan on pahassa pulassa. Se on hyvin kivuliasta ja talous luultavasti sakkaa pahasti, jos siihen yritetään taloutta järjestelmänä pakottaa.
3 tykkäystä
Arvosijoittaja ostaakin vain Pasilan Konepajan alueelta, jossa kuulemma kaupungin multikulttuurivirkamies unohti käydä hämmentämässä asuntorakennetta “monenkirjavaksi”.
Asiasta seitsämänteen. Mieleen tulee eräs, jo exitin tehnyt asuntosi8ottaja (menestynyt sellainen), joka oli erikoistunut tekemään rahaa Kontulalla ja vastaavilla mainerikkailla lähiöillä. Hän osti halvalla näistä kyseenalaisen maineen omaavista lähiöistä kämppiä ja vuokraili niitä pääasiassa ulkomaalaisille Suomessa vieraileville tutkijoille ja vastaaville. Näillä ulkkareilla kun ei ollut mitään käsitystä lähiöiden maineista. Tykkäsivät vaan, että oli niin kodikasta, kuin kotona Pariisissa (tai vast) ikään kun kadulla viipottaa vastaan kaapua ja mustaa naamaa… 
1 tykkäys
Tuo nyt on vähän suhteellista. Asuntojen reaalihinnat ovat karanneet totaalisesti lapasesta vuosien varrella ja korkojen noustua tämä korostuu entisestään
Pankki määrittää lopulta mitä ostetaan ja minkä verran siihen kämppään saa laitettua rahaa kiinni. Velkarahalla kun nuo ostetaan niin siinä ei tottuminen auta mikäli tulot eivät nouse reilusti tai pankki jousta
Vuokra-asuminen erikseen
12 tykkäystä