Muistan nähneeni kuvaajan jossa näytettiin vuosilta 2010-2020 pankkien korkoennustekäyrät todellisten toteutuneiden korkokäyrien rinnalla, olisiko ollut Vesa Puttosen twiittissä tällainen. Siitä näki hyvin kuinka toistuvasti ovat menneet täysin metsään pankkien ennusteet korkojen kehityksestä, ainakin tälla ajanjaksolla. Suhtaudun nykyään hyvin varauksellisesti tällaisiin ennusteisiin, sillä tuntuu olevan hyvin vaikeaa tuo ennustaminen.
14 tykkäystä
Lisäksi tuossa on helposti omakin lehmä pankeilla ojassa. Vaikea sitä on myydä korkokatto- ja suojaustuotteita, jos ei yhtään maalata uhkaa korkojen noususta.
13 tykkäystä
Ennusteet eivät toki usein osu nappiin, mutta on mielestäni vähän turhan kova yksinkertaistus sanoa että pankit yrittävät vain myydä korkosuojaustuotteitaan.
2 tykkäystä
Itse olen aina kokenut nuo korkosuojaustuotteet vähän hankaliksi ymmärtää. Olen tuonut aiemminkin tätä esille, mutta minua harmittaa kovasti se, etteivät Suomalaiset pankit juuri tarjoa pitkiä kiinteitä korkoja, vaan kokevat ne jotenkin “vaikeiksi”. Toki OP:lla on tuote, mutta tarjoavat sitä käytännössä vain, jos sitä erikseen kysyy ja hinta on hyvin korkea verrattuna pitkiin markkinakorkoihin.
Alla vertailua eri EU-maiden välillä siitä miten iso osa asuntolainoista on sidottuna muuttuvakorkoiseen lainaan:
Nähdään, että osuus on Suomessa koko alueen suurin, eli myöskin korkoriski asuntomarkkinalle on täällä kaikkein isoin. Tämähän on ollut itse asiassa todella hyvä juttu niin kauan, kun korot laskivat ja pysyvät nollassa, mutta huonona puolena meidän asuntomarkkina on paikoin kuplautunut jopa nykyiseen korkotasoon nähden, ja jos korot joskus nousee on kyyti kylmää.
Mielenkiintoista nähdä, että esim. Italiassa ja Espanjassa on siirrytty enemmissä määrin kiinteään korkoon ja koko EU-alueella nämä muuttuvakorkoiset asuntolainat on selvässä vähemmistössä. Jenkeissähän adjustable rate mortgage on melkein kuin kirosana finanssikriisin jälkeen ja tuttu esim. Big Short elokuvasta. Suomessa taas melkein koko kansa spekuloi ennätyshintaisilla asunnoilla ja ennätysmatalilla koroilla 
Disclaimer: Oma asuntolainani on muuttuvakorkoinen, enkä suunnittele sen vaihtoa kiinteään korkoon, koska uskon, että korot pysyvät alhaalla ja talouteni kestää kyllä sen epätodennäköisen nousun. Jos taas harkitsisin sijoitusasuntosalkun hankkimista, niin en uskaltaisi sitoa sitä muuttuvakorkoiseen lainaan, koska riski korkojen nousulle ei kuitenkaan ole nolla.
12 tykkäystä
“Esimerkiksi 12 kuukauden euriboriin sidotussa 100 000 euron annuiteettilainassa, jonka marginaali on 0,7 prosenttia ja kuukausierän koko 447 euroa, voisi 0,5 prosentin korkokaton hinta Christien mukaan olla esimerkiksi 28 euroa kuukaudessa.”
En ihan ymmärtänyt tätä. Tarkoittaako hän että kokonais korko olisi maksimissaan 0,7%+0.5%=1.2% ja maksaa 28 euroa kuukaudessa?
Ehkä yli 10 vuotta sitten myönnetyissä lainoissa? Pankit ovat kyllä oppineet läksynsä tuon suhteen.
Tässä vielä kiinnostava riittauttaminen negatiivisesta korosta:
2 tykkäystä
Ensiasunnon osto edessä, joten laitetaanpa lainalupauksien ehtoja raadin arvioon.
Haussa siis omakotitalo top10 kasvukeskuksen (ei pääkaupunkiseutu) laitamilta. Lainasumma 300000€. Saadut tarjoukset n. 0,5 marginaali + 12 kk euribor. Lisäksi tarjottu korkoputkea 14 v ajalle 1,1-1,85 %.
Itseäni orastava korkojennousu hiukan ahdistaa. Toisaalta omatoiminen säästäminen/indeksisijoittaminen riskiä varmasti ainakin osin laskisi, jos maksaisi alussa korkojen ollessa vielä matalalla pienempää kuukausierää.
Miltä tarjoukset teidän mielestänne vaikuttavat?
Paljonko pitää maksaa jos haluaa tuosta kiinteänkoron lainasta eroon kesken sopimuskauden ja onko pankilla joku mahdollisuus päästä siitä eroon?
1 tykkäys
Neuvottelussa tällaista en tajunnut kyllä edes kysyä, enkä löydä tietoa tarjousliitteistäkään. Vaatii jatkoselvittelyjä.
Kyseessä on korkoputki, joten tuo voi olla kulutonta. Kenties nimellinen kulu lainan “uudelleen järjestelystä”, mutta ei muuta.
Kiinteän koron osalta joutuu maksamaan oletetun koron pois koko sopumusajalta mikäli korkoa haluaa sopimusaikana muuttaa.
3 tykkäystä
Tyhmä kysymys, mutta kun asunnon vakuusarvo on 70% sen ostohetkellä, niin voiko pankki muuttaa tuota asunnon markkina-arvoa yksipuolisesti, jos asuntojen arvot laskevat jollain alueella.
Mitetin että jos asunnon markkina arvo laskisi niin voiko pankki vaatia lisää vakuuksia kun tuo alkuperäinen 70% ei enää kata lainaa?
1 tykkäys
Hieman suuremman lainan otin juuri 200k€ kiinteä 1,44 % 14 vuotta ja loput 12kk euribor+ 0,4 marginaali. Aika hyvin linjassa on tuo sun saama tarjous tähän hetkeen.
Yksityisellä puolella ei voi yksipuolisesti muuttaa lainan ehtoja. Yrityspuolella omat säännöt.
2 tykkäystä
Miten näette kannattaako asunnosta maksaa myyntihinta, ottaa tähän laina pankista ja maksaa rahoitusvastikkeen kautta taloyhtiön velkaa pois vai suoraan velaton hinta ja näin ollen velkaa suoraan pankille? Pankki näkee vissiin tuon 70% asunnon myynihinnan vakuusarvona?
Lisäkysymyksenä vielä että jos ostaa asp lainalla
-300ke asunto (velaton hinta)
-30ke säästetty
-asunnon myyntihinta 150ke
-50ke valtiontakaus aspissa
niin tarvitaan muita vakuuksia vielä 300ke-30ke-105ke (70% myyntihinnasta)-50ke=115ke jos haluaa ostaa velattomana?
En ehdi nyt tarkemmin vastaamaan, mutta kannattaa ottaa huomioon laskelmissa ainakin seuraavat asiat:
- Max. 50 k€ valtiontakaus on kaikissa ensiasunnon lainoissa (ei vain ASP)
- rahoitusvastikkeet luetaan kuluksi asumistuissa
- kun ostat asunnon korkealla lainaosuudella, niin myyntihinta on matala. Myydessä tämä myyntihinnan ylittävä osuus lasketaan luovutusvoittona. Kuitenkin jos asut asunnossa sen kaksi vuotta, niin myyntivoitto on veroton.
- ulkomuistista, tarkista: valtiontakaus koskee asp-lainaa, ja takausta voi saada vain 20% lainan suuruuteen nähden, eli jos asp-lainan osuus olisi tuo 150 k€, niin valtiontakaus on vain 30 k€
1 tykkäys
Asunnon vakuusarvo on 70 % velattomasta hinnasta, ei myyntihinnasta.
Taloyhtiön lainan marginaali on usein paljon korkeampi kuin pankkilainan, esim. itselläni pankista marginaali 0,40 ja taloyhtiön lainan 0,95.
Jos vain saa lainaa koko velattomaan hintaan, niin en näe mitään syytä miksi käyttäisi taloyhtiön lainaa. Niillähän mahdollistetaan asuntojen ostaminen henkilöille, jotka eivät saa pankista tarpeeksi normaalia lainaa.
Totta kai sitten pitää tapauskohtaisesti katsoa tarvitseeko laina (maksullisia) lisävakuuksia ja vertailla niiden kustannusta lisämarginaaliin.
4 tykkäystä
Nostaako pankit muuten myös marginaalia lainatarjouksissa nyt, kun korot ovat nousussa?
1 tykkäys
Yksi etu taloyhtiölainassa on asunnon helpompi jälleenmyynti. Juurikin mainitsemissasi syystä, ostajakunta on laajempi. Jos on tarkoitus asua vain vähän aikaa ja asunto ei sijaitse alueella mistä asunnot myydään päivissä, voisin harkita lainaosuuden jättää. Muuten en, kuten totesin taloyhtiölaina on lähes aika kalliimpaa.
1 tykkäys
Velaton hinta 300 000 €
- omaa rahaa 30 000 €
- asunnon vakuusarvo (70 %) 210 000 €
- valtiontakaus 50 000 €
- vakuuksia yhteensä 30 + 210 + 50 = 290
—> vakuusvaje 10 000 € - lainan tarve 270 000 €
- lainakatto (ASP) 261 000 € eli 90 % vakuuksien määrästä
—> tarvitaan lisää vakuuksia
Oman ensiasunnon hankinnasta on jo reilu 4v, joten korjatkaa tarvittaessa.
Jos taas ostat myyntihinnalla (150 000 €)
- omaa rahaa 30 000 €
- vakuusarvo 60 000 € (eli 300 x 0,7 - 150)
- valtiontakaus max 33 750 €
- lainakatto (90 % vakuuksien määrästä) 111 375 €
—> tähänkin tarvitaan vakuuksia
ASP:ssä on toki katto riippuen alueesta, joten ylittävälle osalle tarvitaan lisälainaa.
1 tykkäys
''ASP - laina lyhyesti
Lainan enimmäismäärä on Helsingissä 215 000 euroa, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa 160 000 euroa, Turussa ja Tampereella 140 000 euroa ja muissa kunnissa 120 000 euroa. Säästettyäsi 10 % osuuden ja täytettyäsi muut ASP -ehdot, valtio tukee sinua normaalia suuremmalla takauksella.‘’
1 tykkäys