Joo menee jo vähän (sijoitus)filosofiselle tasolle.
Pääassettina siis minulla nyt ja tulevaisuudessa osakeindeksit. Ei asunnot, ei metsät, ei kryptot. Miellän ”koko elämäni” sijoitukseksi. Palkkatulot ovat osa minun positiivista kassavirtaa. Käytän sitä mm. asuntojen negatiivisen kassavirran kattamiseen tarvittaessa. Pääasia on, että kokonaisuuden kassavirta on positiivinen/hallittava, tuli se sitten palkasta, osingoista tai myynneistä, mistä vain.
Käteispantin laitoin siis siksi, että voin sijoittaa panttaamani rahat vuoden kuluttua paremman tuotto-odotuksen kohteeseen. Olen vielä nuori, alle 40v, ja tavoitteena on hakea hieman isommalla riskillä isompia tuottoja. Ajatusta toteutetaan mm. asuntojen isohkolla velkavivulla, joka kylläkin suojattu noin 50%:sti kiinteällä korolla.
En siis hae asunnoista ensisijaisesti positiivista kassavirtaa, koska ei minun tarvitse. Palkasta ja muista asseteista riittää kyllä kattamaan mahdollisen vajeen. Ja jos joskus asuntoja sen verran, että palkkatulot ym. ei mielekkäästi riitä vajauksen kattamiseen, järjestelen lainoja uudelleen, myyn jonkun kohteen tms.
Kassavirta ei vaikuta kannattavuuteen. Skaalautuvuuteen kylläkin, sen myönnän. Mutta hankin siis kannattavia kohteita ja näen tässä markkinassa mielekkääksi rahoittaa asunnot isolla vivuilla. Jos se johtaa negatiiviseen kassavirtaan, se on vain rahoituksellinen päätös.
Sama juttu. Jos uusia kämppiä, suurella vivulla niin tod.näk. että kassavirta on negatiivinen. Eipä tule myöskään todennäköisesti korjauksia tms joka nostaisi paljoa vastiketta. Sitten vähän inflaatiota laukalle niin saadaan arvoakin asuntoihin lisää. Tietenkin arvonnousu on tällä hetkellä hyvin paikkakuntasidonnaista.
Rahapodissa suosittelivat muuten asuntolainan sitomista kiinteään korkoon vuoden alun tienoilla, joskin nuo pitkät korot vähän “karkasi” keväällä ylöspäin. Kun katselee euroalueen korkokäyriä tällä hetkellä, niin nyt voisi taas olla sauma saada suht matala pitkä kiinteä korko. About samalla tasolla kun vuosi sitten.
Harmi muuten, ettei pitkää kiinteää korkoa ole mahdollista (Tai ei ole tarjontaa) yhdistää yhtiölainalliseen kohteeseen veroedulla. Sellainen olisi aika houkutteleva ja vähentäisi riskiä aikalailla.
Omassa tapauksessani käteispantti oli ainoa vakuus mitä minulla oli antaa. Olisin ehkä muuten nostanut lainaa käteispantin verran vähemmän, mutta tiedän saavani vakuuksia muualta vuoden kuluttua ja saan pantin irti siis kohtuullisessa ajassa. Laina lyhenee kuitenkin merkittävästi vähemmän vuodessa kuin mitä pantti on, joten likviditeetin kannalta hyvä.
Herätellääs keskustelua hieman korkomarkkinoista. Katselin aamulla aamukahvin kera Vernerin varttia, jossa oli juttua Federal Reserven korkoennusteista, mielenkiintoinen graafi ja juttu, kiitos taas Verphulle siitä. Kannattaa kurkata kohdasta 0.40 eteenpäin. Ohessa linkki. Yllätys, yllätys, korkojen odotetaan nousevan vuoden 2022 aikana.
Tiedän, että koroista on puhuttu maailman tappiin saakka ja niiden nousua pelätään tai niiden nousuun ei uskota laisinkaan. Tai kaikkea siltä väliltä. Siihen liittyen kysyisinkin viimeaikoina laina- ja korkoasioita pohtineilta, oletteko miettineet kiinteän koron neuvottelua/pyytämistä asuntolainaanne? Ei väliä onko kyseessä oma kämppä, sijoituskämppä tai sellaiseksi tulevaisuudessa muuttuva oma kämppä.
Mielipiteitä koroista on joka suuntaan, joten käytetäänpä hieman parviälyä ja kerätään yleistä fiilistä. Itse pyysin pankista tarjouksen kiinteälle korolle seuraavaksi 10 vuodeksi ja tarjous oli kyllä äärimmäisen houkutteleva.
Mitä olet miettinyt koroista ja asuntolainan koron kiinnittämisestä kiinteäksi?
Kiinteä korko kiinnostaa ja aion pyytää tarjouksen
Olen pyytänyt tarjouksen kiinteästä korosta
En tee tämän hetkisille lainojen koroille mitään
Korot eivät nouse, ei tarvetta kiinnittää kiinteäksi
Kyselin itse olisiko pankki kiinnostunut antamaan kiinteää koko laina-ajalle (20v). Tarjosivat kiinteää 1,39%, mikä ainakin pisti itse miettimään, että kannattaisiko.
Osaako joku arvioida minkälaisia tarjouksia pankit tekevät sijoitusasuntolainaa hakeville, joiden nettotulot ovat 70-100k/vuodessa. Kiinteä korko 20v laina-ajalle kiinnostaisi. Tietenkin tässä on paljon muuttujia, jotka vaikuttavat lainan korkoon ym. mutta onko mahdollista alle 1% kiinteää saada sijoistusasuntoon?
Itse pyysin tarjousta vuosi sitten sijoitusasuntoon 20v kiinteällä ja todellinen vuosikorko oli 1,7%. 20 vuoden EUR yield curve oli silloin 0,2% nykyistä alempana, eli tällä hetkellä vastaava tarjous olisi todennäköisesti yli sen. Epäilen siis alta prosenttia 20 vuoden kiinteälle Suomessa. Etelä-Euroopassa ilmeisesti paikallisille tarjolla jostain syystä halvempaa pitkää lainaa kuin täällä. Jostain syystä Suomen pankit ottaa tosi ison marginaalin näissä pitkissä lainoissa, kun vertaa euro swappiä pyydettyihin korkoihin (Kilpailun puutetta, vai mitä?).
Mikä pankki? Oletan että hinta on marginaalin päälle?
Vertailun vuoksi nordeasta 1,5v sitten otettu seitsemän vuoden korkoputki 0,1% minimitaso ja maksimi 0,95%. Päälle 0,45% marginaali.
Tuo galuppi kertoo lähinnä sen että pankki näkökulmasta (ei asiakkaan) niin annutiteetti laina on paras. Toki ymmärrän jos on esim opiskelija tai osa-aikainen työ tulot tai muuten ei korkeat tulot niin Annuiteetti houkuttelee ja on jotain logikkaa jos juuri nyt on vaikeampaa.
Kiinteä tasaerä? Ikuisuus laina jos korot nousee? No jos ottaa kiinteän tasaerän niin pitää sopia saa tehdä ilmaiseksi ylimääräisiä lainalyhennyksiä ilman kuluja.
Tasalyhennys taas on aika hirvittäviä summia alussa, mutta loppua kohten paljon mukavampi kuin Annuitetti.
No ymmärrän toki moni Pankki ehkä tarjoa vain Annuiteetti lainaa. Loppujen lopuksi niin sillä nyt ei ole väliä mikä noista kunhan maksaa velkansa. Jotenkin vain pidän Annuiteetti lainaa eniten ärsyttävänä noista. Se toki on minun henkilökohtainen maku ja jokainen tehköön miten haluaa.
"
Minä olen harkinnut taloyhtiö lainaa… mutta silloin voi kysyä jos saa maksaa omassa rahassa enemmän kuin myyntihinta kun uudiskohde valmistuu. Se tavallaan voi olla suoja jos laina osuus on pienempi. Ongelma että jossakin kohteissa voi kyllä, mutta sitten on säädetty se ylimääräinen lyhennys summa pitää olla todella iso esim 40 000 euroa vähintään. Kun jos laske myynithinta + toi 40 000 euroa niin usein kuulostaa minulta hirveältä summalta omaa rahaa.
No koko asian ydin oli voi kysyä jos voi maksaa enemmän kuin myynithinta omassa rahassa jos pelkää taloyhtiö lainaa ja miten asia on sen suhteen voi vaihdella jokaisessa kohteessa miten on päätetty sen suhteen.
Mun mielestä paras lyhennystapa on kiinteä tasaerä, mutta niitä on ollut vaikea saada (ainakaan yli 20v laina-ajalla) matalien korkojen aikana. Seuraavaksi parhaana pidän annuiteettilainaa ja huonoimpana vaihtoehtona tasalyhennyslainaa. Miksi tasalyhennyslaina sitten on mielestäni huonoin? Juuri sen takia, että alussa maksetaan isompaa kuukausierää. Tasaerässä ja annuiteetissa kuukausierä on pienempi ja erotuksen voi sijoittaa esim. osakkeisiin tai rahastoihin. Jos taas elää kädestä suuhun eikä harrasta säästämistä tai sijoittamista, niin silloin toki tasalyhennyslaina on paras, sillä takaisinmaksettava summa on siinä pienin.
Pyysin sijoitusasunnoille pitkää kiinteää korkoa. Pisin mitä irtosi oli 10v kiinteä hintaan 0,97%. Tämän jälkeen jatkuu muuttuvana seuraavat 15v hintaan 0,39%