Hei!
Miten tuo Fed:n korkojennosto-ohjelma tulee vaikuttamaan asuntolainoihin Suomessa? Olen juuri ottamassa isoa talolainaa ja mietin tuota korkokattoa, jota pankki tarjoaa. En näe siinä järkeä, koska se on kuitenkin verrattain lyhyt ja korkojen nousu todennäköisesti kuitenkin hidas prosessi. Mutta ymmärränkö oikein, että, jos Fed nostaa ohjauskorkoja esim 2 prosenttia, niin myös Euribor joskus seuraa perässä? Vai miten tulevaa korkojen elämäö tulisi arvioida ja “ennustaa”?
5 tykkäystä
Tuota, jos osaisi oikeasti ennustaa, niin sitä taitoa kannattaisi hyödyntää johonkin muuhunkin kuin henk. koht. asuntolainaan 
Mutta, mutta jonkinlaisena indikaattorina voinee käyttää sitä mitä markkinat odottaa: Euro area yield curves
Tuolta näkee tämän hetken korkokäyrän ja AAA luokan bondien odotettaisiin kipuavan n. 7 vuoden päästä plussalle, muttei missään kohtaa käyrää yli 0,5:n. All bonds kategoria saattaa tosin olla se vertailukelpoisempi sarja suhteessa tavalliseen asuntolainaan ja sinne piirretään peräti 1,5%:n korkoa 20:n vuoden päähän! Tuota voi ja pitää toki kyseenalaistaa esim. koska EKP taitaa tällä hetkellä ostaa suurimman osan valtioiden velkakirjoista ja ostelee kaikkea muutakin. Bondimarkkina on todistetusti ollut välillä väärässä tosin lienee aika uhkarohkeaa olettaa, että muka itse olisi sitä paremmin tilanteesta kartalla.
2 tykkäystä
Tuli juuri alkusyksystä käytyä täysi asuntolainakierros läpi. Oma havainto on, että korkokatoilla pääsee pitkälti samaan kuin kiinteäkorkoisella, mutta edullisemmin ja ilman kiinteäkorkoisen rajoitteita. Voi siis ilman sakkoa esim maksaa koko lainan pois kerralla.
Koroista olisin tosissaan huolissani vain jos lainapääoma on niin suuri, ettei ole mitään mahdollisuuksia lyhentää sitä muulla pääomalla kertalyhennyksenä if shit hits the fan. Ylipäätään olen taipuvainen ennemmin stressitestaamaan pystynkö tarvittaessa sijoitusomaisuudella maksamaan niin suuren osan lainaa pois ettei korkotasolla ole talouden kaatavaa merkitystä, enkä niinkään sitä pystynkö maksamaan jättilainastani 6% tai jotain 18% korkoa.
2 tykkäystä
En ole kiinteistä koroista tai korkosuojauksista ikinä oikein innostunut. Lähden siitä oletuksesta, että pankki on varmasti minua pätevämpi arvioimaan miten korot tulevat tulevaisuudessa kehittymään ja osaavat hinnoitella nämä tuotteet niin että jäävät niistä itse odotusarvollisesti voitolle. Otin ensimmäisen asuntolainani reilu 10 vuotta sitten ja silloin jo puhuttiin siitä että kohta ne korot lähtee nousuun. Aika paljon on säästynyt sukan varteen jos on 10 vuotta maksellut vaan euriboria vs kiinteä.
27 tykkäystä
Jo siis niin mitä sanoin oli pahin mahdollinen mitä voi tapahtua scenario. En ole hyvä esimerkki jos sanotaan että älä sijoita riskillä.
Vuonna 2014 juttelin ystäväni kanssa joka on töissä pankissa Helsingissä. Sanoin että ostan uuden yksiön taas jonka aion vuokrata. Hän antoi neuvoa hetkinen et kai nyt taas osta asuntoa?" Ylivelkaanut hän varoitti!
Minä nauroin vain ja sanoin kyllä minä uskallan 
(ei minulla ole mikään korkea palkka tai super ura lähinnä keskitasoa palkan suhteen ollut).
Tänä päivänä vuokraan 3 yksiötä pääkaupunki seudulla. Pääkaupunki seutu on minusta Helsinki, Espoo, Kauniainen ja Vantaa.
Omien ystävien mielestä olen rohkea ja välillä jopa vaarallisen uhka sijoittajia. Jaahas nyt on minulla jäljellä vain yhteensä 128k sijotusalainaa + noin 8k taloyhtiön kautta remppa kustannuksia jonka maksan. Elokuva makuni on esim toiminta ja kauhu leffat mutta jos alan puhumaan rohkeudesta menee lian offtopic.
Olen valmis ottamaan lisä sijotus lainaa ja minulla on huomattava summa säästöjä myös omassa rahassa.
Asun itse edullisessa asunnossa jonka omistan ja en asu pääkaupunkiseudulla niin asunnot missä asun ei maksa niin paljon.
5 tykkäystä
Hienoa, että ihmiset uskaltavat yrittää ja onnistuvat myös siinnä… Kaino ei saa kaaliakaan.
Minun mielestäni, tämä on aika huono argumentti perustella esim. kiinteäkorkoisen lainan ottamattomuutta. Ei lainaa antava pankki kanna itse tuota riskiä korkojen noususta ja odotusarvo on aina, että pankki jää lainaa antaessa voitolle.
Kiinteäkorko ja korkoputki on vakuutus. Tämän säikeen Asuntosijoittaminen kontekstissa se on kenties se kaikkein isoin riski joillekkin. Näitä tarjoustasoja katsellessa mihin kiinteää korkoa annetaan, en itse epäröisi hetkeäkään. Verovähennys huomioiden hinta vakuutukselle näyttäisi asettuvan jonnekkin noin maks. 0,3%-yks maastoon?
Mitä tulee korkojen ennustamiseen niin voinee aika rehellisesti sanoa, ettei pankeillakaan ole “yhtään” sen parempaa näkymää korkojen hinnoittelulle tulevaisuudessa. Onhan nämä ennusteet nähty jo parinkymmenen vuoden ajalta.
All-in-all. Tällä hetkellä kys. vakuutusta saa erittäin edukkaasti eikä siinä pankkien ansaintalogiikkaa kannata miettiä vaikka jokainen pikku-makro-ekonomisti tietääkin ettei euroallueella voida enää koskaan ikinä nostaa korkoja jne. 
5 tykkäystä
Kyllä sitä itse ainakin olen valmis maksamaan turvallisuuden tunteesta jotain. Otettiin vaimon kanssa korkokatto asuntolainaan noin vuosi sitten. OP:sta 0,47% marginaali +12kk euribor, korkokatto 1,2% 14 vuotta. Ei tuosta raha paljon halvemmaksi muutu, ja helpottaa ainakin omaa elämistä ja säästämistä, kun tietää että ainakaan asumisen kustannukset eivät tästä muutu 14 vuoteen, tapahtui mitä tapahtui (pois lukien tietysti sähkön hinta jne.).
5 tykkäystä
Onko kellään kokemusta uuden korkoputken ottamisesta jo vanhan aikana? Meillä tosiaan nykyisessä 7v putkessa minimi 0,1% ja maksimi 0,95%. Mietin vain olisiko halvempaa tarjolla?
Selittäisitkö hieman enemmän mikä taho tuon riskin kantaa kiinteäkorkoisesta lainasta. Ottaako pankki siihen jonkun suojauksen esim. kuten sähkömarkkinoilla?
Minun ymmärtääkseni juurikin noin. Markkinahan hinnoittelee korot pitkälle tulevaisuuteen ja tätä korkokäyrää vasten pankki pystyy suojauksia tekemään, vaikka toki itsellenikin on epäselvää miten tämä ihan käytännössä tapahtuu. Avointa pörssiä näille ei taida olla samallalailla kuin esim sähkölle.
Olen siis itse täysin samaa mieltä Turpo1:n kanssa, argumentti siitä että “pankit tietää paremmin” ei ole validi. Markkina korkojenkin hintatasot määrittää, ja kuten hyvin täällä Inderesin keskustelupalstalla tiedetään niin markkina on aina väärässä, on vain kyse siitä mihin suuntaan ja kuinka pitkään se milloinkin väärässä on
Itse pidän nykyisillä hintatasoilla jopa vähän tyhmänä (anteeksi tahallinen kärjistykseni) olla täysin suojaamatta korkoja. Toki kaikki riippuu aina siitä kuinka paljon lainaa on suhteessa omaisuuteen ja minkälainen on sijoitusten riskitaso. Asuntoihin liittyen vuokratuotot ovat kuitenkin niin pieniä ja yleensä velkavipu sen verran korkea, että yhtään isommilla asuntovolyymeilla pelatessa pidän tällä hetkellä no-brainerina sitä, että korkoja kannattaa suojata jos strategiana on pitää asuntoja vuokrauskäytössä. Tämä mahdollistaa suuremman lainanoton ilman riskitason nousua vain pienellä tuoton heikkenemisellä, tällainen mahdollisuus kannattaa minun mielestäni ehdottomasti käyttää hyväksi.
3 tykkäystä
Onko muuten Nordnetin asuntolainaintohimoista kuulunut mitään sitten listautumisesitteen?
Kovasti foorumilla on ollut parjausta Nordean asuntolainajonosta, mutta ainakin omalta osalta palvelu toimii hyvin. Tein tänään hakemuksen loppuun työpäivän päätteeksi ja parin tunnin päästä Nordealta jo soiteltiinkin. Ensimmäinen neuvotteluaika olisi ollut ylihuomiselle.
Olen (aina ollut) Nordean asiakas, lisäksi opintolaina ja ASP sijaitsevat myös Nordeassa.
Katsotaan, mitä sieltä sitten lopulta tarjotaan 
2 tykkäystä
Itse tein viime sunnuntaina klo 12:00 asuntolainahakemuksen Nordean nettisivuilla, noin 12:15 soi puhelin ja kysyttiin että sopiiko jos lainakäsitteljä soittaa 12:45 ja sopihan se. Puhelu kesti noin 30min ja 14:30 kilahti viesti saapunesta lainatarjouksesta.
Hain myös ASP lainaa mutta virkailija oli sitä mieltä että normi asuntolaina on parempi kun se on joustavampi ja siihen saa 35 vuotta maksuaikaa vs 25 vuotta ASP lainassa. Harmi että marginaali ja toimitusmaksu oli korkeampi kuin OP:lla, jolla meni hakemuksesta tajoukseen reilu yksi kuukausi.
2 tykkäystä
Otimme puolison kanssa asuntolainamme kahteen pottiin jaettuna.
50 prosenttia 12kk Euribor+0.425% marginaali ja toiset 50 pinnaa pitkää kiinteää 1.295%. Ja kyseessä on 20 vuoden laina-aika. OP on pankkimme ja tulee olemaan.
Laskimme, että riskimme korkojen nousun varalta on tuon pitkän kiinteän “hinnan” arvoista. Ainakin oman mielenrauhan 
.
Jos vähänkin pelottaa ottaa pelkkä muuttuvakorkoinen asuntolaina niin kysykää edes tarjousta kaikille mahdollisille korkosuojaustuotteille.
Saimme mielestäni hyvän marginaalin neuvoteltua ja meillä on mahdollisuus lyhentää muuttuvakorkoista lainaamme aggressiivisemmin jos tilanne alkaa näyttämään synkältä korkomarkkinoilla.
2 tykkäystä
Minkälaisia lainaehtoja olette viimeisen parin vuoden aikana saaneet pankeilta (nimenomaan sijoistusasuntoon)? Lisäksi kiinnostaisi tietää oletko yksityissijoittana asuntomarkkinoilla vai osakeyhtiön kautta. Onko lainaehdon saavuttamiseen käytetty vakuuksia vai pelkkä päivätyön turvin (keskimäärin e/kk?). Ilmeisesti osakeyhtiön kautta asuntolainat ovat kalliimpia, mutta epäselväksi jää, että kuinka paljon.
Keskustelussa mainintaa myös havainnosta, että korkokatto / putkella ilmeisesti pääsee pitkälti samaan kuin kiinteäkorkoisella, mutta edullisemmin ja ilman kiinteäkorkoisen rajoitteita. Onko muilla kokemuksia tai mielipiteitä?
0.75 ja 12 kk euribor yhteen vuokrakämppään tammikuussa. Oma rahoitus noin 15 % kämpän hinnasta.
0.75 ja 12 kk euribor elokuussa fippikämppään. Tähän jälkimmäiseen 100 % laina ja 12 kk lyhennysvapaa.
Vakuutena oma koti molemmissa.
Tavallisia keskituloisia duunareita ollaan puolison kanssa. Eli jos vakuuksia on niin lainaa saa ainakin osuuspankista hyvin!
Jos tuo flippaus menee hyvin niin saatetaan perustaa yhtiökin tuohon tarkoitukseen 
4 tykkäystä
Millä ihmeen konsteilla tuollaisen saa? Oma talouteni on omasta mielestäni aika hyvässä kuosissa, enkä saa tuollaista korkoa edes lyhyeen viitekorkoon sidottuna. Otin kymmenen vuoden kiinteän, ja sen korko oli reilusti yli kaksinkertainen tuohon verrattuna.
3 tykkäystä
- Vuonna 2019 nostettu ensimmäinen sijoitusasuntolaina irtosi ns. 100% lainalla hintaan 0,42% (muuttuva korko)
- Vuonna 2020 nostettu toinen sijoitusasuntolaina irtosi 100% lainalla hintaan 0,6 (muuttuva korko)
- Vuonna 2021 tehty näiden yhdistelylaina, jossa laina-aika piteni 20v → 25v. Lisäksi tarjolla oli joko yhteismarginaali 0,39 koko lainamäärälle tai 10v kiinteä hintaan 0,97%, jonka jälkeen jatkuu tuolla 0,39%. Valitsin jälkimmäisen eli seuraavat 10v on korko suojattu.
Vaikka nämä lainat ovat ns. 100% lainoja, niin pohjalla on puoleksi velaton kaksio Helsingissä. Eli eihän ilman vakuuksia (pelkkä ostettava kohde ei riitä) lainaa saa kuin jossain poikkeustapauksissa.
Seuraava laina nostetaan ensi keväänä ja koitan saada sen tuohon järjestelylainaan sisälle samoilla ehdoilla.
Edit:
Perustettava yhtiölle on myös kyselty lainaa. Ehdot ovat olleet suunnilleen: 50% omarahoitus ja 2% marginaali ja laina-aika 7v. Tuon 7v jälkeen lainan voi järjestellä uudestaan. Hyvin tärkeää on ymmärtää, että säännöt yrityspuolella ovat erilaiset. Eli tuon 7v ajan jälkeen pankki voi vain todeta, että järjestely ei onnistu ja laina erääntyy heti. Silloin se raha on löydyttävä.
6 tykkäystä
Kiitos vastauksesta @Hosemon @Hasselhoff1
Onko kokemusta tai mielipiteitä sijoitusasuntojen ostosta firmoilta, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja alennuksella ja myyvät eteenpäin remonttien jälkeen yksityissijoittajille?