Kaikkihan riippuu asiakkaasta. Se millainen kombo kullakin on (lainamäärät, paikkakunta, asuntokohde, tulot, menot ym ym, jopa se mihin liittoon kuulut.
Esimerkkinä meillä kun aloitan kilpailuttamaan:
Danskessa nykyiset lainat, euribor 12kk viitekorkona. Tiedustelin muutosta 3kk tai 6kk viitekorkoihin. Muutos ilmainen, koska AKAVA liitto. Sanoivat kuitenkin, että lähtökohtaisesti liian hyvä marginaali (joka on nyt 0,3%) ja sitä pitää nostaa jos halutaan lyhyempi viitekorko (marginaali nosto 0,3% → 0,38%). Sanoin että palataan kun kilpailutan muilla ja pyysin laitamaan kirjalliset tarjoukset ja harkitsemaan tarviiko muuttaa marginaalia (perinteinen pieni epäsuora “ehkä vaihdetaan pankkia kokonaan”).
En oikeastikaan ole varma kannattaneeko nyt juuri vaihtaa viitekorkoa, jos marginaali nousee 0,08 prosenttiyksikköä.
Itse tätä arvuutellessa törmäsin blogitekstiin, jossa asia tiivistettiin näin:
2) Jos viitekoron muutos 12kk euriborista 3kk euriboriin nostaa lainasi marginaalia alle 0,1%-yksikköä tai alle, kannattaa vaihdos tehdä. Jos marginaalia nostetaan tämän yli, ei hyöty välttämättä ole merkittävä, mutta voitolle jäät todennäköisesti silti. Jos marginaali kuitenkin nousee yli 0,2%-yksikköä nykyisestä, muutosta ei missään nimessä kannata tehdä.
Itse haksahdin pankin tarjoamaan 0,12% nostoon, kun en älynnyt sitä kyseenalaistaa eikä oikein olisi ollut neuvotteluvipua siinä kohtaa. Hieman kuitenkin lohdutti tuo, että hyvin mahdollisesti tässä ei jäisi tappion puolelle.
Niin… Itsehän vaihdoin vuoden 2022 joulukuussa 3kk euriboriin kun ei niiden korkojen pitänyt enää kauheasti nousta. Noh, enää ne ei ehkä oikeasti nouse. Nykyhinnoilla saattaisin silti ottaa 12kk koron jos pankille vaan sopii euriborin muutos kesken korkokauden sopuhintaan.
Vuosi takaperin tuli otettua. Oma asuntolainan marginaali 0,4 ja mökkiin 0,79%. En edes kyllä tingannut marginaalista, joten ehkä olisi halvemmallakin saanut.
Jos korot laskee selvästi tuon alle, et voi enää kannattavaati vaihtaa pois, pankilla kun on oikeus periä kiinteän koron ja yleisen korkotason erotus (monimutkaisempi laskelma oikeasti mutta tämä idea) jos luovut kiinteästä korosta ennenaikaisesti. Toki jos olet valmis kantamaan riskin korkojen laskusta niin onhan tuo ihan ok tarjous.
Sitten voi pohtia mikä korkotaso olisi realismia, jos odotettavasti korot laskee. Markkinat povaa nyt jotain 2,5% tasoa. Mutta voi olla, että niin ei käykään. Nyt tuon tarjotun 3,5 ja toivotun 2,5% ero on kk-tasolla 50€. Pohjimmiltaan kysymys on, että onko se riittävän hyvä? Vai olisinko tyytyväinen, jos vielä prosentin saisi halvemmalla?
Samaa pohdintaa kävin kesällä 2021. Silloin vaihtoehdot olivat joko pelkkä 0,4% marginaali (euribor neg) vai 0,97% kiinteä.
Kiinteä korko on vakuutus korkojen heiluntaa vastaan ja osalle meistä myös vakuutus hyvien yöunien puolesta.
Eikös tuo ole sama kuvio kun ostetaan kiinteistöä. Et voi sitä itse tehdä, koska pankki katsoo välttämättömäksi kontrolloida vakuuden hoitoa ja muistaakseni on oikeustapauksia jotka tukevat pankkia tässä. Meillä tuli jokunen sata pankin kuluja osakkeen ja sen pantaamisen rekisteröinnistä pari vuotta sitten (uudiskohde), viime syksynä budjetoitiin lähes 800 euroa kiinteistörekisterin merkintöihin kun paritalon puolikasta ostettiin.
Nämä kulut pitää huomioida pankkia kilpailuttaessa.
Ei tuota kulua pakoon pääse, pitää vaan hyväksyä, että asuntokaupasta tulee ylimääräistä kulua. Kulu tulee käytännössä kaikille, jotka osakkeen ostavat, jos taloyhtiö on siirtynyt sähköiseen osakaskirjaan. Dansken hinta on ilmeisesti vain 269€? Nordealla tuo on 320€ ja OP:lla ilmeisesti 500€.
Kaivoin omia maksuja elokuulta. En suoraan löytänyt mitä olen tästä huvista maksanut, mutta OP:n ehdotus oli 258 € + 90 €, eli 348 €. Nämä kuitenkin taisi mennä tuolta OP bonuksista, eli oikeaa rahaa ei tullut maksettua.
Kannattaa OP:ssä tarkistaa aina nuo kulujen jakaantuminen. Itselläkin bonuksia kertyy yli käyttötarpeen, joten nyt esim. laitoin kämpän vuokrattavaksi OP:n kautta. Välityspalkkion osuuden saa tosiaan kuitattua bonareilla, mutta 100 euron toimistomaksu tulee hoitaa rahalla.