Ei kannata liian luovaksi ryhtyä. Menee helposti toiminta petoksen puolelle.
11 tykkäystä
No aikamosita luovuutta tuo postauksen skenaario vaatii, että repii jostain kahden kuukauden vuokralaisen ja itse muuttaa kahdeksi kuukaudeksi pois. 
Riippuu täysin minkälaisen riskin olet valmis ottamaan.
Jos tarkastus tulee, niin sinulla velvollisuus näyttää toteen, että et tehnyt veropetosta.
Verottajan kanssa vääntäessä yleensä jää toiseksi ja seuraukset voivat käydä todella kalliiksi. Ja tämä voi osua kohdalle useamman vuotta itse tapahtuneen jäkeen.
Jos ihan fyysisesti muutat toiseen osoitteeseen ja myös paperit sinne ja hommaat ihan oikean vuokralaisen asuntoon, niin sitten olet selvillä vesillä. Vuokralaisia lyhyisiin pätkiin löytyy kyllä. Väliaikainen asunnon tarve on aika yleistä ja normi vuokranantajat vierastavat tällaisia vuokralaisia.
8 tykkäystä
Tota noin, itse en menisi takuuseen tuostakaan tulkinnasta. Jos 10 vuotta omistetusta asunnosta on muutettu 2 kk:n ajaksi pois ja tältä ajalta kirjautettu vuokraustoiminnan tappio ja sitten palattu itse asunnon käyttäjäksi, voi verottaja tulkita tuon valeoikeustoimeksi. Vielä jos tuo asunto myydään myöhemmin verovapaasti, soi jo monta hälytyskelloa verottajallakin.
16 tykkäystä
Jos jänskättää, niin soittaa verottajalle ja kysyy.
Jos vieläkin jänskättää, niin sitten kannattaa hakea ennakkoratkaisu.
Ne on kuitenkin ihan kohtuuhintaisia.
Tuossa neuvossa on pilkallisesta sävystään huolimatta hyötyäkin. Verovähennyksen ensimmäinen edellytys on se, että vähennettävällä kululla on tarkoitus saada tuottoa ja että sijoituskohde on hankittu tulonhankkimistarkoituksessa. 29t€ putkiremontin kustannusten kirjaaminen kuluksi 2t€ vuokratuottoja vastaan ei näitä edellytyksiä täytä. Etenkin jos kysymyksessä on omassa käytössä ennen ja jälkeen vuokrausta ollut asunto.
2 tykkäystä
Hmm, hmm. Onnistuukohan tuo suoraan kuitenkaan? Eikös tämä vaadi, että taloyhtiö suostuu tulouttamaan lainaosuuden kertasuorituksena?
Yleensä vain rakennuslaina on tuloutettu jos on. Kertasuoritteena taloyhtiön putkiremppaa ym. ei pysty vähentämään pääomatuloista, ainoastaan niin että se maksetaan vastikkeen yhteydessä (ja vain vuokraamisen ajan). Sen voi vähentää sitten myydessä, mutta jos tarkoitus on asua siinä itse niin mitään veroetuahan ei synny.
Remonttikuluja ei tulouteta taloyhtiön kirjanpidossa, eli ne on aina rahastoitu jolloin tuota vähennysoikeutta ei siis synny. Toki jos asunto on oikeasti vuokrattu saa vuokranantaja vähentää kulut myyntihinnasta. Käytännössä suorite vaan siis lisätään ostohintaan. Jos asut itse, ei hyödytä mitään.
Silloinkin jos teet tai teetät remontin asuntoon, pitää A) asunto olla aiemmin vuokrattuna ja B) vähennykset tehtävissä ainoastaan vuokrauksen ajalta, eli kuvatunlaisessa tapauksessa 2kk. Jos muutat itse asuntoon ei vähennysoikeutta ole. Johtuu siis siitä että tasapoistona voit tehdä 10 vuoden ajan vähennyksiä vuokratuloista tai kertapoistona se tapahtuu sitten myydessä. Mitään vähennystä ilman että myyt tai vuokraat ei siis synny.
Tuonkaltaiset veivit on kyllä estetty verotuksessa niin että vähennysoikeutta ei joko ole tai sitten se siirtyy myyntihetkeen. Ja luonnollisesti jos itse on asunut asunnossa yli 2 vuotta on asunnosta jäävä voitto verovapaata, mutta myös mahdollinen tappio muuttuu vähennyskelvottomaksi.
Jos vähän ennen remontteja laitat asunnon vuokralle ja myyt remontin jälkeen, myyntitappioksi kirjaaminen tuskin menee verottajalla läpi. Kaikki vähänkään isommat vähennykset tarkistetaan tiuhalla kammalla ja kaikki pelikuviot kyllä huomataan helposti. Veikkaan että täydellisen turhaa työtä ja vaivaa edes yrittää. Toki sinne voi merkata vaikka mitä, mutta kannattaa miettiä mitä sitten kerrot kun tulee selvityspyyntö. Jos dokumentointi ja selitys eivät ole ilmatiiviit, kannattaa unohtaa.
9 tykkäystä
Tässä on nyt kaksi kaksi asiaa sekoitettu:
- taloyhtiöremontin hankeosuus
- taloyhtiöremontin lainaosuus
Taloyhtiöremontin hankeosuus yleensä ilmoitetaan jo siinä vaiheessa kun remonttia aletaan tehdä ja se on mahdollista maksaa kerralla pois. Tällöin taloyhtiö ottaa kyseisen kerralla maksetun hankeosuuden verran vähemmän lainaa ja asunto-osakkeelle ei koko lainaosuutta ikinä edes synny.
Mitään rahastointia ei tarvitse tehdä, koska remontin meno kompensoi hankeosuuden maksusta syntyneen tulon, eikä taloyhtiölle synny tuosta voittoa.
Sen sijaan kun tilikausi päättyy ja remontista aiheutuneet menot vähennettyinä hankeosuuksien kertamaksuilla on aktivoitu taseeseen, niin tilanne on eri.
Poistoja näistä taseeseen aktivoiduista remonttikuluista voidaan tehdä vain lakisääteinen määrä ja useampi lainaosuuksien kertamaksu kerralla voisi johtaa siihen, että vastaavaa määrää poistoja ei voitaisi tehdä ja taloyhtiö tekisi verotettavaa voittoa. Tämän vuoksi näiden lainaosuuksien kertamaksut yleensä rahastoidaan.
Isännöitsijöistä löytyy monenlaista hiihtäjää ja kaikille tämä kirjanpitopuoli ja hankeosuuden ja lainaosuuden ero ei ole ihan itsestään selvää, joten joskus heitä joutuu asiassa valistamaan.
Tämä hankeosuuksien maksaminen kerralla on asuntosijoittajalle erinomainen verosuunnittelun työkalu ja siitä hyötyy koko taloyhtiö koska tällöin joudutaan ottamaan remontteihin vähemmän lainaa, mikä parantaa taloyhtiön rahoitettavuutta tulevaisuudessa.
Hankeosuuden pois maksamiseksi otetun lainan korot voi myös vähentää kuluina verotuksessa.
11 tykkäystä
Ja mitä verottajan toimintaan tällaisissa tapauksissa tulee, niin se on kyllä erittäin tosi, että oikein minkäänlaisia luotettavia ja ennustettavia ohjeita ei verottajalta asiasta löydy.
Periaatteessa asunnon pitää olla vuokraustoiminnan käytössä, että vähennyksen voi tehdä, mikä on käytännössä tarkoittanut että vuokralainen on muuttanut kirjansa asuntoon.
Mutta myös verovirkailijoita on moneen junaan ja mukaan tietysti mahtuu näitä yksilöitä joille valta on noussut päähän ja säveltävät omiaan.
Ja sekin on kyllä totta, että mikäli tällainen alkaa yleistymään, niin verottaja todennäköisesti muuttaa ohjeitaan ja tulkitsee asiaa tiukemmin.
Ja sellainen tarkennus, että vuosikorjausmenot voidaan poistaa kerralla. Nämä ovat sellaisia toimenpiteitä, jotka eivät nosta asunnon tasoa. Esimerkiksi putkiremontti kuuluu näihin kerralla poistettaviin. Sen sijaan esimerkiksi parvekelasien asennus on perusparannusmenoa joka poistetaan tasapoistoina kymmenen vuoden aikana.
3 tykkäystä
Tuosta ei ole kokemusta, mutta veikkaan että vähennysoikeuden saamiseksi asunnon pitää silloin olla vakituisesti vuokrauskäytössä. En usko että menee läpi tuo että joku on pari kuukautta kirjoilla asunnossa. Pitää myös olla ajoissa liikkeellä että isännöitsijä on kartalla, tieto ja taitotaso on tosiaan kirjavaa.
Ja kyllä. Verovirkailijoilta saa eri vastauksia samaan kysymykseen valitettavankin usein. Sen takia kannattaa tosiaan olla mustaa valkoisella jostain hiemankaan erikoisemmasta jutusta, ei välttämättä saa mitään painoarvoa että sinua on neuvottu väärin.
2 tykkäystä
Kiinteistölehti on tästä eri mieltä:
Taloyhtiön teettämien remonttien kohdalla ei ole merkitystä sillä, onko remontti luonteeltaan vuosikorjausta vai perusparannusta. Merkitystä ei ole silläkään, minkä niminen on se maksusuoritus, jolla osakas maksaa remonttiosuuttaan taloyhtiölle. Siten siihen, sattuuko maksusuoritus olemaan esimerkiksi rahoitusvastike, pääomavastike, hankeosuus tai lainaosuus, ei kiinnitetä huomiota.
Verovähennysoikeuden ratkaisee se, miten osakkaan yhtiölle maksama summa käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Jos maksusuoritus tuloutetaan eli kirjataan tuloksi tuloslaskelmaan, on maksettu summa vähennyskelpoinen vuokratuloista maksuvuonna. Jos taas summa rahastoidaan eli merkitään taseeseen, ei sitä voi hyödyntää vuokratulojen verotuksessa. Sen sijaan rahastoitu maksusuoritus lisätään osakkeiden hankintahintaan, ja se tulee huomioiduksi vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.
Kuten myös verottaja:
Yhtiövastike voi olla hoitovastiketta tai pääomavastiketta (rahoitusvastike). Osakkeenomistaja voi olla velvollinen maksamaan yhtiölle myös muun nimisiä vastikkeita (säästövastike, korjausvastike, hissivastike yms.). Vastike voi kohdistua myös huoneistokohtaisen hankeosuuden tai yhtiölainaosuuden maksamiseen. Yhtiön kirjanpidossa vastike voidaan lukea yhtiön tuloksi (tulouttaa) tai se voidaan käsitellä yhtiön osakkaan pääomansijoituksena (rahastoida).
Verottaja osaa samassa linkissä kertoa myös tämän:
Asunnon käyttötarkoitus voi muuttua omasta käytöstä vuokrauskäyttöön taloyhtiön teettämän remontin yhteydessä. Yhtiölle maksetut ja yhtiön tulouttamat pääomavastikkeet ja lainaosuuksien kertasuoritukset ovat tällöin vuokratulosta vähennyskelpoisia. Jos asunto otetaan remontin yhteydessä vuokrakäytöstä omaan käyttöön, pääomavastikkeet ja lainaosuussuoritukset eivät ole vuokratulosta vähennyskelpoisia.
En kovin suuria kertoimia tämän kikkailun onnistumiselle antaisi. Aika huono selittää verottajalle, että vuokrasin asunnon Ranelle ennen putkiremppaa. Ranea ei yhtään haitannut ettei kämppään tullut edes vettä ja vessa oli pihalla kontissa. Rempan valmistuttua päätinkin muuttaa takaisin asuntoon, mutta onhan se okei että vähennän nuo remppakulut verotuksessa?
2 tykkäystä
Asuntolainan kiinteän koron vastapuoliriskistä:
Millaiset skenaariot voisi toimia pankille force majeurena jolla kiinteä korkosopimus vaihtuisi muuttuvakorkoiseksi?
Omia mutuiluja:
- sota EU alueella tai erityisesti omassa maassa
- euron romahdus
- finanssikriisi vol 2
Minun on vaikea nähdä miten pankki voisi tässä vedota force majeureen. Korko on asiakkaan, ei pankin velvoite.
Pankki voi joissakin tapauksissa eräännyttää lainan heti takaisinmaksettavaksi. Periaatteessa pankki voisi tarjota takaisinmaksun tueksi uutta vaihtuvakorkoista lainaa, mutta se tuskin tekee sitä, sillä eräännyttämlsen perusteet liittyvät lähinnä vakavaan epäluottamukseen (valehtelu lsinaa hakiessa, vakuuden arvon lasku velallisen syystä tms).
Euron romahtaessa eduskunta todennäköisesti säätäisi lain, jolla euromääräiset velat muutetaan markkamääräiseksi jollakin tietyllä kurssilla. Sama laki todennäköisesti korvaisi euriborit viitekorkona jollain muulla. Tämä tuskin muuttaisi kiinteää korkoa vaihtuvaksi, ja jos niin kuitenkin kävisi, siitä säädettäisiin lailla, ei pankin päätöksellä.
Finanssikriisin osalta kannattaa katsoa, miten kävi pankkikriisissä. Sopimuksia lähinnä siirrettiin pankilta toiselle, niihin ei tehty ehtomuutoksia jos asiakkaan maksukyky säilyi.
9 tykkäystä
Nordeasta saatu “premium asiakas” asuntosijoituslainalle 0,65% marginaali (12 kk euribor) ja 45% omarahoitusosuudella… Onko kenelläkään hiljattain kokemuksia esim dansken marginaaleista 70% vakuusarvolla
1 tykkäys
Juuri tuuttasi Nordeasta lupaus 0,6% EB 3kk sidottuna, 25v, 225k kokonaishinnalle. 25% omarahoitus. Sijoitusasuntoa varten niin ikään.
4 tykkäystä
Muutamia vuosia sitten pariin sijoituskämppään 0.5% marginaali puhelinsoitolla 0.6->0.5%. Nordea. Omarahoitus 20%
Enempää en jaksanut vääntää. Vähennyksiin menee kuitenkin. Sanoisin että kyllä muutama pankki kannattaa kilpailuttaa…
1 tykkäys
Pankkien kilpailuttaminen kyllä kannattaa ehdottomasti.
Se, mitkä ne kriteerit on sitten taas riippuu tilanteesta ja tavoitteista.
Jos suunnitelmissa on pelkästään oman kodin laina tai pari sijoitusasuntoa siinä muun sijoittamisen sivussa, niin sitten marginaalista kannattaa vääntää. Näin meilläkin oli alkuun.
Jos ajatuksena on asuntosijoittaa isommasti, niin sitten muut asiat ajaa edelle:
- Paljonko sitä lainaa ylipäätään saa ja miten ennustettavasti? Onko rajana Fiva:n stressitesti, vai tarot-kortit?
- Saako pankista henkilökohtaisen asuntosijoittamista ymmärtävän yhteyshenkilön vai joutuuko joka kerta pitämään uudelle pankkivirkailijalle tunnin luennon asuntosijoittamisesta?
- Miten nopeasti pankki pystyy reagoimaan? Hyvät diilit katoaa nopeasti.
- Miten jälleenrahoittaminen ja lainojen uudelleenjärjestely toimii.
- Miten pankki arvottaa vakuuksia? Esimerkiksi asunnon arvoa remontin jälkeen.
- Rahoittaako pankki esimerkiksi flippaamista ensinnäkään?
- Saako asuntovakuutta vastaan lainaa suoraan likvidiksi käteiseksi tilille?
- Onnistuuko Oy:n rahoittaminen samasta pankista saman yhteyshenkilön kanssa?
…jne
Me maksetaan nykyään suht tuhtia 0.8%:n marginaalia aikaisemman 0.4%:n sijaan ja ollaan todella tyytyväisiä nykyiseen pankkiin.
13 tykkäystä
Se olisi korontarkastus ens kuussa. Helpotusta luvassa isoon lainaan, 4,17% 12kk euriboria makseltu kohta sen vuoden. 12kk euriborista löytyy monenmoisia ennustuksia, mutta 3kk euriborista ei niinkään.
Olettaa sopii, että 3kk laskee samaan tahtiin. Tällä hetkellä vain 3kk euribor reippaan 0,3% korkeammalla. Vaihtaako siihen vai eikö 
OP-bonuksilla vaihto menisi, että kustannuksia ei periaatteessa tulisi.
Voisi kai ajatella, että jos 3kk euriborilla menee puolivuotta tai kauemmin laskea tuon 0,3% niin 12kk olisi parempi. Plus riski että inflaatio yllättääkin ylöspäin 
Mitä ajatuksia? Kiitoksia
1 tykkäys
Historiallisesti lyhyt korko on tullut tilastojen mukaan vähän halvemmaksi.
Olen itse tutkinut tätä omalla asunto- ja sijoituslainalla, että mitä olisi käynyt 12kk ja mitä olisi käynyt 3kk Euriborilla vuodesta 2023 alkaen. Tässä on ihan riippunut korontarkastuspäivän tilanteesta. Viime vuonna asuntolainassa voitti lyhyellä korolla keskimäärin 0,0345% ja tänä vuonna lyhyt korko tulee arviolta 0,032% kalliimmaksi riippuen vielä, mihin vuoden viimeinen tarkastus osuu. Sijoituslainassa on eri aikaan tarkastuspäivät ja sillä hävisi lyhyellä korolla viime vuonna 0,0865% ja tänä vuonna näyttäisi voittavan 0,081%. Erot ovat siis olleet tosi pieniä ja on ihan sattuman kauppaa, tuleeko voittoa vai tappiota.
11 tykkäystä