Sain OP:lta 185k€ lainan pieneen kolmioon Helsingistä 0,4 % marginaalilla. Nostopalkkio 300€. Oma rahaa n. 75 k€. Yhden aikuisen talous ja nettotulot n. 2,5k€.
8 tykkäystä
Kirjoittelin noin kuukausi sitten foorumille ajatuksesta ostaa ensiasunnoksi sijoitusasunto, joka maksaisi noin 60 000€ - 80 000€. Lainalupauksen saaminen on osoittautunut vaikeammaksi kuin aluksi luulin.
Tässä taustojani ja nämä kaikki samat tiedot olen laittanut tietenkin myös lainahakemuksiin:
Ikää 18v
säästöt&sijoitukset 45 000€ (tästä summasta voisin käyttää noin 15 000€-20 000€ omarahaitusosuuteen. Tarvittaessa jopa 25 000€)
Vuosittaiset nettotulot: noin 16 000€
Olen laittanut useampaan pankkiin asuntolainahakemuksen, mutta vielä ei ole napannut. Muutamasta pankista tullut automaattinen EI vastaus ja muutaman pankin vastausta vielä odotellaan. Olen päässyt myös pariin puhelinhaastatteluun, mutta niistäkään ei ole tullut tuloksia.
Kaikista surkuhupaisin haastattelu oli tällä viikolla Säästöpankin kanssa. Pankkivirkailija soitti minulle ennalta sovittiin aikaan ja puhuimme hakemuksestani noin 5 minuuttia. Kerroin hänelle, että tarkoitus on asua vielä 1-2v vanhempien luona ja etsin nyt sijoitusasuntoa ja lainaa siihen. Kerroin myös omarahoitusosuuden suuruuden, vuosittaiset tuloni sekä haettavan lainamäärän (50 000€ - 60 000€).
Pankkivirkailija totesi suorilta käsin, että tulosi ovat liian pienet. Vastasin, että eihän lainasummakaan ole kovin suuri ja tuloni ovat olleet melko säännölliset ja vakaat viimeiset pari vuotta, vaikka työskentelenkin osa-aikaisena. Vähän kärjistäen pankkivirkailija vastasi tähän: “Hae sitten uudestaan meiltä asuntolainaa, kun olet oikeissa töissä, etkä osa-aikaisessa työssä.”
Tämän jälkeen kysyin, että eikö lainan saantiin vaikuta se, että ostan asunnon nimenomaan sijoitukseen enkä omaan käyttöön. Tähän virkailija vastasi, ettei vaikuta, koska kuitenkin pitää maksaa vastikkeet ja muut kulut mitä asuntoon liittyy. Koitin argumentoida, että onhan sillä merkitystä jos ostaa asunnon sijoitukseen, koska voi sitten maksella vastikkeet vuokratuloilla ja samalla lainan lyhentäminenkin helpottuu. Tähän en saanut enää kunnon vastausta vaan virkailija toivotteli hyvät päivänjatkot ja kehoitti palaamaan lainahakemiseen opiskeluiden jälkeen.
Voisiko kyse olla siitä, että pankki ei saa oikein katetta näin pienistä lainoista? Vakuuksien kuitenkin pitäisi riittää, sillä ostettava asunto toimisi vakuutena. Siihen päälle sitten vielä omarahoitusosuus ja lisävakuudeksi tarvittaessa loput säästöt&sijoitukset.
Olenko ainoa näiden huonojen kokemusten kanssa vai ovatko pankit yleisesti hyvin nihkeitä antamaan asuntolainaa nuorille, etenkin kun on kyse sijoitusasunnosta?
Idea sijoitusasunnon ostamisesta vaikuttaisi tyssähtävän aika alkumetreille, joten jos jollain on vielä vinkkejä tai neuvoja, otan ne mielellään vastaan. Saa myös tulla ehdottamaan minulle yksityisviestillä pankkeja tai jopa yksittäisiä pankkivirkailijoita, joiden puoleen voisi kääntyä.
9 tykkäystä
Sijoituslaina näkyy pankille normaalia asuntolainaa suurempana riskinä. Pääomatulot (mm. Sijoitusasunnon vuokra) tai sijoitusvarallisuus ei ole omien kokemusten mukaan juuri pankkia kiinnostanut. Säännölliset ansiotulot on se millä pelataan.
1 tykkäys
Onko kellaan kokemusta, paljonko ASP-laina vaikuttaa pankin myöntämään marginaaliin? Fiksuinta varmaan olisi neuvotella eka tarjous niin, ettei paljasta ASP:in olemassaoloa.
Tuo on varmaan joo ainut tapa, jos haluaa yrittää saada väännettyä sen “normaalia matalemman koron” ehdon. Tuskin siitä muuten oikeen hyötyjä saa. Meille lainanmyyjä Nordeassa itse asiassa lätkäisi ihan samat ehdot rinnakkain, kun yritti loppuun asti myydä normaalia asuntolainaa ASP:n sijaan.
Mietin silloin, että mikähän tässä on nyt se porkkana 
2 tykkäystä
Jätit viestissä kertomatta mistä kaupungista sijoitusasuntoa etsit, sillä on aika iso merkitys.
Millaisella summalla pystyisit lainaa lyhentämään nyt asuessasi vanhempiesi luona? Entä parin vuoden kuluttua, jolloin olet ilmeisesti muuttamassa pois? Tuosta pankki on varmasti kiinnostunut, tuosta 16k netosta ei yksin vuokralla asuessa paljon ylimääräistä jää lainan lyhennykseen.
Pankin näkökulmasta oletus että vuokralaiset maksavat lainasi pois, on hypoteettinen. Nämä ovat mahdollisia tuloja, eivät varmoja tuloja kuten iso palkka vakaassa työsuhteessa. Toki tähänkin saattaa alue hieman vaikuttaa, yksiö Tampereen keskustasta menee lähes varmasti kuin kuumille kiville, vanha omakotitalo perähikiän laitamilta ei niin todennäköisesti.
Tässä ei ole tarkoitus lannistaa tai moittia, kunhan heitin omia ajatuksiani ilmoille seikoista, jotka voivat vaikeuttaa sijoitusasuntolainan saantia nuorelle pätkätyöläiselle.
Itsekin nuorena taistelimme avovaimoni kanssa asuntolainaa hakiessa, hän oli alalla jossa määräaikaiset työsopimukset käytännössä normi ja ns. vakinaisia työsopimuksia ei juurikaan ole.
Vuosi sitten lainaa hakiessa OP ainakin oli jo tiedostanut tuon ongelman joillakin aloilla, ja heille määräaikaisuus ei enään ollut este, ainakaan tietyillä aloilla. Marginaaliin määräaikaisuus toki saattaa vaikuttaa.
3 tykkäystä
Omanan asuntona käytettävään kämppään annetaan mieluummin lainaa kuin oikeastaan mihinkään muuhun tarkoitukseen, koska hakijan insentiivi huolehtia sen maksamisesta ja vakuuden arvon säilymisestä on korkea. Näin oli ainakin siinä OPssa jossa olin töissä.
Lue myös @Beornegar :in vastaus. Hyvältä paikalta hyvästä yhtiöstä hankittavan asunnon vakuusarvo on tyypillisesti 70% käyvästä arvosta. Joskus 80% etenkin jos asuntoja on useampia (hajautettu asuntosalkku). Muuttotappioalueelta sijoitusasuntoa ei tietty kannatakaan ostaa.
Voit tehdä pankille tulo- ja menoarvion nykytilanteesta ja siitä kun muutat pois vanhemmiltasi. Sillä voit näyttää mihin ja minkä verran rahaasi kuluu. Määräaikainen työsuhde on pääsääntöisesti iso miinus ennen kuin on näyttöjä siitä että työt tosiaan jatkuilee katkeamatta työsopimusten katkoksista huolimatta. Veikkaan että 18-vuotiaana näyttöjä on liian vähän. Voit myös kysyä pankilta kuinka ison vivun se on valmis antamaan ja millä ehdoilla. Esim. 40% rahoitusosuus irtoaa selvästi helpommin kuin 70%. Lopulta se on riskinhinnoittelu- ja neuvottelukysymys.
9 tykkäystä
Hienoa, että olet ymmärtänyt asian noin nuorena. Ei kuitenkaan kannata hötkyillä tai painaa päätä painuksiin. Kuten aikaisemmin on kommentoitu vakituiset ansiotulot kiinostaa pankkia eniten.
Mikäli sijoitusauntoon on kova hinku lähtisin tekemään tätä sinun tapauksessa jonkun kanssa kimpassa. Esim vanhempien kanssa?
1 tykkäys
Kuulostaapa epämiellyttävältä kokemukselta! Mutta itse asiaan… oletko harkinnut yhtiölainamuotoista sijoitusasuntoa jos paikkakunnallesi rakennetaan tälläistä? Tai onko vaihtoehtona hankkia sijoitusasunto jostain kauempaa kuin kotikyliltä?
Tottakai yhtiölainamuodossa yleensä korkokulut ja lainan takakaisinmaksuehdot ovat “kalliimpi” vaihtoehto kuin henkilökohtainen laina.
Älä lannistu jolleivat nämä asuntolainahommat tärppää. Mieti onko alueellasi jotain muuta sinulle houkuttelevaa sijoitusmuotoa esim. metsää, talliosakkeita yms. Tai etsi sijoitusmahdollisuutta toiselta paikkakunnalta.
1 tykkäys
Ehkä tuossa on se ääneen sanomaton riski, että pankilla ei ole mitään varmuutta kauanko voit asua vanhemmillasi? Jos näin kävisi, niin sinulla olisi 1600€ brutolla maksettavana sekä omat kulut että vuokra-asunnosta syntyvät kulut, joita vuokra ei sattuisi kattamaan.
Hienoa, että suunnittelet vaurastumista jo nuorena, olisinpa tajunnut itsekin aikanaan. Kokeile kysyä lainaa lähialueen pikkupankeilta, joskus ne osaavat yllättää positiivisesti.
1 tykkäys
Kannattaa myös muistaa, että et saa myöhemmin enää ASP-lainaa jos ostat sijoitusasunnon ennen omaa asuntoa. ASP-etukin on muutaman tonnin arvoinen (ilmainen valtiontakaus ja vapautus varainsiirtoverosta).
Totta on, että pankki ei paljoa anna arvoa sijoituksille. Kysyin n. vuosi sitten 300 000€ lainaa ja pankkia ei kiinnostanut lainkaan, vaikka sijoitusvarallisuutta oli sen verran, että kämpän olisi voinut ostaa käteisellä. Miksi sitten näin, niin pankkihan ei voi mitenkään tietää, että hoidat rahasi vastaisuudessakin yhtä vastuullisesti.
2 tykkäystä
Ei pankki voi myöskään tietää, että saatko huomenna enää palkkaa/muita säännöllisiä tuloja.
Käytännössä olen huomannut, että he suosivat ‘säännöllistä palkansaajaa’ - vaikka tämä irtisanoutuisi seuraavana päivänä. Minusta se ei ole oikein, koska ei se tosiaan ole yhtään varmempaa kuin mikään muu tulomuoto/varallisuus. Näin se näyttää silti olevan.
6 tykkäystä
Niinhän se on. Tuohon ylläolevaan vielä lisätäkseni, olin silloin ”työtön”. Eli muutaman viikon palkaton loma työpaikkojen välissä, siten että uutta sopimusta ei vielä oltu tehtynä. Kovin olivat nihkeitä tekemään tarjousta ollenkaan, mutta tekivät sitten lopulta. Asiaan kyllä varmaan vaikutti, että hain tarjouksia muista kuin nykyisestä pankistani.
Varainsiirtoverovapaus ei ole sidottu ASP:hen vaan ensimmäisen asunnon ostoon, josta omistaa yli 50% ja johon muuttaa asumaan. Sijoitusasunnon hankinta ennen omaa asuntoa taitaa siis poistaa tämän.
Hyöty voi ASP:llä silti olla tuhansia, kun siitä saa valtiontakauksen ilmaiseksi, ekstrakoron sekä mahdollisesti alemman marginaalin. Ei se tosin sijoituksena osakemarkkinoita parempi kuitenkaan ole keskimäärin.
3 tykkäystä
…ja sitten saa vielä säästöaikana 1 % verottoman koron vuosittain + (2-)4 % lisäkoron, joka lisätään pääomaan kun ASP-säästöillä ostaa asunnon. Lisäkorko ei siis kasva korkoa korolle, mutta parhaimmillaan tuosta saa 5 % verottoman vuosikoron ”riskittömästi”. Tuo vastaa siis yli 7 % vuosituottoa 30 % pääomavero huomioiden.
Vähäriskinen tapa on lykätä vaikka opintolainat ASP:lle (ja valmistua ajoissa),jolloin saa vielä opintolainahyvityksen.
Yksi tapa kiertää tuo ensiasunnon oikeuden säilyttäminen on omistaa max. 49 % asunnosta. Näitä alle 50 % osuuksia voi käsittääkseni olla useampikin.
Tuossa kysyjän tapauksessa asevelvollisuus voi olla myös pankkia kiinnostava seikka. Jos onkin 12 kk armeijassa ja samaan aikaan vuokralainen jättää vuokrat maksamatta eikä palkkatöistäkään tule rahaa. Ja vaikka pystyisi/jaksaisi tehdä töitä, niin sotilasavustuksesta jokainen nettopalkkaeuro vähentää sotilasavustusta eurolla, joka tekee armeijan (tai sivarin) aikana työskentelyn kannattamattomaksi.
1 tykkäys
Lisäkorko ei siis kasva korkoa korolle, mutta parhaimmillaan tuosta saa 5 % verottoman vuosikoron ”riskittömästi”. Tuo vastaa siis yli 7 % vuosituottoa 30 % pääomavero huomioiden.
Totta, mutta lisäkorko maksetaan vain säästöajan alussa max 6 vuotta.
En ollut aiemmin huomannut OP Omistaja Plus palvelua. Liekkö vasta äsken lanseerattu. Olisi helpottanut aiemmin lainanhakua kun tuolla luvataan oma yhteyshenkilö ja nopeutettu lainan käsittely. OP mobiiliin näkyy ilmestyneen yhteyshenkilö ja nappi josta voisi voi ilmeisesti soittaa suoraan numeroon hänelle. Toivottavasti jää pysyväksi tällainen, seuravaa lainaa hakiessa pitää testata
4 tykkäystä
Hain peruskorjaukseen, eli asuntolainaan rinnastettavissa olevaa rahoitusta OP:lta.
Summa 60k€, niin marginaaliksi tarjottiin 1,5% + 12kk euribor. 
Ymmärrän ettei suoraan asuntolainaan ole rinnastettavissa, mutta tuntuu silti aika kalliilta? 
Unohtui kuitata, mutta paras tarjous mitä kilpailuttamalla tuli oli 0.40 marginaali ja 300€ järjestelypalkkio. Laina-aika 25 vuotta.
Asunnon hinta 400 000€ ja omarahoitusosuus 10 %, eli lainaa 360 000€. Asunto PK-seudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa).
4 tykkäystä
Täällä vastaava neuvottelu käytiin Nordea kanssa lokakuussa. Laina peruskorjaukseen reilut 30 k€. Ensimmäinen korkotarjous oli 1,35% + 12kk euribor. Tuohon kommentoitiin, että hieman kalliilta vaikuttaa ja virkailija lupasi selvittää mitä voivat tehdä. Seuraavassa ehdotuksessa oli 1,00% + 12kk euribor ja sillä nyt mennään.
1 tykkäys