Uskoakseni tämän tyylinen ratkaisu ei ole mahdollinen. Molemmille lainoille on oma ns.pohjansa minkä päälle voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Mutta itse lyhennyssummaa ei ymmärtääkseni voi muuttaa paitsi tekemällä uusi sopimus pankin kanssa jäljellä olevasta lainasummasta. Voin olla toki väärässä, koska suoraan tätä kysymystä ei tullut esitettyä OP:n tädille.
Mutta me keräämme lainanhoitotilillemme puskuria tämän muuttuvakorkoisen lainan nopeampaa lyhennystä varten jos sattumalta korot paukahtaisivat ylös. Eli summa summarum pidä puskuria ja mahdollisimman lyhyttä laina-aikaa. Helpompi neuvotella lisää maksuaikaa jos ei ole velkavivut tapissa ja on puskurit kunnossa.
Poimitaan tämän päivän HS Visiosta investointipankkiiri Sami Miettisen kommentit:
Tyypillisesti velalliset hyötyvät korkeasta inflaatiosta, sillä velan reaaliarvo laskee, kun inflaatio kohoaa. Oletuksena kuitenkin on, että velallisen tulotaso kohoaa vähintään inflaation mukana.
Miettinen povaa siis hyviä aikoja muun muassa asuntovelallisille. Euroalueen korot pysyvät nollissa hamaan tulevaisuuteen samalla kun inflaatio syö velkoja pois.
Miettinen sanoo pitävänsä oman asuntolainansa koron joustavana. Pankkien tarjoamia korkokattoja hän pitää pelkkänä rahastuskeinona, kun kerran korkojen noususta ei ole merkkejä.
”Aina välillä kuulee ennusteita kuuden prosentin asuntolainan koroista, mutta se on ihan huuhaata. Jos uskoo kuuden prosentin asuntolainan korkoihin, uskoo samalla myös euroalueen hajoamiseen, ja poliitikot eivät sitä halua. Eli nautitaan nollakoroista!”
Noihin isoihin korkoihin voi vaihtuvakorkoisessa lainassa varautua vaikka itse tehdyllä korkosuojalla. Erilliselle tilille kuukausittain joku kiinteä summa, vaikka 2,5% lainapääomasta ja siirtää sitten lainanhoitotilille lyhennyksen yhteydessä korko-osuuden verran takaisin. Pikku vekslausta mutta varsin toimiva, kun saa nuo automaattiset tilisiirrotkin verkkopankissa
On siinä sitten mahdollista tehdä vaikka ylimääräisiä lainanlyhennyksiäkin tarpeen tullen. Tai käyttää tuota sitten käsirahana jotain toista lainaa varten
Korkosuojaustyyppi: korkoputki
Suojausaika: 10-vuotta
Korkolattia: 0,2% (tämä käytännössä suojauksen välitön kustannus nollakorkoaikana, jos korot nousee tämän yli niin viitekorko sama kuin ilman suojausta)
Korkokatto: 1,5%
Yllä olevalla taltiikalla sain siis 0,2 lisäkoron hinnalla leikattua yli 1,5% koronnousuriskit pois tulevaksi kymmeneksi vuodeksi. Mielestäni kohtuullisen hintainen vakuutus. Kymmenen vuoden päästä lainapääoma sen verran pientä, että voin hoitaa lainan pois nopeastikin.
Tuo korko putki mitä esitit on täysin mahdotonta nyt 2022 kun pankit pelkää korot nousee näin väitti Danske Bank käsittelijä minulle Tammikuussa 2022. Sain ihan surkeat ehdotelmat korko putkelle esim alaraja jotain tyylin 0,50- 0,55 ja yläraja 1,7. Kaikkein parasta surkeassa tarjouksessa Danske Bank sanoi että kun uudisasunto niin korkoputki rajat pitää tarkistaa uudestaan kun asunto valmistuu ja luultavasti korkeammat korot jos korkoputki. Ei kiinnosta korkoputki vastasin. Turha nyt sitä jaaritella sain eka tarjouksen Danske Bankenilta nyt haen OP ja sitten kun saanut parhaimman tarjouksen voin kertoa korot jne. Tämä koski sijoitus asunto lainaa.
Op:n lainatarjouksessa marginaali 0,63% + 12 kk euribor 240k lainapääomalle. Mahdollisuus ottaa 10 vuodeksi 2,28 % korkokatto, jolloin marginaali olisi 1,28 %. Eli suojaus alkaisi purra euriborin noustua yli 1 % rajan. Kovasti on pähkäilty kannattaisiko ottaa suojaus. Hinta ei vaikuta kuukausierään kovinkaan paljon, mutta 10 vuodessa kertyvä lisälasku onkin jo melko messevä, yli 13 000 e.
EDIT:
Näköjään näistäkin saa vaikeita laskuja. Itse ymmärsin niin, että jos suojauksen kanssa marginaalini on kiinteä 1,28%, niin euriborin noustua 1 prosenttiin maksamani kokonaiskorko on 2,28% eli korkokaton suuruinen. Tämän jälkeen jos euribor jatkaa nousuaan, niin alan hyötymään. Korjatkaa ammattilaiset ihmeessä ajatteluani, jos olen aivan hakoteillä @kabu@Nortti1
Olet tässä nähdäkseni ihan oikeassa. OP:n korkokatto toimii juuri näin, eli vuotuiseen korkoon sisällytetään erillinen korkokattomaksu marginaalin lisäksi. Vuotuinen korko on sitten korkokaton voimassaoloaikana enintään korkokaton katto (ml. marginaali ja korkokattomaksu). Nordean korkoputki taas määrittää viitekoron minimi- ja maksimitason suoraan marginaalin päälle. Eri pankkien korkosuojaukset eivät tosiaan ole tässä mielessä keskenään kovin vertailukelpoisia.
Taisi sotkeutua vain pari eri tapaa “suojauksen puremisessa”
Korkokatollinen laina saavuttaa maksimi koron kun Euribor on 1%, jolloin maksimi kokonaiskorko 2.28% aktivoituu. Suojaus, ettei korko nouse isommaksi alkaa toimimaan eli “purra”.
Samalla hetkellä sinun katoton laina olisi kuitenkin vielä edullisempi, eli 1%+0.63%=1.63%
Korkokatottoman lainan kanssa euriborin pitää nousta yli 1.65% (kokonaiskoron 2.28%),
jonka jälkeen se olisi vasta kalliimpi, eli korkokatollinen laina alkaisi “purra” edullisempana vaihtoehtona normaaliin lainaan nähden.
Hyvä tietää, miten on korkolattia ja -katto noissut näinkin paljon kovin lyhyessä ajassa. Itsekin pohdin sijoitusasunnon ostoa ja korkosuojauksella totta kai. Tähän tarjoukseen verrattuna kiinteä korko alkaa olemaan houkuttelevampi vaihtoehto.
Kyllä, kyllä, totta tämä. Suojauksettoman ja suojatun välillä vertailu vielä onkin melko yksinkertainen, eri suojaustyyppien välillä ei niinkään, kun pitää ottaa huomioon myös ajallinen ulottuvuus.
Sanoisin, että myös suojauksettoman ja suojatun välillä vertaillessa ajallinen ulottuvuus on kyllä hyvin olennainen.
Lainapääoma pienenee koko ajan, jolloin näistä korkokatoista hyötyminen vaatisi melko nopeaa korkojen nousua. Jos suojauksettoman vs. ei suojatun rajapyykki menee vasta euribor 1.65 % tasolla, jäät selvästi tappiolle esim tilanteessa, jossa ensimmäiset 10 v euribor on 0 %, ja tämän jälkeen lainan viimeiset 10 v euribor olisi 3.3 % tasolla.
“Korkokatto tarkoittaa lainan viitekorolle asetettua ylärajaa, jota suuremmaksi korot eivät nouse.” - OP
Viitekorko tässä on siis tuo 12kk euribor-korko, jonka 2,28 % ylittävää osaa sinulta ei veloiteta, kun olet solminut korkokattosopimuksen. Joudut maksamaan aina marginaalin, joka korkokattosopimuksessa on korkeampi kuin ilman sopimusta. Jos euribor-korko on vaikkapa 1 %, korkokatosta ei ole hyötyä.
Lasketaan siis mikä viitekoron pitäisi olla jotta korkokattosopimuksen solminut ja ilman sitä lainan ottanut maksaisivat saman verran korkoja:
0,63 % + x = 1,28 % + 2,28 %
x = 2,93 %
Ajalta jolloin 12kk euribor on yli 2,93 %, hyödyt korkokattosopimuksesta ja ajalta jolloin 12kk euribor on alle 2,93 % kärsit tappiota. Kyseinen korko on ollut jo monta vuotta negatiivinen ja jos se nousisi 3 % pintaan, sillä olisi järisyttäviä vaikutuksia varallisuusarvoihin. Kannattaa miettiä myös mielekkyyttä tältä kantilta, että olisitko korkeiden korkojen aikana tyytyväinen korkokattosopimuksesta vai tulossa toisiin ajatuksiin asuntosijoittamisen kannattavuudesta.
Eikös ole tässä tapauksessa niin, että euriborin 1% ylittävää osuutta ei veloiteta, eikä 2,28% kuten kirjoitat? Tuo 2,28 sisältää jo korotetun marginaalin ja maksimi euriborin?
Puhuit tuossa aloitusviestissäsi 2,28 % korkokatosta. Korkokatto koskee vain viitekorkoa, kun kokonaiskorko koostuu aina asiakaskohtaisesta marginaalista ja viitekorosta. Laskitko tuohon 2,28 % mukaan myös marginaalin, jolloin kyse olisi korosta jonka enintään maksaisit, olettaen ettei marginaalikorko muutu korkojen nousun myötä?
Kyllä, juuri näin. Ainakin Op:n markkinointipapereissa tuolla ‘‘2,28 % korkokatto’’ - termillä tarkoitetaan lainasta maksettavaa kokonaiskorkoa, eli toisin sanoen kokonaisuutta, joka sisältää sekä marginaalin (=1,28%) että suurimmillaan maksettavan viitekoron, tässä tapauksessa 1 %.
