Jos edes teoriassa kuvittelet joskus vuokraavasi asunnon, kannattaa taloyhtiölaina jättää. Voit vähentää sen sitten vuokratuloistasi. Toki oletuksella, että vastikkeet tuloutetaan taloyhtiössä.
2 tykkäystä
Etusivulta tarttui silmään
1 tykkäys
Moro, satuin vain sattumalta paikalle ja tähän kommenttiin kiinnittyi huomia. Ostin juuri talon ja yhtiölainaa 36k, koska kaikki rempat nyt tehty. Ja minä ainakin ajattelin parin vuoden päästä pistää kämpän vuokralle. Mitä meinaat tällä kommentilla, että voi vähentää sen sitten vuokratuloista? Meinaatko että sysään tuon rahoitusvastikkeen vain vuokraajalle, vai millä tavalla vähentää?
Saat vähentää rahoitusvastikkeen mikäli se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Kts verottajan sivulta tarkemmat ohjeet. Tämähän on ollut yksi niistä aiheista, johon nykyinen hallitus on suunnitellut kiristyksiä.
2 tykkäystä
Joudut maksamaan vuokratulosta pääomaveroa. Veronalaisesta osuudesta saat ensin vähentää kulut, kuten vastikkeet ja lainojen korot. Yksinkertainen esimerkki voisi olla:
A) vuokra 500€, vastike 100€, verot lasketaan 500 - 100 * 30% (Max 34%) eli 120€
B) Vuokra 500€, vastike 100€ ja tässä olisi nyt pääomavastike (yhtiölaina) esim. 200€. Vero olisi 500 - 100 - 200 * 30% = 60€.
Verohyöty on siis 60€ per kk. Asia ei ole kuitenkaan mustavalkoinen. Pääomavastikkeiden vähentäminen pienentää hankintahintaa. Eli jos joskus myyt, niin oletettavasti myyntivoiton verollinen osuus on vastaavasti suurempi. Sinun tapauksessa sillä ei ole kuitenkaan merkitystä, jos asut 2v asunnossa, koska sen jälkeen myynti on joka tapauksessa verovapaa.
Usein ns. osta ja pidä asuntosijoittajan valitsevat vastikkeiden vähentämisen, koska he eivät lähtökohtaisesti koskaan myy asuntojaan. Ja toisekseen heillä on optio päättää milloin verot haluavat maksaa, jos päätyvät myymään.
Ns. veropallon potkiminen eteenpäin kannattaa.
6 tykkäystä
Landella lainatarjous pyydetty 200k:lle. Nettotulot yhteensä reilu 4k€/kk vaimon kanssa, 1 lapsi ja 2 autoa, toisesta piuhaa toinen velaton.
OP: marginaali 0,925% + 12kk euribor ja hävyttömät 800€ nostokulut.
Nordeassa neuvottelut torstaina, mutta todella kovalta vaikutti marginaalit.
Toki meillä ei ole kuin 5-10% käsirahaa ja vakuudet täytyy ostaa garantialta.
Kysyin ketjun ja rahapodin innoittamana tarjousta kiinteästä korosta ja se oli 2.51% 25 vuoden laina-ajalle. 
9 tykkäystä
Ensi asunnon osto olisi edessä lähitulevaisuudessa. Olen säästänyt asp-tilille ja kuvitellut asp-lainan olevan fiksuin ratkaisu ensiasunnon ostoa ajatelen. Nyt kuitenkin kävin ensimmäiset lainaneuvottelut nordealla ja aloin miettimään, että onko tässä maailman tilanteessa sittenkään… 140k on aspilainakatto ilman lisälainaa, mikä saattaisi riittää itselleni. Tulevan lainan korkosuojaaminen on itselleni ehdoton tässä maailman tilanteessa. Asp-lainaan kuuluu valtion takaama korkosuoja 10vuodeksi 3,80% korkokatolla (mielestäni tämä on ehkä hieman korkea).
Lainaneuvottelussa kävin miettimään olisiko kuitenkin kannattavampaa ottaa normaalilaina ja turvata se 2% korkokatolla (tälle hintaa tulisi 7000e 35vuoden laina-ajalla laskettuna). Kovin vaikea laskea ja yrittää miettiä miten seuraavan 10v aikana korot nousevat…
Olisiko täällä kokeneempia kertomaan jonkilaisia mielipiteitä asiasta? Mitä muita hyötyjä on asp vs tavallinen asuntolaina?
edit. Tässä vaiheessa siis pitäisi vasta päättää lähdenkö hakemaan lainapäätöstä siis tavallisella asuntolainalla vai asp-lainalla. Molemmista en lupausta ilmeisesti voi saada samanaikaisesti. Sen takia tämä mietintä.
Tässä on hyvä kirjoitus. Kannattaa lukasta läpi: Kannattaako asuntolainan korkokatto? Katso hyödyt ja hinta!
1 tykkäys
Tähän pitää korjata, että kyseessä ei ole korkokatto, vaan korkoleikkuri joka korvaa 70 % tuosta 3,8 % ylittävästä korosta. Eli 3,8 % ei ole katto, mutta sinulle maksettavaksi tulevan korkokustannuksen nousu toki hidastuu tuon jälkeen huomattavasti.
7 tykkäystä
Kannattaa se ASP-laina nostaa, kun saat siihen 4% koron päälle säästetylle summalle. Sen jälkeen voit vaikka heti kilpailuttaa asuntolainan uudelleen ja “muuttaa” sen normaaliksi asuntolainaksi ja valita siihen millaisen korkokaton vaan. Toisekseen pitäisi ASP-lainaankin saada korkokatto pankin puolesta. Tuo ASP-lainan korkotuki tulee Valtiolta.
Tuon 4% koron saa siirrettyä tavalliseen asuntolainaan jos on aspia säästänyt. Näin ainakin minulle todettiin.
Hieno juttu, jos onnistuu. ASP-lainat edut konkreettisesti taitavat olla tuo peruskorko 1% sekä lisäkorko 4% ja korkotuki.
Minulle ei edes suostuttu kuin yhdestä pankista tekemään ASP-lainatarjous, kun muut eivät halunneet ottaa maksettavakseen korkoja viiden vuoden maksimisäästöillä. Tämä sitten näkyi myös marginaalissa - pitäisi ryhdistäytyä ja kilpailuttaa lainat uudelleen. Summa summarum, että taitaa saatavat tarjoukset vähän riippua tilanteesta myös.
Onko mikään paikka missä voi kilpailuttaa sijoitus asunto lainat? Olen saanut tarjouksen sekä Danske Bank ja OP pankki mutta en ole ihan tyytyväinen kumpaakaan. Sanotaan ne tarjoukset ei ole huonoja mutta ei tee minulle todella hyvää vaikutusta.
Vihaan sellasita täyttämistä se kestää yli 1h /pankki kun olen vuokranantaja ja sitten pitää täyttää myös menot ja passiviiset tulot.
Kulutus luotto lainoista tulee mainoksia kilpailuta ne, mutta tämä ei ole sitä.
1 tykkäys
Olen joskus käyttänyt tätä sivustoa lainojen kilpailutukseen Asuntolaina | Asuntolainan kilpailutus | Etua . Jos lainoja on useita, niin joudut lopulta selittämään ne auki jokaiselle pankille erikseen. Hyvänä puolena palvelussa oli se, että pankit soittavat sinulle ja ehdottavat neuvotteluaikaa. Palvelu soveltuu parhaiten yksinkertaisen asuntolainan kilpailutukseen.
1 tykkäys
Kiitos taidan tehdä tuon hieman myöhemmin. Ärsyttää kun pitää täyttää nykyinen työsuhde alkoi 12/2021 (itse asiassa 1 Joulukuu 2021). Ja sitten on määritelty 6kk koeaika kun ennen oli 4kk.
12 kuukauden euriborissa on tapahtunut isoja muutoksia kevään aikana. Kiinnostavaa kuulla miten korkokattojen hinnat ovat tähän reagoineet. Onko kellään ajankohtaista tietoa?
1 tykkäys
Esim. tästä linkistä voi seurata miten 10vuoden swapin hinta on muuttunut. Tähän päälle tulee sitten pankin marginaali eli nousua on YTD 0,3%->1,25%. Vaikka nousu on ollut rivakkaa, niin vasta ohitettiin 2019 taso.
1 tykkäys
Viimeisimmän lainan korkosuojaustarjouksen sain joulukuussa 2020, mutta uudiskohteessa lainan nosto venyi aina elokuuhun 2021. Itselleni positiivinen yllätys oli, että ei se korkokaton hinta ihan samassa suhteessa ollut noussut kuin mitä swapit olivat tuona aikana kehittyneet. Samaa näkemystä on tukenut myöhemmin nettifoorumeilla näkemäni päivän hinnat korkosuojauksista.
Esimerkissäni tuotteena oli OP:n 14 vuoden 0,01 %:n korkokatto.
Ei mene suoraan käsi kädessä SWAPn kanssa. Jos suojaat SWAPlla eli muutat vaihtuvan koron kiinteäksi, maksat kiinteää ja vastaanotat vaihtuvaa. Mitäs sitten kun korko on negatiivisella puolella? No maksat kiinteää ja vastaanotat vaihtuvaa (negatiivista), jolloin sinun maksama kassavirta swapissa olisi kiinteä taso ja koron negatiivinen osa. Esimerkki: swapin kiinteä on 0,5 % ja euribor olisi -0,1 %, niin maksaisit yhteensä 0,6 % etkä 0,5 %. Henkilöasiakkaiden kannalta vertailukelpoinen olisi niin sanottu floorattu swap, joka käytännössä tarkoittaa sitä, että maksat kiinteää ja vastaan otat vaihtuvaa, jos se on positiivinen. Floori on korko-optio, johon korko-odotuksen lisäksi mm. vaikuttaa korkovolatiliteetti. Nykyisessä tilanteessa nollafloorin (et maksa negatiivista korkoa pankille) perusarvo eli markkina-odotus siitä, että kuinka paljon korot ovat negatiiviset , on laskenut, mutta samalla korkovolatiliteetti on kasvanut ja nämä vaikuttavat nollafloorin arvoon eri suuntiin. Swap- koron ja nollalattian lisäksi maksat päälle vielä pankin ansainnan korkosuojauksesta ja asuntolainan marginaalin.
Yhteenvetona: swapilla suojatessa korkojen nousua vastaan, avaat riskin korkojen negatiivisuudelle. Henkilöasiakkaat eivät pysty minun käsitykseni mukaan tekemään tällaisia sopimuksia missään pankissa, joten hinnoitteluun pitää huomioida myös nollafloorin arvo.