Jaetaan nyt omakin 2viikkoa tuore tapaus.
Omakotitalo, Helsinki
Hinta 500 000€, oman rahoituksen osuus 50 000€, eli lainaa sen 450 000€. Lisä vakuudeksi riitti sijoituksia 55 000€ edestä. Marginaali 0,43%, pankki Nordea jossa premium asiakkuus ollut jo jokusen vuoden.
Edit: jos jotakuta taustatiedot vielä kiinnostaa.
Tulot n. 83 000€ viime vuonna joista palkkatulon osuus n. 44 000€. Puoliso ollut voimevuosina opiskelija+töissä mitä kerennyt, eli tulot ollut varmaan arviolta 10 000-15 000€.
Muuttuva vai kiinteä korko?
Vaihtuvalla korolla.
Ei edes oma asiakaspalvelija suositellut/yrittänyt korkosuojia tms tuputtaa. Jotenkin jäi sellainen kuva että ainakin henkoh hän itse tai Nordea ei usko korkojen tästä enää raketoivan vaikkakin julkisuudessa nähty Nordealta ulostuloja yli 2% korko ennusteista viimeistään syksyllä.
Katsoi vielä jopa viimeisenä tekonaan heidän euribor ennusteita että kannattaisiko lainan lukkoonlyömistä jopa vetkuttaa jonkun aikaa jotta olisi eurobori alempana?!
Toisaalta nyt kun katsoo tuosta päivästä tähän päivään niin 12kk euribor on alempana…
Se on kohta kolme viikkoa vetänyt aika vaakaan, hieman jopa laskenut. Toki kolme viikkoa on lyhyt aika…
Etsin toista sijoitusasuntoa, jota varten kysyin omasta pankista eli OP:sta sijoituslainaa. Alla yhteenveto tarjouksesta.
Miltä vaikuttaa? Itselläni on asunnon alueina Kajaani, Oulu, Tampere ja Kuopio.
Toimitusmaksun saanet neuvoteltua nolliin. 6kk euriboria itse kysyisin. Kuten vähän alle 1% marginaalia. Tyyliin 0,95%…
Toki asuntosijoittajat tietää paremmin onnistuisiko tuollaiset säädöt. Aika hyvä lähtötaso kuitenkin.
Aika linjassa OP:n tarjouksiin versus omat. Korkokattoon noilla spekseillä ei kyllä mitään järkeä eikä 12kk euriborin rinnalle saa vaihtehdoiksi enää mitään.
2 vuotta sitten pienemmällä lainasummalla (n. 40 t €) marginaali oli tasan 1 %; joten tarjottu marginaali oli melkein sama. Toimitusmaksu oli täsmälleen sama myös.
Tosiaan korkokattotarjous ei houkuta ollenkaan. Mietin, jos odottelisi euriborin kehitystä muutaman kuukauden?
Suurin kysymys lainatarjouspyynnössäni oli se, että tarjoaako tässä korkotilanteessa pankki ollenkaan lainaa. Pankin yhteyshenkilö soitti minulle ennen tarjouksen antamista, ja kuullosti heti kiinnostuneelta tarjoamaan toisen sijoitusasunnon lainaa, kun kerroin taloustilanteeni. Plussaa siis OP:lle.
Mihin tuo oletus perustuu? Tilanteet toki voivat muuttua nopeastikin, ja olla maantieteellisesti erilaisia, mutta viimeisen parin vuoden aikana itsestä on tuntunut, että edes jonkin suuruisista toimitusmaksuista pidetään varsin tiukasti kiinni. 300 euroa ei kuulosta pahalta. Muistaakseni sama, mitä itsellä oli OP:ssä edellisessä lainassa.
Asiakaskohtaistahan kaikki on, ja tilanteet elää nopeasti. Voidaan myös olettaa, että tamperelaiseen kohteeseen on saatavilla edullisempaa rahoitusta kuin kajaanilaiseen vaihtoehtoon.
Korkokatto toki kuulostaa aivan järjettömältä. Marginaali on melkein tuplat siihen nähden (0,55 %), mitä itse noin vuosi sitten sovin OP:n kanssa tamperelaista sijoituskämppää ostaessa. Paha sanoa paljonko tilanteet ovat muuttuneet vuodessa, mutta kuulostaa silti korkeahkolta marginaalilta.
Moni pankki on ollut tuosta valmis luopumaan. Itse aikoinaan sain nollaan sen 7v sitten. Sen jälkeen kun olen pankkien välillä kilpailuttanut lainoja tuo on ollut se helpoin saada nollaan. Toki tämän vuoden tilannetta en tiedä. Silti tuntuisi oudolta, jos suinkin on lainalupaus muualtakin etteikö sen saisi neuvoteltua nollaan. Olettaen, ettei paljoa muista kohdista neuvotella. Euriborit voi olla tiukemmassa. Pari vuotta sitten sai vielä kuutta kuukautta. Kolmeeb ei taipunut enää
Korkokaton hinta seuraa täysin 12kk euriboria, eli korkokaton hinnasto päivittyy myös joka päivä. Tuo on selkeästi ollut 2% katto tasolla. Jos tällä hetkellä ottaisi esim 0,01% tasolla korkokaton jonka lisämarginaalin hinta on jotain 2.3% ehkä niin siinä alkaa pärjään kun euribori ylittää 2.3%. Tämän hetken markkina ennuste on ensivuonna 2.7%-3% tuolloin se ei enää olekkaan niin huono asia, jos korot pysyy sen yläpuolella. Vielä alkuvuodesta sai korkokattoa 3-4 kertaa halvemmalla…
Miksi se korkokatto seuraisi 12 kk:n euriboria? Eikö ne pitkien korkosuojausten hintojen yhtymäkohdat pitäisi löytyä esim. pitkien korkojen swap-hinnoista lisättynä pankin katteella. Kymppivuotisen hinta pyörii jossain parin prossan hujakoilla: Swap rates | SEB
Aiempi kirjoittaja kertoi “Korkokatoksi tarjosivat 4,257 % korkokattoa 10 vuoden ajaksi. Tämä vaikuttaisi 10 vuoden aikana lainan marginaaliin 1,21 %-yksikköä (7 271,00 €).” Tokihan ne korot voivat nousta tuon rajan yli, mutta mun mielestä tuossa maksetaan vakuutuksesta aika kovaa hintaa.
Niinpä, kannattaa laskea kuinka korkeiksi korkojen tulee nousta break even-tasoon, siinä tulee huomioida myös tuon suojauskustannuksen käyttäminen ylimääräiseen lyhennykseen.
Niin siis tarkoitin että tuossa on hänelle ehdolla 2% kattotaso. Marginaali (1.047%) + korkokaton lisämarginaali (1.21%) = 2.57% + 2% katto euriborissa eli maximissaan 4.57%. Alkuun vuoden maksaa 2.57%+ päivän euribor kunnes koron tarkistus päivä. Euribor voi maximissaan siis nousta 2%, jolloin nappaa katto kiinni. En kyllä itsekkään ottaisi tuolla hintaa…
Onko kukaan kysynyt tai miettinyt asuntolainaan 3 kk euriboria viime aikoina? Nythän 3 kk euribor on noussut plussan puolelle, niin voisi luulla, että pankit taas alkaisivat tarjoamaan sitä.
Pitkällä aikavälillähän 3 kk euribor todennäköisesti on halvempi kuin 12 kk eubibor.
Itselläni oli 3 kk euriboriin sidottu asuntolaina, kun kuukauteen eivät aikoinaan suostuneet, enää tosin lainaa ei ole. Kolmen kuukauden euribor tulee erittäin harvinaisia poikkeuksia lukuunottamatta halvemmaksi, joskus kauan aikaa sitten tein useamman vuoden vertailun. Jos 3 kk euriboriin sidottua pankki ei anna, voihan kysäistä 6 kk’n euriboria. Harkinnan arvoinen vaihtoehto korkonäkemyksestä riippuen on myös viiden tai kymmenen vuoden kiinteä korko.
Ainakaan sijoitusasuntolainaan ei todellakaan taipuneet missään pankissa antamaan tarjousta muuten ku 12kk euriborilla kuorrutettuna.
Juuri pyysin lainaa ja Nordealla eivät ainakaan heidän mukaansa tarjoa muuta kuin 12kk. Toki voi olla pärstäkertoimesta kiinni…
Tänään kyselin lainaa Nordealta niin 6kk euribolle ehtona oli korkoputki ja muuten vaan 12kk euriboria tarjolla.