Osakesijoittaminen

Asuntolainamarkkina

Marginaaleja tarjottu 0,35-0,42.
Kiinteää 10-vuotista tarjottu 0,50-1,00%

Sopiiko kysyä millä pankeilla oli parhaat tarjoukset kiinteästä korosta? Onko tuo tosiaan kokonaiskorko?

Kokonaiskorko. Alimmat kiinteät kympit 0,50-0,60 Aktia ja Nordea.

5 tykkäystä

Edelliseen jatkoa nyt kun neuvottelut on käyty. Ostettava asunto sijaitsee Etelä-Suomessa. Lainamäärä noin 290te ja omarahoitusosuus on 60te. Talouden nettotulot 5,5te/kk. Kilpailutettaessa kysytty hinta myös eri korkosuojauksille.

OP, marginaali 0,49% ja 10 vuoden korkosuoja maksaisi 0,29%-yksikköä tähän lisää. Korkein mahdollinen korko olisi tällöin 2,3%. 14 vuoden korkosuojaus ilman ”kynnystasoa” maksaisi 0,65%-yks. marginaalin päälle ja korkotaso olisi sen 1,14%. Lisävakuudeksi asetetaan sijoituksia noin 20te edestä.

Danske, marginaali 0,40% ja 10 vuoden korkoputki olisi 0,20%-yks. Korkokatto olisi tällöin 1,8%. Danskella ei ollut mitään lisävakuusvaatimuksia.

Nordean alustava tarjous oli 0,45%, mutta neuvottelut kariutuivat, kun näkemys vaadittavista vakuuksista poikkesi suuresti muista pankeista.

OP:lla painaa hyvin paljon bonukset, mutta Dansken tarjous on myös hyvin houkutteleva, varsinkin korkoputken osalta. Lisäksi Danskella oli kilpailukykyinen lainannostopalkkio (200e).

Edellisen kirjoittajan saamat tarjoukset kiinteistä koroista on kyllä matalat!

2 tykkäystä

Bonusjärjestelmää muuten ihmetellään taas. Eipä tiiä seuraako tästä mitään, mutta toki kymmenien vuosien skaalalla kaikki on mahdollista.

2 tykkäystä

Tuli juuri neuvoteltua uuteen asuntolainaan 0,42 % marginaali ja 12kk Euriboriin. Todellinen vuosikorko 0,46 % ja 25 vuoden laina-ajalla. Lainaa otin 225k€, omarahoitusta 110k€. Kyseessä kerrostaloasunto Etelä-Helsingissä.

Jälkiviisauksissani aloin pohtimaan kiinteän koron tai korkokaton tuomia rauhallisia yöunia ja ennustettavuutta, kun tässä varmaan sen lähemmäs 10 vuotta viihdyttäisiin.

Kysyin piruuttani mitä kiinteäkorkoiseen vaihtaminen kustantaisi ja millainen korko irtoaisi. Vastauksena tarjottiin 10 vuoden joustavaa kiinteää korkoa (ylimääräiset lyhennykset onnistuvat maksutta ja lainan ennenaikainen poismaksu ilman myös ilman korkokuluja). Tällä hetkellä kiinteä korko olisi n. 0,98 % tasossa. Järjestelyistä veloitus 100–200 €.

Eli noin prosenttiyksikön verran jos viitekorko pomppaisi, niin pääsisi tasoihin tällä tarjouksella, jos oikein laskin. Kysymys lienee vain, että milloin :crystal_ball:

3 tykkäystä

Kehottaisin jokaista huomioimaan myös Nordean lainaa hakiessa. Lyhennysjousto on todella kätevä. Lisäksi ainakin 2020 helmikuussa seitsemän vuoden korkoputken sai hyvin kohtuulliseen hintaan. Alarajalla kulut 0,1% ja maksimi 0,95% marginaalin päälle, joka taas oli 0,45%. Sen voin sanoa että todella kankeaa tuo lainaneuvottelu oli, mutta tarjous ylivoimaisesti paras mitä pankkeja kilpailutettiin.

2 tykkäystä

Nordea, 100 k, 0.42% ja 10 v vaikka en edes tarvitse lainaa. :slight_smile:

Mikä pankki tarjosi tätä 10 vuoden joustavaa kiinteää korkoa?

Kyseessä Hypoteekkiyhdistys, siellä tosiaan tämä nykyinenkin laina. Plussaa myös henkilökohtaisesta palvelusta ja selkeästä tuotteistuksesta. Laitoin vastaavaa tarjouspyyntöä kotipankilleni OP:lle vielä, kun heillä on tuo vastaava “pitkä kiinteä korko”. Katsotaan miten käy!

1 tykkäys

Eilen kyselin sijoitusasuntolainoja kiinteällä korolla Nordeasta ja 1,25-1,35% kieppeillä pyörittiin.

This just in. Jo oli aikakin korottaa asp-lainakattoa.

7 tykkäystä

OP:lta tultiin vielä hieman vastaan ja antoivat marginaalitarjouksen 0,38% ja puolittivat lisäksi järjestelypalkkion. Ei tarvitse lähteä sen enempää miettimään enää pankin vaihtoa.

4 tykkäystä

OP:lla mitataan käsittelyajat yllättäen viikoissa, joten punnitsenpa Hypon vaihtoehtoja nyt.

  1. 12kk Euribor + 0,42 % marginaalilla (todellinen vuosikorko 0,46 %) 25 vuodeksi. Eli nykyinen tilanne.

  2. Puolet lainasta 10 vuodeksi kiinteällä korolla, jossa todellinen korko on 1,06 % ja puolet vaihtuvalla, jossa todellinen vuosikorko 0,49 %. Tässä juoksee vielä hoitokulut molemmille lainoille 2,35 € per kk.

  3. Koko laina 10 vuodeksi kiinteällä, jossa marginaali 0,98 % (todellinen korko 1,04 %).

Hinta kokonaan vaihtuvakorkoisen ja kokonaan kiinteän välillä olisi siis tällä hetkellä 0,58 % (n. 60 € luokkaa per kk). Järjestelystä perittäisiin 150 €. Eli kymmenen vuoden aikana tulisi huonoimmassa tapauksessa ylimääräistä maksettavaa noin 7k€. Liekö tuo kova vuosihinta vakuutuksesta sitten :man_shrugging:

Korkonäkymät vaikuttavat kuitenkin melko maltillisilta ainakin 5 vuoden päähän eikä välttämättä yli 2 % ohjaukorossakaan päästä nousemaan tuonkaan jälkeen. Tietty epävarmuus tässä kuitenkin on, mutta ehkä toivoisin hieman parempaa tarjousta kiinteän korosta.

Herättääkö ajatuksia?

2 tykkäystä

Sellainen juttu, että olettehan huomioineet sen, että kun vertailette kiinteäkorkoista ja vaihtuvakorkoista, niin ero ei ole kk-lyhennyksen ero, vaan lyhennysosan pitää myös huomioida. Pankkien lainaneuvottelijat koittavat mainostaa kiinteäkorkoisiaan hieman harhaanjohtavasti.

Eli jos laina on annuiteettimuotoinen ja sanotaan, että marginaali + euriborissa kk-erä on 680e ja korkeammalla kiinteällä korolla 730e, niin pankki tykkää mainostaa, että korkojen ollessa matalia ero on vain 50e/kk. Mutta kun todellisuudessa noissa molemmissa on korkomenot mukana, niin summa, jolla laina lyhentyy on myös eri. Eli ensimmäisessä korkoerä on esim. 80e ja toisessa 200e, jolloin laina lyhenee 600e/kk tai 530e/kk, jolloin todellisuudessa kiinteäkorkoinen ei ole 50e/kk kalliimpi, vaan 120e/kk kalliimpi.

Luvut on heitetty päästä.

8 tykkäystä

Totta turiset, kiitos huomiosta ja rautalangasta vääntämisestä!

Eli periaattessa, kun matalalla vaihtuvakorkoisella marginaalilla lyhentelee alussa rivakasti matalien korkojen aikana (ja säästelee siinä sivussa), saavutetaan jo mahdollisesti parempi suoja/hyöty pidemmällä aikavälillä kuin kiinteästä korosta.

Nyt kun vertailin omissa vaihtoehdoissa noita koron osuuksia lyhennyksestä, niin laina lyheneekin kuukaudessa keskimäärin 50 € vähemmän kiinteällä korolla. Ja tähän tuo pankin mainostama ero 60 € vielä päälle. Todellista hintaa katsookin nyt vähän toisesta vinkkelistä.

1 tykkäys

Kallis kiinteä kymppi. Kysypä piruuttain Aktialta, jos kiinteä kiinnostaa. Jopa heidän sivuillaan on laskuesimerkki, jossa 10v kiinteä on 0,55%. Vastaa kokemusteni mukaan melko hyvin myös todellista tarjoustasoa.

Itse olen juuri muuttamassa asuntolainaa kiinteään korkoon. Joitain prosentin kymmenyksiä tulee mahdollisesti takkiin vs. marginaali, mutta uskon saavani summan takaisin korkojen kera sijoitustuotoissa. Uskallan pitää paljon korkeampaa osakepainoa, kun lainanhoitokulut on suojattu seuraavaksi 10 vuodeksi.

1 tykkäys

Itsellä olisi ajankohtaista asuntolainan hakeminen. Oletteko huomanneet eroja pankkien välillä, paljonko myöntävät lainaa? Mikä pankki tarjoaa eniten lainaa? Itseäni kiinnostaa, kun en haluaisi sitoa hirveästi omaa pääomaa asunnon ostoon.

Nordeasta saa teoriassa kokonaan ilman omaapääomaa lainaa. Vaativat tosin sillon aika reilusti vakuutuksia / tai vaativat, että ostat heiltä “lisä takauksen” lainalle. Oman kokemuksen mukaan Nordeasta myös saa eniten lainaa, muttei pankkien välillä kauheesti taida olla eroa tuossa lainan määrässä.

2 tykkäystä

Laitetaan nyt meidänkin tiedot, vaikka ei ole enää ihan uunituore laina. 474000€ ja 35v laina-aika. 0,4% marginaali ja pankki Nordea. Kaupan päälle premium-jäsenyys, jonka hyödyt ovat minulle vielä epäselvät. On joku oma asiakaspalvelunumero ja henkilökohtainen pankkineuvoja jonka kanssa soiteltiin raha-asioista? 10-vuoden kiinteä voisi kiinnostaa, jos sen saa niin halvalla kun täällä mainostetaan. Siihen vaan pitäisi saada leivottua Nordean lyhennysjousto, joka on ihan mahtava keksintö. Pitääpä kysäistä onnistuuko.

Olisi mielenkiintoista tietää, millä tavalla palstalaiset lyhentelee asuntolainojaan ja oletteko suojautuneet korkojen nousulta pankkien tuotteilla.
Perusteluja olisi myös hienoa kuulla, että miksi olette päätyneet tiettyyn lyhennystapaan ja onko nykyisillä historiallisen matalilla koroilla ollut päätökseen vaikutusta.

Asuntolainan lyhennystapa
  • Annuiteetti
  • Kiinteä tasaerä
  • Tasalyhennys

0 äänestäjää

Asuntolainan korkosuojaus
  • Kyllä (Korkokatto, Kiinteä korko, Korkoputki ym.)
  • Ei (Tähän lasketaan myös säästöt/sijoitukset ym.)

0 äänestäjää

1 tykkäys