Asuntolainamarkkina

Neuvottelin viime viikolla erään pienemmän paikkakunnan Osuuspankin kanssa pienehkön (140k€) lainatarjouksen uusimisesta omistusasunnon ostoa varten: Vähän kyllä yllätyin, että eivät luvanneet ollenkaan 3kk:n euriboria ja marginaali oli mielestäni aika korkea (0,85). Pidin lähtiessäni itsestään selvänä, että 3kk saa, mutta eivät suostuneet mihinkään muuhun kuin 12kk.

Huonompaan suuntaan mentiin 6kk:n takaisesta edellisestä tarjouksesta kun marginaalikin huononi. Noh, onpahan joku tarjous taas ja voi lähteä kiristämään muita pankkeja kunhan tässä jaksaa. Ei ole kovaa kiirettä ostoksille itselläni niin voi rauhassa katsella.

Onko kenelläkään kokemusta pankkien omista primekoroista? OP prime tällä hetkellä houkutteleva 1,5 %

7 tykkäystä

Jahas, no se siitä sitten.

Aikanaan otin ensimmäisen asuntolainani primeen sidotuksi, koska se oli ottohetkellä halvelmpi kuin euriborit. Korkojen laskiessa se ei kuitenkaan vajonnut alas samaa tahtia muiden korkojen kanssa, joten vaihdoin sen pois, enkä ole sitä harkinnut vaihtoehdoksi sen jälkeen. Pankit tuntuvat antavan sen verran helposti 3kk ja 6kk euriboreja, jotka pitkässä juoksussa ovat luultavasti edullisempia. Korkoputket yms. korkosuojaukset voi sitten ottaa erikseen vakauttamaan tilannetta.

2 tykkäystä

Sori, jos tämä keskustelu meinaa vallata ketjua. Teille, jotka olette neuvotelleet lyhyempään euriboriin: Oletteko käyneet keskustelua korontarkistuksen yhteydessä, vai ihan muuten vain? Itseä kiinnostaisi mahdollisimman lyhyt euribor, mutta 2020 ei ollut tarjolla, kuin 12kk. Nyt tuo saattaisi onnistua, mutta toisaalta “matala” korko on tällä hetkellä lukossa loppukesään asti, niin huvittaisi toki ottaa hyödyt irti siitä ja koittaa saada lyhyempi euribor vasta, kun nykyinen korko tarkistetaan.

Pankille tuo ei välttämättä ole niin optimaalinen diili, mutta välittävätkö moisesta? Eli onko teidän kokemuksien mukaan mitään väliä, että mihin aikaan suhteessa korontarkistukseen tätä keskustelua käy?

1 tykkäys

Itse aloitin kilpailutuksen nyt n. kuukausi ennen korontarkistuspäivää. Mielestäni tämä oli itsestään selvä valinta, että saan nauttia nollakorosta mahdollisimman pitkään. Eiköhän ne pankit myönnä lainoja vielä loppukeväästäkin, kun korontarkistuspäivä alkaa lähestyä.

2 tykkäystä

Olin hyvissä ajoin yhteydessä ennen korontarkastuspäivää omaan pankkiin. Hyvän (200e + ei muutoksia ehtoihin) tarjouksen jälkeen en nähnyt tarpeelliseksi kilpailuttaa muuten. Kun korko nousi tarkistuspäivänä tein muutospyynnön verkkopankissa jonka jälkeen se käsiteltiin ripeästi. Vaihto 12kk euribor → 3kk, pankkina OP Pohjois-Savo.

2 tykkäystä

Pari kuukautta ennen korontarkistusta, ja se hyväksyttiin muutamassa päivässä. Sovittiin, että muutos astuu voimaan korontarkistuksen yhteydessä, ja tästä ei sen enempää tarvittu neuvotella. OP-Uusimaa.

1 tykkäys

Olisipa muuten hienoa jos joku asiantuntija avaisi hieman mistä johtuu pankkien eri käytännöt Euribor 12 kk → 3 kk muutoksissa. Euriborhan on keskiarvo korosta mitä Europaan pankit käyttää kun lainaavat toiselleen. Käsittääkseni tällä hetkellä tästä sopimusmuutoksesta kaikki muut pankit pyytävät 0,3-0,4% lisämarginaalia paitsi OP (en ole varma onko kaikissa OP:n alueissa tämä käytäntö). Onko siis OP:lle lainaraha jotenkin halvempaa, vai nielläänkö lisäkustannukset asiakashankinnan kuluina tms. jotta markkinaosuus kasvatetaan? Lehdistössäkään en muista törmänneeni tästä lisätietoa.

Uudessa lainassa en itse ainakaan saanut väännettyä samaa marginaalia 3 kk Euriboriin kuin 12 kk Euriboriin, mutta 0.15 % korotus riitti. Toki tässä oli neuvotteluvipu heikohko kun muiden pankkien tarjoukset olivat vielä reilusti huonompia. :sweat_smile:

1 tykkäys

Hei,

FIVA:n menettelytapaohjeita luottolaitoksille 7/02.01.03/2013 (26.3.2013):

”Viitekoron vaihto
Luoton marginaali heijastaa erityisesti asiakkaan luottolaitokselle aiheuttamaa luottoriskiä. Tämä riski ei muutu viitekoron vaihtamisen johdosta. Viitekoron vaihtaminen velallisen aloitteesta ei ole siten sinällään peruste korottaa korkomarginaalia. Luottolaitos ei ole toisaalta velvollinen suostumaan velallisen viitekoron vaihtoa koskevaan pyyntöön.”

Tulkitsen, että velallisen ollessa aloitteellinen pankki ei saisi ehdottaa marginaalin nostoa, vaan heidän tulisi vain kieltäytyä koko pyynnöstä.

Kai tuota alkuosaa voi yrittää käyttää vänkänä pankin suuntaan, mutta jos pankin edustaja lukee saman ohjeen loppuun asti, niin lopputulos taitaa olla asiakkaalle lähinnä ajanhukkaa.

5 tykkäystä

Onko kukaan saanut tehtyä Nordeassa viitekoron muutosta 12kk → 3kk ilman marginaalin korotusta/tarkistusta.

Itsellä 12kk euribor ja 0,40 marginaali. Keskustelu asiasta Nordean kanssa ensi viikolla. Sijoituksista iso osa Nordeassa, joten pankin vaihto ei lähtökohtaisesti oikein houkuttele, mutta kyllähän tuo 3kk vs. 12kk euribor tekee ihan rahaa muutaman vuosikymmenen aikana noin keskimäärin.

Nyt on maksettu melkein 10% lainasta pois ja tietty into maksaa vielä enemmänkin jäi päälle.

Tällä hetkellä korot jatkavat nousuaan ja meillä erotus korkeamman marginaalin kanssa olisi enää 0,12%-yksikköä. Ja 3 kk:n euriborilla tarkistuspäivä odottelisi 1,5 kk:n päässä.

Ainakin juuri nyt tuntuu, että tuli tehtyä oikea päätös pitkän harkinnan jälkeen.

Sijoitusasuntojen osalta täytyy tutkailla tilannetta vielä keväämmällä ja jonkun verran kiehtoo hakea lainalupausta seuraavaan sijoitukseen. Omasta lainasta olisi ilo päästä irti nopeassa aikataulussa, mutta sijoituslainat ei juuri mietitytä.

Onko sijoitusasuntolainojen osalta ilmennyt uusia vinkeitä pankkien suunnalta? Erityisesti kiinnostaa Nordea.

1 tykkäys

Kysytäänpä nyt täällä ennen kuin laitan pankkiin viestiä. Tein siis ylimääräisen lisälyhennyksen asuntolainaan, kun itselläni on pian korontarkastus edessä. Kyseessä on siis muuttuva annuiteettilaina. No nyt lisälyhennykseni johdosta lainan takaisinmaksuaika näyttää lyhentyneen noin 2 vuotta. Eihän tämän pitäisi olla mahdollista? Vai voiko annuiteetin takaisinmaksuaika muuttua lisälyhennyksen johdosta? Tuleva kuukausierä on myös pysynyt täysin samana, ainoastaan koron ja lyhennyksen suhde on muuttunut.

Ylimääräinen lyhennys lyhentää lainaa loppupäästä, ennakkolyhennys alkupäästä. Mikäli ylimääräisen lyhennyksen haluaa vaikuttavan maksuerään, niin siitä on sovittava erikseen pankin kanssa, useimmiten ottavat siitä hyvästä jonkin verran rahaa.

1 tykkäys

Ainakin Osuuspankissa näyttää menevän niin, että lisälyhennyksen myötä laina-aika lyhenee ja erä pysyy entisellään. Mutta sitten korontarkastuspäivänä laina-aika palautuu velkakirjan ehtojen mukaiseksi ja samalla kuukausierä pienenee sen tekemäsi lisälyhennyksen pohjalta.

4 tykkäystä

Kiitos @jps ja @JuhaR vastauksista. Kyseessä on OP, joten toivottavasti asia on juurikin näin kuten Juha sanoi :grinning:

3 tykkäystä

Samaa ihmetellyt Dansken kanssa, kun tuntuu etteivät ylimääräiset lyhennykset vaikuttaneet karvan vertaakaan kuukausittain maksettaviin lyhennyksiin. Nyt tuli otettua lyhennysvapaitakin Dansken ilmaiseksi sallimat 3kk, joiden avulla olisi juuri tarkoitus maksaa korkosuojaamatonta lainaa korkosuojattujen sijaan. Tällä oli tarkoitus myös varmistaa kassavirran hyvä taso, koska luultavimmin sijoitusasuntojen ja omankin asunnon vastikkeissa on keväällä nousupaineita.

kyseessä 150 000€ asuntolaina. Nordea tarjoaa 3kk euriboria 0,64 marginaalilla ja Hypo 6kk euriboria 0,55 marginaalilla. Takaisinmaksuaika 20-30v. Kumman ottaisitte?