Asuntolainoissa ainut fokuksen aihe tuntuu olevan lainan marginaali, mutta erityisesti asuntosijoittamisessa annan painoarvoa myös hyvälle pankkisuhteelle ja asiakaspalvelulle.
Aiemmin oli Danskelta lainalupaus sijoitusasuntoon 0,7% marginaalilla, mutta päädyin vaihtamaan Nordealle jossa 0,95% marginaali.
Danskella saattoi joutua odottamaan 2 viikkoa(!) jotta saa kuittauksen voiko tietystä asunnosta tarjota pankin puolesta. Kaikki oli muutenkin hieman epäselvää ja epävarmaa.
Sitten päädyin vaihtamaan Nordealle koska sieltä olen saanut saman pankkipäivän aikana vastaukset kysymyksiini ja dialogi pankkitädin kanssa voi olla aktiivista jos asiakas niin haluaa. Välillä on vähemmän asiaa ja välillä enemmän, mutta silloin kun sitä on, niin asiat on kriittisiä kaupan suotuisan lopputuloksen kannalta.
Tämä kaikki vastine asiakaspalvelun ja luottamuksen parantumisesta suhteessa 0,25% korkeampaan marginaaliin on mielestäni kohtuullinen lisäkulu.
Kiinnostaisi kuulla esimerkkejä, millaisia kiinteitä korkoja tai minkä hintaisia suojauksia tarjotaan tällä hetkellä? Haussa uusi laina pk-seudulle, näillä korkotasoilla ollaan suht lähellä maksukyvyn ylärajaa, joten mielenrauhan vuoksi osan lainasta voisi vakuuttaa.
Haettiin puolison kanssa asuntolainaa omaan asuntoon pk-seudulla. Lainamäärä 260000€ ja seuraavanlaiset ehdot:
-Danske, 12kk euriborilla marginaali 0,47 ja 3kk Euriborilla marginaali 0,66. Järjestelypalkkio 0€ ja lisävakuutena sijoitusasunto.
-Nordea, 12kk euriborilla marginaali 0,49 ja 3kk euriborilla marginaali 0,61. Järjestelypalkkio 500€ mutta ei tarvetta lisävakuuksille.
Itse preferoisin lyhyttä korkoa, mutta mietityttää onko se tuon marginaalieron arvoinen pitkässä juoksussa. Nordean tarjouksessa annan painoarvoa mielestäni sujuvammalle päivittäisasioinnille (asiakkuudet molemmissa pankeissa) sekä sille että en tarvitsisi lisävakuutta ostettavan asunnon lisäksi. Dansken tarjouksessa taas houkuttaa 0€ järjestelypalkkio ja mikäli päädytään 12kk euriboriin, alhaisempi marginaali.
Miten yleistä, että asunnon myyjä pyytää tarjouksen yhteydessä 4% käsirahaa asunnon arvosta vakuudeksi tai mitä prosenttia käytetään yleisimmin? Onko muita vaihtoehtoja kuin käsiraha vakuutena yleistä? Vähintääkö tuo käsiraha siis ostajalle asunnon ostohintaa vai tuleeko se ostohinnan päälle?
Tuossa on sekä hyviä että huonoja puolia - aiemmin (10+ vuotta sitten) nämä olivat huomattavasti yleisempiä käsittääkseni.
Markkina on käynyt niin kuumana viime vuodet ainakin isommissa kaupungeissa, että näitä ei ilmeisesti ole kannattanut paljoa pyydellä, mutta voivat nyt tehdä paluun.
Puolison kanssa saatu 138000e asp-lainatarjous nordeasta ja spankista. Nordea tarjosi 0,51% 12kk euribor tai 0,61% 3kk euribor. Toimituspalkkio 420e. Spankista 0,55% 3kk ja toimituspalkkio 200e. Nordea ei enää suostunut parantamaan.
Sijoitusasuntolaina haettu Op:sta 10k€ omarahoitus +50k€ laina. Viides laina kyseessä, aiemmat 12kk euribor marginaaleilla 0.6, ja 3x0.9. Nyt tuli 1.25% marginaali, 3kk euribor ja tasaerä, 12v laina-aika.
Viimeksi vuosi sitten 3kk euriboria ei saanut, nyt tarjottiin mielellään ja tasaerää suorastaan pakotettiin. Omaan makuun sijoittajalle parempi tilanne siis nyt vaikka korkotasolle ei mitään mahda.
Palaan tähän postaukseen, eli nykytila:
OP 12kk euribor, 0,466 marginaali (koronvaihtopäivän pari viikkoa sitten ja korko 3,98%)
S-Pankki tarjosi 3kk euribor, 0,49% marginaali, ilman kuluja lainan siirto.
OP antoi oman tarjouksen 3kk euribor, 0,40% marginaali. Sovimme samalla lyhennysvapaan 1/24-12/24. Maksamme tästä 200eur palkkion.
Suhteellisen helppo oli ottaa tuo OP:n tarjous vastaan. Tuo palkkio tulee katettua n. vuoden ajalla vs S-Pankin tarjous ja alle 2kk ajalla vs olemassa oleva 12kk euribor.
"Samalla asuntomarkkinoille on muodostumassa uudenlainen korkoloukku, joka hidastaa asuntokauppaa. Tämä koskee jopa miljoonaa suomalaista.
Asuntokauppa tarkoittaa yleensä asuntolainan vakuuden vaihtumista, eikä aiemmin solmittua kiinteää korkoa saa vietyä toiseen pankkiin. Tämän takia moni jää Hypon mukaan odottamaan asunnon vaihtoa."
Tätä ulostuloa tänään ihmettelin. Olen ollut siinä uskossa, ettei vakuuden vaihtamisen tulisi vaikuttaa lainaehtoihin kuten lainan marginaaliin (ja korkosuojaan). Olettaen tietysti että uuden asunnon vakuus riittää eikä asiakkaan kokonaisuudessa tapahdu muutoksia riskisempään suuntaan.
Edit: myös fiva näin linjannut, ettei vakuuden vaihto olisi peruste marginaaliin kajoamiseen.
Mikäli lainan joutuu neuvottelemaan uusiksi, tunnistan todella korkoloukun. Oma korkokatto on yli 3%-yksikköä alhaisempi kuin 12kk+marginaali olisi tällä hetkellä. Ei puhettakaan asunnon vaihdosta ilman pakottavaa tarvetta.
Hypon asuntomarkkinakatsaus avaa tuota hieman tarkemmin, joskaan logiikka ei ole siellä juuri parempi. Itse näen kaksi tapaa puolustaa kannustinloukkua:
Asuntovelallinen saattaa kuvitella asunnon vaihdon tarkoittavan korkosuojan menetystä vaikka se ei olisikaan totta. Jos pankista ei kysy, ei väärinkäsitys oikene.
Yleensä asunto vaihdetaan kalliinpaan, jolloin voi olla tarpeen ottaa lisää lainaa. Lisälainan ehdot määräytyvät nyt korkeampien korkojen aikaan.
Onko ihmiset nykymarkkinoissa ottaneet pankin tarjoamia korkosuojauksia? Tänne on tarjottu esim. 1% korkokattoa, suojauksen ottamishetken kokonaiskorkoon verrattuna?
Markkinat kuitenkin ennustavat että käytäisiin reilu 4% 12kk euriboreissa ja sitten alettaisiin pikkuhiljaa lasketella?
Tähän voisin lisätä, että tuoreimpien forwardien mukaan ihan tuon EKP:n talletuskoronkin oletetaan nousevan 4%:iin eli sillä perusteella euriborien luulisi peakkaavan vieläkin korkeammalle.
Päivitys tähän tilanteeseen: Nordea jousti 12kk euriborin kanssa 0,42 asti joten sillä nyt mennään. Ihan tyytyväinen tähän, vaikka varsinaisesti haluamani 3kk euriborin kanssa pankin marginaali tuntuikin turhan kalliilta.
Olen Dansken asiakas
Nykytilanne: Euribor 12kk ja 0,40% marginaali
Pyyntö: Euribor 3kk - marginaali olisi 0,62% ja ottaisivat 100e käsittelykulun.
0,22% marginaalin korotus. Tämä tuli suoraan vastauksena verkkoviestiin. Täytyypä kysyä vielä henkilöltä joka hoiti lainaamme.
Miten muuten on yleisesti käytäntö, pääseekö viitekoron muutoksessa 12kk eb → 3kk eb helpommin ilman käsittelykuluja kun muutosta pyytää 12eb:n vuosittaiselle korontarkistuspäivälle? Oma pankkini on OP.