Minkäslaisia kokemuksia porukalla on vakuuden vaihdosta?
Sain tosiaan lukittua Aktialta 10v kiinteää asuntolainaa 0,50% hintaan tässä huhtikuussa. Asunnon vaihto ei ole ajankohtaista, mutta elämä voi aina yllättää.
Fivan mukaan lainoihin tehtävät vakuuden vaihdon kaltaiset muutokset eivät ole peruste korottaa marginaalia, jos uusi vakuus vastaa arvoltaan vanhaa. Mutta korkotason noustessa pankit varmasti yrittävät neuvotella lainaa uusiksi sen sijaan, että vain vaihtaisivat vakuutta.
Sopimuksessa ei mainita asiasta muuta, kuin että vakuuden vaihdosta menee hinnaston mukainen kulu (Aktialla 200e).
Tämä kannattaa tarkistaa pankista. Handelsbankenissa vaativat, että tehdään uusi laina asunnon vaihdon yhteydessä. Laina oli tuota vanhaa mallia, jossa miinuskorot söivät marginaalia ja lainan korko pystyi menemään nollille. Olin tästä yhteydessä Fivaan, mutta Handels olis sitä mieltä, että heidän lakimiesten mukaan Fivan ohjetta ei tässä tapauksessa tarvitse noudattaa ja eivät suostuneet vakuuden vaihtoon. En jaksanut tästä tapella heidän kanssa vaan vaihdoin kokonaan pankkia.
Mitenkäs kiinteä korkoisessa tuo menisi, ainakaan mitään ennenaikaisen lainan lyhennyksen hyvityspalkkioita tuskin voivat alkaa vaatimaan. Jos pankki itse vaatii maksamaan vanhan lainan ja ottamaan uuden lainan, vakuuden vaihdon sijaan.
Kiinteän koron varmaan haluaisivat myös neuvotella uusiksi, jos korot on nousseet.
Olisi tuo vuokralla asuminen kyllä paljon helpompaa silloin, kun päättää vaihtaa asuntoa. Mutta se vapaus vaan maksaa pitkässä juoksussa aika paljon.
Olisi ensiasunnon osto tiedossa. Nykyisin Nordean asiakas, mutta heitä ei tunnu kiinnostavan pätkän vertaa otanko lainan heiltä vai vaihdanko maisemaa. Oletin, että kiinnostusta olisi, kun koko elämän ollut asiakkaana, ja hoitanut sijoitukset heidän kauttaan. Tulotkin nykyisin varsin kelvolliset, mutta ei näytä heitä hetkauttavan. Lähinnä kyselleet useaan otteeseen, haluanko välttämättä käyttää 11 vuotta ASP-tilillä maanneet parikytä tonttua sen sijaan, että ostaisin asunnon ilman ASPia. Tiedä sitten, onko Nordea jokin motivaatio olla tarjoamatta hyvää ASP-lainaa allekirjoittaneelle.
Samaan aikaan OP puolestaan on nähnyt aikaa ja vaivaa selittäen allekirjoittaneelle koko prosessin pikkupräntteineen ja vaihtoehtoineen.
Molemmista tarjoukset näyttävän olevan luokkaa 0,46 %, ja todellinen vuosikorko 0,5%. Erot kun ovat varsin pienet, onko tässä syytä ottaa jotain huomioon, vai pitäisikö sitä vain vaihtaa OP:lle ihan vaan koska eivät ole veemäisiä. OP:lta saisi varmaan ihan kätevästi vakuutuksetkin samalta talolta kohtuuhintaan, ja kenties sijoituspalvelutkin toimivat jotenkuten (tosin OSTia ei taida vieläkään löytyä…). Missasinkohan jotain?
ASP:ssa ei ole oikein mitään hyötyä, jos lainan siis saa tulojen ja vakuuksien puolesta muutenkin. Lähinnä se vain rajoittaa, jos meinaat joskus muuttaa pois, niin et voi jättää sijoitusasunnoksi, ellet uudelleenneuvottele lainaa. Ja aika paljon saavat korot nousta, että korkotuesta on jotain iloa.
Ensiasunnon kun voi vielä saada vähemmällä omalla pääomalla ilman aspia, niin voi jättää enemmän sijoituksiin. Aika tyypillistä, että säästetään aspiin, joka voi sinällään olla ihan järkevä tapa aloittaa, mutta sitten lopulta se kämppä ostetaan ilman.
Aah, makes sense! Laina tosissaan irtoaisi ilmankin. Nyt on vaan fiilis, että pakko päästä eroon tuosta ASP-taakasta, kun rahat maanneet siellä tosissaan tuottamattomana vuosikausia. Mieluummin sitä sitten kituuttaa itseään muutamat vuodet siinä ASP-velvollisuudessa kuin antaa periksi, ja sulkisi koko ASP-tilin, tunnustaisi tappion, ja jättäisi sen 4(?) prosentin tuoton nostamatta. Taitaa kuitenkin varsin kivuttomasti onnistua ASP-lainan muutos normilainaksi tarpeen tullen.
Aika tyypillistä, että säästetään aspiin, joka voi sinällään olla ihan järkevä tapa aloittaa, mutta sitten lopulta se kämppä ostetaan ilman.
Ei kai se kovin tyypillistä ole, että ensiasunnon ostaja jättää verovapaan lisäkoron hyödyntämättä, jos sellaista olisi tarjolla? En ainakaan näe tätä kannattavana. Lainaahan pitäisi muuttaa joka tapauksessa sitten myöhemmin, jos asunnon käyttötarkoitus muuttuu oma asuinkäyttö → sijoitusasunto. Eikä ASP siinä mikään ongelma ole muuttaa lainaa. Itse ostin ASP-lainalla asunnon 2016 ja vaihdoin vuodenvaihteessa pankkia. ASP-lainaa oli 16-vuotta jäljellä, mutta pankinvaihdon yhteydessä uudelleenjärjesteltiin laina 25-vuotiseksi tavalliseksi lainaksi, vaikka asun asunnossa edelleen. Lainan muutos tuli huomattavasti edullisemmaksi kuin jos olisin jättänyt aikanaan lisäkoron hyödyntämättä.
Kysymyshän tässä tapauksessa lienee, että haluatko käyttää verottomat lisäkorot sijoituksiin ja pääoman asuntoon vai “niellä” lisäkoron saamatta jättämisen ja sijoittaa pääoman asunnon sijasta muuhun. Päätöksenteon tueksi kannattaa pyytää lisäkorkolaskelma pankista, jos et ole vielä pyytänyt. Sitten ainakin pystyisit laskemaan sen yksityiskohtaisesti, että mikä ero näillä on. Puoliso pyysi korkolaskelman, OP:n puolella maksoi 30 euroa.
Nostaisin myös esille, että asp-lisäkoron saamiseksi on pari erityistä ehtoa, jotka usein jäävät huomioimatta. Jos säästöjä on enemmän kuin 10 % myyntihinnasta, säästöjä ei tarvitse käyttää enempää kuin 10 % ja loput saat itsellesi lisäkoron kera. Tämä voi joissakin tapauksissa olla paras vaihtoehto riippuen muun muassa varallisuudesta ja ostettavan kohteen hinnasta. Tämä Valtionkonttorin ohje kannattaa lukea yksityiskohtaisesti.
Sellainen tieto vielä, että Nordeassa ei oikein taideta olla ASP-lainan ystäviä, kun se tosiaan edellyttää sitä lisäkoron maksamista. Meillä meni puolison kanssa Nordean kanssa vääntämiseksi, kun eivät tosiaan tienneet / ymmärtäneet lainsäädännön rajoituksia ENNEN sitovan lainatarjouksen tekemistä, vaan vasta sen hyväksymisen jälkeen. Päätyivät sitten kädenväännön jälkeen maksamaan lisäkorkoa vastaavan summan vahingonkorvauksena siitä, että tekivät virheen.
Oletko huomioinut kustannuslaskelmassa myös muut kustannukset? Nordean palveluiden hinnat ovat ilmeisesti alenemassa syksyllä kaikille, joilla on mobiilipankki käytössä. Myös muiden tarvittavien palveluiden laatu ja saatavuus kannattaa ottaa huomioon. Ja jos pyydät Nordealta nimenomaisesti ASP-lainaa, niin luulisi, että sieltä sellainen lainatarjous tulee jos kerrot, että otat OP:n tarjouksen, jolleivat anna kunnon tarjousta.
Juu, näitä kuluja olen pyrkinyt hieman vertailemaan, mutta ollut hieman hankalaa, kun tuntuvat elävän muutamien vuosien välein, joskus useamminkin. Tällä hetkellä itseäni hieman kismittää, kun joku postasi foorumille, kuinka Nordea ilmeisesti tulee luopumaan loppuvuodesta jenkkiosakkeiden 1 %:n katosta. Siirryin Nordnetista Nordeaan nimenomaan tämän vuoksi, kun sai edullisesti ostella pieniä eriä jenkkiosakkeita silloin kun huvitti.
Nordeassa en ole erityisemmin pitänyt tuosta mobiilipankki"vaatimuksesta". En tiedä, pitääkö edelleen paikkansa, mutta silloin kun se tuli, niin pankin rouva totesi, että “aktiivista käyttöä” pitäisi olla kuukausittain, jotta kulut pysyvät alhaalla. Itse olen vanhan liiton kaverina verkkopankin ja tietokoneen ystävä kosketusnäytöillä näpräämisen sijaan.
Pitääpi tarkkaan tutkiskella, mikä lopulta onkaan itselleni se edullisin/helpoin ratkaisu. Loppupeleissä ei ole niin satasen parin päälle, joten Nordeaa puoltaa pääosin juurikin se, ettei tarvitsisi nähdä vaivaa salkun ja varojen siirtämisen suhteen, puhumattakaan uusista maksukorttien numerosarjojen ja verkkopankin käyttäjätunnusten opetteluista. Joku voisi haukkua laiskaksi
Kyllä mielestäni kannattaa aina ottaa OP jos tarjoukset muuten tasan, bonusten vaikutus kuitenkin n. 0,25% lainamäärästä + muusta varallisuudesta/sijoituksista. Varsinkin kun alkaa olla muutaman sadan tonnin edestä varallisuutta/lainaa niin sitä tulee jo mukavasti 50-60e/kk.
@Heimo_Vesa
Itse nostin n. vuosi sitten asuntolainan nordeasta - asp:lle säästin kahden vuoden ajan kvartaalimaksimit.
Hyödynsin lisäkorot kokonaisuudessaan, vaikka asuntolaina virallisesti toteutettiin normaalina (ei asp-lainana). Silloin tämä ainakin onnistui, ja vielä pankkitädin ehdottamana.
Eli paljon paremmat lainaehdot (ei rajoitteita, pidempi lainq-aika, lyhennysvapaat jne) ja silti sain lisäkoron samaan tapaan. Kannattaa siis kysästä tästä!
Pankki nordea, premium-puolella jos sillä nyt mitään väliä.
Voin yhtyä tähän kokemukseen täysin, paitsi että minä olen ollut OP:n asiakas koko ikäni ja parempaa palvelua sain lainaa hakiessani Danskesta. Kannattaa tiedostaa, että tämä lienee tilanne kaikkien isojen pankkien kohdalla: jos olet jo asiakas, palvelu on heikkoa. Jos sen sijaan et ole asiakas, sinua yritetään kaikin keinoin saada asiakkaaksi jolloin palvelu on erinomaista. Taitaa olla niin, että pankeilla on eri työntekijät uusasiakashankintaan ja vanhojen asiakkaiden palvelemiseen, ja uusasiakashankinnasta vastaavilla saattaa olla jopa jotain tulospalkkioita, siinä missä perus aspalle on lopulta aika sama miten tyytyväinen/tyytymätön olet tai vaihdatko jopa pankkia.
That said, itse räknäsin että identtisillä lainatarjouksilla OP tulee kokonaisasiakkuudessa huomattavasti kilpailijoita edullisemmaksi, kun ryhtyy omistaja-asiakkaaksi. Itse maksan lainasta kertyvillä bonuksilla kaikki taloutemme vakuutukset ja pankkiasioinnin kulut. Tästä syystä en sitten vaihtanut pankkia, vaikka vitutti OP:n heikko palvelu. (Ja koska tiesin, että todennäköisesti se Dansken hyvä palvelu muuttuu tasan yhtä heikoksi lähes saman tien kun nimet on paperissa.)
edit. Jos hyvää palvelua oikeasti haluaa, ja on valmis siitä maksamaan, kannattanee hakeutua jonkun pienemmän (säästöpankin) asiakkaaksi. Marginaalin voi todennäköisesti tuplata, mutta palvelua kuulemma saa.
Kyselin omasta nykyisestä pankistani tarjousta korkokattotuotteen lisäämisestä nykyiseen 12kk euriboriin sidottuun lainaan. Laina on vanhamuotoinen (=viitekorko lasketaan myös alle nollan tasoista), marginaali nykyisin 0,79%.
Jos kattotason asettaa 10 vuodeksi. kokonaisuutena tasoon 1,72% (=kokonaiskorko), lisämarginaali on 0,680% tuohon nykyisen 0,79%. päälle eli yhteensä 0,79+0,68 = 1,47%.
Jos kattotason asettaa 10 vuodeksi kokonaisuutena tasoon 2,110%, lisämarginaali on 0,570% tuohon nykyisen. 0,79%. päälle eli yhteensä 0,79%+0,570%=1,36%.
Nykyisen lainan voisi. vaihtaa myös kiinteäkorkoiseen 10 vuodeksi, korolla 1,35%. Mielestäni varsin kallis tarjous.
Nordea 1,5kk aikana joutunut huonontamaan “kustannuksiin” vedoten marginaalitarjoustaan 0,4 ->0,42, samalla kun Aktia maanantaina ehdotti 0,35.
Nordealla korkosuojaustarjous oli hieman huonompi kuin OPlla, Oplla 10v 1,3% korkokatto maksaa 0,65% , lisäksi Nordealla suojauksen hinta pitää maksaa kerralla 10v ajalta kun laina otetaan. Kiusallinen lisäerä kun oston kohdalla muitakin rahareikiä. Nordealla toki 35v laina-aika ja vapaat lisälyhennykset hyviä sijoittamisen kannalta.
Kysymys noista lainojen vakuuksien vapautumisesta.
Yksinkertaistettu esimerkki: Oletetaan, että minulla on kaksi asuntoa, arvoltaan 100 000€ á. Asuntojen vakuusarvo on 75% niiden hinnasta.
Maksan lainanlyhennystä 10 000€ vuodessa.
Haluaisin jossakin vaiheessa ostaa kolmannen 100 000€ asunnon.
Ymmärsinkö oikein, että kahden ja puolen vuoden päästä(kun entisiä lainoja lyhennetty 25000€) minulla olisi mahdollisuus saada laina tähän kolmanteen 100 000€ asuntoon?
Kyllä. Yksinkertaistettuna se menee juuri noin. Silloin sinulla olisi 25000€ käyttämätöntä pääomaa, jota voit käyttää esim. uuden lainan vakuutena.
Kannattaa kysyä asiaa myös pankista, kun olet ottamassa näitä ensimmäisiä lainoja, että haluavatko he tarjota sinulle tulevaisuudessa vielä kolmannenkin (tai neljännen tai viidennenkin) sijoituslainan.
Tietääkseni tuota vakuuksien uudelleen käyttöä ei ole kirjoitettu mihinkään lakiin, vaan jokainen pankki tehnee omat valintansa siitä kenelle lainaa tarjoavat, millä ehdoilla ja mitä kelpuuttavat vakuudeksi kulloinkin.
Ja muista että mitä enemmän sinulla on lainaa, sitä suurempi riski pankille muodostuu sinusta → huonommat lainaehdot.
Säästöpankin vaatimus 3kk tilitapahtumista on vähän erikoinen. Omalle kohdalle ei ole vastaavaa sattunut mistään muusta pankista. Onko muilla?
Nordeasta pyysin tarjouksen yli kuukausi sitten, ei vieläkään yhteydenottoa. Eilen taisi olla jossain juttua et nordea lainaneuvottelu ruuhkautunu pahasti…
