Kuinka usein pankit vaativat kokonaisasiakkuuden siirtoa lainaa myöntävään pankkiin? OP:n maakuntapankki esitti neuvottelussa ehdoksi oman asiakkuuteni siirron, mistä tietty tulee kuluja koska OST täytyy järjestellä uudelleen (ulkkariosakkeita sisällä).
Hypo tarjosi 6kk euriboria, mutta 3kk ei kuulemma ole saatavilla…
Tuo saattaa oikeasti tarkoittaa vain ns. palkkatilin siirtämistä lainapankkiin. Siis tilin, johon tulee säännöllinen tulo jolla aiot lainaa lyhennellä. Ei ainakaan minun ole koskaan tarvinnut sijoituksia siirtää lainan mukana.
Puhelinkeskustelu pankin lainaneuvojan kanssa ja seuraavia muutoksia sovittiin:
Kesäkuussa korontarkastuksen yhteydessä 12 euribor muutetaan 3kk euriboriksi ja samalla laina-aika muutetaan nykyisestä vajaasta paristakympistä 30 vuoteen. Näin kuukausierä pysyy kohtuullisena, vaikka korot jatkaisivatkin ylhäällä. Itse tosin uskon, että syksyllä tullaan koroissa jo alas. Marginaali pompsahti 0,55 prosenttiin, eikä tässä ollut ainakaan toistaiseksi enempää neuvotteluvaraa. Siltikin kallistuin 3kk euriboriin. Nousevan marginaalin lisäksi mitään muita kuluja ei mene. Jonkinlainen avainasiakas sitä kai ollaan.
Danskebank.
Tämä varmistui, eli tosiaan juuri kuten totesitkin. Kovasti OP:n heppu laski, että tarjottu 0,55 marginaali vastaa kaikkien boonusten kera laskettuna 0,3 marginaalia. Hieman epäilen ihan noin huomattavaa säästöä, mutta täytyy laskeskella auki.
Lainasta saa 0.25% bonukset. Jos nämä käyttää johonkin järkevään niin silloin tuo pitää paikkansa.
"Tässä tilanteessa ihan kelpo tarjous. Itselläni myös ASP-laina ja juuri kilpailutan uudelleen. Alkiperäinen laina S-pankista 0,4 marginaalilla ja 12kk euriborilla. Laina nostettu 2021 ja lainaa jäljellä 191k€ (oma osuus 107k€).
Uusi tarjous S-pankilta 0,35 marg.,150€ muutoskulut ja 3kk euribor.
OP:lta 0,4 marg., 200€ muutoskulut ja 3kk euribor.
Nordealta 0,42 marg., 200€ muutoskulut ja 3kk euribor."
Jatkoa aiempaan.
Päädyttiin pysymään S-pankissa 0,35 marg., 12kk → 3kk euribor. 100€ muutoskulut (50€ marginaalin muutos ja 50€ viitekoron muutos)
OP:n tarjous olisi muuten ollut parempi, mutta ASP-laina olisi muuttunut tavalliseksi lainaksi, mitä en tässä korkoympäristössä halua.
Kyllä sen 3kk euriborin saa. Kun saat ne ekat tarjoukset niin pyydät uutta 3kk euriborilla.
Itsellä lainan kilpailutus käynnissä nykyiseen 130k € lainaan + lainalupaus uuden asunnon hankintaan. OP:lta 3kk euribor + 0,5 marginaali. Nyt vielä koitan saada toimitusmaksua alemmas ennen päätöstä.
Kuulin toisaalta, että jotkut pankit antavat jo 1 kk euriboria. Onko kukaan kysellyt?
Onko joku rakentanut? Miten ne vakuudet ja yms. toimii teillä, miten ne sen lainan myöntää?
Nimimerkillä “itse kaikki hoidettava”, ei vanhenpien apua saatavilla.
Tulot on ns. normaalihyvät pariskuntana, eli maksukyky on kunnossa.
Mutta.
Jos hankeen kustannusarvio on vaikkapa 400 000e, niin kustannusarvion vakuusarvo on 280 000e (70%).
Miten te tuon 120 000e välin saatte täyteen tai olette saaneet? Kyllä mekin se 15% (60 000e) saadaan kasaan tarvittaessa, mutta vielä sittenkin ollaan 60 000e vajaalla. Miten ihmeessä te tuon hoidatte? Saatteko te ostettua (miltä pankilta) vakuuksia vai miten rakennushankkeen saatte toimimaan?
Ostettavaan kohteeseen saadaan aina helposti rahat (ostettavien vakuuksien avulla), mutta rakentamiseen ei olla vielä keksitty tapaa.
Valtiontakaus on ainakin käytetty vaihtoehto tällaisissa tilanteissa nostaa vakuusarvoa 85 %:iin. Takausmaksukin suhteellisen maltillinen 2,5 % taattavasta summasta eli kohdallanne n. 1 500 euroa.
Lisätietoja löytyy helposti netistä
Mitkä pankit? Kiinnostaa
Siis täh? Onko tää tosiaan mahdollista? Miksi ne ei meille sitä kerro. Vai pitääkö taas osata kysyä ? Erikseen mainittu että ostetaan mieluusti vakuudet, mutta eivät tästä ole maininneet sanallakaan.
Kyllä valtiontakauksen piäisi olla mahdollinen. Vaatimukset ovat melko väljät, tärkeimpänä maksimimäärät ja asunnon käyttörajoitus (vuokraus on rajoitettua).
Tuolta löytyy myös Valtiokonttorin ohje pankeille, jossa on aika lailla yksityiskohtia:
Me ratkaistiin tuo siten, että nostettiin kustannusarviota, jolloin lainamäärä riitti rakentamiseen ilman omarahoitusosuuden kasvua.
Eli pankille mainittu kustannusarvio 500 000€
Vakuusarvo nousee 350 000€
Omarahoitusta tarvitaan enää 50 000€, jos saatte talon pystyyn 400 000€ budjetilla.
Pitää vain olla varovainen, että tuo uusi kustannusarvio ei lipsahda rakentamisen kustannusarvioiksi 
Edit: Ja me kommunikoimme tämän suunnitelman ihan pankin virkailijalle myös, suullisesti. Asunnon markkinahinta valmistuessa yli tuon 500k€
Eroaako tämä mitenkään siitä että olisit ostamassa asuntoa/taloa? Tällöinkin tyypillisesti kauppahinnasta 70 % käy vakuudeksi ja loput täytyy maksaa käteisenä tai hankkia muita vakuuksia.
Saa ostettua vakuuksia valmiiseen kohteeseen, esim. omatakauksella tai Garantialla, mutta rakentamiseen ei voi ostaa vakuuksia.
Tuo valtiontakaus on itselleni täysin uusi asia rakentamiseen. Luulin että sitå ei ole kuin maks 225 000e asti.
Eikö pankki laske tuon vakuusarvon kohteen oletetun arvon mukaan kun on valmis, ainakin näin olen ymmärtänyt? Valtion takausta voi myös käyttää lisänä.
Niin pitääkö tähän olla jotain jekkuja, et saa valtiontakauksen?
Miten se nyt tarkalleen menee ne laskut siinä tapauksessa? Voitteko antaa esimerkin?
Otetaan vaikkapa Nordea ja 75% vakuusarvosta?
400k kämppä tai kustannusarvio. Lainan määrä maks 85% eli 340 00e. Kämpän vakuusarvo 400k*75% eli 300k.
Omaa rahaa tarvitaan 15% eli 60 000e.
Vakuusvaje 40 000e. Tämänkö saa valtiolta ostettua tai hoidettua kuntoon?
Maks laina-aika 25v?
Entä se oma raha, miten se todennetaan? Sanotaanko vaan, että on saatavilla ja se riittää?
Näinkö tuo toimii käytännössä?
Eli siis itseasiassa omaa rahaa tarvitaan vähemmän, kuin uuden vastaavaan ostoon?
Jos vastaava uusi maksaisi 385 000e, niin tarvitaan edelleen 15% (ei ensiasunto) lainamäärästä, mutta voidaan ostaa vakuudet kiinni rahalla (koska kohde valmis). Mutta koska menee varainsiirtovero, niin tarvitaan omaa rahaa 15 400e varainsiirtovero + 57750e eli enemmän omaa rahaa, kuin rakentaessa?
Mikä on asunnon arvioitu arvo sen valmistuttua? Vakuustarvehan lasketaan siitä?
OP: n ohje:
"Varmista riittävät vakuudet
Pankki vaatii lainalle vakuuden, jonka suuruus riippuu lainan määrästä ja siitä, minkä verran sinulla on käytettävissä omaa rahaa hankkeen toteuttamiseen. Asuinkiinteistö, joka pitää sisällään sekä tontin että sille valmistuvan talon, riittää yleensä vakuudeksi enintään 70 prosenttiin kiinteistön käyvästä arvosta.
Käypä arvo tai markkina-arvo tarkoittaa todennäköistä hintaa, joka kiinteistöstä saataisiin vapailla markkinoilla."