Niin no eikös se oo se kustannusarvio, siitä kait se lasketaan.
Ja just tuo, että en minä halua laittaa omaa rahaa kohteeseen kiinni yhtään, mutta laitan mitä määrätään tai säännöt vaatii. Ilmeisesti vähintään 15% nykysäännöillä, jos ei ole ensiasunto kyseessä? Sitäkö ei voi enää ostaa edes rahalla tai muulla vakuudella tuota järjestää, tuota 15% osuutta?
Vastaavalta mestarilta valmiusastetodistuksia vastaan lainaa kunhan omarahoitusosuus on alussa kunnossa. Jossain vaiheessa sitten välittäjältä myyntihinta-arviota pankille niin nukkuvat yönsä paremmin. Jos tontti on oma, niin sen luulisi kyllä jo riittävän vakuusarvoksi hankkeen alussa.
Niin, mutta miten sen oman rahan kanssa? Missä vaiheessa se laitetaan, tai mitä sillä pitää maksaa ja missä vaiheessa? Heti alussa maatyöt omalla rahalla vai? Vai mikä juttu, kai täällä joku rakentanut on?
Pelataanpa oikeilla luvuilla; kustannusarvio on 362 000e meillä (ilman autotallia), muuttovalmiina.
Vakuusarvo 271 500e (75% kustannusarviosta).
Lainaa 85% → 362k*0,85 = 307 700e.
Vakuusvaje 307 700-271 500e = 36200e, joka valtiontakauksellako automaattisesti?
Loput 15% oltava käteisenä, eli 54 300e. Missä tämä oma raha pitää olla, ja käytetäänkö se jo alussa maanrakennukseen vai miten? Ja mihin tää raha pitää käyttää? Raksan loppuvaiheessa, vaiko heti maatöihin itse käteisellä? Tätäkö ei saa soveltaa tätä käteisen osuutta, vaikka ois sijoitusasunnossa 9500e vapaata vakuutta?
Kai täällä joku käytännössä touhunnut on?
Meillä ainakin aikoinaan kun rakennettiin vuokratontille ensimmäinen tölli, niin omat rahat piti käyttää heti alkuun. Valtiontakaus ja sen verran taisi olla omaa rahaa, että se 15% kustannusarviosta saatiin raavittua kasaan. Tosin en enää muista, että oliko meillä siinä vielä joku henkilötakauksin vielä mukana.
Tyypillisesti kyllä kait talopaketista ehtii jo ensimmäiset laskut erääntyä ennenkuin maatöhin päästään + niitä kuluja tulee jo paljon muutenkin kaikenmaailman liittymistä ja valvojista jne ennen kuin näet ensimmäistä laskua maatöistä 
Tarkoitus ole kyseenalaista laskemia kun ei tiedä projektista mitään, mutta muuttovalmiiseen harvoin sisältyy liittymät, valvojat tai maatyöt miltään osin.
Kyllähän pankki antaa vastauksen noihin kaikkiin kysymyksiin kun sovit möötten/puhelun?
Kyllä alkuun käytetään omat rahat, ja liian tiukalla kustannusarviolla rakentaminen on haastavaa. Tai ei siinä muuta ole kuin valmiusaste% ei kulje kokoajan kustannusten kanssa samaa matkaa, niin niitä saa kohtuu tiuhaan olla silloin pyytelemässä.
Saahan sitä vakuutta käyttää sijoitusasunnoista jos vapaata vakuutta on niin käteistä tietysti vähemmän. helpoiten kaikki selviää kun menee pankkiin neuvottelemaan asiasta.
Edit. Tietysti muuttovalmiin tilatessa ei varmaan ole ongelmaa valmiusaste% kanssa kun on valmiit maksuerät tiedossa.
Kyllä tuohon 36200 euroon pitäisi valtion takaus saada kun on alle 60ke maksimimäärän ja muutenkin näyttää täyttävän vaatimukset. Takaus maksaa 2,5% takauksen määrästä eli 905 euroa.
Onko pankki vaatinut teiltä yleensä myös palkan ohjausta ”lainapankkiin”? Varmasti tämä on pankin näkökulmasta suositeltavaa. S-pankista tuli ehto, että palkka pitää näkyä ensin S-pankin tilillä ennen kuin suostuvat marginaalin tarkistukseen. Sieltä otettu laina omaan asuntoon entuudestaan, mutta nyt kilpailutus ja EB muutos meneillään. Marginaaliksi lupasivat alustavasti 0.42% + muutoskulut päälle.
Tämä menee nyt ihan monologin / jorisemisen puolelle, mutta…
Kiinteistö- ja asuntopuolella runsaasti puljanneena mietin aina, että “kyllähän minä nämä lainahommat osaan puhumatta kenenkään kanssa”… mutta kannattaahan tässä vähän näkemyksiä kysellä.
Nousevien korkojen maailmassa…kuinka jengi laskee järkevän lainan/vivun määrän ja mihin suhteutatte sen?
1. Olen historiallisesti miettinyt aina, että lainan suhde vs. omistusten arvo on oltava “järkevällä tasolla”. Pyrin aikanaan, että lainaa on puolet oletetusta omistusten arvosta (rautalanka: 500k lainaa = 1milj. kiinteistöjen arvo), joka on käsitykseni mukaan hyvinkin konservatiivinen vivun määrä.
Tällä hetkellä menen ~26% lainaa omistusten arvosta.
2. Ykkösmetodi ei tietenkään huomioi sitä paljon vivutetut kiinteistöt tuottavat eli toinen mahis lienee laskea paljon sisään tulevasta rahasta palaa lainamaksuihin kuukaudessa. Konservatiivinen suhdanne taitaa olla, että lainojen kulut olisi hyvä olla max 1/3 pankkitilille kuukausittain kilahtavista rahoista? En ole itse ainakaan pystynyt siirtämään nousevia lainakorkoja kokonaan vuokriin vaan katteet ovat heikenneet.
Lainaa ei ole itse tarvinnut hakea lisää lähiaikoina vaan on tullut lähinnä lyhenneltyä. Hankala tilanne, koska käteistä ei kannata homehduttaa, mutta jatkossa ilman käteistä voi lisälainan saanti olla hankalaa. Tietenkin jos tuo lainan suhde vs. omistusten arvo on hyvällä tasolla niin luulisi sitä kautta vakuuksien riittävän lisälainaan, jos hyviä ostokohteita ilmestyy… 
Sijoitusasuntolainaa tässä koittanut hakea, summa hyvinkin maltillinen 55ke ja vakuudet sekä riittävät tulot löytyy. S-pankin kanssa neuvottelut oli helpot, ei kuulostanut olevan mitään ongelmaa ja tarjouksen pystyivät antamaan heti. Antoivat myös omaan asuntolainaan hyvin kilpailukykyisen tarjouksen nykyiseen pankkiin verrattuna. Omarahoitukseen olisi riittänyt 15%, vakuuksien avulla ei edes tarvinut omaa rahaa.
Nykyinen pankki (Nordea) tuumasi, että vakuudet ja tulot riittää, mutta heille kuulosti olevan ongelma sijoitusasuntosalkun velka. Heillä kuulema ohjeistus, että saisi olla max 75% velkaa sijoitusasuntojen osalta. Entuudestaan siis minulla yksi 50% omistuksessa oleva sijoitusasunto, eli ei todellakaan mikään iso sijoitusasuntosalkku. No nyt sitten odottelen Nordealta, että “ylempi porras” ottaa kantaa, että voiko tuota lainaa myöntää. Onko muilla millaisia kokemuksia asiasta, miten muut pankit tätä asiaa katsoo?
Paikallinen OP halusi 30% sijoitusasunnon ostosummasta käteisenä tai muuna vakuutena (osakkeita katsoivat karsaasti), lainasumma 70k.
Laina jäi ottamatta.
Ihan uteliaisuudesta kysyn, että mikä oli oletuksesi asian suhteen? Eikö nuo OP:n haluamiset olleet ihan normaalia peruskauraa.
Tuli yllätyksenä tuo osakkeisiin suhtautuminen ja antoivat vielä virheellistä tietoa siitä, että koko osakesalkku olisi pitänyt myydä pois (ei ole osuuspankissa).
Jos osakesalkku pitää myydä pois, niin miten silloin osakkeet toimivat vakuutena?
Joko käteisenä tai niin että olisin saanut ostaa OP:n osakevalikoimasta niillä rahoilla jotain, eikä niihin olisi saanut koskea (ostaa tai myydä) enää sen jälkeen, niin kauan kuin toimivat vakuutena.
Minun kohdallanihan kyse oli 5000e:n vakuusvajeesta ja lainaneuvottelija ehdotti koko osakesalkun lihoiksi laittamista
Päivitetty OP:n asuntolainaa, viitekorko vaihdettu 12kk → 3kk ja marginaali tippui olemaan 0,40%, kun uhkasin lähdöllä. Tuon alemmas en saanut, sillä en ole ostanut vakuusvajetta lainastani pois (eli ei Garantiaa tai vastaavaa).
Olisko kellään nyt mainita konkreettisia pankin nimiä, joissa on 1kk euribor palannut valikoimiin?
Asuntolaina päivitetty Nordea primeen. Korko 2,7% + marginaali. Marginaali putosi marginaalisesti 0,4 → 0,38.
Ei muutoskuluja, kun oli korontarkastuspäivä tulossa. Heti saa vaihtaa 3kk, 6kk tai 12kk euriboriin, kun siltä tuntuu, mutta siitä menee sitten 250€ käsittelykuluja. Euriborilla ei vaikutusta marginaaliin.
Edit: Marginaali putosi kysymällä, ei itsestään. Pankkien Prime korkoon saa tietääkseni vaihtaa ihan milloin vain euriborista. Toki tuo Prime nousee hyvin todennäköisesti kolmen neljän kuukauden päästä, mutta tähän hetkeen tuli halvimmaksi.
Nordean kanssa asiointi ollut erittäin helppoa, kun on sattunut mukava yhteyshenkilö. Sama henkilö ollut yhteydessä viimeiset viisi vuotta, siitä lähtien kun vaihdettiin asiakkuus sinne.
Mielenkiintoisia poikkeuksia aiempiin yleisiin käytäntöihin. Onko tietoa saako tuohon Primeen vaihdettua vaikka ei ole korontarkistuspäivä lähelläkään? Luulisi, jos vaihtoehtona on pankin vaihto.
Ihanko itsestään putosi?
3 kuukautta sitten OP:sta ei suostuttu marginaalia laskemaan, kun vaihdoin 12 kk euriborin 3kk boriin. Marginaali on 0,75%.
Voiko lainan kohde vaikuttaa marginaaliin, ts. näkeekö pankki suuremman riskin tällaisessa vanhassa omakotitalossa, kuin vaikka uudiskohteessa pk-seudulla?
En toki ole varma, mutta luulisi tuollakin olevan vaikutusta. Itse asun Helsingin keskustassa vakavaraisessa yhtiössä ilman yhtiölainaa, joten ehkä sekin painaa vaakakupissa.