Nordean asiakkaana olen ollut koko oman historiani ja Nordea on hyvin kyydissä pysynyt kun asuntoja on ostettu aikamoisella vauhdilla. Nyt heillä näyttäisi olevan tiukka ehto vakuuksiin liittyen.
Jos sijoutusasunnot on rahoitettu 75% niin esimerkiksi omaa kotia ei voi käyttää lisäostoihin vaikka vapaata vakuutta olisi puoli miljoonaa. Jos sijoitusasunnot on rahoitettu alle 75% voi puuttuvaa vakuutta paikata omalla kodilla.
Vaihdoin itse pankkia sellaiseen joka hyväksyy oman kodin sijoitusportfolioon, koska itselleni asialla ei ole enään merkitystä, sillä olen vastuussa veloista oli oma koti vakuutena tai ei. Kasvu on tärkeämpää.
Korontarkistuspäivä on lähestymässä toukokuun puolivälissä ja vuosi on makseltu omakotitalolainaa 0,5% marginaalilla ja 12kk euriborilla. Sen verran on nyt nousua tiedossa, että ihan kaikkia hankintoja ei tehdä taloudessa samaan malliin kuin ennen. OP tuossa maaliskuun puolella jo soittelikin ja tarjosivat korkosuojausta, jota en hyväksynyt.
Mitä näkemyksiä täällä on, että kannattaako esim. 3kk euriboriin vaihtaa? Huomenna kuulee OP:n tarjouksen paljonko marginaali nousisi, jos 3kk vaihtaisi.
Asiasta on keskusteltu tässä langassa n. 150 viimeisen viestin ajan joten ei kun lukemaan.
Itse olen miettinyt vakavasti lainan pois maksamista tai radikaalia lyhentämistä korkokuluihin vastaamiseksi. Ymmärrän, ettei tämä ole kaikille mahdollinen keino, mutta voisi hyvinkin olla kannattava toimi. Jos korkojen odotettaisiin lähitulevaisuudessa radikaalisti laskevan, voisin kuvitella että se näkyisi jo jotenkin ennusteissa, indekseissä jne. Ehkä näin onkin, enkä vain osaa katsoa?
3 kk euriborin huippu sijoittuisi lokakuun alkuun (3,72 %) ja siitä laskisi jyrkästi helmikuulle 2025 asti (2,63 %) minkä jälkeen lasku olisi hyvin maltillista aina heinäkuulle 2026 asti (2,54 %).
Nämä luvut ovat jonkinlaisia parhaita arvauksia euribor-korkojen tasosta kulloisenakin päivänä tämänhetkisen tiedon varassa (periaatteessa ajatuksena käsittääkseni on, että jos pitäisi tänään sopia lainasta, joka alkaa tiettynä päivänä, mutta niin, että korko kiinnitetään nyt, niin koron määrittelyssä käytettäisiin tämän datan euribor-arvausta kyseiselle päivälle).
Yleltä erinomainen artikkeli asuntolainajoustoista ja niistä saadusta hyödystä suhteessä kuluihin. Esittävät havainnollistavien kuvaajien avulla, miten lainan alussa/puolivälissä/loppupuolella tehdyt luhennysvapaat jne vaikuttavat kokonaiskustannuksiin.
Mulla oli sama case juuri itsellä OP:lla ja olisi tullut 0,15 % lisää marginaaliin vaihtaessa 12kk → 3kk. (Kuulemma 3kk euriborin käyttö on heille itselleenkin kalliimpaa.)
Valitsin kuitenkin tällä hetkellä OP:n edullisimman viitekoron eli OP Primen, joka on 2,70 tällä hetkellä. Siihen sai vaihtaa ilman, että koskivat marginaaliin. Prime on toki ihan täysi arpa, sillä korko voi muuttua milloin vaan ja kuinka paljon tahansa.
Vaihtokulu 150 € menee bonuksista. Takaisinkin saa vaihtaa milloin tahansa uudella 150 € kululla.
Olisin varmaan vaihtanut 3kk euriboriin, ellen olisi foorumin ansiosta muistanut, että Primekin on olemassa. Mutta 0,15 lisämarginaalilla se vaihto alkaa olemaan jo aika EV 0 omasta mielestä, jos uskoo korkojen tästä vielä nousevan. Sittenhän 3kk EB lienee paras viitekorko, kun korot alkavat laskemaan.
Vedän hieman kärjistäen vastapalloon ja sanon, että olipa huono artikkeli. Esim. tässä oletetaan, että lisääntyneet korkokulut aina pahasta. Eli ts. laina aina pahasta? Entä jos sen pienemmän kuukausilyhennyksen verran sijoitat osakkeisiin, jotka tuottavat 8% ja korkokulu 4%?
Joo, onpa pöhköä. Nollakorkojen aikana näköjään unohdettiin diskonttaus kokonaan. Olisi ne voinut edes diskontata tuon 17 000€ vaikka jollain Suomen valtionlainan korolla.
Noo, ei nyt roskakoriin nakata, vaikka olisi siinä tosiaan ollut hyvä olla vielä tuokin näkökulma säästyneen lyhennyssumman sijoittamisesta. En itse ymmärtänyt tuota artikkelia kannanottona lyhennysvapaiden ja laina-ajan pidennysten pahuudesta, vaan että yritettiin havainnollistaa, mitä se konkreettisesti tarkoittaa eri vaiheissa. Taidettiin puhua vain tilanteista, jossa nyt on varat tiukalla tai pankki tarjoaa lyhennysvapaita tms. Tuossa artikkelissa oli nähdäkseni rajattu käsittely kuvastamaan tilanteita, joissa annuiteettilainasta joko pidetään lyhennysvapaata tai pidennetään laina-aikaa ja että mitä se missäkin lainavaiheessa tarkoittaisi kk-säästönä ja kustannuksina. Rajaus oli myös 5%:n korolle. Artikkelissa oli tuotu esille se, että oletettavasti korot eivät pysy noin korkealla noin pitkään, vaikka kivaajat tuolla korolla onkin laskettu. Arvostan aina kirjoituksia, joissa on tuotu oman tarkastelun heikkoudetkin esille.
Ps: oletko laskenut, mikä olisi tuottoero, jos sijoittaisi 8%:n vuotuisella korolla kuukausittain tuon säästyneen lyhennysosan ja lopussa maksaisi 30% pääomatuloveron vrt. tuo 5%:n korolla kertynyt korkomeno? Riskiähän sijoituksen tuottoon ilman muuta sisältyisi. Toisaalta korkokaan ei välttämättä olisi noin iso lainan loppuun asti.
Säästösumma olisi reilu 47000 euroa. Josta veroa pois 9000 euroa jos haluaa heti myydä. Hankintameno-olettamalla alkupään sijoituksille hieman vähemmän.
Onko jollain jo lähtenyt pyörimään se ASP-korkotuki? Miten se toimii käytännössä, vähennetäänkö se valtion korvaama osuus saman tien vai haetaanko pahimmillaan tyyliin ensi vuoden verotuksessa?
Ei tarvitse hakea, vaan hoituu automaattisesti. Pankki laskuttaa sinulta lainastasi korkotuen huomioivan määrän korkoa ja hakee osansa sitten valtiolta.
En jaksanut lukea juttua, mutta tämän rahan aika-arvon lisäksi tämäntyyppisissä jutuissa ongelmana on myös se, että se luku, jonka halutaan näyttävän pieneltä kerrotaan eri “yksikössä” kuin se, jonka halutaan näyttävän isommalta.
Eli tässä esitetään asia kärjistettynä 50€ vs. 17 400€. Tuo 50€ tuntuu lukuna ihan naurettavan pieneltä, mutta eihän tässä oteta huomioon sitä että se on PER kuukausi ja tosiaan jos maksat 50€/kk vähemmän lyhennystä 25 vuoden ajan niin siitähän tulee 15 000€. Tämä ei nyt sitten kuulostakaan enää kovin pieneltä summalta siihen 17 400€ lisäyksiin korkokuluissa. Valitettavasti tällaisella jutulla ei saa yhtä paljon klikkejä.
Dansken asiakkaana kysyin samaa muutosta, 12kk → 3kk. Marginaali nousisi 0.4 → 0.62 joka on puhdas Dansken listahinta 3kk marginaalille. En mielestäni noin paska asiakas ole, tai ehkä sitten olenkin. Lainaa 250k.
Mistä kysyit, onko tuttu henkilö hoitamassa Danskella asiaa?
Danskesta lainaneuvojan kanssa keskustelua 12kk euriborin muuttamisesta 3kk euriboriksi ja samalla laina-aika nykyisestä n. 20 vuodesta kolmeenkymmeneen vuoteen. Marginaalia pitäisi nostaa listahinnoihtelun mukaan 0,4% 0,62%. En suostunut vaan pyysin tinkaamaan alaspäin 0,55% ja meni läpi. Mitään muutoskuluja ei mene. Lainaa ja sijoitusvarallisuutta on. Aika hassua jos jollekin toiselle annetaan suoraan edullisempi tarjous pelkällä tekstiviestillä.
Pankinvaihdosta kiinnostuneelle sekä OP että Nordea tarjosivat vapaasti valittavaa viitekorkoa (3 kk, 6kk, 12 kk ja kunkin pankin Prime). Marginaali olisi pysynyt viitekorosta riippumatta samana (0,4-0-42 %).
Itselle(puolison kanssa yhteistä) lainaa neuvotellessa ei OP eikä Nordea alle 0,5 mene 3kk EB:n kanssa vaikka kuinka yritän vääntää. Nordealla 12kk+0,4 toinen vaihtoehto. Danske tarjoaa samaa ja Hypo 6kk+0,46. Mikähän lie näillä tiedoilla paras tarjous? OP tosin antaa vain 25v lainan, muut 30v…
