Joskus hamassa menneisyydessä kiinteä tasaerä oli käsittääkseni yleisin lyhennystapa. Sen myöntämismahdollisuudet hävisivät vaan sen myötä, kun laina-aikojen pituudet alkoivat hipoa uusia ennätyksiä;
Kiinteät korot ovat harvoin kovinkaan hyvä ratkaisu. Vuosina 2021-2022 elettiin tuossa suhteessa täysin poikkeuksellista aikaa, jolloin korkosuojauksen sai hinnalla jonka saattoi todeta edulliseksi vakuutukseksi, vaikka korkoriski ei olisi koskaan toteutunut.
OP:n esimerkissä keskeinen ongelma oli toki pankin markkinointi, mutta noin muuten se perusongelma on siinä, että liian suuri osa porukasta ei ymmärrä talousasioiden perusteita eikä sitä, mihin lainaehdoissa sitoutuu. Onpa sellaistakin joskus selvitetty, että suuri osa suomalaisista ei edes tiedä paljonko korkoprosentin nousu vaikuttaa heidän korkomenoihinsa. Ei ratkaisu mielestäni kuitenkaan voi olla se, että kaikkien kuluttajien valintamahdollisuuksia rajoitetaan.
Mä näkisin asiakkaan riskien hallinnan ja toisaalta edullisimman vaihtoehdon hakemisen balanssista. Tuota tilannetta voisi tavoitella kahden lainan yhdistelmällä, josta toinen osa on kiinteäkorkoista, toinen muuttuvakorkoista.
Nyt kun tätä OP:n korkokattoasiaa annuiteettilainassa lukee, niin vielä vähemmän ymmärrän Nordean ratkaisua lyhentää laina-aikaa muuttuvassa annuiteettilainassa, kun lainaa on ylimääräisesti lyhennetty. Sopimuksessa on kuitenkin yksiselitteisesti sovittu laina-aika, ja kk-erän pitäisi määrittyä niiden ”vallitsevien” tekijöiden kuten lainapääoman ja koron mukaan. Eli tavoite oli juurikin saada kk-erä pienemmäksi mutta näin ei käynyt.
Todennäköisesti Nordean kohdalla on sama käytäntö kuin vaikka OP:llä, eli aluksi näyttää että laina-aika lyhentyisi, mutta korontarkistuspäivänä laina-aika venytetään takaisin alkuperäiseksi ja siinä yhteydessä kuukausierän koko sitten pienenee.
Ei ainakaan pari vuotta sitten toiminut noin kun tein jonkin verran ylimääräisiä lyhennyksiä. Ylimääräiset erät lyhenisivät laina-aikaa, eikä se palautunut korontarkistuspäivänäkään. Toki korkokulut pienenivät hieman kun lainapääomakin lyheni, mutta se nyt ei merkittävä summa ollut, eikä se edes näy kuin itse laskemalla.
No, laskepa äkkiä miten paljon on yhden kuukausilyhennyksen korko vaikka lainassa joka on alussa ollut 295 000 euroa, lyhennystapa muuttuva annuiteetti, korkokatto 2,56% 10 vuotta, laina-aika on 25 vuotta. Ensimmäinen vuosi on maksettu nollakoron aikaan pelkkää marginaalia 1,06%, toisena vuotena (kuluva vuosi) korko yhteensä on 3,922% mutta korkosuojauksen vuoksi pankki perii vain 2,56% koron. Mikä on kuluvan vuoden yhden lyhennyksen korko?
Tuo kävisi järkeen. Vaikkakin joistain keskusteluista on kysyessä kyllä jäänyt mieleen, että maksusuunnitelma päivittyisi aika lailla heti, eikä järjellä ajateltuna siinä pitäisi ongelmaa ollakaan, kun kyse ei ole mitenkään korkean tason tieteestä. Ja miksi ylipäätään asia pitäisi jättää muhimaan korontarkistukseen asti. Ehkä päivittelevät edelleen noita käsin tmv.
Tuntuu, että vaikka täälläkin on monta kertaa asia käsitelty, menee ihmisiltä edelleen sekaisin ennakkolyhennys ja ylimääräinen lyhennys. Itselläni on ainakin joka kerta toiminut nämä kuten olen halunnut, kunhan olen varmistanut että virkailija puhuu samasta asiasta kuin minä.
Tässä vielä siis kertauksena:
Ennakkolyhennys
Ennakkolyhennyksessä ylimääräinen lyhennys ei kohdistu velkapääomaan, vaan alkuperäisen kuukausilyhennyksen ylittävä rahamäärä lyhentää vain tulevia maksueriä. Alkuperäinen maksusuunnitelma pysyy siis ennallaan.
Ennakkolyhennyksen idea on maksaa tulevia laskuja etukäteen pois – näin lainaa ei esimerkiksi tarvitse lyhentää seuraavan kolmeen kuukauteen. Tämän jälkeen maksut tulevat taas normaalisti.
Ennakkolyhennys on kannattava, jos haluaa vaikkapa maksaa tulevan kesäloman lainalyhennykset etukäteen, jotta rahaa olisi enemmän käytettävissä vapaa-ajalla. Lainan laina-aika pysyy tällä maksutavalla kuitenkin ennallaan.
Ylimääräinen lyhennys
Ylimääräinen lyhennys on yksittäinen summa, jolla vähennetään velkasummaa eli lainan pääomaa. Tämä lyhennys on kannattava, jos käytettävissä on yksittäinen, isompi summa. Kun kokonaislainasumma pienenee, pienenevät myös siitä perittävät korkokustannukset.
Kuukasimaksut pysyvät samana, mutta kokonaislaina-aika lyhenee. Ylimääräinen lyhennys pienentää siis lainan kokonaiskustannuksia.
Suomalaisessa lainakäytännössä kiinteä korko on huono valinta muulloin kuin nollakorkoaikana, koska siitä korosta irtautuminen tulee kalliiksi korkojen laskettua. Pankilla kun on oikeus veloittaa velalliselta se tappio, mikä aiheutuu kiinteän koron ja silloisen korkotason välisestä erosta, jos kiinteä korko katkaistaan ennenaikaisesti. Käytännössä siis amerikkalaistyylinen uudelleenrahoitus korkokulujen pienentämiseksi on mahdotonta.
Tämä teksti on Nordean asuntolainasopimuksesta:
“Velallisella on oikeus maksaa myös enemmän lyhennystä kuin maksuohjelman mukaan erääntyy. Ylimääräinen lyhennys lyhentää laina-aikaa ja lisää käytettävissä olevan LyhennysJouston määrää, enintään kuitenkin LyhennysJouston enimmäismäärään saakka.”
Eli laina-aika lyhenee eikä palaudu myöhemminkään. Lyhennysjousto tosin antaa mahdollisuuden jättää lyhennyksiä välistä (kuitenkin korot ja kulut maksaen), mikä puolestaan sitten pidentää laina-aikaa takaisin kohti alkuperäistä.
Tämä on vain strukturointi kysymys. Ei siitä pitkä aika ole kun katon sai vaan maksamalla koko hinnan könttänä sopimusta tehdessä ja nykyään sen saa maksettua osamaksulla marginaalissa. Kiinteäkorkoinen laina ei ole muuta kuin laina jossa on osamaksuinen katto joka kestää koko laina ajan ja lainaan kuuluu prepayment optio. Tämä on asiakkaiden ja pankkien tahdosta kiinni että aletaanko lainoja strukturoimaan tällä tapaa. Osapuilleen näin se toimii ameriikassa ja tanskassa ja väitän että tämä olisi sekä asiakkaalle (tai suurimmalle osaa asiakkaista) että pankille parempi laina.
Edit: yllä sanon hieman väärin kun nopeaan kirjoittaa. Kiinteäkorkoisessa lainassa ei one kattoa vaan koronvaihtosopimus. Konseptuaalinen ero on pieni, mutta koronvaihtosopimus on helpompi ymmärtää koska se on lineaarinen korkojohdannainen kun taas katto on epälineaarinen.
Riippuu monesko lyhennys on, koska erä pysyy samana kuluvan vuoden, mutta lainan määrä laskee, joten myös koron määrä kunakin lyhennysperiodina laskee. Tämä vaihtelu on kuitenkin suhteellisesti pientä vuoden sisällä kun laina aikaa on noin paljon jäljellä. Mutta nopeastihan tuon koron saa koska se tulee nimen omaan tuolla katto + marginaali korolla. Muuta ei tarvitse tietää edes muuttuvassa annuiteetissä kuin jäljellä oleva laina, kattotaso, fixing ja marginaali ja saa tarpeaksi hyvän tuloksen korolle. Kuukausi erä on se epätriviaali.
Toki pankit voisivat tehdä vähän helpommaksi asiakkailleen kokojen miettimisen tarjoamalla parempia laskureita, koska nyt pitää itse tehdä koodaus-excel viritelmiä jos haluaa tarkalleen selvittää kuukausierän muutokset muuttuvassa annuiteetissa. Joskus kirosin sitä, että oman lainan lyhennys suunnintelmaa ei saa ulos missään muodossa pankin sivuilta.
Kiinnostava havainto X:ssä Suomen Pankin Markus Aaltoselta: Syyskuussa uusista asuntolainoista 46 % (vuosi sitten 85 %) sidottiin 12 kk euriboriin ja 31 % 3 kk euriboriin (1 %).
Pitää hyvin paikkansa. Pidemmän aikaa uusiin asuntolainoihin sai euriboreista lähinnä pidempää päätyä eli käytännössä 12 kk. Hyvä, että valinnanvaraa on taas enemmän.
Tein mökille saunarakennukseen isompaa peruskorjausta. Valittavana oli sijoitusten myynti, koska käteisvarat eivät riittäneet koko remppaan tai sitten laina. Tartuin Aktian tarjouksen 3kk Euribor yhden prosentin marginaalilla kohtuu pitkällä maksuajalla. Mahdollistaa kuukausisijoitusten jatkamisen. Henkisesti myös mukava pitää jo hankittu sijoituspääoma jatkamassa (laskuaan) kasvuaan. Lisäksi käteistä ei tarvinnut ihan kaikkea nyt käyttää, joten siitäkin mielenrauhaa. Tiedä sitten oliko talouden optimoinnin kannalta kaikkein järkevin teko.
Ilman vakuutta? Aikas hyvä tarjous. Itellä 12euB remppalaina 0.8 marginaalilla, jossa vakuutena asunto ja kun tuosta pyysin OP:lta tarjousta niin meni jo 1.8 marginaaliin vaikka ois ollut vakuuskin.