Yhtiön riskien hallinta on sikäli ollut mielenkiintoista, että Suomen yhtiön lainat erääntyy näin köntässä ja pitkät korot eivät ole nollakorkoaikana kelvanneet. Yhtiön tiedotus ml Indereksen haastattelut eivät ole kovin avoimia tämän asian osalta. Toki pörssin tiedotuspolitiikka säätelee, mutta asiaa on työstetty kauan ja ulospäin ei ole kerrottu paljoa. Jos kuuntelette indereksen haastattelun asuntosalkun toimarin kanssa viime kesältä tai nyt, ei noissa paljoa eroa ole… Hesarin jutussa tuodaan asia esille, kuin yhtiö olisi konkurssissa, ellei rahoitusta tule. Osakeannista ei ole mitään. Valtuutus taisi olla pieneen antiin jota yhtiökokoukselta hartaan, mutta onhan sekin mahdollisuus, että haetaan isompaa antia ja sen jälkeen lainatarve merkittävästi pienempi. Asuntosalkku ei kuitenkaan ole kovasti velkaantunut vs kiinteistöjen arvot (vaikka herkkyysanalyysillä laskisi kiintesitöjen arvoa 10%:lla). Inderes, ehdotus: ottakaa toimari uuteen haastatteluun ja tarkempia kysymyksiä polusta eteenpäin, vaihtoehdoista ml osakeanti, millä korkotasolla yhtiö uskoo tekevänsä 0-ebitiä ym risk mitigation kysymyksiä. Kuuntelin kyllä edellisen ja toimari ei vastannut kysymykseen osakeannista mitään. Voisi pian olla aika tiedottaa lainoista tai vaihtoehdoista enemmän… Asuntosalkulla on lean johto/hallinto. Parempi vuokrausaste kuin esim Kojamolla. Uskon tähän monen olevan valmis sijoittamaan, jos polku eteenpäin on selvä ja yhtiö tekee uskottavasti positiivista kassavirtaa, vaikka korkotaso jämähtäisi kolmeen prosenttiin pidemmäksi aikaa.
Eihän tämä nyt konkkaan tietenkään ole menossa. Yrityksen liiketoiminta tekee kuitenkin vakaata 2% kassavirtaa osakkeen hinnalle nykyisellään.
Samaa mieltä kommentistasi konkurssiin liittyen. Mutta kun yhtiön tiedotuslinja on niukka ja toimittajat nyt voi kirjoitella sananvapauden nimissä mitä vaan, niin sellaisen kuvan voi joku saada, joka ei osaa lukea tasetta, kassavirtaa ym. Eikä yhtiön johto edesauta asiaa niukalla tiedotuslinjallaan. Ponttini siis, että yhtiö saa todennäköisesti lainaa asuntoja vastaan - eri asia mihin hintaan sekä millä aikahajautuksella ( tämä lainojen erääntyminen yhtä aikaa tuntuu aika amatöörimäiseltä). Vai onko yhtiön kannalta paras ratkaisu järjestää anti - lainatarve vähemmän ja ehdot varmasti paremmat.
Piti Hesarin jutun jälkeen tutustua yhtiöön ensimmäistä kertaa ja eihän tämä hyvältä näytä. Osarin perusteella jää epäselväksi haluaako yhtiö edes toimia Suomessa, kun hehkutellaan niin kovasti Viroa, Viroa ja Viroa.
Eihän tämä ole riskien hallintaa, vaan se jätetty suorittamatta. Yhtiöllä olisi ollut vuosi aikaa järjestellä ja pilkkoa lainansa, mutta ei, “suomalaisten tytäryhtiöiden KOKO lainakanta erääntyy kesällä”.
Ja miltä se kassavirta ja muut luvut näyttävät mahdollisen uuden rahoitusjärjestelyn jälkeen? Edellyttääkö uusi rahoitus taseen vahvistamista? Tehdäänkö anti vai myydäänkö omistuksia vai molemmat?
Yhtiön valmiiden asuntojen arvo Suomessa oli syyskuun lopulla noin 165 miljoonaa euroa.
Mikä näiden arvo on maaliskuussa 2024? 140 miljoonaa? Vähemmän? Jos asuntoja jouduttaisiin myymään, niin milloin niitä saataisiin myytyä? Ehkä syksyllä?
Kun Suomen 100 miljoonan lainakanta neuvotellaan uusiksi, niin jääkö voittoa jäljelle ollenkaan vai painutaanko tappiolle?
Luen tämän niin, että jälleenrahoituksen jälkeen realisoituinut voitto kääntyy tappioksi.
Kohonneet vastikkeet saadaan pääosin laskutettua vuokralaisilta Virossa, mutta Suomea ei mainita, joten tulkintani se, että Suomessa kohonneita kuluja ei ole saatu siirrettyä eteenpäin.
Yhtiö ei siis usko, että kysyntä ja vuokrataso kehittyvät positiivisesti Suomessa.
Niin olisi, mutta tämä ei kuulosta järkevältä riskien hallinnalta, kun kaikki toivon varassa.
Tuota juuri tarkoitin riskien hallintaan liittyen myös, mutta kirjoitin vähän pehmeämmin. Siellä on omistajissa ja hallituksessa kuitenkin kokemusta aika paljon Metsolaa myöten. Miten velkojen erääntyminen könttänä yhtä aikaa ja ei ole nollkakorkoaikana halvalla pidemmäksi aikaa lainoja sidottu? on todellakin huonoa riskien mitigointia.
Voisiko Viroon liittyvät kirjoitukset olla viittaus myyntipuheeseen ja yhtiö on myymässä siellä kiinteistöjään isommin? Kiinteistöbusiness on sikäli yksinkertaista, että ennen kesää ehtii myydä asuntoja (eri asia onko ostajia sekä mihin hintaan) ja järjestää osakeannin. Muutoin kassavirtaa tulee vuokrista , joiden korottaminen lyhyellä aikavälillä merkittävästi on mahdotonta nykymarkkinassa. Korkoriski on melkoinen, kun EKP:n koronlaskuja ei kuulukaan/tulee vasta kesällä aikaisintaan ja keskikorko ei yhtiön nykykassavirtatilanteessa saisi paljoa nousta. Samahan koskee Kojamoa. Asuntosalkulla henkilökunnan kulut merkittävästi vähäisemmät (vaikka suhteuttaisi kokoon) kuin kojamolla ja asuntojen vuokrausaste selvästi parempi (asuntosalkulla 97%). On siellä siis etujakin vs kilpailija. Mutta tähän sijoittavan pitää varautua osakeantiin/suunnattuun antiin ja sen seuraamuksiin.
Osake on laskenut reilu puolentoista vuoden pörssitaipaleella yli 50%. Annin järjestäminen tässä vaiheessa tuhoaisi arvoa aika perusteellisesti.
Tuo on totta. mutta mitä vaihtoehtoja yhtiöllä on, kun korkotaso ei ennen kesää paljoa muutu, tällä velkakuormalla paljoa korkeampaa korkoa ei kestetä. Onko muita vaihtoehtoja kuin asuntojen myynti isommin tai anti? Mitä muita vaihtoehtoja yhtiöllä on?
Minun on vaikea kuvitella kehityskulkua, jossa yhtiö ei alkaisi myydä asunto-osakkeitaan. On varsin todennäköistä, että saatavilla olevan lainarahan korko ylittää asuntojen vuokratuottoprosentin. Jos johto haluaa suojella sijoittajien etua, sen on kaikin keinoin pyrittävä myyntituotoilla lyhentämään (todennäköisesti) korkeakorkoista lainaa: asuntoja lihoiksi + osingonmaksu jäihin.
Lähivuodet edessä saattaa olla Ovaron esimerkkiä noudattaen yhtiön liiketoiminnan kutistaminen.
Minä taas pystyn hyvinkin kuvittelemaan toisenlaisen kehityskulun.
Jos nykyisenkaltainen korkotaso&vuokratasot pysyisivät vakiona tästä ikuisuuteen, niin varmasti olisi fiksua myydä asuntoja ja maksaa lainaa pois. Itse näkisin, että mikäli rahoittajat ei myyntejä edellytä eikä mahdollisilla myynneillä ole tulevia rahoitusehtoja selkeästi parantavia vaikutuksia, niin isossa määrin myyminen tässä hetkessä voisi jopa tuhota arvoa.
On hyvin todennäköistä, että:
-korkotaso tulee laskemaan. Ajankohtaa ja laskun suuruutta vaikea ennustaa. Laskun todennäköisyys on silti aika korkea.
-korkotason lasku tulee laskemaan tuottovaatimuksia eli toisin sanoen nostamaan asuntojen arvoa. Tämän suuruutta on myös mahdotonta ennustaa.
-vähäisella rakentamisella tulee vääjäämättä olemaan lähivuosina tarjontaa supistava vaikutus joka tuo painetta vuokratasojen nousulle.
Nouseva vuokrataso, laskeva korkotaso ja laskevat tuottovaatimukset luovat aika korkean potentiaalin asuntojen arvon kehitykselle. Tässä tilanteessa jossa ollaan isolla todennäköisyydellä aika lähellä pohjaa asuntojen arvostuksissa ja lähellä lähitulevaisuuden huipputasoja rahoituskuluissa olisi omasta mielestäni arvoa tuhoavaa, jos Asuntosalkku joutuu tekemään ns. pakkomyyntejä.
Pienen mittakaavan myynnit Tallinnassa yli tasearvojen ovat oikein järkeviä myyntejä, koska kyseisten asuntojen tuottovaatimukset ovat niin selkeästi alle rahoituskulujen. Ison asuntomäärän myyminen kerralla Suomesta ei olisi välttämättä kovin järkevää, koska silloin yhtiö joutuu joustamaan hinnassa alaspäin, jos asuntoja myydään “tukkuna”.
Lainoitusaste on kuitenkin aika matala(noin 50%) vaikka tasetta on kirjattu selkeästi alaspäin joten uskoisin yhtiön tuon kanssa pärjäävän vaikka korkotaso ei lähiaikoina laskisikaan merkittävästi. Mitä pidempään korkotaso pysyy niin korkealla ettei uusien kohteiden käynnistäminen ole kannattavaa, niin sitä suurempi tulee olemaan lähivuosien tarjonnan supistuminen. Osingonmaksusta olen samaa mieltä, että tässä tilanteessa se kannattaisi pitää toistaiseksi jäissä.
Tukku- tai pakkomyynnit tietenkään eivät ole yhtiön tai sen omistajien edun mukaisia, olen tästä tismalleen samaa mieltä. Ennemminkin hallittu tasainen myynti ja lainarahoitustarpeen vähentäminen tuota kautta voisi olla väylä parempaan tulokseen ja paremmin ennakoitavaan liiketoimintaan. Asunnot ovat yhtiön onneksi pääkaupunkiseudulla, jonka markkinoille on mahdollista syöttää yhtiön kannalta merkittävä määrä myytävää 1-2 vuoden aikajänteellä silti ylisaturoimatta koko markkinaa.
Yhtiön menestyksellä tietysti on kohtalonyhteys korkotasoon. Osaketta omistamalla ottaa kannan, että se laskee nykyisestä. En itse ennakoinut korkojen nousevan nähdyllä tavalla, joten en ainakaan tilapäisesti luota omaan kykyyni arvioida niiden kehitystä. Aiempi arvioni toki piti sisällään olettaman, etteivät korot ainakaan nopeasti palautuisi muutaman vuoden takaiseen.
Samaa mieltä isosta kuvasta ja noin pitäisi toimia, jos ei ole pakkoa. Asuntosalkun kohdalla varjoa heittää kerralla ison määrän lainaa uusiminen, jossa korko nousee paljon - miten paljon, yhtiö ei avaa sitä. Aiemmin laskin karkeasti tämän ja kojamon kohdalla, että n.4%n korko ilman merkittäviä vuokrankorotuksia ja kumpikaan yhtiö ei käytännössä tee tulosta/about nollaa riippuen muista muuttujista. Yhtiö on nyt tilanteessa (kun velat kerralla erääntyy), että aikaa odottaa koronlaskuja ei ole montaa kuukautta. Voi siis olla, että yhtiön täytyy myydä markittävä määrä asuntoja uusiakseen vähemmän lainaa ja pienentääkseen kovasti kasvavia korkomenoja - tai toki on se mahdollisuus antiin, joka lienee viimeinen keino… Metsola omalla ostollaan ainakin näyttää uskovan, ettei antia tulisi. Tai sitten mennään isommalla riskillä ja jos korko ei laskisi, tehdään nollatulosta/pientä tappiota. Tällöin on se osakeantimahdollisuus toki takataskussa.
Kirjoittelin joskus tänne yhtiöstä ja sen jälkeen aktiivisesti seurannut lankaa.
On upea nähdä ihmisten kirjoittavan samaan tapaa kun itse - kriittiseen sävyyn. Olen seurannut yrityksen nettisivuilta tuleeko jälleenrahoituksesta tiedotteita. Ei ole näkynyt. Lukuihin en nyt ehdi mennä mutta viestintään, tai sen olemattomuuteen nyt kommentoin.
Yhtiö olisi voinut tuon Hesarin ei-mairittelevan artikkelin jälkeen avata tilannetta jos lainojen jälleenrahoituskuviot olisivat kättä päälle vaille valmiita. Ei kuitenkaan mitään. Päivänsisäisiä kauppoja ja lähipiirin ilmoituksia seurattuani Mr Väisänen on tehnyt suurimmat veivaukset Metsolan kanssa. Muuten kauppa on käynyt todella huonosti.
Viro sotketaan kuvioon noissa haastatteluissa sen takia, että siellä aurinko paistaa edes pikkaisen lukujen valossa. Muut aiheet sitten väistetään hermostuneella hymyllä.
Mutta Virossa se vasta sellainen pommi asuntomarkkinoilla lymyääkin, että kohta tulee turskaa ja kunnolla. Ei se heidän Viron toimari olisi jättänyt lafkaa jos siellä olisi asiat kuosissa.
Kusessa ovat. Onneksi ei mennyt koskaan omia fyrkkia tuohon vedätykseen kun pari hassua numeroa. Mutta luottoa meni sitten senkin edestä.
Avaisitko vähän millainen pommi?
Merkit, merkit, merkit.
Avaan. Lyhyesti.
- Viron talouskasvu on hidastunut.
- Palkkataso on reilusti alhaisempi esimerkiksi kun Suomessa.
- Asuntojen hinnat Tallinnassa pilvissä.
- Ruokakustannukset Tallinnassa esimerkiksi lähellä Suomen hintoja.
- Tallinnassa asukkaita noin 500 000.
- Luksuskämppiä nousee kun sieniä sateella.
- Tämän talven ja kevään aikana asuntoja alkanut jäädä tyhjilleen.
- rakennusfirmoja mennyt myös Virossa aikamoinen määrä konkurssiin
- Virossa tulossa autoihin huomattavasti autojen hintoja nostava autovero tämän vuoden alusta
- autokauppa alkanut sakata, koska ihmisillä on rahat loppu ja pelkäävät veronkorotuksia.
- seuraavaksi ennustetaan asuntokaupalle käyvän sama.
Mene käymään Nobblesnerissa, jossa asuntosalkulla on suurin määrä heidän asuntoportfolionsa asunnoista. Tsekkaapa kämppien taso ja katsopa illalla ikkunoista sisään. Valot palavat - mutta ei läheskään jokaisessa asunnossa. Katso ympärillesi - uusia upeita, kalliita asuntoja nousee alueelle useita.
Sitten kysyn; Mistä näitä Viron mittapuulla varakkaita ihmisiä Viroon tulee, jolla on rahaa ostaa erittäin kalliita asuntoja? Kun asuntojen hinnat Tallinnassa suhteutetaan palkkoihin, kiristyvään verotukseen ja nouseviin elinkustannuksiin niin tämä on mahdoton yhtälö.
Yhtiön kohteet eivät ole Suomessakaan mitään houkettelevia, jos vilkaisee vaikka vanhoja kauppalehden tiedotteita niin näkee missä kohteet ovat, Vantaalla on euromääräisesti paljon, tätä muuta kiva Kallion kohde pelota. Mitä yhtiön kohteita tiedän niin korjausvelka on valtava. En nää yhtään syytä sijoittaa yhtiöön.
Asuntosalkku sai uudelleenrahoitettua Suomen tytäryhtiöidensä lainat. Äärimmäisen tärkeä uutinen, eikä yhtiö joutunut tekemään osakeantia nykyisellä matalalla valuaatiolla. Lainojen maturiteetti Suomen tytäryhtiöiden lainoissa 3v+1v+1v ja 3v emoyhtiön 8 MEUR lainassa 3v. Lainakantaa vähennettiin 4,3 MEUR kassavaroista.
Uusittujen lainojen kokonaiskoron arvioitu taso on 5,3 % sisältäen marginaalin, viitekoron sekä kesäkuussa tarkentuvat korkosuojauskustannukset. Korkosuojaus tehdään vähintään 66 miljoonan euron nimellisarvolle koko laina-ajaksi. Lainojen marginaalitaso vaikuttaa olosuhteisiin nähden ihan mukavalta. Omissa ennusteissani olin odottanut tämän vuoden kokonaiskorko-%:ksi 5,4 %:ää, joka sisälsi euriboreissa jo pientä laskua, joten marginaali+suojauskustannukset näyttää jääneen hieman odotuksiani matalammiksi.
Huomenna tarkempia kommentteja aamukatsaukseen!
@Frans-Mikael_Rostedt on kirjoittanut ennakkokommentin, kun Asuntosalkku julkaisee torstaina H1-tuloksensa. 
Tässä on tuore yhtiöraportti Fransilta. 
Asuntosalkun H1 oli operatiivisesti odotuksiemme mukainen ja kassavirta painui matalalle tasolle korkokustannusten nousun seurauksena. Suomen portfolion käyvät arvot laskivat tuottovaatimuksen nousun johdosta jonkin verran odotuksiamme enemmän, mutta korkojen aiheuttama selvin paine käypiin arvoihin ja korkokustannuksiin on nyt arviomme mukaan takana. Yhtiö jatkoi Virossa nykyarvostuksiin nähden selvästi voitollisia myyntejä. Arvostus on tasepohjaisesti hyvin houkutteleva (2024e: P/NAV 0,54x), mutta kassavirtapohjaisesti korkea ilman korkotason laskua lyhyellä aikavälillä. Jälleenrahoitusriskin poistuttua näemme tuotto/riski-suhteen aiempaa houkuttelevampana, jonka myötä nostamme tavoitehintamme 84 euroon (aik. 80 €) ja toistamme lisää-suosituksemme.
Frans haastatteli Jaakko Sinnemaata.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:18 H1:n kuulumiset
01:11 Tuottovaatimukset
02:52 Lainojen uudelleenrahoitus
04:30 Asuntomyynnit
07:57 Markkinatilanne
13:46 Suomen asuntomarkkinan näkymät
Nyt näihin haastatteluihin vähän ryhtiä.
En tiiä - tulee jotenkin fiilis että ihan kaikkea totuutta ei kerrota. Aiheena olisi hyvin voinut olla myös muut asiat kuten; Viron toimarin lähtö ja syyt siihen.
Voisi olla, että se olisi värjännyt Vironkin tilannetta vähän toiseksi.
Voihan se olla, että on jotain salattuja luurankoja, mutta eikö ihan hyvin voi olla myös niin päin, että firmalla on hommat paketissa. Asuntosalkku on ollut julkinen vain 2 vuotta, joten track recordia on aika vähän, mutta kaikki mitä mulle näkyy vaikuttaisi olevan kunnossa. Hittiä on otettu korkojen noususta ja asuntomarkkinoiden tilanteen vuoksi, mutta eihän tätä millään tavalla ole peitelty. Päinvastoin, uudelleenrahoitusriskistä oltiin kevään mittaan hyvin selkeitä. Viron johtaja saattoi lähteä jonkun kiusallisen ongelman vuoksi tai ihan monista tavallisista syistä minkä vuoksi ihmiset vaihtavat työpaikkoja.
Oli miten oli, mun mielestä tähän (ja joihinkin muihinkin kiinteistömanagerointifirmoihin) on hinnoiteltu niin paljon ongelmia ja koko maailma tuskin romahtaa, niin mun henkilökohtainen suositus itselleni on “osta” .