Yllätyin kyllä hieman, ettei osinkoa makseta huoimioiden omistajissa suuret yksilöomistajat yhtiöidensä kautta. Parempi kyllä näin päin taseen puolesta, kuten analyytikko argumentoi.
1 tykkäys
Omasta mielestäni ei ollut ollenkaan yllättävää, että osingot laitetaan toistaiseksi jäihin. Suuri yllätys olisi ollut, jos näin ei olisi tehty.
Lainojen uudelleenrahoitukset lähestyvät ja sitä silmällä pitäen taseen olisi syytä olla paremmassa asennossa joten osingonmaksu ei ole oikein järkevää.
Mielenkiintoista olisi tietää onko yhtiöllä pöydällä jo tyydyttäviä lainatarjouksia uudelleenrahoituksiin joihin voitaisiin heti tarttua, mutta yhtiön johto katsoo parhaaksi odotella korkotilanteen&markkinatilanteen selkeytymistä jolloin olisi sen toteutuessa saatavissa yhtiön kannalta parempi rahoituskokonaisuus. Vai onko kyse siitä, että toteuttamiskelpoisia rahoitusratkaisuja ei tällä hetkellä oikeasti ole.
1 tykkäys
@Frans-Mikael_Rostedt haastatteli Asuntosalkun Jaakko Sinnemaata. 
Asuntosalkun H2’23 oli odotuksiamme heikompi ennakoimaamme korkeampien rahoituskulujen takia. Muuten operatiivisesti raportti oli linjassa tai hieman odotuksiamme vahvempi. Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa kommentoi analyytikko Frans-Mikael Rostedtin haastattelussa.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:15 H2:n ja koko vuoden pääkohdat
02:09 Osinkopolitiikan muutos
03:25 Jälleenrahoituksen eteneminen
06:41 Tuottovaatimus ja asuntojen hintakehitys
10:52 Vuokrankorotusedellytykset
1 tykkäys
Fransilta tuore yhtiöraportti Asuntosalkusta.
Asuntosalkun H2 oli kokonaisuutena hieman odotuksiamme heikompi rahoituskulujen ja korkotason noustua odotuksiamme enemmän. Operatiivisesti muuten raportti ja ohjeistus olivat linjassa/hieman odotuksiamme vahvemmat. Asuntosalkku arvostetaan lähivuosien ennusteilla merkittävällä alennuksella oikaistuun NAV:iin nähden (2023-2024e: P/NAV 0,56x-0,52x). Jälleenrahoitukseen liittyviä riskejä on hyvin vaikea mallintaa, mutta nykyinen arvostus mielestämme kompensoi riskejä jo riittävästi ja lisäksi todennäköisyydet korkotason laskulle ovat mielestämme kasvaneet loppuvuoden aikana.
Rapsasta lainattua:
Asuntosalkun arvostus on painunut taseperusteisesti absoluuttisesti hyvin houkuttelevalle tasolle. Verrokkeihin nähden arvostus on taseperusteisesti houkutteleva, ja kassavirtaperusteisesti neutraali. Jälleenrahoitukseen liittyvien riskien mallintaminen on erittäin vaikeaa, mutta nykyinen arvostustaso hinnoittelee jo hyvin heikkoa skenaariota. Lisäksi todennäköisyydet korkotason laskulle ovat mielestämme kasvaneet loppuvuoden aikana. Korkojen lasku vaikuttaisi positiivisesti sekä valuaatioihin, mutta myös selkeästi nousseisiin korkokustannuksiin, jotka syövät merkittävästi yhtiön kassavirtaa tällä hetkellä
https://www.inderes.fi/research/tuottoriski-suhde-kaantynyt-houkuttelevaksi
1 tykkäys
Toimitusjohtajan katsaus tämän päivän yhtiökokouksesta. 
7 tykkäystä
@Frans-Mikael_Rostedt:in etkokommentit, kun Asuntosalkku julkaisee liiketoimintakatsauksensa.
Asuntosalkku julkaisee tiistaina kello 8 kevennetyn liiketoimintakatsauksen ajalta 1.10.2023-31.12.2024. Odotamme nettotuottojen jatkaneen kasvussa Viron portfolion johdolla, mutta korkojen nousun iskeneen realisoituneeseen tulokseen, vaikka Viron myyntivoitot tukevat tulosta. Asuntojen käypiä arvoja ei Q1:lle ymmärryksemme mukaan päivitetä. Olemme laatineet ennustemallimme puolivuotistasolla ja kevennetty katsaus toimiikin lähinnä tarkistuspisteenä ennusteillemme. Yhtiö pitää tiedotustilaisuuden Q3-katsauksesta, jota voi seurata InderesTV:ssä kello 9.30 alkaen.
2 tykkäystä
Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa @Frans-Mikael_Rostedt :in haastattelussa Q1:n tiimoilta! 
6 tykkäystä
Minä olen vasta pienen aloitusposition kautta tutustumassa Asuntosalkkuun, mutta näin alkutuntumana tässä on itselle sopiva vaihtoehto asuntosijoittamiselle, mitä pörssistä saa tällä hetkellä hyvällä substanssialennuksella.
Mutta, minua suunnattomasti ihmetyttää tämä liiketoimintakatsausten yltiöpositiivisuus. Tämänkaltaiset ilmaisut ei minusta kuulu liiketoimintakatsauksiin: "Kauden tulosta ja sen vertailua viime tilikauteen rasittaa kohonnut korkotaso. Korkojen nousu vaikuttaa tietysti kaikkiin markkinatoimijoihin, ennemmin tai myöhemmin." Mitä tällä yritetään sijoittajille viestittää? Sitäkö, että älkää sijoittako muihin vaan meihin? Jotenkin tässä yltiöpositiivisuudessa omiin silmiin paistaa, että pörssissä uusi yhtiö haluaa kiillottaa mainettaan etenkin kun listauksen jälkeen kurssikehitys ei ole ollut kovin mairittelevaa.
Hesari kertoo, että “toiminta Suomessa voi olla vaakalaudalla, jos yhtiö ei onnistu jälleenrahoittamaan lainojaan.”
Odotettavissa tuulipukupaniikkia maanantaina klo 10?
7 tykkäystä
Yhtiön riskien hallinta on sikäli ollut mielenkiintoista, että Suomen yhtiön lainat erääntyy näin köntässä ja pitkät korot eivät ole nollakorkoaikana kelvanneet. Yhtiön tiedotus ml Indereksen haastattelut eivät ole kovin avoimia tämän asian osalta. Toki pörssin tiedotuspolitiikka säätelee, mutta asiaa on työstetty kauan ja ulospäin ei ole kerrottu paljoa. Jos kuuntelette indereksen haastattelun asuntosalkun toimarin kanssa viime kesältä tai nyt, ei noissa paljoa eroa ole… Hesarin jutussa tuodaan asia esille, kuin yhtiö olisi konkurssissa, ellei rahoitusta tule. Osakeannista ei ole mitään. Valtuutus taisi olla pieneen antiin jota yhtiökokoukselta hartaan, mutta onhan sekin mahdollisuus, että haetaan isompaa antia ja sen jälkeen lainatarve merkittävästi pienempi. Asuntosalkku ei kuitenkaan ole kovasti velkaantunut vs kiinteistöjen arvot (vaikka herkkyysanalyysillä laskisi kiintesitöjen arvoa 10%:lla). Inderes, ehdotus: ottakaa toimari uuteen haastatteluun ja tarkempia kysymyksiä polusta eteenpäin, vaihtoehdoista ml osakeanti, millä korkotasolla yhtiö uskoo tekevänsä 0-ebitiä ym risk mitigation kysymyksiä. Kuuntelin kyllä edellisen ja toimari ei vastannut kysymykseen osakeannista mitään. Voisi pian olla aika tiedottaa lainoista tai vaihtoehdoista enemmän… Asuntosalkulla on lean johto/hallinto. Parempi vuokrausaste kuin esim Kojamolla. Uskon tähän monen olevan valmis sijoittamaan, jos polku eteenpäin on selvä ja yhtiö tekee uskottavasti positiivista kassavirtaa, vaikka korkotaso jämähtäisi kolmeen prosenttiin pidemmäksi aikaa.
4 tykkäystä
Eihän tämä nyt konkkaan tietenkään ole menossa. Yrityksen liiketoiminta tekee kuitenkin vakaata 2% kassavirtaa osakkeen hinnalle nykyisellään.
1 tykkäys
Samaa mieltä kommentistasi konkurssiin liittyen. Mutta kun yhtiön tiedotuslinja on niukka ja toimittajat nyt voi kirjoitella sananvapauden nimissä mitä vaan, niin sellaisen kuvan voi joku saada, joka ei osaa lukea tasetta, kassavirtaa ym. Eikä yhtiön johto edesauta asiaa niukalla tiedotuslinjallaan. Ponttini siis, että yhtiö saa todennäköisesti lainaa asuntoja vastaan - eri asia mihin hintaan sekä millä aikahajautuksella ( tämä lainojen erääntyminen yhtä aikaa tuntuu aika amatöörimäiseltä). Vai onko yhtiön kannalta paras ratkaisu järjestää anti - lainatarve vähemmän ja ehdot varmasti paremmat.
Piti Hesarin jutun jälkeen tutustua yhtiöön ensimmäistä kertaa ja eihän tämä hyvältä näytä. Osarin perusteella jää epäselväksi haluaako yhtiö edes toimia Suomessa, kun hehkutellaan niin kovasti Viroa, Viroa ja Viroa.
Eihän tämä ole riskien hallintaa, vaan se jätetty suorittamatta. Yhtiöllä olisi ollut vuosi aikaa järjestellä ja pilkkoa lainansa, mutta ei, “suomalaisten tytäryhtiöiden KOKO lainakanta erääntyy kesällä”.
Ja miltä se kassavirta ja muut luvut näyttävät mahdollisen uuden rahoitusjärjestelyn jälkeen? Edellyttääkö uusi rahoitus taseen vahvistamista? Tehdäänkö anti vai myydäänkö omistuksia vai molemmat?
Yhtiön valmiiden asuntojen arvo Suomessa oli syyskuun lopulla noin 165 miljoonaa euroa.
Mikä näiden arvo on maaliskuussa 2024? 140 miljoonaa? Vähemmän? Jos asuntoja jouduttaisiin myymään, niin milloin niitä saataisiin myytyä? Ehkä syksyllä?
Kun Suomen 100 miljoonan lainakanta neuvotellaan uusiksi, niin jääkö voittoa jäljelle ollenkaan vai painutaanko tappiolle?
Luen tämän niin, että jälleenrahoituksen jälkeen realisoituinut voitto kääntyy tappioksi.
Kohonneet vastikkeet saadaan pääosin laskutettua vuokralaisilta Virossa, mutta Suomea ei mainita, joten tulkintani se, että Suomessa kohonneita kuluja ei ole saatu siirrettyä eteenpäin.
Yhtiö ei siis usko, että kysyntä ja vuokrataso kehittyvät positiivisesti Suomessa.
Niin olisi, mutta tämä ei kuulosta järkevältä riskien hallinnalta, kun kaikki toivon varassa.
5 tykkäystä
Tuota juuri tarkoitin riskien hallintaan liittyen myös, mutta kirjoitin vähän pehmeämmin. Siellä on omistajissa ja hallituksessa kuitenkin kokemusta aika paljon Metsolaa myöten. Miten velkojen erääntyminen könttänä yhtä aikaa ja ei ole nollkakorkoaikana halvalla pidemmäksi aikaa lainoja sidottu? on todellakin huonoa riskien mitigointia.
Voisiko Viroon liittyvät kirjoitukset olla viittaus myyntipuheeseen ja yhtiö on myymässä siellä kiinteistöjään isommin? Kiinteistöbusiness on sikäli yksinkertaista, että ennen kesää ehtii myydä asuntoja (eri asia onko ostajia sekä mihin hintaan) ja järjestää osakeannin. Muutoin kassavirtaa tulee vuokrista , joiden korottaminen lyhyellä aikavälillä merkittävästi on mahdotonta nykymarkkinassa. Korkoriski on melkoinen, kun EKP:n koronlaskuja ei kuulukaan/tulee vasta kesällä aikaisintaan ja keskikorko ei yhtiön nykykassavirtatilanteessa saisi paljoa nousta. Samahan koskee Kojamoa. Asuntosalkulla henkilökunnan kulut merkittävästi vähäisemmät (vaikka suhteuttaisi kokoon) kuin kojamolla ja asuntojen vuokrausaste selvästi parempi (asuntosalkulla 97%). On siellä siis etujakin vs kilpailija. Mutta tähän sijoittavan pitää varautua osakeantiin/suunnattuun antiin ja sen seuraamuksiin.
2 tykkäystä
Osake on laskenut reilu puolentoista vuoden pörssitaipaleella yli 50%. Annin järjestäminen tässä vaiheessa tuhoaisi arvoa aika perusteellisesti.
1 tykkäys
Tuo on totta. mutta mitä vaihtoehtoja yhtiöllä on, kun korkotaso ei ennen kesää paljoa muutu, tällä velkakuormalla paljoa korkeampaa korkoa ei kestetä. Onko muita vaihtoehtoja kuin asuntojen myynti isommin tai anti? Mitä muita vaihtoehtoja yhtiöllä on?
5 tykkäystä
Minun on vaikea kuvitella kehityskulkua, jossa yhtiö ei alkaisi myydä asunto-osakkeitaan. On varsin todennäköistä, että saatavilla olevan lainarahan korko ylittää asuntojen vuokratuottoprosentin. Jos johto haluaa suojella sijoittajien etua, sen on kaikin keinoin pyrittävä myyntituotoilla lyhentämään (todennäköisesti) korkeakorkoista lainaa: asuntoja lihoiksi + osingonmaksu jäihin.
Lähivuodet edessä saattaa olla Ovaron esimerkkiä noudattaen yhtiön liiketoiminnan kutistaminen.
2 tykkäystä
Minä taas pystyn hyvinkin kuvittelemaan toisenlaisen kehityskulun.
Jos nykyisenkaltainen korkotaso&vuokratasot pysyisivät vakiona tästä ikuisuuteen, niin varmasti olisi fiksua myydä asuntoja ja maksaa lainaa pois. Itse näkisin, että mikäli rahoittajat ei myyntejä edellytä eikä mahdollisilla myynneillä ole tulevia rahoitusehtoja selkeästi parantavia vaikutuksia, niin isossa määrin myyminen tässä hetkessä voisi jopa tuhota arvoa.
On hyvin todennäköistä, että:
-korkotaso tulee laskemaan. Ajankohtaa ja laskun suuruutta vaikea ennustaa. Laskun todennäköisyys on silti aika korkea.
-korkotason lasku tulee laskemaan tuottovaatimuksia eli toisin sanoen nostamaan asuntojen arvoa. Tämän suuruutta on myös mahdotonta ennustaa.
-vähäisella rakentamisella tulee vääjäämättä olemaan lähivuosina tarjontaa supistava vaikutus joka tuo painetta vuokratasojen nousulle.
Nouseva vuokrataso, laskeva korkotaso ja laskevat tuottovaatimukset luovat aika korkean potentiaalin asuntojen arvon kehitykselle. Tässä tilanteessa jossa ollaan isolla todennäköisyydellä aika lähellä pohjaa asuntojen arvostuksissa ja lähellä lähitulevaisuuden huipputasoja rahoituskuluissa olisi omasta mielestäni arvoa tuhoavaa, jos Asuntosalkku joutuu tekemään ns. pakkomyyntejä.
Pienen mittakaavan myynnit Tallinnassa yli tasearvojen ovat oikein järkeviä myyntejä, koska kyseisten asuntojen tuottovaatimukset ovat niin selkeästi alle rahoituskulujen. Ison asuntomäärän myyminen kerralla Suomesta ei olisi välttämättä kovin järkevää, koska silloin yhtiö joutuu joustamaan hinnassa alaspäin, jos asuntoja myydään “tukkuna”.
Lainoitusaste on kuitenkin aika matala(noin 50%) vaikka tasetta on kirjattu selkeästi alaspäin joten uskoisin yhtiön tuon kanssa pärjäävän vaikka korkotaso ei lähiaikoina laskisikaan merkittävästi. Mitä pidempään korkotaso pysyy niin korkealla ettei uusien kohteiden käynnistäminen ole kannattavaa, niin sitä suurempi tulee olemaan lähivuosien tarjonnan supistuminen. Osingonmaksusta olen samaa mieltä, että tässä tilanteessa se kannattaisi pitää toistaiseksi jäissä.
2 tykkäystä
Tukku- tai pakkomyynnit tietenkään eivät ole yhtiön tai sen omistajien edun mukaisia, olen tästä tismalleen samaa mieltä. Ennemminkin hallittu tasainen myynti ja lainarahoitustarpeen vähentäminen tuota kautta voisi olla väylä parempaan tulokseen ja paremmin ennakoitavaan liiketoimintaan. Asunnot ovat yhtiön onneksi pääkaupunkiseudulla, jonka markkinoille on mahdollista syöttää yhtiön kannalta merkittävä määrä myytävää 1-2 vuoden aikajänteellä silti ylisaturoimatta koko markkinaa.
Yhtiön menestyksellä tietysti on kohtalonyhteys korkotasoon. Osaketta omistamalla ottaa kannan, että se laskee nykyisestä. En itse ennakoinut korkojen nousevan nähdyllä tavalla, joten en ainakaan tilapäisesti luota omaan kykyyni arvioida niiden kehitystä. Aiempi arvioni toki piti sisällään olettaman, etteivät korot ainakaan nopeasti palautuisi muutaman vuoden takaiseen.
1 tykkäys
Samaa mieltä isosta kuvasta ja noin pitäisi toimia, jos ei ole pakkoa. Asuntosalkun kohdalla varjoa heittää kerralla ison määrän lainaa uusiminen, jossa korko nousee paljon - miten paljon, yhtiö ei avaa sitä. Aiemmin laskin karkeasti tämän ja kojamon kohdalla, että n.4%n korko ilman merkittäviä vuokrankorotuksia ja kumpikaan yhtiö ei käytännössä tee tulosta/about nollaa riippuen muista muuttujista. Yhtiö on nyt tilanteessa (kun velat kerralla erääntyy), että aikaa odottaa koronlaskuja ei ole montaa kuukautta. Voi siis olla, että yhtiön täytyy myydä markittävä määrä asuntoja uusiakseen vähemmän lainaa ja pienentääkseen kovasti kasvavia korkomenoja - tai toki on se mahdollisuus antiin, joka lienee viimeinen keino… Metsola omalla ostollaan ainakin näyttää uskovan, ettei antia tulisi. Tai sitten mennään isommalla riskillä ja jos korko ei laskisi, tehdään nollatulosta/pientä tappiota. Tällöin on se osakeantimahdollisuus toki takataskussa.