Minä taas pystyn hyvinkin kuvittelemaan toisenlaisen kehityskulun.
Jos nykyisenkaltainen korkotaso&vuokratasot pysyisivät vakiona tästä ikuisuuteen, niin varmasti olisi fiksua myydä asuntoja ja maksaa lainaa pois. Itse näkisin, että mikäli rahoittajat ei myyntejä edellytä eikä mahdollisilla myynneillä ole tulevia rahoitusehtoja selkeästi parantavia vaikutuksia, niin isossa määrin myyminen tässä hetkessä voisi jopa tuhota arvoa.
On hyvin todennäköistä, että:
-korkotaso tulee laskemaan. Ajankohtaa ja laskun suuruutta vaikea ennustaa. Laskun todennäköisyys on silti aika korkea.
-korkotason lasku tulee laskemaan tuottovaatimuksia eli toisin sanoen nostamaan asuntojen arvoa. Tämän suuruutta on myös mahdotonta ennustaa.
-vähäisella rakentamisella tulee vääjäämättä olemaan lähivuosina tarjontaa supistava vaikutus joka tuo painetta vuokratasojen nousulle.
Nouseva vuokrataso, laskeva korkotaso ja laskevat tuottovaatimukset luovat aika korkean potentiaalin asuntojen arvon kehitykselle. Tässä tilanteessa jossa ollaan isolla todennäköisyydellä aika lähellä pohjaa asuntojen arvostuksissa ja lähellä lähitulevaisuuden huipputasoja rahoituskuluissa olisi omasta mielestäni arvoa tuhoavaa, jos Asuntosalkku joutuu tekemään ns. pakkomyyntejä.
Pienen mittakaavan myynnit Tallinnassa yli tasearvojen ovat oikein järkeviä myyntejä, koska kyseisten asuntojen tuottovaatimukset ovat niin selkeästi alle rahoituskulujen. Ison asuntomäärän myyminen kerralla Suomesta ei olisi välttämättä kovin järkevää, koska silloin yhtiö joutuu joustamaan hinnassa alaspäin, jos asuntoja myydään “tukkuna”.
Lainoitusaste on kuitenkin aika matala(noin 50%) vaikka tasetta on kirjattu selkeästi alaspäin joten uskoisin yhtiön tuon kanssa pärjäävän vaikka korkotaso ei lähiaikoina laskisikaan merkittävästi. Mitä pidempään korkotaso pysyy niin korkealla ettei uusien kohteiden käynnistäminen ole kannattavaa, niin sitä suurempi tulee olemaan lähivuosien tarjonnan supistuminen. Osingonmaksusta olen samaa mieltä, että tässä tilanteessa se kannattaisi pitää toistaiseksi jäissä.