Minulle on myös jäänyt ymmärrys että erillisellä maininnalla on mahdollista saada vakuudesta kertyvä tuotto itselleen. Olen myös jäänyt vahvasti siihen ymmärrykseen että korkotuotto kuuluu vuokralaiselle, jos tuota ei ole erikseen mainittu. Haluan korostaa että en ole lakimies ja lakineuvoja ei kannata hakea sijoitusfoorumilta
Ylipäätään kannattaa aina näyttää sopimuspohjat asiaan perehtyneille lakimiehille. Siinä vaiheessa kun johonkin sopimukseen vedotaan niin on ikävää jos joku osa-alue siitä paljastuu laittomaksi tai on jäänyt kirjaamatta jokin ratkaisevan tärkeä asia. Tätä käy mielestäni useammin kuin yleisesti uskotaan.
Joo, jos ei mainintaa, korko kuuluu maksaa vuokralaiselle.
Lähtökohtaisesti vuokravakuudesta ja siitä syntyvistä koroista kannattaa ottaa maininta vuokrasopimukseen, miten ne jakautuvat. Mikäli ette ole sopineet mitään koroista, kuuluvat kaikki vuokravakuudesta maksetut korot sinulle. Yleisesti kun vuokravakuus on vielä talletettu vuokranantajasi tilille, on se ollut hänen käytettävissään ja hallussaan koko ajan: tässä tilanteessa hän voi olla velvollinen myös maksamaan tuottokorkoa (kannattaa katsoa ratkaisu KKO 1996:19, löytyy helposti googlettamalla). (lähde)
Lakimiehellä näyttäminen toki on aina kustannus ja se jää vuokranantajan punnittavaksi onko sille tarvetta vai meneekö “riskillä” ja luottaa netin valmiisiin pohjiin
Joo, tosin aika monesti tuntuu käyvän niin että kun tehdään vaikka 1000 € sijoitus osakkeisiin, niin tutkitaan kaiken maailman tilinpäätökset ja analyysit. Sitten kun hankitaan 200 000 € sijoitusasunto vuokralle, niin due diligence jää huomattavasti vähäisemmäksi ja toivotaan ettei ongelmia tule
Ratkaisussa KKO 1996:19 korkein oikeus on katsonut, että palautettavalle vakuudelle oli maksettava tuottokorkoa koko siltä ajalta, kun raha oli vakuutena vakuudensaajan hallussa.
Vuokrasopimukseen voidaan toki kirjata ettei syntynyttä korkoa makseta.
Itse olen lähtenyt asuntosijoittamiseen “harrastepohjalta” sillä vuokraan asuntoa jossa itse olen aiemmin asunut ja joka ei kokonsa puolesta (kolmio) ole mikään optimaalisin kohde korkeiden vastikkeiden takia. Sijainti tosin on ihan hyvä, kun yliopistolle on matkaa pari sataa metriä. Vuokralaiset löytyivät helposti (yllätys yllätys opiskelijoita) ja päädyin itse ottamaan rahavakuuden sijaan omavelkaisen henkilötakauksen (max 3kk vuokra) vuokralaisten vanhemmilta. En lähtisi suosittelemaan välttämättä useampaa sijoitusasuntoa vuokraavalle, mutta itselleni jotenkin tuli tällä tapaa olo, että vuokralaiset ovat paremmin sitoutuneita pitämään huolta asunnon kunnosta.
Katsotaan nyt jatkanko harrastusta näiden vuokralaisten jälkeen vai myynkö asunnon. Yksi vaihtoehto voisi olla myös myynti ja vähän pienemmän ja uudemmasta yhtiöstä kämpän hankkiminen. Toki tuossa siis on kaikki isot remontit ml. kylppäri ja putket tehty ja vastikkeet tuloutettu, mutta kun itse olen yhtiön pj:n hommia hoidellut vuosikaudet, niin huvittaisi jättäytyä pikkuhiljaa sivuun ja valitettavasti yhtiössä ei liikaa halukkaita puheenjohtajaksi ole. Siksi exit myynnin kautta voisi jossain vaiheessa houkutella ja sen jälkeen hautautua vielä isompaan yhtiöön rivijäseneksi pienemmällä osakeosuudella.
Kyseiseen kohteeseen en sijoitusmielessä velkavivulla olisi lähtenyt mukaan, mutta koska asumista oli takana kauan ja sitä myötä pankkilainaa vähän, niin ajattelin “harjoitella” hommaa nyt tätä kautta ja katsoa onko se oma juttu. Vähän erilaista näkökulmaa tänne ammattilaisten keskelle.
Kommentoin vielä tähän arvopaperisalkun käyttämiseen asuntolainan vakuutena, koska olen tätä juuri itse tämän vuoden puolella kysellyt kahdesta eri pankista (Nordea + OP). Oma ajatus oli siis, että esim. OSTilla olevia arvopapereita voisi käyttää sijoitusasuntolainan vakuutena, koska siellähän se omaisuus makaa ja kasvaa eikä itselläni ole aikomustakaan nostaa sieltä varoja kymmeniin vuosiin. Ei huvittaisi myydä osakkeita AOTin puolelta vakuuden vuoksi kun osakemarkkinatuotot on viimeiset pari vuotta olleet niin hyvät.
Molemmissa pankeissa oltiin selvästi vähän hölmistyneitä kyselystä ja mitään selviä suoria vastauksia ei saanut ennen kuin selvittelivät asiaa, joten selvästikään kyseessä ei ole mikään yleinen toimintamalli. Lopulta vastaus oli kuitenkin molemmilta kutakuinkin sama, eli tällainen malli onnistuu, mutta siinä oli yksi merkittävä ongelma omalta kohdaltani. Sen lisäksi, että tuo tili, millä osakkeet on, pitäisi lukita niin ettei sieltä voi nostaa varoja (tämä ei siis vielä olisi haitannut), myös salkun sisältö olisi pitänyt lukita, jotta se olisi voitu pantata. Eli yhtään arvopaperia ei pystyisi myymään (ajatuksena siis vaihtaa johonkin toisen yhtiön osakkeeseen). Jollekin osta-ja-unohda-sijoittajalle tämä voisi varmasti toimia, mutta itselleni se oli deal-breaker.
Vakuusarvoksi osakkeille olisi muistaakseni laskettu 50%, mikä oli mielestäni ihan ok. Kyllä tuossa riski aika pieni on, että vähäriskinen salkku >50% menettäisi arvoaan. Korko taisi olla jotain parin prosentin luokkaa, mikä sekin olisi ollut ihan ok. Varsinaisesti tällainen laina taidettiin pankin puolesta luokitella vakuudelliseksi kulutusluotoksi, eli mitään varsinaista “sijoituslainaa” ei pankeilla tuntunut edes tuotevalikoimassaan olevan.
Omasta salkusta vain <5% on kiinni indeksirahastoissa, mutta jollekin indeksirahastosijoittajalle tällainen laina voisi myös olla ihan toimiva kun salkun sisällön voi tosiaan “jäädyttää”. Saatan itsekin palata asiaan jos/kun tuo oma indeksirahastosalkku paisuu sen kokoiseksi, että siitä jonkun järkevän vakuuden voisi saada.
itse ostin ensimmäisen sijoitusasunnon alkuvuodesta 100% lainalla.105 000€.Omasta nykyisestä asunosta vähän vakuutta ja panttasin käteistä lukitulle tilille. 12000€. Rahat vapautuu n. vuoden päästä kun on lyhentänyt sijoitusasuntoa ja omaa asuntoa 12000€ edestä. mun mielestä ihan kätevä vaihtoehto, kun saa käyttöön nopeasti tavalallaan omaraha osuuden. ei tarvi uudelleen järjestellä lainoja sun muuta tulevaisuudessa. että saa sen ns. käyttöön esim uuteen sijoitusasuntoon. ja vuoden päästä silä rahalla voi ostaa vaikka osakkeita. muutenhan se omaraha seisoo sijoitusasunnossa kiinni, kunnes asunnon myy tai on kokonaan maksettu.
ite ostan myös osakkeita niin vuoden parin päästä ei tiedä kumpaan painottaa enempi. uuteen asuntoon vai hyökkää osakkeisiin. jää valinnan varaa.
Ja noista alihinnoitelluista asunnoista puhetta ollut, että niitä etitään ja keskitytään niihin. tällaisissa halvoissa pikkuasunnoissa mun mielestä ei ole se hinta niin justiin. 5% tuotolla vuoden etit, niin saat löytää taas 5% edullisemman asunnon. Ite koin että sama ostaa neutraalisti hinnoiteltu asunto heti, koska vapaata vakuutta seisoi turhaan. Tokihan se on fiksua kattoa niitäkin ja ylihintaa ei kannata maksaa.
Esnimmäinen sijoitusasuntohan se muutenkin on se vaikein saada hommattua, niin tärkeämpää se on ostaa vaikka sillä alueen keskimääräisellä hinnalla nopeesti, kun se että etsii vuosia sitä helmeä. rahat vaan seisoo ja jää vuokrat saamalla.
Joop, ihan hyvää oppia ja infoa tässä keskustelussa. Mitä nyt näitä skannasin, niin asuntosijoittamiseen tarkoitettu tili vakuuden säilyttämiseen on ok. Joten ei tarvetta muutoksiin.
En ole tähän kolmannen osapuolen panttitiliin ikinä törmännyt. En vuokralaisena, en vuokraajana, enkä markkinan seuraajana. Olisihan tämä varmasti pitänyt tietää, ja nyt kun tarkastin niin on siitä pänttäämässäni opuksessa maininta. Kertoo osaltaan siitä, kuinka omat vuokrasuhteet (kummallakin puolella) ovat menneet mukavasti.
Lainkuuliainen kansalainen en ole. Oikeutta kyllä kunnioitan Mutta unohdetaan siis Bank of Norwegian! Enkä aio myöskään mahdollisia negatiivisia korkoja vuokralaisten vakuudesta pidättää
Nordnetillä OST:lla olevia osakkeita ei voi käyttää heidän mukaansa luottojen vakuutena, joten ainut mahdollisuus heillä ostaa luotolla on ottaa luottoa AOT:lla ja sieltä siirtää OST:lle. Perusteena tälle on kuulemma laki. Siksi pohdin, voiko OST:lla olevia osakkeita vastaan saada lainaa. Onko tässä lain tulkintaero vai onko laki ehtinyt tässä muuttua?
Hyvä huomio. Tätä ei kyllä kumpikaan pankki nostanut esille (vaikka puhuin nimenomaan OSTilla olevista osakkeista), mutta toisaalta keskusteluja ei käyty kovin syvällisesti kun minulla loppui kiinnostus tuon sijoitusten “jäädyttämisen” vuoksi. Näyttäisi tosiaan siltä, että OSTilla olevia omistuksia ei voi käyttää lainan vakuutena, eli laki kieltää tämän. Jos osakkeita haluaisi käyttää asuntolainan vakuutena niin sen pitäisi siis tapahtua AOTilla olevilla sijoituksilla
Sain pankista lainatarjouksen yhtiölainalliseen kohteeseen. Yllättävää oli vakuusarvon laskenta: hankittava asunto arvostettiin koko myyntihintaan. Tällaisella kaavallahan esim. 70% yhtiölainoitettuun kohteeseen pääsisi kiinni vain 7,5% pääomalla suhteessa velattomaan hintaan ilman lisävakuuksia, jos asunnon vakuusarvo 75%? Löysin aiheesta aiemmin blogin, jonka mukaan ilmeisesti tässä laskutavassa erilaisia käytäntöjä eri pankeilla:
Vuosi sitten bulleroin Nordean tädille puhelimessa visiota, jossa käteiseni vivuttaisikin yhden kohteen sijaan kahden uudiskohteen myyntihintaa. Eli pankkilainalla kiinni myyntihintaan (30% koko kohteen hinnasta).
Hän pyöritteli luvut niin, että kohteen vakuusarvo ostohetkellä olisi nolla. Shiiii…
Osakekirjat menee sinne kuka sen myyntihinnan maksaa. Jos kuittaat itse niin saat mukaasi, mutta jos otat myyntihintaan lainaa pankista niin pankki korjaa kirjat talteen vakuudeksi ellei ole osoittaa riittävästi muita vakuuksia.
Pakkorealisoinnissahan ei asunnon yhtilainaa kuitattaisi pois vaan se tulisi vastattavaksi uudelle omistajalle. Yhtiölaina on yhtiön lainaa josta osakkaat vastaavat yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Pakkorealisoinnissa asunto olisi käytännössä As Oy:n haltuunottama ja yhtiö vuokraisi sitä velkojen kattamiseksi yhtiölle. Jos asunto myydää, eikä hintaa saada riittävästi kaikkien velkojen kuittaamiseksi, maksaa uusi omistaja velat taloyhtiölle jonka jälkeen asunnon saa hallintaansa.
Osakehuoneisto ei välttämättä ole AsOy:n haltuunottama, vaikka se olisikin ulosoton prosessin kohteena. Voihan olla, että pankki on irtisanonut lainan eikä yhtiö ole ryhtynyt vielä omien saataviensa suhteen toimiin (jos niitä edes on), jolloin osakehuoneistoon kohdistuva (mahdollinen) velka siirtyy uudelle omistajalle. Toisaalta voi myös olla sellainen tilanne, että velallinen on hoitanut velvoitteensa pankille, mutta yhtiölle aiheutuneiden velkojen vuoksi huoneiston on otettu yhtiön hallintaan - ja niiden realisoimiseksi ko. huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet realisoidaan ulosoton toimesta, jollei muuta sopivampaa omaisuutta ole realisoitavana.
Väärä hälytys tämä mun aiempi viesti, pahoittelut! Tosiaan alustavassa lainatarjouksessa oli vakuudet määritelty noin, mutta nyt varsinaisessa lainaneuvotteluissa korjattiin niin, että vapaa vakuus=asunnon hinta*0,75-yhtiölaina. Ylempänä olevan blogilinkin perusteella ilmeisesti joku pankki kuitenkin ainakin aiemmin laski toisella tavalla, kertokaa jos tulee vastaan.
Sama kokemus nyt useammasta pankista. Muutoinkin keskustelu taloyhtiälainallisten kohteiden osalta tuntuu aika nihkeältä. Ilmeisesti on taloyhtiölainoista pelottelu mennyt perille, kun suositeltiin jopa tällaisen kohteen osalta taloyhtiölainan välitöntä pois maksamista (en tiedä onko tämä miten edes mahdollista).
Jos nopeasti otetaan yhteenveto lainatarjouksista, niin yleensä marginaalit näyttää pyörivän tuolla 0-6-0,8 tuntumassa, joskin Oma SP:n tarjouksessa oli 1,4. Pitää vielä kysyä, että onko virhe vai eroaako tosiaan noin pahasti muiden tarjoajien keskiarvosta. Omaa rahaa edellyttävät kymmentä prosenttia, mutta joissakin tapauksissa näyttää olevan mahdollista saada sijoitusasunto myös 100-prosenttisella vivulla jos kiinteää vakuutta saadaan peliin.
Osakesalkun panttaaminenkin onnistuu useimmilta osakkeiden vakuusarvon ollessa 50 prosenttia. Olisi kuulemma mahdollista esim. valita muutama pitkän holdin omistus, jotka pantattaisiin. Lähtökohtaisesti näitä ei saisi myydä, mutta ainakin OP oli valmis neuvottelemaan sellaisissa tilanteissa, joissa haluaisi panttausaikana tehdä peliliikkeitä salkkuun. Koko salkku ei siis lukitu, mutta toki tuon pantatun siivun osalta toimeksiantojen tekeminen on mahdotonta tai ainakin tosi hidasta. OP:n kanssa saisi esim. niin, että ottaisi pienen siivun salkusta pantiksi (käsiraha), yksi henkilötakaaja (max. 20 000 euroa) ja loput vakuudet ostettavasta asunnosta. Velkavipu olisi 100 prosenttia. Tiedä sitten onko järkevämpää pantata tuo salkun siivu vai realisoida vastaava osuus omarahoituksen kattamiseksi?
Jos remppakohdetta on ostamassa, niin remonttilainat menee kaikilla pankeilla omaksi lainaksi ilmeisesti yleisen sääntelyn vuoksi. Remonttilainalle sitten toivottiin kiinteät vakuudet normaalisti.
Tällaisia kuulumisia tältä rahoituskierrokselta. Esim. OP:n kanssa olisi luvattuna ja käytettävissä tuo yllämainittu diili 150 000 euron hankintahintaan asti 0,7 marginaalilla.
Mutta unohdetaan siis Bank of Norwegian! Enkä aio myöskään mahdollisia negatiivisia korkoja vuokralaisten vakuudesta pidättää 