Fyysinen kulta, osakkeet ja käteinen aikaisemmin toiminut. Toki riskitaso kaikissa noussut, mutta suhteellisen nopeaa saa tilille kun tarvii.
1 tykkäys
Jos niitä rahoja oikeasti tarvitsee X-ajan kuluttua ja homma menee perseelleen mikäli pääomaa katoaa niin käteisenä tietenkin
13 tykkäystä
Yleisesti turvallisinta olisi sijoittaa rahat assettiin joka korreloi mahdollisimman hyvin asuntomarkkinoiden kanssa.
Nyt kun kuitenkin trendi näyttää olevan alaspäin niin joku määräaikaistalletus voisi olla ihan hyvä.
6 tykkäystä
Tuon 12kk heitin juuri ns. semmoiseksi milloin olisi laskenut pääsevänsä ”äksöniin”. Ja jos riskiä ottaa sille rahalle, niin sitten voi myös tietenkin tulla kaksi kuukautta lisää aikatauluun, jolloin myös voi jokin hyvä diili mennä ohi. Mutta ei sellaista mitään pakkoa olla raha silloin.
Kaverin kanssa juuri tuumattiin samaa, että jos haluaa päästä mahdollisimman nopeasti vesille pankin kanssa, niin sitten tietty vähemmän riskiä ettei mene perseelleen. Uhkapelaaja tietty ajattelisi myös niin, että jos sijoituskohde pomppaisi, saisi nopeammin rahat / enemmän rahoitukseen nappuloita.
Katselen itsekin asuntomarkkinoiden kehitystä sillä silmällä että 6-12kk säteellä voisi tulla hyviä ostopaikkoja uudelle sijoitusasunnolle. Minulla on jo iso osa varattu omarahoitusosuutta varten tilillä käteisenä ja tarkoitus kerryttää vielä puuttuva osuus tässä H1sen aikana. Mielestäni tällainen <12kk aikahorisontti on niin lyhyt ettei paljon kannata lähteä kikkailemaan varsinkin kun kaikkien sijoitustuotteiden markkina on tällä hetkellä niin epävarma ettei tässä nyt isoja tuottoja ehdi menettämään vaikka rahat hetken tilillä makaavatkin. Ei olla missään ränta på ränta -markkinassa enää.
Sitten kun joku sopiva ostotilaisuus tuleekin nopeammin kuin ajatteli niin hyvä kun on ne rahat valmiina eikä tarvitse miettimään että miten saa rahat irti jostain sijoituskohteesta ja onko juuri silloin hyvä hetki myydä jne. Jotain fyysistä kultaa ei todella kannata mielestäni tämmöisellä aikaperspektiivillä ruveta ostamaan ja tuleehan tällaisista transaktiokulujakin.
36 tykkäystä
Huonolla onnella se summa voi olla kutistunut paljon enemmän kuin 5 %.
Itse ostin rs-kohteen 6/2021, asunto muuttovalmis vuotta myöhemmin ja omaa rahaa piti jotenkin säilyttää tämä odotusaika. Ostoaikaan elettiin vielä negatiivisten korkojen maailmassa, joten en pankkitilillä halunnut rahoja makuuttaa. Laitoin sitten lyhyen duraation riskilainarahastoon että saisin edes jotain tuottoa rahoille. Noh, odotusaikana korot lähti nousuun ja korkorahastot laskuun. En enää muista prosentteja mutta menetys oli kivuliaan iso.
Nykyisessä korkoympäristössä käyttäisin määräaikaistalletusta, jos rahojen käytölle on sovittu eräpäivä tai muuten ennakoitavissa aikaisin mahdollinen tarvepäivä. Nousevien korkojen aikana myös säästötili on hyvä vaihtoehto. Molemmissa kannattaa pankki valita huolella, Kauppalehden Talletuskorot ja Parhaiten tuottava säästötili ovat hyviä tietolähteitä.
15 tykkäystä
Olen kiinnostunut yhdestä kohteesta jossa ollut seuraavanlainen kuvio:
As.Oy perustettu vuonna 2016 ja tuolloin otettu taloyhtiölle perustamislaina jolla kiinteistö ostettu kunnan omistuksesta. Taseessa tämä laina näkyy: vastattavaa ja svop-rahasto. Tätä maksetaan rahoitusvastikkeina yhtiölle. Laina yhtiölle on otettu pankista.
Yhtiöjärjestys on kuitenkin tehty vasta 2018 ja myynti historiaa katsomalla on vuonna 2017 myyty useita asuntoja taloyhtiöstä.
Olenko päätellyt oikein kuvion:
Kunnalta ostaja rahoittanut pankista As.Oy:lle svop rahastona ostohinnan → Asuntojen myynti 2017-> Jostain syystä vasta 2018 yhtiöjärjestyksen teko?
Jos on osakeyhtiö, on myös yhtiöjärjestys. Eli yhtiöjärjestys on ilmeisesti muutettu 2018.
1 tykkäys
Ai niin tietenkin.
Yhtiöjärjestys tod. näköisesti muutettu palvelemaan paremmin useampia osakkeen omistajia.
Selvittelinkin tätä asiaa. Yksi tuttu välittäjä lupautui tämän tekemään ja hänellä on kokemusta näistä. Katsottiin tällä kuuluisalla “apilla” alueen ja taloyhtiöiden toteutuneita hintoja ja tekemäni remontin myötä katsoimme, että realistinen 10k arvonnousu voidaan kirjata arviokirjaan.
Pankki: Arviokirja on ok, eikä pankilla ole tiettyä välittäjätoimistoa sen laatimiseksi. Arviokirja voi olla korkeintaan 6kk vanha ja issari tarvitaan myös. Hintaa arviokirjalle tulee kaverialennuksen myötä 200€ 
UUDELLEENRAHOITUS JA VAPAUTUNEET VAKUUDET
Monta kertaa törmää aiheesta lukiessa siihen, että useissa lähteissä kerrotaan suoraan, että lyhennettyä lainaa voisi suoraan käyttää taas seuraavan asunnon omarahoitusosuuden kattamiseksi.
Eikös ole näin, että vapaata vakuutta alkaa kertyä vasta sen jälkeen, kun pankkilainan määrä on alittanut asunnon vakuusarvon määrän?
Esimerkki, ensiasunnonostaja:
Velatonhinta 100 000 €
Yhtiölaina 0 €
Ensiasunnonostaja käyttää 95% velkavipua ja saa pankkilainaa 95 000 €
Asunnon vakuusarvo on 70 000 €
Eli jos vakuusarvo on 70 000 € ja sijoittaja on käyttänyt 95% velkavipua ostaessaan 100 000 € arvoisen asunnon, lainaa on lyhennettävä ensiksi 25 000 €, jolloin vapaita vakuuksia alkaa kertyä?
3 tykkäystä
Käytännössä juuri näin… 
Finderista voi kaivaa yritysyhteyksiä, mutta ei siitä voi kovinkaan varmasti kertoa paljonko kenelläkin on. Kaikki yhtiöt ei näy finderissa ja osa hordaa rahansa ihan sotullaan.
Oikeastaan ainut kunnon osuma on, jos sieltä löytyy holding-yhtiö kunnon OPOlla, parin vuoden voitollisilla liiketuloksilla ja jossa on hallituksessa kohdehenkilö ja vaimo varajäsenenä tai koko perhe hallituksessa, niin voi sanoa että siinä ruokakunnassa on rahaa. Tämäkään ei toki vielä takaa, että olisi löysää rahaa yhtään, vaan kaikki kassavirta on korvamerkitty jonkin muun velan maksuun, jossa vakuutena hammaspaikkoja myöden kaikki.
Googlen perusteella omaan silmään kaveri on vauhdikkaan oloinen sarjayrittäjä. LKV hommissa ja tuommosen sotkun saanu aikaan. Jotenki omaan alitajuntaan hiipii, että kulissin on pitänyt pysyä pystyssä tai osaava kaveri pelaamaan, että sai maksuaikaa.
3 tykkäystä
Sivuaa asuntosijoittamista niin kirjoittelen tänne nordean kanssa käymästäni oman asunnon lainahakemus episodista.
Tässä kohtaa varsinaisella talouden tilanteella ei ole merkitystä muuta kuin sen osalta että omistan muutamia sijoitusasuntoja.
Yllätys oli iso sillä hyvin edenneen lainaneuvottelun jälkeen sain kuitenkin kielteisen päätöksen.
Kompastuskivenä:
“Esteenä rahoitukselle on 1.1.2023 voimaan tullut Finanssivalvonnan asetus jonka mukaan asuntoluoton ja hakijan kaikkien muiden velkojen 6% kuormitettu luotonhoitorasite saa olla enintään 60% luotonsaajan kuukausittaisista nettotuloista”
Tiedustelin lisää, sillä omat laskelmani eivät tukeneet väitettä. Selvisi että:
“Pääomatulot huomioitiin kyllä talouden kantokyvyn laskennassa, mutta kuormitetun luotonhoitorasitteen laskennassa niitä ei huomioida”
Siis wait what?!
Nordean mukaan siis pääomatuloja ei oteta mukaan finanssivalvonnan suosituksen mukaan.
FV suosituksesta en tarkempaa selvitystä tästä löytänyt. Sielä puhutaan vain nettotuloista.
Haastoin nordeaa vielä lisää aiheesta, mutta en saanut enää parempia selvityksiä. Ohessa asiakaspalvelija mainitsi:
“näkemykseni on että näiden säädösten tarkoituksena on ohjata asuntosijoittajia harjoittamaan liiketoimintaa yhtiömuotoisesti tietyn volyymin jälkeen, samalla rajoittaen kotitalouksien velkaantumista.”
4 tykkäystä
Sama fiilis itsellä pankkien toiminnasta. Muistaakseni ei ole lainaneuvotteluissa edes sijoitusomaisuudesta mitään kyselty. Sijoituskämpät toki vakuudesta käyvät, mutta muutoin ei heitä hetkauta osakesäästöt ja tuloihin huomioidaan vain palkkatulot.
Aktiassa kun tästä taannoin keskustelin. He tulkitsevat vuoratulot 40-50% eli jos saat vuoratuloa 600€/kk. Ansiotulojen lisäksi laskemassa lasketaan vuoratuloihin 240-300€.
Tämä toki viime vuoden keskusteluista voi olla, että ovat kiristäneet tätäkin asiaa.
Aktiassa myös muutaman vuoden sisään sijoitusasuntolainaa neuvotellut ja siellä katsottiin sijoitussalkulle ns. laskennallinen tuotto. En muista oliko 4% vai hieman vähemmän tai enemmän. Tämä siis katsottiin palkkatulojen lisäksi kuukausittaiseen tuloon.
Jos googlettelun ja finanssivalvonnan tiedotteista löytämäni tieto pitää paikkaansa, kysymys on tästä kesäkuussa 2022 annetusta suosituksesta, jolla on tarkennettu aiempaa suositusta.
Oikeastihan nuo ovat määräyksiä, joita rikotaan vain tilanteissa, joissa riskiä uskalletaan ottaa, koska pankit eivät noita ehdoin tahdoin halua rikkoa…
1 tykkäys
Kyllä ja tämä on tullut voimaan 01.01.2023
Näin myös nordeasta sanoivat, eli vaikka näitä kutsutaan “suosituksiksi” niin käytännössä pankit näitä noudattavat.
“enintään 60 % lainanhakijan nettotuloista”
Tämä nettotulo käsite johon pankin mukaan pääomatuloja ei siis laskettu otti itselläni vastaan.
Mahtaa siinä monella pääomatuloja nostavalla yritysjohtajalla olla seuraavissa asuntolaina neuvotteluissa ihmettelemistä. 
5 tykkäystä
Takavuosina odotettavissa olevat osingot laskettiin nettotuloksi, muuta osakkeista saatavaa potentiaalista tuloa ei. Koski sekä omaa yritystä että pörssiosakkeita. Luulisin että koskee nytkin vähintään oma yritystä.
1 tykkäys