Eiköhän tänne rahdata osaavaa työvoimaa ja lisääntymiskykyistä porukkaa meren tuolta puolen eli asukkeja varmaan saadaan lisää.
1 tykkäys
Itse tehnyt saman havainnon.
Kun tarjonta kasvoi suhteessa kysyntään, niin eipä ne vuokrapyynnit laskeneet oman sijoitusasunnon lähialueilla. Itse laskin vuokrapyyntiä n. 10% ja tällä tavoittelin parempia vuokralaisehdokkaita.
Toisaalta olen huomannut, että yksityinen vuokranantaja ei uskalla/halua/kehtaa nostaa vuokraa vaikka indeksin mukaan olisi voinut nostaa n. 15% viime tarkistuksesta (01/22 → 06/23). Nykyisessä asunnossa vuokra nousi vain 2%, joka tuli yllätyksenä kun itse olimme jo valmistautuneet kunnon vuokravääntöön ja mahdollisesti muuttamaan. Ehkä ko. vuokranantajalla on pelko puserossa, että muutamme pois ja asunto pitäisi laittaa myyntii juuri kun kysyntä on romahtanut.
2 tykkäystä
Tämän jutun keskeinen viesti on se, että nousseet hoitovastikkeet ja nousseet korkomenot ylittävät tällä hetkellä vuokrien tason. Asuntojen hintojen lasku ei riitä kompensoimaan yhtälöä. Siten moni asuntosijoittaja tekee 
(Maksumuuri).
Helsingin suosituilla alueilla vuokrayksiötkin revitään syksyn tullen käsistä. Vaikkapa Vantaan ja Espoon uusilla asuntoalueilla upouusia yksiöitä on sen sijaan vuokrattavaksi tarjolla roppakaupalla. Asuntosijoitushuumassa monille alueille rakennettiin kokonaisia taloja, joissa on pelkkiä pieniä yksiöitä.
KORKOJEN nousu vaikuttaa väistämättä vähitellen asuntojen hintojen ja vuokrien väliseen suhteeseen ja näin on käynytkin. Pääkaupunkiseudullakin asuntojen hinnat ovat kääntyneet selvään laskuun, kun rahoituskulut ovat nousseet. Vuokrat ovat sen sijaan pysyneet ennallaan tai jopa hitusen nousseet.
5 tykkäystä
Minun mielestäni tässä ei ole mitään suurta mysteeriä.
Asuntojen hintoja&vuokratasoja ajaa kysyntä ja tarjonta pidemmällä aikavälillä. Vuokra-asunnoista oli monin paikoin ylitarjontaa ennätyskorkeiden uudisrakennusmäärien vuoksi, toisaalla se on sulateltu pois, toisaalla siitä on vielä suuri osa sulattelematta.
Mikäli paikkakunnalla on nettomuuttoliikettä, joko asuntojen hinnat tai vuokrat tulevat nousemaan, riippuen sisäänmuuttajien asumispreferensseistä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että asuntojen hinnat nousevat yhdessä yössä 30% tai vuokrat nousevat välittömästi 20%.
Vuokrat ovat kasvaneet muuttovoittoalueilla nollakorkojen aikaan merkittävästi hitaampaa kuin ennen finanssikriisiä.
Paljon näkyy samoja elementtejä makrotalouden tulkitsemisessa. “Maailma ei romahtanutkaan heti korkojen noustessa, joten korkojen nousulla ei ole mitään vaikutusta tulevaisuudessakaan vaan kaikki menee ihan hyvin.”
3 tykkäystä
60- 70-luvun talojen tekniseksi käyttöiäksi tosiaan suunniteltu se 30 vuotta, mutta kerrostalojen betonirunko ja kivijalka ei itsessään mene miksikään. Pointtina siis se että tuon aikakauden talo voi olla hyvä sijoitus mikäli peruskorjattu oikein ja asunto ostettu tulevaisuuden remontit huomioiden.
Riski virhearviolle toki kasvaa sijoituspäätöstä tehdessä koska huomioitavia asioita on paljon mutta 
seasta voi löytyä helmiä 
6 tykkäystä
Vuokra-asumisen osuus kotitalouksista on noussut tasaisesti jo yli vuosikymmenen ajan.
Asuntosijoittajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että kysyntä kasvaa ja vuokralaisia löytyy yhä helpommin.
Samaan aikaan kysyntää kasvattaa suurissa kaupungeissa myös muuttovoitto. Hetkittäin voimakas uudisrakentaminen voi heikentää sitä, mutta rakennusalan lama tasapainottaa tilannetta.
7 tykkäystä
Kauppalehden kommentista lainaus:
“Uusi hallitus aikoo nipistää asumistuista ja esimerkiksi Kojamo nostaa liiketoimintansa riskitekijäksi juuri ”asumistukijärjestelmän merkittävät muutokset”. Sama epäilemättä koskee muitakin vuokranantajia.”
Kun yksityiset vuokranantajat ja asuntosijoittajat ovat kaikonneet uudiskohdemarkkinoilta, ja instituutiot näkevät riskejä tukijärjestelmän muutoksen kautta, ei kovin ruusuiselta näytä tulevien vuosien kysyntä-tarjonta-tasapaino vuokralaisen kannalta katsottuna. Toki tukien supistaminen iskee myös yksityiseen vuokranantajaan, mutta eniten noita Kelan asiakkaita taitaa kuitenkin instituutioiden taloissa asua. Ja vaikka tukia leikataankin, jossain ihmisten pitää asua, ja hyväksyä se, että asumiseen menee entistä suurempi osa tuloista. Kasvukeskusten tämän hetkisen vuokra-asuntojen ylitarjonnan kanssa painivan asuntosijoittajan kannalta nämä uutiset voi siis nähdä positiivisessa valossa.
5 tykkäystä
Hesarissa pientä juttua aiheesta
1 tykkäys
Tähän teki mieli tarttua. Jossain pitää asua, mutta se voi olla kimppakämppä, vanhempien luona, asuntoauto tai halvempi kunta. Kysyntäpuolelta löytyy kyllä muitakin joustokeinoja kuin hyväksyä korkeampi asumisen hinta.
Tämä vuosi uutisoitu kuinka väkimäärä kasvaa kasvukeskuksissa tuhansilla vuodessa, mutta asunnoista on silti ylitarjontaa. Isommissa asunnoissa on jonkulaista kysyntää olemassa ja se on juuri merkki tuosta, että ollaan valmiita asumaan jonkun toisen kans samassa asunnossa jos sillä saa asumisen kustannuksia laskettua.
5 tykkäystä
Maksumuuri kannattaa mainita linkkien yhteydessä. Jutusta en osaa sanoa mitään, mutta hesarin kommenttiosasto on taas tätä tasoa:
“Minkähän takia HS kirjoittaa asuntosijoittajista, kun kyse on keinottelijoista? Itseltäni ei riitä lainkaan myötätuntoa heille. He saavat vähentää kaikkien asuntolainojensa korot verotuksessa ja keräävät asumistuet taskuunsa. He ovat siis loisia, joista ei ole mitään hyötyä yhteiskunnalle vaan päinvastoin. Toivottavasti kaikille käy köpelösti ja joutuvat myymään kaikki sijoitusasuntonsa niin, että asuntojen hintataso putoaa rajusti.”
12 tykkäystä
Tampereella, Hervannassa 2021 valmistunut yksiö, hinta 159k. Tingitään 150k. OP:n lainalaskurilla 20v laina-ajalla kk lyhennys on 970e/kk. Hoitovastike on 160e/kk. Yksiön vuokra pitäisi siis olla 1150e/kk suurinpiirtein, että vuokraaja maksaisi kulut ja jäisi vähän voittoakin sijoittajalle.
Ehkä vois kuvitella saavansa 700e/kk vuokrattuna tuosta, sekin olis jo yläkanttiin Hervannan hintatasolla, niin on siinä pikkasen heittoa. Jo aikaisemmin olen ihmetellyt tätä asuntobisnestä, että missä se voitto on koskien näitä uudempia kämppiä. Tämä oli siis jo ennen korkojen nousua.
6 tykkäystä
Logiikka menee mönkään. Lainan korko on kulu, lyhennys ei ole. Niin kauan kuin nettovuokra > hoitovastike + korko (…+ muut mahdolliset kulut), sijoittaja tekee laskennallisesti voittoa. Asia menee tietenkin monimutkaiseksi, jos asunnon arvo laskee lyhennystä enemmän.
Harvemmin nettovuokra riittää kattamaan yhtiövastiketta, korkoa ja lyhennystä.
41 tykkäystä
Nopeasti päissään laskettuna tuossa tullee korkokuluja jotain 350 € kuukautta kohti. Eli silloin summa vastikkeen kanssa olisi n. 510 €. Plus tietysti muut mahdolliset kulut. Ei nyt maailman hölmöin sijoitus jos saisi vuokrattua + 700 € hintaan, mutta paljon tietysti siitä kiinni tarviiko tuohon laskea vielä jotain muuta.
On tuo silti tiukka yhtälö. Jos tuota 150ke asuntoa vastaan on 100ke velkaa, tekee se 5% korkokuluilla(euribor+marginaali) 5000e vuodessa ja 420e/kk(pyöristelin joka käänteessä). Tähän tuo 160e vastike on yhteensä 580e/kk kuukaudessa kuluja. 700e vuokrasta jäisi siis 120e/kk ja 1440e/vuosi tuottoa. Se on alle prosentti sidotusta 150.000eurosta. Parempiakin sijoituskohteita on, jopa määräaikaistalletus tuottaa enemmän. Ilman lainaa tuo 50.000e 3% talletustilillä tuottaa enemmän kuin tuo 150ke asuntoon sijoitettuna.
20 tykkäystä
Vuokratuotto olisi tuossa kohteessa 4,3%.
En tiedä @Jukka7 oletko miten syvällä asuntosijoittamisessa, mutta jos siitä täällä kertoilee, syytä olisi olla hallussa vuokratuoton laskeminen.
1 tykkäys
Alkaa olla surkuhupaisaa, miten epätoivoisin keinoin isot vuokranantajat yrittävät tietyissä kohteissa ylläpitää epärealistisen korkeaa vuokratasoa ja välttää tyhjiä asuntoja, jottei alaskirjauksiin jouduta. Esimerkki Vantaalta:
“Normaalivuokra” 635 €/kk. Ensimmäisen kuukauden saa tietysti ilmaiseksi, tämähän on nykyään ihan standardikamaa. Mutta sen lisäksi vielä lisätäkynä vuokrasta pois 50 € ensimmäisen vuoden ajaksi. (Vakuuskin leivotaan 350 euroon, kunhan sitoutuu vuodeksi.)
Jos vuokralainen asuu tuolla sen vuoden, mikä tuollaisessa koirankopperossa ja tuolla sijainnilla on itse asiassa melko todennäköistä, on keskimääräinen vuokra itse asiassa ~536 €/kk, eli yli 15 % alle “normaalivuokran”.
10 tykkäystä
Enemmän sisältöä keskusteluun tulisi kun olisit nälvimisen sijaan kertonut missä meni pieleen?
24 tykkäystä
Anteeksi, ei ollut tarkoitus nälviä. Pahoittelut.
Kirjoita googleen vuokratuottolaskuri, ja ei kun täyttämään kenttiä ja laskemaan tuottoja.
Tarkoitus siis oli puuttua tapaasi laskea asuntosijoittamisen tuottoja. Noin niitä ei lasketa.
1 tykkäys
En vieläkään saanut vastausta, mutta oletan että laskurit laskee tuoton esim. 20vuodelle jolloin laina lyhenee, korkokulut alenee hissukaseen ja tuotto paranee?
Silti tuo on umpi surkea sijoitus. Ei kasva korkoa korolle ja riskejä riittämiin.
1 tykkäys
Jukka on tuossa laskenut alkutuoton, joka sisältää koron kustannuksen. Ihan validi tapa tarkastella sijoituksen alkuhetkeä.
2 tykkäystä