Usein itsellenikin jää semmoinen kuva, että talon- ja asunnon korjausvelan kertyminen ohitetaan täysin, kun mehustellaan ainoastaan yksinkertaisella nenäliinamatematiikalla lasketuilla vuokratuotoilla. Siksi hieman kauhistuttaakin kuulla, jos jotkut tekevät sijoituksia todella ohuella tuottomarginaalilla ja laskelmiin ei ole leivottu yhtään korjausvelkaa, korjausvelan vuotuista kertymistä, tyhjiä kuukausia jne. Olisi mielenkiintoista kuulla, että miten foorumilaiset huomioivat kyseisiä asioita tehdessään sijoituspäätöstä?
Itse laitan vähän kohteesta riippuen ~3eur/m2/kk korjausvelkaan, mikä on todennäköisesti liian vähän. Toki jos isompia remontteja on tiedossa heti lähivuosina, niin kyseiset remontit laitan suoraan ostohintaan sisään. Tyhjiä kuukausia laitan 0,5kk/vuosi, vaikka se on ainakin toistaiseksi ollut liian pessimistinen olettama. Tuloutetuista pitkistä yhtiölainoista lasken 15% alennuksen, koska verotus. Nämä on sellaisia karkeita olettamia ja kohdekohtaisesti lukuja voi viilata tarkemmiksi.
Edit: Niin ja jos kohde edellyttää pintaremonttia, niin 5-10k laajuudesta riippuen. Itselleni remontointi ei ole mikään mieluisa harrastus, joten pakko siitä on ‘‘maksaa palkkaa’’ itselle. Pienet fiksaukset (lue muutaman seinän maalaus & vetimien vaihto) voin tehdä hyväntekeväisyytenä itselleni.
Osa on näitä jotka kurvailee hiacella rautakauppoja kierrellen ja persvako vilkkuen laatoittaa ja laminoi vuokrakämppiään 60h/viikko. Tästä puolesta ei juuri keskusteluissa mainita.
Korjausvelalle ei pysty antamaan mitään kiinteää eur/m2 lukemaa, koska se riippuu asunnosta. Jos asunto on uusi tai uudehko joihin pääosin sijoitan, niin tyypillisesti asuntoon ei kohdistu merkittäviä taloyhtiöremontteja ensimmäiseen 20-30 vuoteen. Tällaisen “taloyhtiön kulumisen” huomioin mielummin asunnon odotetussa arvonkehityksessä kuin kassavirtalaskelmissa.
Mitä asunnon sisäpuoliseen kulumiseen tulee (pienemmät akuutit pintaremontit, kodinkoneet, jne.), niin yleensä olen käyttänyt laskelmissa 20 eur/kk/asunto. Tämä on osunut keskimäärin about kohdilleen pitkässä juoksussa. Lisäksi tulevat vielä vuokraamisen kulut, kuten vuokravälittäjän palkkiot, jos sellaista käyttää. Käytän itse nykyisin vuokravälittäjää kaikissa asunnoissa koska ne sijaitsevat kaukana asuinpaikkakunnastani.
Verottajalle tehdyn kirjanpidon mukaan vuosina 2022-2023 kaikki tällaiset pienremontit ja vuokravälittäjien palkkiot (vuokraus+hallinnointi) kustansivat minulle yhteensä keskimäärin 46 eur/kk/asunto (6 asuntoa), sisältäen pari vähän suurempaakin remppaa jotka sattuivat juuri vuodelle 2022. Asuntosalkun arvoon suhteutettuna tällaiseksi “hallinnointipalkkioksi” jolla kuitataan juoksevat kulut tulee noin 0,5 %/vuosi, omaan pääomaan suhteutettuna tietysti enemmän velkavivusta riippuen.
Ajankäytöstä: Tällaiset “juoksevat” pienet remontit, uudet kodinkoneet jne. hoidan samoin kuin asuntojen vuokrauksenkin, eli etänä. Viimeisen 5 vuoden aikana olen käynyt kerran remontoimassa itse asuntoa yhden päivän verran. Muuten en ole itse asiassa edes käynyt ainoassakaan asunnossa viimeisen 5v aikana. Kahdessa sijoitusasunnossani en ole käynyt kertaakaan, edes ostaessa. Aikaa käytän asuntosalkun hallinnointiin keskimäärin ehkä 0,5-1h/kuukausi kun tasailen vesilaskuja, vastailen vuokralaisia askarruttaviin asioihin tai kuittaan välittäjän valitseman vuokralaisen hyväksytyksi. Tämä on huomattavasti vähemmän mitä käytän vaikkapa osakemarkkinoiden seuraamiseen, vaikka osakkeissa allekirjoittaneella on kiinni vain pennosia suhteessa asuntoihin.
Kaiken kaikkiaan, asunnon remontoinnin vaatima aika, vaiva ja kustannukset riippuvat todella paljon sijoitustyylistä, joita asuntosijoittaminen mahdollistaa hyvin laidasta laitaan. Itse olen pyrkinyt tietoisesti kohti mahdollisimman pienen vaivan asuntosijoittamista, esimerkiksi hankkimalla vain uusia tai uudehkoja asuntoja hyviltä sijainneilta, ulkoistamalla hallinnoinnin, ja asuntojen määrän kasvattamisen sijaan kasvattamalla niiden yksikköhintaa. Toisin sanoen, olen myynyt halvempia asuntoja pois ja ostanut kalliimpia asuntoja tilalle.
Esimerkiksi 500 kEUR asuntosalkku voi koostua joko yhdestä uudisasunnosta Helsingissä tai vaikka 15 vanhasta asunnosta maakunnissa jotka ovat AirBnb-käytössä. Nämä kaksi vaihtoehtoa eroavat toisistaan kuin yö ja päivä niiden vaatiman työmäärän ja remonttikustannusten suhteen.
Jos pohtii asuntosijoittamista ihan sentimentti-mielessä, niin milloin viimeksi sentimentti on ollut näin hapan?
Lehdet toitottavat, miten sijoitusasunnot ovat tyhjinä, vuokrat paineessa ja korot korkealla. Foorumeilla ja somessa äyskäröidään lokaa asuntosijoittajien päälle ja ne, joiden asuntosijoitusharrastusta ei vielä laajasti tunneta, yrittävät päästä äkkiä eroon kämpistään ennen maineensa lopullista menettämistä. Iltapäivälehdissä irvaillaan huippuvuosien ahneille asuntosijoittajille, jotka yksi toisensa jälkeen lopettavat aiheesta somettamisen ja bloggaamisen.
Toisinaan joku välitysfirma, pankki tai yhdistys erehtyy kertomaan markkinoille hiipivästä optimismista, vain saadakseen kiukkuisia iskuja vasemmalta ja oikealta, antamastaan väärästä valasta. Asuntosijoittajista on tullut tämän maan häpeäpilkkuja, joiden mukiloiminen ja kölin alta vetäminen on vain ja ainoastaan vastuullista. Jospa ymmärtäisivät sitten lopettaa sen tappiollisen harrastuksen, jossa vieläpä velkarahalla spekuloidaan sellaisen ihmisoikeusasian kuin asuminen, hintaa pilviin.
Siitä saivat, ahneet asuntosijoittajat.
No minä tietysti kärjistän ankarasti, mutta eihän tässä maailman ajassa kukaan enää kehtaa kertoa omistavansa sijoitusasuntoa, saati ostaneensa sellaista.
Minulle tästä kaikesta tulee vain ja ainoastaan sellainen tunne, että ehkä juuri nyt kannattaakin vetää ne sijotusasunto-ostohousut jalkaan jos vain suinkin rahkeet sallivat. Vai voiko sentimentti vielä tästä hapantua?
Tässä ainakin yksi syy “naureskelulle”. Näitä optimistisia väreitä kun on uutisoitu kohta jo pari vuotta ja syöksy vain jatkuu. Heitän nyt vaikka yhden esimerkin vuodelta 2022:
Ei siitä montaa vuotta ole, kun lehdet repivät otsikoita vain luottotiedottomille asuntoja vuokraavasta siivoojasta, lähihoitajasta joka alkoi muutama vuosi sitten asuntosijoittajaksi ja on nyt taloudellisesti riippumaton jne. Tavallaan on ihan tervettäkin, että välillä vedetään henkeä ja otetaan aiheeseen myös hieman kriittisempi näkökulma. Vielä hienompaa toki olisi, että muutama vuosi sitten olisi kirjoitettu enemmän niistä tavallisista asuntosijoittajista, jotka jalat maassa ja maltillisella riskitasolla kartuttavat pitkäjänteisesti asuntovarallisuuttaan. Jos he olisivat tulleet kansalle tutuksi, ja heidän tilanteestaan tehtäisiin nyt väliarvio, huomattaisiin ettei asuntosijoittamisessa ole mitään niin kauhean radikaalia tapahtunut.
Suomessa on noin 450000 yksityistä vuokranantajaa, joilla on 1-2 pääasiassa velatonta asuntoa. Osalla on kassavirta tällä hetkellä miinuksella, mutta pitkäaikaisesti mukana olevilla on aika positiiviset näkymät 5 vuoden tähtäimellä.
Media kirjoittaa juuri siitä mistä ihmiset haluavat lukea. Huumassa kirjoitetaan äkkirikastujista, jotka ostavat 100 asuntoa muutamassa vuodessa. Kun markkina yskii, kirjoitetaan niistä jotka ovat menettäneet kaiken. Keskivertosijoittaja menee kuitenkin tuossa välissä.
Toisin kuin osakemarkkinoilla, asuntosijoittamisessa tuotot ovat yleensä olleet paljon helpommin ennakoitavissa. Nyt on pieni pattitilanne päällä, koska hintojen muutos ei ole vielä vastannut korkotason muutosta ja numeroilla on vaikea perustella sijoitusasunnon ostoa. Sentimentti on syystäkin hapan sillä jos nyt lähtee ostamaan kasvukeskuksen ytimestä, täytyy väkisin ottaa näkemystä siitä, että mikä muuttuja lähtee joustamaan, kun tämä pattitilanne avautuu. Argumentteja löytyy joka suuntaan. Yksinään hapan sentimentti ei kuitenkan kerro siitä, että nyt olisi hyvä aika ostaa kämppiä.
Niin ja noi kiinteistönvälittäjien mainosblogit on tosiaan pelkkiä mainosblogeja. Ainakin itselläni kritiikki kohdistuu lähinnä mediaan, joka kyseenalaistamatta mitään ikään kuin tituleeraa nää mainosmiehet asiantuntijoiksi
Näin juuri. Eikä negatiivinen kassavirta ole itsessään mikään ongelma. Onhan vaikkapa kuukausisäästävillä rahastosijoittajillakin kassavirta negatiivinen. Ongelmissa ovat ne, jotka ovat velkavivuttaneet lainansa järjettömiin mittasuhteisiin, eivätkä ole varautuneet esim. korkotason tai kysynnän muutoksiin.
Itsellä asunnot pääosin holding-yhtiön taseessa ja mukavasti saa veroja alas kun on noita 70% yhtiölainoitettuja uudiskohteitakin.
Noin yleisesti ehkä sentimentti ei suosi ostamista, mutta olemassa olevan possan holdaaminen tuntuu hyvältä varsinkin kun noita ennen 2021 korona/inflaatio-piikkiä ostettuja halvemmalla tuskin saa enää uudiskohteita ostettua - siitä pitää 20% kohonneet rakennuskustannukset ja myös alv-korotus huolen.
Ensin pitää nousta vanhojen hinnat 10% ja valmistuneista antaa alennusta se 15% ennen kuin uusia vapaarahoitteisia aloituksia nähdään nykyistä enemmän - tahtoo sanoa, että niitä valmistuu joskus 2027 ja siinä vaiheessa on jo taas asunnoista pulaa. Vuokratarjonta näyttää jo nyt aika matalalta.
Joo en usko, että asuntosijoittajat kovin äkkiä ryntäävät uudiskohteiden perään. Käytetyissä asunnoissa olen kuullut useammasta lähteestä selvää piristymistä asuntosijoittajien osalta. Lähtötaso on luonnollisesti matalampi eikä olla lähellä hurjien vuosien tasoa kiinnostuksessa, mutta kyllä tässä alkaa olla orastavia merkkejä jonkinlaisesta käänteestä ja suurimpana ajurina toimii laskenut korkotaso.
Alueena Oulun Heinäpää on keskustan ruutukaavan jatketta, vieressä on aivan kaikki palvelut ja tuon talon pihasta on Oulun keskusaukiolle Rotuaarille 1,4 kilometriä. Käsittääkseni alueella on hyvä/erittäin hyvä vuokralaiskysyntä.
Tässä kohteessa on kuitenkin kylpyhuoneremontti tehty vuonna 2017 ja yhtiössä vesikatto on kunnostettu, mutta nyt tarjouskaupan lähtömyyntihinta on reilu 7 000€.
Vaikea on tilanne niille, jotka haluaisivat taloyhtiön säilyttää ja tehdä linjasaneeraukset sekä julkkarit. Toisaalta tilanne on oman kokemukseni perusteella melko yllättävä, kun ilmeisesti enemmistö osakkaista haluaa purkaa talon ja rakentaa uutta tilalle tai myydä rakennusoikeuden.
Mikä lie mahtaa olla kaupungin vuokratontin rakennusoikeuden myynnin hinta näinä päivinä?
En ole koskaan aiemmin nähnyt tällaistä hanketta vuokratontilla, joten kysynkin viisaammilta, löytyykö tästä arvioita tulevista kemmien hinnoista? Tai onko nostaa esille esimerkkejä, joissa vuokratontilla oleva kerrostalo olisi purettu ja uudelleen rakennettu?
Oulun hintatasoja tonttien osalta on tullut seurattua ja kyllä omistustonteista on yli 1 000€/k-m2 on saatu tuosta varsin läheltäkin, mutta mitä lie sitten on vuokratontin rakennusoikeuden arvo näinä päivinä?
2021 ja sen jälkeen valmistuneissa ja tyhjänä olevissa pitäisi saada se 15% pois, että alkaa kiinnostamaan. Ennakkomarkkinointikohteet taas ovat herran hallussa milloin lähtevät liikkeelle.
Ensin menee vanhat ja hyväkuntoiset. Sen jälkeen tämä 2015-2020 valmistunut tuotanto, jos on vuokrataso noussut kohdilleen - oikeita sijoittajia kiinnostaa se 70% tuloutettu yhtiölaina
Vuokratontin arvo riippuu ihan siitä vuokrasopparista, onko vanhaa halpaa jaksoa kuinka kauan jäljellä. Oulu pitää vuokrat alhaalla toisin kuin Helsinki, jossa vuokratonteilla olevat kasarmit on jyrätty alas ja tilalle paljon enemmän rakennusneliöitä. Tosin vain jos se talokin on ollut kaupungin omistuksessa.
Noin muuten Heinäpäästä tulee mieleen paperitehtaan ”tuoksu” ja eikö valtaosa asunnoiata rakennettukin tehtaan työntekijöille? Aikamoinen imagotemppu saada alueelle kalliita uudisasuntoja, kun ydinkeskustakin saa vanhoja parin tonnin neliöhinnalla.
Heinäkuussa vanhojen huoneistojen kauppa nousussa +27% vs 2023 erittäin hiljainen heinäkuu.
Kauppamäärät kaukana ‘vanhoista hyvistä ajoista’. Trendimuutosta vaikea julistaa, mutta pohjataso on 2024 pitänyt mitä kauppamääriin tulee.
Ehkäpä tässä voi julistaa, että pohjat oli tässä, ja korkojen laskeminen tulee piristämään kauppaa jatkossakin. Hiljaiselon jälkeen kenties se ketsuppipulloefektikin näkyy, kun patoutunutta kysyntää ja ketjuuntunutta kauppaa pääsevät immeiset purkamaan…
Onko kenelläkään kokemusta kun ostaa asunnon (kiinteistön) ulosotosta? Miten prosessi menee? Millaisia riskejä tässä on?
Esimerkiksi jos asunto on ulosmitattu mutta siinä asuu vielä entinen omistaja, millainen prosessi on saada henkilö ulos asunnosta jonka olen ostanut, suojeleeko laki häntä ja voi jatkaa asunnossa olemista pitkäänkin yms?
Entä jos asuja onkin innostunut rikkomaan paikkoja ostamassani asunnossa, kuka korvaa vahingot? Onko ulosottomies pessyt vastuun kaikesta? Korvaako vakuutuskaan jos ilkivaltaa on tehty asunnolle?
Tammikuussa ollaan lanseeramassa “vuokraa vartissa” - palvelua. Onko kellään tietoa kuka/ketkä tuon takana on tai muita valistuneita mielipiteitä kyseisestä palvelusta?
Nopeasti silmäiltynä tuo vuokraa vartissa vaikuttaa hämärältä. Sivustolla ei ole mitään taustatietoja, toiminimi ei ole rekisteröity YTJ:ssä, whois-tiedoissa domainin omistaja on merkitty yksityishenkilöksi.
Sinänsä toimintatapa muistuttaa Kojamon asuntoverkkokauppaa. Mallina voi olla toimivakin, jos taustalla olisi samalla tavalla luotettavaksi tiedetty toimija.
On tässä toki aikaa taustatahoilla viilata sivustoja ennen vuodenvaihdetta. Mutta nykyisillä tiedoilla en koskisi pitkällä tikullakaan.
