Tarkoitan nykyisellä markkinatilanteella sitä, että:
Korot ovat edelleen 3-4%:n välimaastossa, sijoitusasuntolainan kokonaiskoron ollessa todennäköisesti 4-5%, jos lainan ottaa nyt. Korkojen lasku voi tapahtua odotettua hitaammin.
Rakennusyhtiöiden taseet ovat edelleen pullollaan myymätöntä uudiskohdekantaa, etenkin yksiöitä, joita jossain vaiheessa alkaa tulla markkinalle
Tällä hetkellä vallitsee lähes täydellinen vuokralaisen markkina. Eli vuokralaisilla on varaa valita ja huonokuntoiset ja/tai huonolla sijainnilla olevat kohteet ovat haastavia vuokrattavia
Vuokrataso laahaa kaukana yleisen kustannustason nousun perässä, monen vuokratuotto-excelit ovat heittäneet häränpyllyä vastikkeiden ja korkojen nousun myötä
Taisin heittää tämän siinä mielessä, että laskelmiin jää tällöin turvamarginaalia, jos jotain menee pieleen tai tulee jotain yllätyksiä.
Jos ylihintainen roska ei mene kaupaksi, niin ei se vielä tarkoita mitään vuokralaisen markkinoita. Itse kun näen mukaviksi sijoitussunnoiksi tamperelaiset parvekkeelliset kaksiot, niin otan siitä esimerkin: niitä esim. on tällä hetkellä Vuokraovessa heti vapaina 5 kpl alle 700 euron hintaluokassa ja 20 kpl alle 750 euron hintaluokssa. Alle 800 euron hintaluokassa tarjontaa on 63 kpl. Mielestäni ei kauhean paljoa.
Muilta osin viestiäsi olen pääosin samaa mieltä. Tai no, 10 %:n vuokratuottoa ei kasvukeskuksissa tarvita, jos kohteessa ei ole ihan järjetöntä korjausvelkaa.
Huomenta @miljonaariksi !
Kuvailit ihan oikein nykyhetken markkinoilla. Sen verran korjaan, ettei nykyhetkellä otettava sijoitusasuntolaina ole 4-5% välillä, vaan ~3,8%.
Mutta et ehkä ymmärtänyt mitä itse tarkoitin markkinatilanteella asunnon oston suhteen. Jos nuo luettelemasi seikat korjaantuvat, ei asuntojen hinnatkaan enää tällä tasolla tule olemaan. Jos ei nyt, niin milloin on mahdollista tehdä löytöjä asuntomarkkinoilla? Eikö osakkeitakin ostella silloin kun ne ovat laskeneet? Kaikki nuo luettelemasi asiat muuten olivat toisin -20-21, ei kai silloin kannattanut asuntoa ostaa?
Useammin osuu oikeaan kun ostaa osaketta jonka kurssi nousee kuin laskevaa ostamalla.
Tästä oli joku tutkimuskin. Jos ostaa kaikkien aikojen huippuhintaan noussutta ja kaikkien aikojen pohjille laskenutta, niin on paljon todennäköisempää että kaikkien aikojen huippuhintaan noussut osake on parempi valinta vuoden aikajänteellä.
Asuntomarkkinoillako eniten arvoaan pudottanut asunto on paras ostos sijoitusmielessä?
Eikös Kiinassa ollut paljon sellaisia “sijoittajia”, jotka eivät ottaneet asuntoihin asukkaita lainkaan, jotta ne säilyisivät uudenveroisina? Sellainen keinottelukupla saakin puhjeta.
Asuntorahastoissa tuo osuuden hinta on se, millä pääsee sisään (osuuden merkintä) tai ulos (osuuden lunastus). Voittoja tai tappioita se ei yksinään kerro, sillä suuri osa realisoituneesta tuloksesta maksetaan ulos voitonjakona. Linkkaamasi rahasto on maksanut tuotto-osuutta joka vuosi, toki viime vuosina laskevia määriä.
Hyvin todennäköistä on, että kaikki avoimet kiinteistörahastot ovat pyrkineet kirjaamaan markkinahintojen laskusta johtuvat arvonlaskut mahdollisimman optimistisesti, joten arvot ovat tulleet alas hitaammin kuin markkinoista voisi odottaa. Tämä toki suosii rahastosta poistuvia sinne tulevien kustannuksella, mutta kyse lienee enemmän imagon suojelemisesta, mikä on erityisesti pitkään pitävien omistajien etu.
Suhteessa suoraan asuntosijoittamiseen asuntorahastoilla on sekä hyviä että huonoja puolia. Se mahdollistaa mukaan tulon pienemmällä pääomalla ja mahdollistaa huomattavasti hajautetumman salkun kuin vastaavalla pääomalla on yleensä mahdollista tehdä suorina sijoituksina. Kulut ovat luonnollisesti kovat, koska mitään ei ole mahdollista tehdä itse vaan kaikki ostetaan palveluna. Isoin lisäriski löytyy rahaston likvidiydestä, missä muiden rahastoon sijoittaneiden panikointi voi aiheuttaa vahinkoa myös niille, jotka eivät panikoi. Tuon viimeisimmän riskin saisi eliminoitua vaihtamalla asuntosijoitusyhtiöiden (kuten Kojamo) osakesijoituksiin.
Itselläni on yksi suora asuntosijoitus, mutta näen rahastot ja yhtiöt huomattavasti houkuttelevampana tapana toimia tällä markkinalla erityisesti riskien hajautuksen vuoksi.
Toivottavasti sallitte yhden hieman kevyemmän viestin hyvän ja asiallisen asuntosijoittamiskeskustelun lomaan. Olen harmitellut yhden oman kohteeni varsin maltillista vuokratuottoa. Onneksi taloyhtiön pihajuhlat ja niiden reaaliosingot valaisevat mieltä ja auttavat sietämään negatiivista kassavirtaa taas seuraavan vuoden.
On hieman eri asia puhua yksittäisen pörssiyhtiön / asunnon hinnanlaskusta kuin kokonaisten markkinoiden dyykkaamisesta. Esimerkiksi allkuvuosi 2009 oli loistavaa aikaa ostaa asunto, kun niistä ei ollut “kukaan” kiinnostunut ja moni rohkeakin tarjous saattoi mennä läpi. Syksy 2009 oli jo paljon haastavampaa aikaa ostaa asunto, kun “kaikki” rynnistivät jälleen asuntokaupoille ja vähänkin paremmissa kohteissa yleinen ilmiö oli se, että ostajat huusivat hintaa ylöspäin pyyntihinnasta, vaikkei mistään tarjouskauppakohteista kysymys ollutkaan.
Suomessa on aika suuria alueita joilta tuolloin ostettu asunto on nyt halvempi kuin 2009.
Kasvukeskuksestakin ostettu on nyt 15vuotta vanhempi ja euroja on mennyt kunnon/hinnan ylläpitämiseen.
Yllättävän moni näistä ammattimaisesti toimivista isoista firmoista, ikävä kyllä, pyörittivät vielä muutama vuosi sitten nollakorkoja exceleissään nykyhetkestä ikuisuuteen. Nykytilanteessa taas ostohousuja ei jalkoihin laiteta, koska odotellaan korkonäkymän selkiytymistä.
Usein itsellenikin jää semmoinen kuva, että talon- ja asunnon korjausvelan kertyminen ohitetaan täysin, kun mehustellaan ainoastaan yksinkertaisella nenäliinamatematiikalla lasketuilla vuokratuotoilla. Siksi hieman kauhistuttaakin kuulla, jos jotkut tekevät sijoituksia todella ohuella tuottomarginaalilla ja laskelmiin ei ole leivottu yhtään korjausvelkaa, korjausvelan vuotuista kertymistä, tyhjiä kuukausia jne. Olisi mielenkiintoista kuulla, että miten foorumilaiset huomioivat kyseisiä asioita tehdessään sijoituspäätöstä?
Itse laitan vähän kohteesta riippuen ~3eur/m2/kk korjausvelkaan, mikä on todennäköisesti liian vähän. Toki jos isompia remontteja on tiedossa heti lähivuosina, niin kyseiset remontit laitan suoraan ostohintaan sisään. Tyhjiä kuukausia laitan 0,5kk/vuosi, vaikka se on ainakin toistaiseksi ollut liian pessimistinen olettama. Tuloutetuista pitkistä yhtiölainoista lasken 15% alennuksen, koska verotus. Nämä on sellaisia karkeita olettamia ja kohdekohtaisesti lukuja voi viilata tarkemmiksi.
Edit: Niin ja jos kohde edellyttää pintaremonttia, niin 5-10k laajuudesta riippuen. Itselleni remontointi ei ole mikään mieluisa harrastus, joten pakko siitä on ‘‘maksaa palkkaa’’ itselle. Pienet fiksaukset (lue muutaman seinän maalaus & vetimien vaihto) voin tehdä hyväntekeväisyytenä itselleni.
Osa on näitä jotka kurvailee hiacella rautakauppoja kierrellen ja persvako vilkkuen laatoittaa ja laminoi vuokrakämppiään 60h/viikko. Tästä puolesta ei juuri keskusteluissa mainita.
Korjausvelalle ei pysty antamaan mitään kiinteää eur/m2 lukemaa, koska se riippuu asunnosta. Jos asunto on uusi tai uudehko joihin pääosin sijoitan, niin tyypillisesti asuntoon ei kohdistu merkittäviä taloyhtiöremontteja ensimmäiseen 20-30 vuoteen. Tällaisen “taloyhtiön kulumisen” huomioin mielummin asunnon odotetussa arvonkehityksessä kuin kassavirtalaskelmissa.
Mitä asunnon sisäpuoliseen kulumiseen tulee (pienemmät akuutit pintaremontit, kodinkoneet, jne.), niin yleensä olen käyttänyt laskelmissa 20 eur/kk/asunto. Tämä on osunut keskimäärin about kohdilleen pitkässä juoksussa. Lisäksi tulevat vielä vuokraamisen kulut, kuten vuokravälittäjän palkkiot, jos sellaista käyttää. Käytän itse nykyisin vuokravälittäjää kaikissa asunnoissa koska ne sijaitsevat kaukana asuinpaikkakunnastani.
Verottajalle tehdyn kirjanpidon mukaan vuosina 2022-2023 kaikki tällaiset pienremontit ja vuokravälittäjien palkkiot (vuokraus+hallinnointi) kustansivat minulle yhteensä keskimäärin 46 eur/kk/asunto (6 asuntoa), sisältäen pari vähän suurempaakin remppaa jotka sattuivat juuri vuodelle 2022. Asuntosalkun arvoon suhteutettuna tällaiseksi “hallinnointipalkkioksi” jolla kuitataan juoksevat kulut tulee noin 0,5 %/vuosi, omaan pääomaan suhteutettuna tietysti enemmän velkavivusta riippuen.
Ajankäytöstä: Tällaiset “juoksevat” pienet remontit, uudet kodinkoneet jne. hoidan samoin kuin asuntojen vuokrauksenkin, eli etänä. Viimeisen 5 vuoden aikana olen käynyt kerran remontoimassa itse asuntoa yhden päivän verran. Muuten en ole itse asiassa edes käynyt ainoassakaan asunnossa viimeisen 5v aikana. Kahdessa sijoitusasunnossani en ole käynyt kertaakaan, edes ostaessa. Aikaa käytän asuntosalkun hallinnointiin keskimäärin ehkä 0,5-1h/kuukausi kun tasailen vesilaskuja, vastailen vuokralaisia askarruttaviin asioihin tai kuittaan välittäjän valitseman vuokralaisen hyväksytyksi. Tämä on huomattavasti vähemmän mitä käytän vaikkapa osakemarkkinoiden seuraamiseen, vaikka osakkeissa allekirjoittaneella on kiinni vain pennosia suhteessa asuntoihin.
Kaiken kaikkiaan, asunnon remontoinnin vaatima aika, vaiva ja kustannukset riippuvat todella paljon sijoitustyylistä, joita asuntosijoittaminen mahdollistaa hyvin laidasta laitaan. Itse olen pyrkinyt tietoisesti kohti mahdollisimman pienen vaivan asuntosijoittamista, esimerkiksi hankkimalla vain uusia tai uudehkoja asuntoja hyviltä sijainneilta, ulkoistamalla hallinnoinnin, ja asuntojen määrän kasvattamisen sijaan kasvattamalla niiden yksikköhintaa. Toisin sanoen, olen myynyt halvempia asuntoja pois ja ostanut kalliimpia asuntoja tilalle.
Esimerkiksi 500 kEUR asuntosalkku voi koostua joko yhdestä uudisasunnosta Helsingissä tai vaikka 15 vanhasta asunnosta maakunnissa jotka ovat AirBnb-käytössä. Nämä kaksi vaihtoehtoa eroavat toisistaan kuin yö ja päivä niiden vaatiman työmäärän ja remonttikustannusten suhteen.
