Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
567

Tässä noin kahden viikon ympäripyöreän tutkimuksen jälkeen lähinnä internetlähteistä, konsultoimatta pankkia, olen ymmärtänyt että yhtiölle lainan saanti ja pankin suhtautuminen tyhjällä yhtiöllä asuntosijoittamiseen on nihkeää. Ehdot varmasti saisi pankista laskelmien ja liiketoimintasuunnitelman avulla, mutta pirun vaikeaa saada toiminta starttaamaan, sanotaan vaikka nyt että jokaisella yhtiömiehellä laittaa pelikassaan 10k eli yhteensä 40k olisi omavairaisuus aluksi + sitten vakuuksia mahdollisesti vielä päälle.

Miten tilanteeseen voisi vaikuttaa vaikka se, että jokaisella olisi yksi sijoitusasunto, minkä voisi “siirtää” yhtiöön? Keinoja on monia tähänkin siirtoon, mutta osaako joku sanoa voisiko tämä mitenkään helpottaa alun hankaluuksia? Onko teillä kokemuksia?

568

Velaton sijoitusasunto? Koska jos siellä jo velkaa, niin pankit suhtautuvat hyvin nihkeästi olemassaolevan lainan siirtämiseen yhtiöpuolelle. Jos taas ovat kokonaan velattomia, niin lainan vakuudeksi/käänteinen asuntolaina ja svoppiin.

Lainansaanti yhtiölle on kieltämättä haastavaa. Vaikka sitä saisi, on marginaalin lisäksi hankaluuksia mm. laina-ajan kanssa. Monille pankeille ‘periaatekysymys’, jossa esim. yli 10-vuotista lainaa on todella vaikea saada läpi - riippumatta yrityksen liiketoiminnasta.

Lainaan tosiaan vakuusarvot ovat prosentuaalisesti samat kuin henkilöpuolellakin, siinä ei eroja. Mutta noin viiden pankin kokemuksella voin allekirjoittaa aiemminkin esiin nousseen faktan vakuusarvojen laskusta : vakuusarvo% x velaton hinta - velkaosuus.
→ 100k€ velaton, 50k€ myyntihinta. Vakuus = 0,7x100k€-50k€ = 20k€ vakuusarvo. Tähän oltava siis 30k€ o.p.o.

Jos saatte pankista lainan, olisin tyytyväinen marginaaliin joka alkaa 3:lla.

Toisin kuin tässä ketjussa ja muualla netissä yleensä, olen ehdottomasti sijoitusyhtiön kannalla. Etenkin, jos tarkoitus tehdä kimpassa. Toki veroetu ja kohonnut marginaali painavat toisensa aikalailla nollaan, ja yrityksellä on kuluja mm. pankkiyhteydestä ja lainojen nostopalkkiot ym. ovat suurempia.
Toisaalta - esim. asuntosijoitusyhtiön kirjanpidon tekeminen itse on naurettavan helppoa, jos siihen viitsii muutaman tunnin alkuvaiheessa uhrata. Samalla pysyy kokoajan kärryillä tilanteesta, ja se on itseasiassa ihan mielenkiintoista. Vuokraseuranta ym. tulee ‘pakotettuna’, ja yksi välikäsi poistuu.

Isoimmat hyödyt yhtiöstä tulee luonnollisesti pidemmän aikahorisontin myötä ja mikäli kohteita on tarkoitus hankkia lisää. Isommat flipit ym korostaa yhteisöveron edullisuutta.

Karkeasti voisi ajatella, että asuntosijoituspuolella yrityksen perustaminen voi edm. asioiden lisäksi tulla kyseeseen esim. silloin, kun kohteet ovat muualta kuin ‘Helsingin keskustasta’, jossa on matala vuokratuotto. Tällöin kohonnut marginaali muiden kulujen kanssa tekee yhtälöstä ikävän - mutta maakunnissa tai vaihtoehtoisissa kohteissa homman voi saada toimimaan kivasti.

Siirrosta yhtiöön sen verran, että apportilla tai varsinaisella myynnillä ei hirveästi ole eroa.

Jos kaipaat enemmän ajatustenvaihtoa/kokemuksia tmv. niin pistä viestiä :slight_smile:

2 tykkäystä
569

Onko kukaan ostanut sijoitus asuntoja espanjasta miten rahoitus onnistui?

1 tykkäys
570

Kukaan ostanut asuntoa espanjasta ja lainanut espanjasta rahaa pankista asunnon ostoon?

1 tykkäys
571

@fef430kr_116747 : En ole ostanut, mutta vuosi sitten alustavasti tutkin asiaa. Handelsbanken tarjoaa rahoitusta Espanjaan Suomesta ja antaa asunnolle vakuusarvoksi 75%. Ehdot vaan eivät olleet kovin hyvät. Alustava tarjous olisi ollut 3% marginaali ja n. 3000e nostokulu.

2 tykkäystä
572

Ensimmäisen sijoitusasunnon osto tällä hetkellä alustavasti suunnitteilla. Tässä speksist: säästöt&sijoitukset tällä hetkellä noin 40 000€. Tulot kuukaudessa 800€ - 1500€ (opiskelun ohella). Tarkoitus käyttää noin 15 000€ omarahoitusosuuteen. Suunnitteilla ostaa 60 000€ - 80 000€ asunto kasvukaupungin lähiöista.

Perushommat jo opiskeltu ja pohjatietoja perusteella ei pitäisi tulla ongelmia. Mitä kokeneemmat kaverit suosittelee vielä opiskeltavan ensimmäisen asunnon ja samalla ensimmäisne sijoitusasunnon ostoon? Esim. artikkelit, podcastit yms.

Toinen kysymys: Minulla siis ikää 18v ja eniten mietityttää, että miten vuoden päästä alkava armeija mahdollisesti hankaloittaa asioita. Esimerkiksi jos vuokralainen lähtee ja armeijasta käsin pitäisi etsiä uutta asukasta taloon. Onko tähän liittyen kokemusasiantuntijoita tai ylipäätänsä jotain vinkkejä?

2 tykkäystä
573

Moro @Tomppa100 ! Komeat säästöt olet kerryttänyt nuoressa iässä.

Oletko kysynyt pankeista antavatko ylipäätään lainaa noilla spekseillä? Lainan saaminen asuntosijoittamiseen ei ole automaatio nuorelle opiskelijalle, joka on lähdössä armeijaan (tulot tippuu).

3 tykkäystä
574

Kyselyt on vielä vähän vaiheessa. Luultavasti ensiviikon puolella saan ensimmäiset mahdolliset lainalupaukset pankeilta.

1 tykkäys
575

Osta, vuokraa, vaurastu: Joonas Orava & Olli Turunen
Jos et ole lukenut, kannattaa ehdottomasti lukea.

Toiseen kysymykseen: Voit pyytää jotain tuttua käymään katsomassa onko asunto edelleen kunnossa vuokralaisen jäljiltä ja ottamaan avaimet sekä näyttämään uusille ehdokkaille. Mahdollisesti pientä palkkiota vastaan.

4 tykkäystä
576

Armeijassa usein kouluttajat ymmärtävät kyllä pakottavia tilanteita, kun kihlattu päätti heittää minut kämpästä ulos kesken alokaskauden niin kapteeni antoi luvan käyttää kolme HL päivää heti “lusikoiden jakamista varten” vaikka valapäivään oli vain 4 päivää, käski vain mennä valassa takariviin kun en päässyt valmentaviin sulkeisiin.

Voisitko määräaikaisilla vuokrasopimuksilla turvata selustaa? Jos vaikka määräaikaisuuden rikkomisesta saisit korvausta sen verran että olisi pari kuukautta aikaa uusi vuokralainen etsiä?

Toisaalta ole erityisen tarkka vuokralaisen valinnassa, tulee itku jos koitat jostain metsästä käsin häätää ongelmavuokralaista.

1 tykkäys
577

Kannattaa myös pohtia tulevaisuutta heti intin päälle. Mikäli ajatuksena on opiskella korkeakoulussa 3-6 vuotta, niin vuokratulot vaikuttaa kelan tukiin.

Mikäli tarkoituksena on mennä töihin ja ostaa yksin oma asunto, niin olet menettänyt ensiasunnon ostajan parhaan edun, eli varainsiirtoveron. Helposti menee pari-muutama tuhat euroa varainsiirtoveroon. Lisäksi yksin asuntoa ostaessa, tai miksei kaksinkin, niin jo olemassa olevan sijoitusasunnon laina vaikuttaa kuinka paljon saat omaan asuntoon lainaa. Toki vakuutena toimii osittain mikäli sitä voi käyttää, mutta perus töissä parikymppiselle voi olla vaikea saada lainat kahteen asuntoon. Pankkeja ei tunnu juurikaan kiinnostavan vaikka osakkeissa olisi enemmän rahaa kuin asunto maksaa, jollei tulot ole riittävän hyvät ja vakaat.

10 tykkäystä
578

Kiinnostaisi jonkin verran asunto-sijoittaminen. Uusia yksiöitä tai pieniä kaksioita katsellut. Tämä kysymykseni tietenkin selviäisi pankista helpoiten mutta jos jollain on omaa kokemusta niin oishan se mukava kuulla niistäkin. Kuvitellaan että pankista saisi 120000€ lainaa ja tämä riittäisi kolme uuden yksiön myyntihintaan. Kattaisin vuokrilla hoitovastikkeen, rahoitusvastikkeen taloyhtiölle ja lainanlyhennyksen pankille. Onko tämä edes mahdollista vai vaatisiko pankki minulta maksukyvyn kaikkiin velattomiin hintoihin? :grinning_face_with_smiling_eyes:

579

En tiedä detaljeja mutta kyllä pankit paikoin katsovat vuokran tuloksi siinä missä palkankin. Toki omaa rahaa tai hyviä panttaamattomia vakuuksia tarvitaan yleensä min 25% kämppien velattomista hinnoista.

580

Jos tulopuoli on palkkatöistä kunnossa, niin voi tuo onnistuakin kunhan laskelmat on kunnossa ja osaat siten pankille vakuuttaa, että tiedät mitä olet tekemässä. Vakuuksia varmasti pyydetään, mutta teoriassa voi onnistua ilmankin jos sijoitustoiminta on selvästi vahvalla pohjalla.

Perstuntumalta ja lähipiirin/kavereiden puheiden perusteella vaikuttaa siltä, että suuruusluokaltaan 50k€ sijoituslainan saa tällä hetkellä todella helposti jos vain on palkkatöissä ja löytyy pientäkin vakuutta pohjalle. Tästä jos lähdetään isompaa lainaa hakemaan, niin sitten aletaan todennäköisesti jo tosiaan tarvitsemaan noita laskelmia ja osoitusta siitä, että sijoitustoiminta on vahvalla pohjalla.

2 tykkäystä
581

Vakuuksista ei pitäs jäädä kiinni kun on velatonta metsäomaisuuttakin olemassa, mutta mikä on pankin mielestä maksukyky, se on toinen asia. :grinning_face_with_smiling_eyes:
Vuonna 2020 tammikuussa kyselin huvikseen omasta pankista (OP) paljon sais lainaa omakotitaloa varten, silloisilla tiedoilla enkä vielä ollut sijoittamistakaan aloittanut, niin pankki olis antanut 160.000€ lainaa 600€/kk erillä. Tämä oli heidän tulkintansa, vaikka omien laskelmieni mukaan maksukykyni olisi kyllä riittänyt 200.000€ asti, joten tuon verran he omilla laskemmillaan siihen turvamarginaalia saivat vielä vedettyä, joten eipä tuolla paljon uutta taloa haluamaltani asuinalueelta Pohjois-Karjalan pääkaupungista saanu, niin aloitin sijoittamisen osakkeisiin :laughing:

3 tykkäystä
582

Arvon asuntosijoittajat, aloittelija kysyy seuraavaa: harkinnassa on ostaa loma-asunto, jonka osalta tarjoushinnan määrittelyssä on vähän haastetta: jos myytävänä on kaksi täsmälleen samanlaista loma-asuntoa, joiden molempien myyntihinta on 200 000 euroa, mutta asunnossa A. on lainaosuutta 70 000 (ts. velaton hinta 130 000 eur), asunnossa B. laina on jo maksettu kokonaisuudessaan pois nykyisen omistajan toimesta, miten tulisi laskea oma tarjoushinta jotta ostos olisi itselle vuokrauskohteena yhtä kannattava ostokohteesta riippumatta, olettaen että lainaosuuden vähennysoikeuteen ei tule muutoksia? Siis, kuinka paljon lainaosuuden puuttumisen pitäisi laskea asunnon B ostohintaa? Tarkoitus on siis vuokrata asuntoa yksityishenkilönä.

583

Ensinnäkin termit kuntoon. Asunnon A myyntihinta on 130k€ ja velaton hinta 200k€.

Tuohon kysymykseesi ei ole mielestäni yksiselitteisestä vastausta, koska kyse on siitä maksatko veroja aiemmin vai myöhemmin (ellet sitten omista asuntoa loppuelämääsi). Laskennallinen verohyöty asunnossa A on 70 000€ * 30% = 21k€ (olettaen että pääomatulosi on 30k€ vuodessa), ja hyöty tulee siis tasaisesti vuosittain).

Ja asunnossa B maksat sitten saman verran vähemmän veroja sitten kun (jos) olet sitä joskus myymässä. Etua toki asunnolle A, koska veronmaksua saa siirrettyä olettaen, että pääomatulovero on samalla tasolla sitten myyntihetkellä.

Näistä syistä ei voida sanoa, että toinen asunto olisi todellisuudessa 21k€ kalliimpi tai halvempi kuin toinen. Mikä sen siirretyn verojenmaksun hyödyn arvo sitten on? Riippuu siitä mitä teet säästetyllä rahalla eli ne pitää prolongoida (diskonttauksen vastakohta) siihen myyntihetkeen, kun olet luopumassa asunnosta.

2 tykkäystä
584

Juurikin näin… ainoa hyöty tuosta kohteesta A tulee jos päätät pitää asuntoa ikuisesti ja jättää perillisille…

Verot on maksettava joka tapauksessa jos asunnon myyt. Näissä kahdessa se myyntihinta on eri ja siitä lankeaa sille jolla on yhtiölainaa niin suuremmat verot myytäessä. Kohteesta B ei myyntivoittoa mene jos ei asunnon arvo nouse/ tai hinta ole ostohintaa korkeampi myydessä.

585

Onkos budjettiriihessä nyt päätösten aika siitä taloyhtiölainojen lyhennysten oikeudesta vähentää vuokratuloista?

586

en ole ainakaan missään lehdessä huomannut sanaakaan asiasta. ei se sitä silti poista, voi olla toimittelijoiden mielestä niin pikkujuttu.

1 tykkäys