Kyselyt on vielä vähän vaiheessa. Luultavasti ensiviikon puolella saan ensimmäiset mahdolliset lainalupaukset pankeilta.
1 tykkäys
Osta, vuokraa, vaurastu: Joonas Orava & Olli Turunen
Jos et ole lukenut, kannattaa ehdottomasti lukea.
Toiseen kysymykseen: Voit pyytää jotain tuttua käymään katsomassa onko asunto edelleen kunnossa vuokralaisen jäljiltä ja ottamaan avaimet sekä näyttämään uusille ehdokkaille. Mahdollisesti pientä palkkiota vastaan.
4 tykkäystä
Armeijassa usein kouluttajat ymmärtävät kyllä pakottavia tilanteita, kun kihlattu päätti heittää minut kämpästä ulos kesken alokaskauden niin kapteeni antoi luvan käyttää kolme HL päivää heti “lusikoiden jakamista varten” vaikka valapäivään oli vain 4 päivää, käski vain mennä valassa takariviin kun en päässyt valmentaviin sulkeisiin.
Voisitko määräaikaisilla vuokrasopimuksilla turvata selustaa? Jos vaikka määräaikaisuuden rikkomisesta saisit korvausta sen verran että olisi pari kuukautta aikaa uusi vuokralainen etsiä?
Toisaalta ole erityisen tarkka vuokralaisen valinnassa, tulee itku jos koitat jostain metsästä käsin häätää ongelmavuokralaista.
1 tykkäys
Kannattaa myös pohtia tulevaisuutta heti intin päälle. Mikäli ajatuksena on opiskella korkeakoulussa 3-6 vuotta, niin vuokratulot vaikuttaa kelan tukiin.
Mikäli tarkoituksena on mennä töihin ja ostaa yksin oma asunto, niin olet menettänyt ensiasunnon ostajan parhaan edun, eli varainsiirtoveron. Helposti menee pari-muutama tuhat euroa varainsiirtoveroon. Lisäksi yksin asuntoa ostaessa, tai miksei kaksinkin, niin jo olemassa olevan sijoitusasunnon laina vaikuttaa kuinka paljon saat omaan asuntoon lainaa. Toki vakuutena toimii osittain mikäli sitä voi käyttää, mutta perus töissä parikymppiselle voi olla vaikea saada lainat kahteen asuntoon. Pankkeja ei tunnu juurikaan kiinnostavan vaikka osakkeissa olisi enemmän rahaa kuin asunto maksaa, jollei tulot ole riittävän hyvät ja vakaat.
10 tykkäystä
Kiinnostaisi jonkin verran asunto-sijoittaminen. Uusia yksiöitä tai pieniä kaksioita katsellut. Tämä kysymykseni tietenkin selviäisi pankista helpoiten mutta jos jollain on omaa kokemusta niin oishan se mukava kuulla niistäkin. Kuvitellaan että pankista saisi 120000€ lainaa ja tämä riittäisi kolme uuden yksiön myyntihintaan. Kattaisin vuokrilla hoitovastikkeen, rahoitusvastikkeen taloyhtiölle ja lainanlyhennyksen pankille. Onko tämä edes mahdollista vai vaatisiko pankki minulta maksukyvyn kaikkiin velattomiin hintoihin? 
En tiedä detaljeja mutta kyllä pankit paikoin katsovat vuokran tuloksi siinä missä palkankin. Toki omaa rahaa tai hyviä panttaamattomia vakuuksia tarvitaan yleensä min 25% kämppien velattomista hinnoista.
Jos tulopuoli on palkkatöistä kunnossa, niin voi tuo onnistuakin kunhan laskelmat on kunnossa ja osaat siten pankille vakuuttaa, että tiedät mitä olet tekemässä. Vakuuksia varmasti pyydetään, mutta teoriassa voi onnistua ilmankin jos sijoitustoiminta on selvästi vahvalla pohjalla.
Perstuntumalta ja lähipiirin/kavereiden puheiden perusteella vaikuttaa siltä, että suuruusluokaltaan 50k€ sijoituslainan saa tällä hetkellä todella helposti jos vain on palkkatöissä ja löytyy pientäkin vakuutta pohjalle. Tästä jos lähdetään isompaa lainaa hakemaan, niin sitten aletaan todennäköisesti jo tosiaan tarvitsemaan noita laskelmia ja osoitusta siitä, että sijoitustoiminta on vahvalla pohjalla.
2 tykkäystä
Vakuuksista ei pitäs jäädä kiinni kun on velatonta metsäomaisuuttakin olemassa, mutta mikä on pankin mielestä maksukyky, se on toinen asia.
Vuonna 2020 tammikuussa kyselin huvikseen omasta pankista (OP) paljon sais lainaa omakotitaloa varten, silloisilla tiedoilla enkä vielä ollut sijoittamistakaan aloittanut, niin pankki olis antanut 160.000€ lainaa 600€/kk erillä. Tämä oli heidän tulkintansa, vaikka omien laskelmieni mukaan maksukykyni olisi kyllä riittänyt 200.000€ asti, joten tuon verran he omilla laskemmillaan siihen turvamarginaalia saivat vielä vedettyä, joten eipä tuolla paljon uutta taloa haluamaltani asuinalueelta Pohjois-Karjalan pääkaupungista saanu, niin aloitin sijoittamisen osakkeisiin 
3 tykkäystä
Arvon asuntosijoittajat, aloittelija kysyy seuraavaa: harkinnassa on ostaa loma-asunto, jonka osalta tarjoushinnan määrittelyssä on vähän haastetta: jos myytävänä on kaksi täsmälleen samanlaista loma-asuntoa, joiden molempien myyntihinta on 200 000 euroa, mutta asunnossa A. on lainaosuutta 70 000 (ts. velaton hinta 130 000 eur), asunnossa B. laina on jo maksettu kokonaisuudessaan pois nykyisen omistajan toimesta, miten tulisi laskea oma tarjoushinta jotta ostos olisi itselle vuokrauskohteena yhtä kannattava ostokohteesta riippumatta, olettaen että lainaosuuden vähennysoikeuteen ei tule muutoksia? Siis, kuinka paljon lainaosuuden puuttumisen pitäisi laskea asunnon B ostohintaa? Tarkoitus on siis vuokrata asuntoa yksityishenkilönä.
Ensinnäkin termit kuntoon. Asunnon A myyntihinta on 130k€ ja velaton hinta 200k€.
Tuohon kysymykseesi ei ole mielestäni yksiselitteisestä vastausta, koska kyse on siitä maksatko veroja aiemmin vai myöhemmin (ellet sitten omista asuntoa loppuelämääsi). Laskennallinen verohyöty asunnossa A on 70 000€ * 30% = 21k€ (olettaen että pääomatulosi on 30k€ vuodessa), ja hyöty tulee siis tasaisesti vuosittain).
Ja asunnossa B maksat sitten saman verran vähemmän veroja sitten kun (jos) olet sitä joskus myymässä. Etua toki asunnolle A, koska veronmaksua saa siirrettyä olettaen, että pääomatulovero on samalla tasolla sitten myyntihetkellä.
Näistä syistä ei voida sanoa, että toinen asunto olisi todellisuudessa 21k€ kalliimpi tai halvempi kuin toinen. Mikä sen siirretyn verojenmaksun hyödyn arvo sitten on? Riippuu siitä mitä teet säästetyllä rahalla eli ne pitää prolongoida (diskonttauksen vastakohta) siihen myyntihetkeen, kun olet luopumassa asunnosta.
2 tykkäystä
Juurikin näin… ainoa hyöty tuosta kohteesta A tulee jos päätät pitää asuntoa ikuisesti ja jättää perillisille…
Verot on maksettava joka tapauksessa jos asunnon myyt. Näissä kahdessa se myyntihinta on eri ja siitä lankeaa sille jolla on yhtiölainaa niin suuremmat verot myytäessä. Kohteesta B ei myyntivoittoa mene jos ei asunnon arvo nouse/ tai hinta ole ostohintaa korkeampi myydessä.
Onkos budjettiriihessä nyt päätösten aika siitä taloyhtiölainojen lyhennysten oikeudesta vähentää vuokratuloista?
en ole ainakaan missään lehdessä huomannut sanaakaan asiasta. ei se sitä silti poista, voi olla toimittelijoiden mielestä niin pikkujuttu.
1 tykkäys
Samoin en ole huomannut mitään keskustelua siitä, sillä lähdin kysymään asiasta.
2 tykkäystä
Talouselämän mukaan on nyt käsittelyssä, linkin takana valitettavasti maksullinen uutinen tähän liityen.
5 tykkäystä
Tämä rajoitettaisiin näillä näkymin kuitenkin uudiskohteisiin
Uudiskohteisiin rajattuna muutos lisäisi verotuloja noin 17 miljoonaa euroa vuodessa, arvioidaan Talouselämän hankkimassa valtiovarainministeriön vero-osaston muistiossa.
Muutoksen suurin vaikutus kohdistuisi asuntosijoittajiin, joilla on uudisrakentamiseen kohdistuvaa taloyhtiölainaa ja joiden taloyhtiöissä pääoma- eli rahoitusvastikkeet tuloutetaan kirjanpidossa. VM:n neuvotteleva virkamies Timo Annala painottaa, että muutoksessa olisi kyse pääomavastikkeiden vähentämiseen liittyvän ajallisen veroedun poistumisesta.
1 tykkäys
Eli tarkoittaa että tulevaisuudessa valmistuneet kohteet? Vanhat lainat saisi vielä vähentää esim 2018 rakennetusta?
Ohessa linkki Suomen vuokranantajien kommenttiin näistä aikeista
1 tykkäys
Tarkkoja yksityiskohtia ei toki tiedetä, mutta kyllä minä tuon ymmärrän niin, että uudiskohteella tarkoitetaan tässä tapauksessa ihan milloin vain valmistunutta taloa jolle on otettu jo rakennusvaiheessa yhtiölainaa. Vähennysoikeus pysyisi jatkossa siis vain muiden syiden kuin talon rakentamisen johdosta otettavalla yhtiölainalla, eli käytännössä korjausrakentaminen tällä pidettäisiin järkevänä.
“Positiivista nyt julkitulleissa suunnitelmissa on se, että verovähennysoikeus säilyisi vanhojen taloyhtiöiden korjauslainoissa.”
Eiköhän tähän sitten keksitä jokin kiertotie nopeasti, että rakennetaan todella huonokuntoinen uudiskohde ilman yhtiölainoja, ja heti valmistumisen jälkeen tehdään kattava korjaushanke korjauslainalla joka on sitten vähennyskelpoinen 
5 tykkäystä
Joo kyllä se niin on että toteutuessaan tarkoittaa niin uusia kuin vanhojakin taloyhtiölainoja, sikäli kun niillä on rahoitettu asunnon hankintaa rakennusyhtiöltä.