Verottajahan ei jokaista lippusta tarkasta eli siltä osin verotuspäätöstä ei kannata pitää totuutena. Jokaisen täytyy pystyä todistamaan hakemansa vähennykset myöhemmin tarvittaessa.
Vastauksen pitäisi kyllä löytyä kun yhtiökokouksen pöytäkirjan selaa läpi. Toki myös isännöitsijä tähän osannee vastata.
Käsittääkseni kuukausittain maksettava rahoitusvastike voidaan kirjanpidossa tulouttaa ja samalla voidaan kertasuoritukset tai ylimääräiset lyhennykset ym. rahastoida.
Hei. Olen tässä muutaman päivän tutustunut asuntosijoittamiseen vähän ahkerammin kuin aikaisemmin.
Olen miettinyt yhtiön perustamista muutaman ystäväni kanssa, neljä meitä olisi. Kuitenkin haluaisin varmistaa asunnon vakuusarvoon ja omarahoitusosuuteen liittyviä seikkoja, joten voisiko joku tarkistaa, että olenko ymmärtänyt laskelmissani kaiken oikein, eli;
Asunnon myyntihinta 70 000€ ja kohteessa on yhtiölainaa 80 000€ velaton hinta on siis 150 000€
Pankki laskee asunnon vakuusarvoksi 70%, eli 150 000 x 0,7 = 105 000€
Koska kohteessa taloyhtiölaina, se vähennetään vakuusarvosta: 105 000 – 80 000 = 25 000€
Eli näin ollen ostettavan asunnon vakuusarvo onkin vain 25 000€
Myyntihinta – vakuusarvo = 65 000€
Omarahoitusosuus 30%, eli 0,3 x 65 000€ = 19 500€ ja loput 45 500€ pankkilainaa?
Eli jos meitä neljä yhtiömiestä olisi, niin tuo tarkoittaisi että jokaisen omarahoitusosuus olisi tuo 19 500/4 eli, = 4 875€ ?
Laskelmiin en ota kantaa mutta tietääkseni pankista uudelle perustetulle yhtiölle lainansaantiehdot ovat eri kuin luottokelpoiselle yksityishenkilölle. Käsittääkseni omarahoitusosuus, marginaali ja takaisinmaksuaika eri luokkaa kuin ykistyishenkilölle.
5 vuoden ja vajaan 10 asunnon kokemuksella miettisin lähtisinkö tuollaiseen kuvioon mukaan. Itse sijoittaisin tuon oman osuuden johonkin muuhun ja keskittyisin työntekoon ja säästämiseen kunnes saisin itse oman 1. kämpän omarahoitusosuuden tai vaakuuksia (esim muut sijoitukset) kasaan. Miksi ei puoliksi puolison tai yhden kaverin kanssa mutta 4 alkaa jo olemaan soppa kun kaikilla omat mielipiteet ja yhden asunnon tuotot jäävät kuitenkin aika pieneksi. Tietenkin oppimismielessä voi olla hyväkin ja pääasia että jotain tekee.
Omaosuus n. 30% velattomastahinnasta eli 45t€ ja yhtiölaina 70t€ eli saat asuntoa vasten vielä lainaa 25t€. Jää tuo 45t€ jaettuna osiin
Mutta eikö omarahoitusosuus lasketa myyntihinnasta, eikä velottamasta hinnasta?
Myyntihinnan mukaan saat lainaa asunnosta eli asunnon vakuusarvo on 70 000e ja sitä vastaan saat 70% lainaa eli 49 000e. Yhtiölainallinen osuus asunnosta ei kelpaa vakuudeksi.
Kiitos, tarkennukseksi vielä siis, että vakuuasrvohan lasketaan aina myyntihinnasta?
Eli vaikka näin:
Hinta 100 000 eur – yhtiölaina 50 000 eur = 50 000 eur
→ 50 000 eur * vakuusarvo 70% = 35 000 eur
Käytännössä siis oman rahan tarve on 100 000 – 50 000 – 35 000 = 15 000 euroa?
Kyllä juuri näin menee👍
Ei, tai sitten tuossa on pankkikohtaisia eroja.
Muutama vuosi sitten ensiasuntoa ostaessani (yhtiölainan osuus 70% velattomasta hinnasta), ei vapaata vakuusarvoa olisi jäänyt lainkaan. Vakuusarvo menee kaavalla velaton hinta x 0,70 - yhtiölaina.
Jos löydät pankin joka laskee näin, niin älä koskaan lähde kilpailuttamaan. Kyllä se ns. standardi tapa vakuusarvon laskuun on käyttää nimenomaan velatonta hintaa. Jos siis ostat esimerkiksi asunnon jossa on 70% yhtiölainaosuus, niin asunnolla ei ole pankin laskelmissa mitään vakuusarvoa. Poikkeuksia voi varmaan löytyä, mutta tämä on osaltani ihan käytäntöön perustuva tieto että näin se yleensä nykyään menee.
Yrityksen kautta sijoittamiseen liittyen kannattaa lukea ainakin seuraavat blogikirjoitukset jos eivät ole jo tuttuja.
“Yhtiön perustaminen on siis kannattavaa kun sen odotettu tulos on joitain kymppitonneja. Jos tulos on vain muutamia tonneja (1-2 asuntoa), ei yhtiötä kannata perustaa koska vaikka sen kokonaisveroaste olisikin 4-5 % matalampi kuin omistajan, säästö hukkuu yhtiön hallintokuluihin. Lisäksi yhtiön rahoitus on kalliimpaa kuin henkilön.”
Joo totta! Mietin omalla kohdallini tätä, kun sijoitusasuntoja on jo. 25 000e saa siis edellä olevassa tapauksessa lainaa. 0,7x 150 00= 105 000e, josta miinustetaan 80 000e. Eli esim toisen kohteen hankinnassa vanhan asuuden myyntihinnasta saat sen 70% lainaa, jos toki olet maksanut sen verran asunnosta. Ensimmäisessä kohteessa tämä ei toimi. My bad✋
Eli ensimmäiseen kohteeseen pitäis olla vakuuksia muusta tai maksaa myyntihinta kokonaan jos yhtiölainaa on 70%. Jos on yhtiölainaa on alle 70% niin silloin vakuudeksi kelpaa pieni osa.
Kannattaa osakeyhtiön kautta muistaa sekin, että lainaa et saa ihan yhtä hyvillä ehdoilla kuin yksityishenkilönä. Veroissa puolestaa oy:n kautta säästää, jos voittoja ei ole heti nostamassa yhtiöstä ulos. Eli jos tavoitteena kasvattaa asuntosalkkua reilusti niin yhtiö on järkevä perustaa ja jos voitot sijoitetaan uudelleen.
Tässä noin kahden viikon ympäripyöreän tutkimuksen jälkeen lähinnä internetlähteistä, konsultoimatta pankkia, olen ymmärtänyt että yhtiölle lainan saanti ja pankin suhtautuminen tyhjällä yhtiöllä asuntosijoittamiseen on nihkeää. Ehdot varmasti saisi pankista laskelmien ja liiketoimintasuunnitelman avulla, mutta pirun vaikeaa saada toiminta starttaamaan, sanotaan vaikka nyt että jokaisella yhtiömiehellä laittaa pelikassaan 10k eli yhteensä 40k olisi omavairaisuus aluksi + sitten vakuuksia mahdollisesti vielä päälle.
Miten tilanteeseen voisi vaikuttaa vaikka se, että jokaisella olisi yksi sijoitusasunto, minkä voisi “siirtää” yhtiöön? Keinoja on monia tähänkin siirtoon, mutta osaako joku sanoa voisiko tämä mitenkään helpottaa alun hankaluuksia? Onko teillä kokemuksia?
Velaton sijoitusasunto? Koska jos siellä jo velkaa, niin pankit suhtautuvat hyvin nihkeästi olemassaolevan lainan siirtämiseen yhtiöpuolelle. Jos taas ovat kokonaan velattomia, niin lainan vakuudeksi/käänteinen asuntolaina ja svoppiin.
Lainansaanti yhtiölle on kieltämättä haastavaa. Vaikka sitä saisi, on marginaalin lisäksi hankaluuksia mm. laina-ajan kanssa. Monille pankeille ‘periaatekysymys’, jossa esim. yli 10-vuotista lainaa on todella vaikea saada läpi - riippumatta yrityksen liiketoiminnasta.
Lainaan tosiaan vakuusarvot ovat prosentuaalisesti samat kuin henkilöpuolellakin, siinä ei eroja. Mutta noin viiden pankin kokemuksella voin allekirjoittaa aiemminkin esiin nousseen faktan vakuusarvojen laskusta : vakuusarvo% x velaton hinta - velkaosuus.
→ 100k€ velaton, 50k€ myyntihinta. Vakuus = 0,7x100k€-50k€ = 20k€ vakuusarvo. Tähän oltava siis 30k€ o.p.o.
Jos saatte pankista lainan, olisin tyytyväinen marginaaliin joka alkaa 3:lla.
Toisin kuin tässä ketjussa ja muualla netissä yleensä, olen ehdottomasti sijoitusyhtiön kannalla. Etenkin, jos tarkoitus tehdä kimpassa. Toki veroetu ja kohonnut marginaali painavat toisensa aikalailla nollaan, ja yrityksellä on kuluja mm. pankkiyhteydestä ja lainojen nostopalkkiot ym. ovat suurempia.
Toisaalta - esim. asuntosijoitusyhtiön kirjanpidon tekeminen itse on naurettavan helppoa, jos siihen viitsii muutaman tunnin alkuvaiheessa uhrata. Samalla pysyy kokoajan kärryillä tilanteesta, ja se on itseasiassa ihan mielenkiintoista. Vuokraseuranta ym. tulee ‘pakotettuna’, ja yksi välikäsi poistuu.
Isoimmat hyödyt yhtiöstä tulee luonnollisesti pidemmän aikahorisontin myötä ja mikäli kohteita on tarkoitus hankkia lisää. Isommat flipit ym korostaa yhteisöveron edullisuutta.
Karkeasti voisi ajatella, että asuntosijoituspuolella yrityksen perustaminen voi edm. asioiden lisäksi tulla kyseeseen esim. silloin, kun kohteet ovat muualta kuin ‘Helsingin keskustasta’, jossa on matala vuokratuotto. Tällöin kohonnut marginaali muiden kulujen kanssa tekee yhtälöstä ikävän - mutta maakunnissa tai vaihtoehtoisissa kohteissa homman voi saada toimimaan kivasti.
Siirrosta yhtiöön sen verran, että apportilla tai varsinaisella myynnillä ei hirveästi ole eroa.
Jos kaipaat enemmän ajatustenvaihtoa/kokemuksia tmv. niin pistä viestiä 
Onko kukaan ostanut sijoitus asuntoja espanjasta miten rahoitus onnistui?
Kukaan ostanut asuntoa espanjasta ja lainanut espanjasta rahaa pankista asunnon ostoon?
@fef430kr_116747 : En ole ostanut, mutta vuosi sitten alustavasti tutkin asiaa. Handelsbanken tarjoaa rahoitusta Espanjaan Suomesta ja antaa asunnolle vakuusarvoksi 75%. Ehdot vaan eivät olleet kovin hyvät. Alustava tarjous olisi ollut 3% marginaali ja n. 3000e nostokulu.
Ensimmäisen sijoitusasunnon osto tällä hetkellä alustavasti suunnitteilla. Tässä speksist: säästöt&sijoitukset tällä hetkellä noin 40 000€. Tulot kuukaudessa 800€ - 1500€ (opiskelun ohella). Tarkoitus käyttää noin 15 000€ omarahoitusosuuteen. Suunnitteilla ostaa 60 000€ - 80 000€ asunto kasvukaupungin lähiöista.
Perushommat jo opiskeltu ja pohjatietoja perusteella ei pitäisi tulla ongelmia. Mitä kokeneemmat kaverit suosittelee vielä opiskeltavan ensimmäisen asunnon ja samalla ensimmäisne sijoitusasunnon ostoon? Esim. artikkelit, podcastit yms.
Toinen kysymys: Minulla siis ikää 18v ja eniten mietityttää, että miten vuoden päästä alkava armeija mahdollisesti hankaloittaa asioita. Esimerkiksi jos vuokralainen lähtee ja armeijasta käsin pitäisi etsiä uutta asukasta taloon. Onko tähän liittyen kokemusasiantuntijoita tai ylipäätänsä jotain vinkkejä?
Moro @Tomppa100 ! Komeat säästöt olet kerryttänyt nuoressa iässä.
Oletko kysynyt pankeista antavatko ylipäätään lainaa noilla spekseillä? Lainan saaminen asuntosijoittamiseen ei ole automaatio nuorelle opiskelijalle, joka on lähdössä armeijaan (tulot tippuu).