Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta ( vuokranantajan irtisanomisaika ).
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi ( vuokralaisen irtisanomisaika ).
Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
Kannattaa yleisestikkin muutenkin tutustua mitä AHVL sanoo ja mistä voi sen ohi sopia. mm. Vakuuksista ja takauksista. Näissä usein kans tulee vastaan “laittomia”.
Suomessa laki on kyllä yleensäkin todella hyvä.
a) Lakiteksti on verrattain helppolukuista.
b) Lait ovat lyhyitä. Esim tuo AHVL on Finlexistä PDF-muodossa tallennettuna vain 26 sivua pitkä.
c) Lakia tulkitaan oikeudessa yleensä suhteellisen kirjaimellisesti eikä oikeuskäytännöllä ole niin suurta painoarvoa.
d) Kerrallaan on käytössä vain yksi ajantasainen laki.
d) Finlex on helppokäyttöinen ja aina saatavilla.
Toinen vastaava on jos yrittäjäksi tahtoo niin osakeyhtiölaki on sekin vain 80-90 sivua pitkä ja sama laki pätee parturikampaajasta Nokiaan. Ihan vain siitä lähtökohdasta että tuntee vastuut ja oikeudet edes pääpiirteittäin.
Innostuin asuntojen vuokraamisesta kesän alla. Koska mitään ei pidä kokeilla ”pienesti”, omistan nyt kaksi uudehkoa lievästi kassavirtanegatiivista kohdetta joissa vuokratuotto 5% luokkaa, ehkä vähän yli. Molemmat 100% velalla ja 20v laina-ajalla, siksi neg kassavirta. 70% velalla tai pidemmällä laina-ajalla kassavirta olisi nolla.
Lisäksi varasin 2022 lopulla valmistuvan rivarineliön, alustavasti omaan käyttöön.
Pitää katsella miten tää lähtee tästä. Tarvittaessa ostan näitä lisää ja/tai jätän ton rivarin 2v asumisen jälkeen vuokralle kans. Jossain vaiheessa uudelleenrahoitan näitä siten, että kassavirta muuttuu positiiviseksi. Mutta nyt ok näin.
Sellainen kysymys, että onko kukaan onnistunut saamaan näitä uudis/uudehkoja kohteita kassavirtapositiiviseksi jos lainaa on 80-100%…? Hinnoittelenko liian varovasti…?
Eihän se toki mahdotonta ole, mutta kyllä tarjonta on silloin varsin marginaalia → pieniltä paikkakunnilta, suurkaupunkien kaukaisemmista lähiöistä ja/tai miniasuntoja.
Muutin tänne itse vajaa vuosi sitten, ja oikein miellyttävä kaupunki. Väkilukukin kasvanut tasaisesti ylöspäin, ja hurjasti rakennetaan uutta tönöä pystyyn.
Ostin itse vuodenvaihteen jälkeen 10v vanhan rivitalokolmion uudehkolta asuinalueelta (Saaristokaupunki), ja ainakin tämän suhteen olen melko luottavaisin mielin, että arvonalenemaa tuskin +5v omistamisella ainakaan tulee.
Lainaa pitäisi saada vielä arviolta ~100ke, ja osakesalkun ohelle mietiskellyt sijoitusasunnon ostamista. Yksiötä tai pientä kaksiota mietiskellyt…
Kuten yltä voi lukea niin mikään konkari en näissä hommissa ole, mutta rohkeasti vaan.
Omat speksit minkä mukaan mennään (2 asuntoa):
Yksiö
Max 10 vanha
Vuokratuotto 5% tai yli
Pitkä laina-aika, 25+v
Alkuun 10v kiinteä
90-100% velkarahoitus
Pitkä laina-aika ei toteutunut kun OP oli ainoa mistä sain lopulta ketään kiinni. Tästä ja suuresta lainoitusasteesta (100%) johtuen kassavirrat on negatiivisia, mutta palkkatöistä jää rahaa. Toki kassavirta on pois paremmin(?) tuottavista osakkeista, mutta tässä tilanteessa hyvä näin.
Korkosuoja alkuun nostaa hintaa, mutta isolla lainamäärällä (noin 3,5x perheen bruttotulot, koska myös oma asunto tulee vielä hommattua) korot on asia johon voi ja minusta kannattaa varautua. Kiinteää tulee olemaan noin 45%, loput yhtiölainaa.
Sanoisin siis, että mieti jotkin raja-arvot ja etene sen mukaan. Pienellä yksilöllä tuskin korkealta tipahtaa, kävi miten kävi. Ja ainahan näistä pääsee erilleen. Tai voi ostaa lisää.
Varaudu laskelmissasi myös rahoitusvastikkeen verokohtelun muutokseen. Asia joka nytkin tapetilla, toki ollut jo pitkään. Eli älä laske niin tiukalle omaa talouttasi, että se tuohon murenee.
Vaihtoehdot oli aika vähissä kun OP oli ainoa jonne sai kontaktin.
OPlta korkokatolla rakennettu kiinteä. Saa maksaa aiemmin pois, voi järjestellä, voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Aika joustava siis. Ja bonukset päälle. Korko luokkaa 1,4x, bonukset se 0,25, eli 1,20 luokkaa ”kokonaiskorko”.
Huonosti tai tosi varovaisesti pitää asuntosijoittamista harrastaa, jotta oman pääoman tuotto jäisi lähellekään pörssin GI-tuottoa.
Asuntosijoittamisen pihvi on velkavivussa, jota on mahdollista käyttää riskejä halliten. Tietysti saat myös osakkeiden tuoton Excelissä samassa suhteessa paremmaksi velkavipua ottamalla, mutta osakkeisiin ei ole mahdollista saada lähellekään samassa mittakaavassa lainaa sellaisilla ehdoilla joilla et mene katki 50% markkinaromahduksessa.
Asuntojen kanssa on siis mahdollista käyttää voimakasta velkavipua niin, että korttitalo pysyy kasassa isonkin myllerryksen keskellä. Tämä mahdollistaa huomattavasti keskimääräistä osakemarkkinaa nopeamman vaurastumisen ilman samassa suhteessa kasvavaa riskiä. Tämä on lyhykäisyydessään minun syyni miksi en sijoita indekseihin tai muihin rahastoihin, vaan lähes kaikki osakepoiminnan ulkopuoliset rahat on kiinni asunnoissa.
En tohdi käyttää vipua osakkeissa kun ei ole juuri muita vakuuksia kuin salkku. Asuntoihin sen sijaan velkaa saa kohtuullisilla ehdoilla kohtuu helposti. Oman pääoman tuotto on aika mellevä kun omaa rahaa käytännössä vaan varainsiirtoverojen verran alkuvaiheessa. Ekana vuonna jotain luokkaa 300% tms. Toki siitä heikkenee kun positio kasvaa, mutta aina voi järjestellä uudelleen jos menee liian alas ja riskinsietokyky sallii.
Hajauttamisen näkökulmasta asunnot ehkäpä vakaampia kuin osakkeet. En kuitenkaan näe tätä mitenkään suurena etuna koska olen muutenkin varovaisesti liikkeellä ja taustalla on aika iso käteispositio(=käteisjarru).
Eli vastaus kysymykseen ”miksi”: mahdollisuus sijoittaa toisten rahoja ja ottaa tuotto itselle kiehtoo ajatuksena. Ja halu kokeilla rohkeasti kaikkea.
Hajauttamista en ole itse ymmärtänyt asuntosijoittamisen perusteluissa. Iso (tai no, mikä nyt kenellekin on iso) summa rahaa kiinni velkavivulla yhdessä hetkessä yhteen kohteeseen. Toki sitten kun ostaa toisen kohteen niin hajauttamista alkaa tapahtua, mutta jälleen aika iso raha kerralla kiinni yhteen kohteeseen.
Itselle jäi sijoitusasunto vähän käsiin. Eräässä elämäntilanteessa piti ostaa kaksio nopealla aikataululla ja pienellä omarahoitusosuudella. Ostin noin 10v sitten tietoisesti kohteen, jossa tuli kaikki isot rempat muutaman vuoden sisään. Kustannuksia tuli 3300e/m2 ostohinnan päälle vähän päälle 2000e/m2. Nyt alkaa olla hinnat sellaiset ko. alueella että omansa saa varmuudella pois. Hiukan tätä kuviota onneksi pelastaa se, että kohteessa on paljon verotuksessa vähennettävää yhtiölainaa ja olen yhtäjaksoisesti asunut siinä yli 2v. Aikanaan jos voittoa tulee niin se on verotonta.
Joo, samaa mieltä hajauttamisesta. Itsellä on nyt kahden kohteen jälkeen noin 45% omaisuudesta asunnoissa ja 55% osakkeissa ja käteisessä. Toki kuvio vielä muuttuu asuntopainotteisempaan (noin 65% asunnoissa) kun ostamme oman asunnon. Nyt siis edullisesti vuokralla.
Hajautus mielestäni omalle kohdalle ok. Yleensä suurin osa rahoista ihmisillä lienee kiinni ”omissa seinissä”.
Minkäslaisia vuokranseurantaexceleitä teillä on? Etsinnässä sellainen, mistä helposti näkisi omat ja puolison osuudet kuluista ja tuotoista kun omistukset 50/50 tms. Veroilmoituksen kanssa yhdenmukainen siis tulisi olla.
Pankki (ainakin OP) ei arvosta yhtiölainaa asunnossa. Laskevat asunnon vakuusarvon näin: Myyntihinta-taloyhtiölaina=vapaa vakuus. Eli jos asunto on 100k velattomana, jossa 50k yhtiölainaa, pankin näkemyksen mukaan vakuusarvo on 0€.
Et saa siis sieltä ainakaan apua omakotitalon rahoitukseen.
Lyhennysvapaat ovat huono idea verotuksen kannalta, jos aiot vuokrata yksiötä. Jos et aio vuokrata, lyhennysvapaat toki pienentävät kuukausikustannuksiasi.
Liekkö nuo poikkeaa pankkien kesken sitten, kun ennemmin uskoisin vakuusarvon olevan 0,7xVH - yhtiölaina. Näin ainakin omassa OP:ssa. Jossain kuuluvat nöissäkin keskusteluissa saaneen korkeampaa kerrointa… Eli siis aiemmassa esimerkissä vakuutta jäisi 15k.
Kyselisin sijoitusasunnon verotuksesta. Tarkastelin juuri 2020 verotuspäätöstä, jossa mukana 2020 heinäkuussa hankkimani sijoitusasunnon tulot ja verot. Olin merkannut koko yhtiövastikkeen vähennettäväksi vuokratuloista ja tämän verottaja oli hyväksynyt. Nyt kuitenkin tajusin, etten ole varma onko yhtiövastikkeesta puolet muodostava rahoitusvastike tuloutettu vai rahastoitu. Voinko olettaa, että se on tuloutettu kun verottaja on päätöksen hyväksynyt vai täytyykö tätä alkaa selvitellä enemmän isännöitsijän sekä verottajan kanssa?