Osakesijoittaminen

Asuntosijoittaminen

Jos mukaan lasketaan bruttona pääomatulot niin tämä sentään hieman lieventää tuota velkakattoa asuntosijoittajan näkökulmasta. Itse esim. ostin juuri sijoitusasunnon 100k€ ja vuokraa siitä saan 800€/kk eli bruttovuositulot vuokrasta x5 olisi 48000 ja siihen 15% päälle olisi 55 200€. Eli tuohon ei tarvitsisi omasta palkasta “jyvittää” enää kuin n. 400€ niin saisi 25% omarahoitusosuudella ostettua uusillakin rajoituksilla.

Edelleen olen tällaisia rajoituksia vastaan ja samaa mieltä parin muun kirjoittajan kanssa, että jos ongelma on ylisuuret taloyhtiölainat niin puututtaisiin sitten niihin. Tässä menee nyt helposti lapsi pesuveden mukana ja yleiselläkin tasolla tällaisilla “rajoitushimmeleillä” on yleensä tapana vain aiheuttaa markkinoilla erilaisia kiertomekanismeja. Koko taloyhtiölainakuviohankin on oikeastaan vain keino kiertää henkilöiden asuntolainarajoitteita. Kohta aletaan tarjoamaan sitten varmaan jotain "rahoitus"lainoja, joilla pystyy rahoittamaan asuntolainan omaa pääomaa kun varsinaista asuntolainaa ei enää saa tms.

8 tykkäystä

Kiitos tarkennuksesta! Olin itsekin siinä käsityksessä ettei pääomatuloja olisi lainakattoa laskettaessa huomioitu, mukava olla tässä väärässä. Nyt kun asian tarkastaa, niin VM:n vuoden 2019 mietinnössä tosiaan mainitaan myös pääomatulot. Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista : Työryhmän mietintö - Valto

Näitä käytännössä tarjotaan jo, ja ymmärtääkseni nimenomaan esimerkiksi tämänkaltaista käyttäytymistä tässä nyt pyritäänkin hillitsemään. Ehdotuksessahan ei nimenomaan säädettäisi kattoa vain asuntolainoille, vaan kaikille lainoille mitä henkilöllä on, jolloin tällainen omarahoitusosuuden rahoittaminen toisella lainalla vaikeutuisi nykyisestä (kuten mielestäni kuuluukin vaikeutua). Itsekin olen tällä kahden lainan mallilla ostanut useita asuntoja 100% velkavivulla, kun se vielä mahdollista on ollut. Riskit tässä on merkittävät ja tosi tarkkana pitää olla mitä asuntoja tällaisella vivulla uskaltaa ostaa. Itse en usko ihmiskuntaan ja keskimääräisen sijoittajan riskienhallintaan niin paljoa, että pitäisin tällaista mahdollisuutta isossa mittakaavassa lainkaan järkevänä, vaikka itsekin olen tätä päässyt hyödyntämään.

Jos alettaisiin rajoittamaan vain taloyhtiölainoja ja kulutusluottoja, niin sitten niitä porsaanreikiä varmasti taas jostain löydettäisiin. Jos siis jotenkin rajoittaa pitää, niin kyllä tässä minun mielestäni edetään ihan oikeilla askelmerkeillä huomioiden kaikki mahdolliset velat. Toimiakseen tämä tietysti vaatii käytössä olevan positiivisen luottorekisterin, ilman tätä voidaan ajautua väliaikaisesti arvaamattomaankin härdelliin.

Tästä olen itse eri mieltä. Mielestäni vakuudellisia lainoja ei pitäisi olla tarvetta rajoittaa. Ylipäätään on ihan superharvinaista, että ihmiset eivät pystyisi asuntolainojaan maksamaan ja nykyisilläkin vakuusvaatimuksilla (tyypillisesti hyväksytään vain 70-75% asunnon hinnasta) ei pitäisi olla mikään ongelma realisoida asuntoa. Sijoituslainaakin kun aikanaan kyselin niin sitä olisi saanut vain max. 50% vakuuksien arvosta. Eli kyllä nämä tällaiset lainat rajoittuu tehokkaasti jo lainoittajan riskienhallinnan kautta.

Vakuudettomat kulutusluotot jne. on sitten eri asia ja siellä varmasti jonkinlainen tiukempi sääntely on paikallaan.

Ylipäätään on outoa rajoittaa lainaa pelkästään tulojen perusteella ilman että varallisuutta otetaan huomioon. Onhan se hieman eri asia ottaa 50k€ vuosituloilla 500k€ lainaa jos omaisuutta on 0€ tai jos sitä on 1M€.

Mielenkiinnolla jään odottamaan millaiseksi tämä lopulta muodostuu, mutta luulen, että tässä luodaan enemmän uusia ongelmia kuin ratkotaan vanhoja. Kuten joissain kommenteissa on todettu niin tuntuu että tämä(kin) linjaus tulee muuttamaan sukupolvien välisiä mahdollisuuksia vaurastua asunnoilla sillä velkavipu on aivan oleellinen osa asuntosijoittamista.

6 tykkäystä

Minun mielestäni nämä lauseet ovat ristiriidassa. Jos luotat pankin kykyyn arvioida asiakkaansa maksukyky oikein vakuudellisissa lainoissa, niin miksi se sama pankki ei sitten osaisi arvioida maksukykyä oikein vakuudettomissa lainoissa? Pitää muistaa, että ei näitä vakuudettomia lainoja myönnetä ainoastaan pikavippifirmoissa, vaan myös kaikissa niin sanotuissa oikeissa pankeissa. Ja toisaalta mikään ei estä niin sanottuja pikavippifirmoja siirtymään vakuudellisiin luottoihin jos sääntely siihen ajaa. Myös noista niin sanotuista oikeista pankeista on oikein puhumalla pystynyt saamaan kulutusluottoja rahoittamaan asuntolainojen omarahoitusosuutta. Ei ne vakuudetkaan siis mitenkään automaattisesti autuaaksi tee, ei lainoittajille ole mikään ongelma niin halutessaan arvioida vakuuksien arvoa ja likviditeettiä todellisuutta paremmiksi.

Itse en siis kovin suuresti luota lainoittajien, edes niiden oikeiden pankkien, riskienhallintakykyyn pitkässä juoksussa, vaikka tällä hetkellä suomalaiset pankit ovatkin hoitaneet hommansa esimerkillisesti. Nykyinen regulaatio tuo jo tietysti paljon rajoitteita, mutta aina löytyy keino jolla noususuhdanteessa saadaan kaasu pohjaan kohti jyrkänteen reunaa. Tälläkin hetkellä tosiaan pystyt 100% velkavivulla lainaa saamaan, toki se vähän puhelahjoja vaatii ja jonkinmoisia näyttöjä onnistumisista. Tilanne muuttuu kuitenkin todennäköisesti heti jos taloussuhdanne kääntyy. Sehän se yksi iso ongelma isossa mittakaavassa onkin, että pankista jakavat kyllä auluaasti rahaa ulos nimenomaan silloin kun sitä ei oikeasti tarvittaisi, mutta sitten kun rahalle olisi ihan oikeasti käyttöä laskusuhdanteessa, niin sitten sitä ei irtoa kuin valituille ja harvoille.

Tästä olen sinänsä samaa mieltä, outoahan se on. Mutta menisihän tuo mahdollinen lainakatto todella sekavaksi jos siihen sekoitettaisiin varallisuuskin, jonka arvoa ei tosiaan läheskään aina voi mitenkään yksiselitteistä määrittää, vaan sekin on aina enemmän tai vähemmän pankin arvioista riippuvaista.

Ja kuten olen yllä useampaankin otteeseen maininnut, niin tuo ehdotuksessa pankeille esitetty joustomahdollisuus 15%:n osalta kaikkien myönnettyjen asuntolainojen pääomasta, mahdollistaa myös tuon varallisuuden huomioon ottamisen.

Alan itseasiassa kallistumaan itse sen kannalle, että yhdessä pankkien 15% joustomahdollisuuden ja pääomatulojen tuloissa huomioimisen kanssa, tämä lainakatto vaikuttaa jopa ihan täysin järkevältä ehdotukselta. Kuten aikaisemminkin totesin, niin ei tämäkään tietysti täydellinen malli ole, kuten ei mikään muukaan malli koskaan. En kuitenkaan osaa uskoa, että näillä spekseillä ehdotettu lainakatto vaikuttaisi asuntomarkkinaan mitenkään merkittävästi juuri nyt, mutta se proaktiivisesti hillitsisi tulevaisuuden ylilyöntejä kaiken lainoituksen osalta. Näillä spekseillä siis jopa uskon, että ehdotuksen tavoite voisi toteutua ilman merkittäviä negatiivisia lyhyen aikavälin vaikutuksia.

Kunhan nyt siis vain pitävät sen yhtiölainalyhennysten verovähennysoikeuden entisellään, eivätkä siten aseta meitä piensijoittajia epäedulliseen kilpailutilanteeseen, niin kaikki näyttää minun asuntosijoittajan silmääni jatkavan oikeilla urilla.

Nämä eivät ole ollenkaan ristiriidassa, koska kysymys ei ole pelkästään maksukyvyn arvioinnista, vaan siitä mitkä ovat vaikutukset jos tuo arviointi pettää. Vakuudellisessa lainassa pankki saa omansa pois (ja velallinen saa velan maksettua) realisoimalla vakuuden jos maksukyky pettääkin. Vakuudettoman lainan kun feilaa niin siinä onkin sitten vuosiksi velkajärjestelyä tiedossa ja asiakkuus ulosottoon.

Pitää paikkansa ja tämä on juuri ongelma tällaisessa sääntelyssä, että aina vain luodaan uusia ongelmia kun yritetään pakottaa heterogeeninen joukko velallisia samojen keinotekoisten rajoitteiden piiriin. En ole kaikkea sääntelyä vastaan, mutta toistaiseksi en ole kuullut mitään sen kummempaa perustelua tälle sääntelylle kuin “kotitalouksien yleinen velkaantuminen on kasvanut” ja mielestäni on hölmöä ruveta rajoittamaan bruttovelkaa ottamatta vakuuksia ja muuta omaisuutta ollenkaan huomioon.

Mutta tämä alkaa menemään hieman jo edestakaiseksi ja ohi aiheen niin ehkä lopetan omalta osaltani tämän vaahtoamisen.

Samaa mieltä, että ajauduttiin jo pahasti ohi aiheen, ja taidetaan olla niin eri mieltä asiasta ettei ole kovin hedelmällistä pallotella enempää :slight_smile: Mukava kuitenkin jakaa ajatuksia vaikka eri mieltä ollaankin, eipä pääse oma kupla liikaa vahvistumaan. Pakko silti vielä tältä osin lainata tuota edellistä viestiäni:

1 tykkäys

Lomareissulta tullessa selasin etuoven tarjontaa, ja tällä kertaa perkasin tarkemmin oheista kohdetta:

Kohde on siis Kuopion keskustassa oleva kerrostaloyksiö. Huomion herätti hyvän sijainnin lisäksi tehtyjen remonttien lista.

Kohteen suurin heikkous on hoitovastikkeen suuruus 5,20 € / m2. Energiatodistuksessa on mainittu poisto-iv-järjestelmä, joka ei luonnollisesti ole tehokas ilman lämmön talteenottoa. Lisäksi autopaikkaa ei ainakaan vielä saa, ja tontin vuokrasopimus päättyy 2040. Tällä on entisestään nostava vaikutus hoitovastikkeen suuruuteen.

Kohteen pyyntihinta on 69 000,00 €. Neliöhinnaksi tulee tasan 3 t €. Kuopion keskustasta on myyty yksiöitä 2,4 - 3,3 t € välillä, joten pyyntihinta on sen ylälaitaa. Tämä kuitenkin selittyy tehdyillä remonteilla. Vuokratarjonnan perusteella vuokra voisi olla 520,00 €; ja näillä tiedoilla ja pienellä remonttivarauksella vuokratuotto olisi 6,3 %.

Mitä olette mieltä kohteesta, ja onko analyysissani jotain selkeitä virheitä?

2 tykkäystä

Tulevat remontit? Tuolla oli maininta, että 2020 on suoritettu kattoremontti. Onko sen kustannukset jo jyvitetty osakkaille? Katsoisin ja miettisin tarkkaan tulevien vuosien capexit. Tilinpäätöksestä selviää korkean hoitovastikkeen oikea syy, ja myös mahdollisesti se, mihin suuntaan se on menossa, jos mihinkään.

1 tykkäys

Tulevia remontteja ovat julkisivu- ja asfalttivaurioiden korjaus. Voi siis olla, että näiden suhteen tehdään iso remontti tulevaisuudessa.

Sain välittäjältä kaikki paperit, ja tilinpäätöksen mukaan kattoremontti rahoitettiin viime vuonna kassavaroin.

Onhan sen toki mahdollista, että korkea hoitovastike selittyy sillä, että sitä kerätään “varmuuden vuoksi” vähän enemmän kuin olisi tarve. Tämä kasvattaa talonyhtiön kassaa, jota voidaan sitten käyttää korjauksia varten. Omassa talonyhtiössä näin, ja vastiketta voisi vaikka laskea 20 % ilman ongelmia. Ihan toki spekulaatiota vain miten onkaan tämän kohteen osalta, mutta selviää tämäkin tilinpäätöksestä.

En tunne tuottovaatimustasoja saati asuntomarkkinaa Kuopion alueella, mutta tuollainen yli 6 prosentin tuotto ei ihan hirveästi arvonnousua ennusta, mutta ei siinä mitään vikaa. Itse asiassa olisin itse tyytyväinen, vaikka arvonnousu olisi nolla, koska vuokratuotto on sen verran hyvä. Näin päällisin puolin katsottuna, omasta mielestäni ihan hyvä keissi.

2 tykkäystä

Erittäin nopealla ja pintapuolisella amatöörianalyysillä kiinnittäisin huomiota seuraaviin:

  • Mihin korkea vastike perustuu? Onko vastike rahoituslaskelman perusteella pieni/suuri/sopiva? Vai onko kassa korkeasta vastikkeesta huolimatta tyhjä? Suositus lienee, että olisi kolmen kuukauden vastikkeet taloyhtiön tilillä. Eihän tuo vanhalle osakkeelle mahdoton taso ole.
  • Mahdollisia remontteja lähitulevaisuudessa voi olla ainakin hissi, pihakansi, julkisivu, parvekkeet.

Verrokkianalyysin perusteella tuo on kyllä varsin edullinen. Jos 32-neliöisiä yksiöitä on samasta talosta myyty viime vuosina noin 100 000 eurolla, niin onhan se julma hintaero 9 neliöstä, kun huoneluku on sama. Myyntiajat talossa on kyllä olleet aika pitkiä, mutta en tiedä onko se Kuopiossa ihan normaali taso.

Tämän vuoden vuokrapyynnit olleet näköjään vajaa 500 euroa, mutta toki markkinakin on nyt hieman kehveli ja sen voisi olettaa paranevan jo lyhyelläkin aikajänteellä.

2 tykkäystä

Kassassa oli tilikauden lopussa 10 kuukauden hoitovastikkeet, eli mukava puskuri on kerätty tuleviin remontteihin. Tästä siis jo maksettu kattoremontti pois.

2 tykkäystä

Ei tuota kyllä kovin huonolta saa näillä tiedoilla kuulostamaan. Tuntematta Kuopion markkinaa lainkaan, veikkaisin, että menee aika nopeasti kaupaksi.

Hei vaan,

Täällä kun on useita kokeneitakin vuokraloordeja, niin miten toimia seuraavassa tapauksessa.

Ostan valmiiksi vuokratun asunnon. Luovutus kuukauden vaihteessa, ei ongelmaa vuokrien tai vastikkeiden kohdistuksessa.

Vaan miten vesimaksu kun vuokralainen vaihtuu…? Ennakot alkuvuodesta maksettu aiemmalle omistajalle, seuraavat pari kk mulle ja sit vuokralainen vaihtuu. Miten käytännössä tasaukset menee? Mittarit käsiluettavat. Saako esim. isännöitsijältä tiedon tasauslaskun määrästä kun vuokralainen vaihtuu?

Vastuut vesimaksuista eli kulutusperusteisista maksuista on lähtökohtaisesti pitänyt sopia kauppakirjassa. Eli riippuu kauppakirjasta, miten vastuut eli maksuvelvollisuudet menevät.

Itse tämän kaltaisessa tilanteessa kirjasin (oma asunto) kauppakirjan siten, että maksuvelvollisuus myyjällä hallinnansiirtymiseen asti ja sen jälkeen ostajalla. Muutoinhan vastuu taitaa olla yhteisvastuullinen tai ainakin ostajalla, koska osakkeenomistaja vastaa hallinnoimansa huoneiston kustannuksista. Tässä kirjauksena pitäisi olla siis kuunvaihde.

Itse kävisin dokumentoimassa tai pyytäisin vuokralaista ilmoittamaan vesimittarin lukeman sekä lähettämään siitä kuvan (aikaleimalla) myöhään kuun viimeisenä tai aikaisin seuraavan kuun ensimmäisenä.

1 tykkäys

Joo näin arvelinkin, että itse pitää käydä lukema katsomassa.

Ilmoitanko lukeman isännöitsijälle vuokralaisen vaihtuessa ja hän sitten lähettää tasauslaskun minulle?

Mietin vielä, että kyseessä lienee vesiennakko jonka yhtiö laskuttaa vuokranantajalta joka laskuttaa sen vuokralaiselta. Tällöinhän mitään ongelmaa ei ole. Vuokrasuhteen päättyessä yhtiö lähettää omistajalle joko laskun tai hyvityslaskun joka edelleenlaskutetaan vuokralaiselta vuokrasuhteen lopussa.

Toki tilanne on eri jos yhtiön laskuttama ennakko eroaa vuokralaiselta laskutetusta.

Hoitovastiketta ei saa kerätä varmuuden vuoksi enemmän kuin tarve. Hoitovastikkeella on tarkoitus kattaa vain hoitokulut.

Korjausvastikkeet/Rahoitusvastikkeet kerätään vasta sitten kun korjaukset alkaa, muuten ne jotka maksavat niitä etukäteen myydessään “häviävät” rahat…

Isot korjaukset kannattaa rahoittaa taloyhtiön lainalla. Osakkaat maksavat sen rahoitusvastikkeella, jonka taloyhtiö tulouttaa kirjanpidossaan, jolloin sekin on vähennyskelpoinen vuokratuloista. Pienemmät korjaukset kannattaa rahoittaa ylimääräisellä hoitovastikkeella, siten varsinainen hoitovastike pysyy matalampana.

Matala hoitovastike tietenkin yleensä " nostaa"/ pitää asunnon hinnan korkeampana kuin korkeampi hoitovastike

1 tykkäys

Tuossa esimerkissä tosiaan hoitovastike oli 5,20 euroa, jonka lisäksi maksetaan muut käyttökorvaukset.

Kyseisessä taloyhtiössä kerätään hoitovastikkeella reilua puskuria korjauksiin, jolloin esitystapa voisi olla esimerkiksi:

Hoitovastike 4,20 €/m2.
PTS-vastike 1,00 €/m2.

Tämä olisi mielestäni selkeämpää sekä ostajille että nykyisille taloyhtiön osakkaille.

2 tykkäystä
1 tykkäys

Asiallinen teksti, mutta muutamaan asiaan ei otettu kantaa.

Ensinnäkin pankki. Kun aikanaan remonttiin haetaan pankkilainaa, niin varmasti pankki arvostaa lainatarjouspyynnössä olevaa lausetta “Taloyhtiö on kerännyt 5 vuoden ajan osakkailta 1,00 €/m2 PTS-vastiketta, jonka kokonaiskertymä on esitetty tilinpäätöksessä”. Tämä siis esimerkki, mutta minulla on käytännön kokemusta tällaisista tilanteista. Taloyhtiö siis osoittaa pankille, että tulevan remontin rahoitusta on mietitty tarkkaan jo ennen urakasta päättämistä.

Toiseksi en itse usko, että kaikki osakkaat ymmärtävät sijoittaa varojaan henkilökohtaisesti yhtään ennakkosäästämistä paremmin. Edelleen suuri osa osakkaista pitää varojaan pankkitileillään, ja pahimmassa tapauksessa kuluttaa ne ennakkosäästämisen sijaan.

2 tykkäystä