Täällä 0.48% marginaalilla pääkaupunkiseudulta…
Lahti Osuuspankki ja 0.5% oli minun marginaali perjantaina sidottuna 12kk euriboriin.
Bonuksia, kun tuosta saa vielä autovakuutukseen, niin ei paha.
Satkun laina 15v loput könttänä pois.
Asunto maksaa itseään ja keskustaan saa aina vuokralaisen.
Jos nyt kilpailuttaa niin mahtaakohan viimeisimmällä parin kuukauden korkokehityksellä olla merkitystä sijoituslainojen / normaalien asuntolainojen marginaaleihin. Kilpailu asiakkaista on kovaa ja asuntolainat toimivat sisäänheittotuotteina pankin muihin palveluihin. Onko pankin näkökulmasta mitään merkitystä sille kuinka negatiiviseksi korko painuu? Voiko marginaalit enää painua tuosta 0.5%-0.3% alemmas jos viitekorko menee entistä negatiivisemmaksi?
Espanjan asuntomarkkinoista olisi kiva kuulla lisää, haaveilin asuntoa omaan talvikäyttöön ja kesällä lyhytaikaiseen vuokraukseen. Osaako joku sanoa, mikä on todellinen tilanne näiden asuntovaltaus yms. juttujen kanssa? Mikä on rakennustaso, onko asunnnoissa paljon hometta? Asuin aiemmin Maltalla ja uudetkin asunnot olivat heti umpihomeessa.
Lähinnä tuon verotuksen kannalta pohdin oy:n perustamista jos tietää että jossain kohti tulee taselle joka tapauksessa 5-15 asuntoa niin kannattaisi jo perustaa tuo oy
Jotenkin mennyt mun lainaus päin hanuria. Mun kysymys oli osoitettu Bumberille, mutta oon näköjään onnistunu jotenkin lainaamaan vahingossa sun viestin. My bad.
Samaa pohdintaa käyn minäkin ja olen kallistumassa myös Oy:n kannalle, joskin henk. koht. taseeseen voisi myös joitakin asuntoja elinaikana hankkia, josko tulevaisuudessa kuitenkin taas kaikki pääomaverot, osinkoverot, lainakatot, yhteisöverot ja muut muuttuu moneen kertaan.
1 tykkäys
Piensijoittajat uhrataan Kojamon ja AY-liikkeen tieltä pois? 
“Asuntomarkkinoille luvassa sekasortoa – Suunnitteilla kiristyksiä asuntosijoittamisen verotukseen: ”Vuokramarkkinaa siirtyisi selvemmin suurten pörssiyritysten käsiin””
3 tykkäystä
Olis jotenki absurdiveto, mutta mistäpä näistä tietää.
- Yksityisijoittaja kysyntä laskisi
- Oletettavasti perässä laskisi aloitukset kun kysyntä sakkaisi
- Tukisi asuntojen/ vuokrien nousua kasvukeskuksissa
- Jollain aika välillä toki markkinoille tulisi instikoita enemmän
- Tuo taas nostaa vuokria, koska instikat nyt vaan vuokraa kalliimmalla mitä yksityiset keskimäärin
- Muutenkin tarjonta menisi mielenkiintoiseksi omistusasujienkin suhteen kun tarjonta pienenisi
Paljonko nämä sitten todellisuudessa %:teina olisi voi vain arvailla. Tuntuu ettei tuossa voittaisi muut kuin institutionaaliset sijoittajat joilla mahdollisuus hallinoida kiinteistöinä ja tehdä poistot edelleen as usual. Häviäjiä asuntojen ostajat, yksityissijoittajat, vuokralaiset, valtio?
4 tykkäystä
Tasa-arvo tuosta on kaukana kun kiinteistönomistaja voi tehdä poistoja ennen veroja ja osa omistajista ei maksa pääomatuloveroja lainkaan!
2 tykkäystä
Näihin lainatarjouksen ehtoihin olisi kiva saada aina lisätiedoiksi, että mikä on tarjouksen sajan ansio-/varallisuustilanne, käytettävät vakuudet, omarahoitusosuus, tarjouksen antanut pankki, kohdekaupunki jne. Yksittäinen “Sain marginaaliksi 0,5” ei kerro kovinkaan paljon muille sijoittajille, koska ehdot määräytyvät niin kysyjäkohtaisesti.
Oma lainatarjouskierros tuli tehtyä kuukausi-pari sitten yksityishenkilönä ja kuten yllä kerroin, niin marginaalit mm. Nordeassa, Danskessa, S-pankissa, OP:ssa olivat siellä 0,6-0,8 paikkeilla. OmaSp tarjosi muistaakseni 1,4, joka oli selkeästi eri tasolla kuin millään muulla pankilla. Itsellä okt-lainaa on vielä liki kuusinumeroinen, vapaata kiinteää vakuutta niukasti, mutta pörssivarallisuutta enemmän kuin lainaa. Henkilötakaus on mahdollista käyttää ja omarahoituksen osuutta säätää 0-20 % velattomasta hinnasta, mutta kiinteää vakuutta en viitsi sukulaisilta lähteä panttaamaan. Ansiotulot vähän keskivertokansalaista paremmat ja työ vakituinen. Kohdemarkkinana Tampere.
Laina-ajat sain yksityisenä myös 25 vuoteen melkein kaikilta pankeilta, kun kerroin, että tämä on itselleni yksi tärkeimmistä kriteereistä. Vakuusvajettakin oltaisiin valmiita sietämään joidenkin pankkien osalta jos laittaisi noin 20 prosenttia omaa rahaa kiinni heti kättelyssä. Sanoisin, että yksityishenkilön asuntosijoituslainaan oltiin oikein myötämielisiä.
Yritykselle lähdin kyselemään nyt samaa. Tilanteena se, että perustaisin uuden sijoitusyhtiön, jossa voisin itse olla jollain tavalla takaajana tai sijoittaa/lainata pääomaa yritykseen. Ainoa liiketoiminta olisi nyt alussa ainakin asuntosijoittaminen ja vuokranantaminen. OP lähtisi uudelle yritykselle lainoittamaan ensitiedustelun mukaan vain 7 vuoden maksimilaina-ajalla. Korosta ei puhuttu vielä mitään. Aika kireältä kuulostaa kyllä tuollainen laina-aika. Kun korot ovat yrityslainoissa aika korkealla, niin ei tuosta kyllä tuottavaa toimintaa saa millään jos ei sitten pelkästään flippaa ja panosta taloyhtiölainallisin uudiskohteisiin, joissa pankkilainaa ei tarvita tai se on minimaalisen pieni.
Palaan asiaan kun saan muutaman muun pankin vertailut yrityslainoista.
Pitää se vielä sanoa, että enää ei kovin paljon pelota taloyhtiölainallisetkaan kohteet. Niin on nimittäin tiukkaa suhtautuminen pankeissa näihin. Vakuuskäsittely on ankaraa ja kannustetaan maksamaan taloyhtiölaina heti pois. Tuskin kovin monella on esim. tuollaiseen 150-250 k€ asuntoon nyppäistä 30% myyntihintaa taskun pohjalta ilman pankkilainaa ja jos on, niin tuskin sellaisten toimijoiden paketti kaatuu vaikka verohyötyjä hieman heikennettäisiin tai rahoitusvastikkeet yllättäisi lyhennysvapaiden jälkeen. Ihan persaukisena ei ole kyllä mun tulkinnan mukaan asiaa taloyhtiölainallisiin uudiskohteisiin kasvukeskuksissa.
6 tykkäystä
Sain muutaman vastauksen aloittavan asuntosijoitusyhtiön rahoitukseen liittyen. Nihkeää on. Jotain suttuisia alle 10 vuoden lainoja voisi saada, mutta osa sanoi ihan suoraan, että eivät tässä vaiheessa voi tarjota mitään rahoituspalveluita tämänkaltaisille yrityksille.
Melkein tässä nyt pankit päätti mun puolesta, että strategia on mennä henk. koht. pankkirahoituksella vanhempiin asuntoihin, joissa remontoimalla mahdollista pakottaa hieman arvonnousua. Arvonnousun, lainanlyhennyksen ja lisäsäästöjen kautta sitten uudelleenrahoitusta ja seuraavaa kohdetta. Kun jatkossa pystyy iskemään reilumman potin kerralla uudiskohteeseen, niin voisi perustaa tuon firman ja hankkia sinne taloyhtiölainallisia uudiskohteita ilman pankkirahoitusta.
2 tykkäystä
Asunnon valtaus on ihan todellinen ongelma Espanjassa. Toki se on nyt hivenen helpottamassa, kun uudet lait on tulleet käytäntöön ( häätäminen on mahdollista nyt hivenen nopeammin) Lisäksi siviilioikeudesta on mahdollista hakea nopeampaa häätöpäätöstä. Kunnollinen vartiointi kameroineen on mielestäni ehdoton juttu ( hinnat 40€ kk riippuen asunnon koosta ). Hometta ei tosiaan Espanjassa pidetä minkäänlaisena ongelmana, vaikka se meitä suomalaisia hirvittääkin. Asunto on tietysti hyvä tarkistaa mahdollisten kosteusvaurioiden suhteen aivan kuten Suomessakin. Homekasvusto ei ymmärtääkseni kuitenkaan viihdy kovin hyvin ilmastoidussa asunnossa, joka tietysti on jo tätä päivää normaali tasolla varustelluissa kämpissä. Sama ajatus vuokrausajankohdista on myös meillä. Mikäli sinulla oikeasti herää kiinnostus, voin ohjata muutamalle välittäjälle / lakitoimistolle, joista löytyy kokemusta.
1 tykkäys
Nyt kävi niin, että perinnönjaossa minulle tippui Kajaanista sijoitusasunnon puolikas. Mietinnässä mitä tuolle nyt pitäisi tehdä.
Kohde on 91m2 perheasunto kerrostalossa. Vm1970
Plussia
Vuolas kassavirta
Ei velkaa (tässä kohteessa hyvä asia)
Vuokrattavuus kohtalaisen hyvä, koska alueelta tai ylipäätään kaupungissa ei ole juurikaan yksityisiä perheasuntoja vuokratarjonnassa.
Taloyhtiö suuri
Sitten ne miinukset
Yhtiö on huonossa kunnossa. Suurempia remontteja ei ole tehty. Korjausvelka kasvaa.
Asunnon kylpyhuone ja wc ovat huonossa kunnossa. Kaipaavat remonttia, mutta ei oikein kannata tehdä, jos yhtiöön tulee linjasaneeraus
Yhtiö huonosti hallinoitu. Isännöitsijä on pökäle.
Suurinosa muista osakkaista on eläkeläisiä. Miten yhtiö saa lainaa tuleviin remontteihin?
Arvolaskee
Mielestäni tässä kohteessa riskit ovat liian suuret. Asunto ei ole omaan strategiaan sopiva. Lisäksi hallinnointi eteläsuomesta on hankalaa.
Lyhyelle matikalla asunnon myyntihinta voisi olla noin luokkaa 60k. Sitten, jos laskee noita remontteja esim tulee 1000€/m2 x 91m2 = 91k remontti, niin kassavirta kääntyy äkkiä negatiiviseksi.
Tätini jonka kanssa tämän omistamme on myös valmis luopumaan tästä kohteesta.
Ajatus olisi, että tämän myynnillä saaduilla rahoilla saisin käsirahan, jota sitten voisin käyttää oman sijoitusstrategian mukaisen asunnon hankintaan.
Kysymys kuuluukin. Kannataako tässä nyt jahkailla sen enempää ja laittaa asuntoa myyntiin vuokralaisineen nyt vai odottaa jos vuokralainen kohta lähtee? Vuokralainen on yksinhuoltaja, jolta lapset ovat pikkuhiljaa kodista lähtenyt pois.
7 tykkäystä
Mielestäni listaamasi asiat puoltavat asunnon myymistä ja sen lisäksi asunto ei sovi strategiaasi. Jos taloyhtiössä ei ole 5-vuotissuunnitelmaan listattu suurempia remontteja, niin asunnolle voisi helpommin löytyä sinulle sopivalla hintaa ostaja. Toisaalta ei tarvitse olla kovin harjaantunut silmä erottaakseen heikosti hoidetun taloyhtiön.
Jos kuitenkin pidät asunnon, voinet tulouttaa remonttikustannukset ja vähentää niitä verotuksessa. Rahoitusvastikkeen verovähennysoikeudesta on kuitenkin viimeaikoina taas keskusteltu aktiivisesti ja on olemassa riski sille, että remonttikustannukset jäävät kontollesi joidenkin vuosien päästä.
Oma näkemykseni on että ei kannata jahkailla sen enempää. Osta ennemmin tilalle sellainen mikä istuu strategiaasi - tai vaikka kaksi.
2 tykkäystä
En tuosta löydä juuri positiivisia puolia. Myyntiin vaan. Jos haluat olla vuokralaiselle ystävällinen, kysy koska hän olisi lähdössä asunnosta. Tarvittaessa heti myyntiin ja vapautuminen vuokralaisen toiveissa olevalle päivälle.
Kannattaa myös kysyä, jos vuokralainen olisi kiinnostunut ostamaan asunnon teiltä. Muutamia tapauksia tiedän, että on käynyt noin.
Haasteellinen kohde ja kuten itse listasit, vaikea löytää enemmän positiivisuutta.
Tuossa jo aiemmin mainittiinkin samat ideat mitä tuli mieleen. Kysy nykyiseltä vuokralaiselta kiinnostaako ostaa, saisi nopeat ja helpot kaupat. Edellisestä taloyhtiöstäni samankaltaisella muuttotappioalueella eräs pankki/kiinteistösijoitusrahasto osti muutamilta eläkeläisiltä asunnon itselleen? Sitäkin voisi tiedustella/tutkailla. Ja muuten vaan pikasesti normimyyntiin ja heti alussa hinta kohilleen ettei jää pyörimään.
Tätä on kysytty. Ei ole kiinnostunut.
Hyviä kommentteja ja sain tästä vahvistusta omalle näkemykselle. Viisivuotis suunnitelma ei remonttien osalta näyttänyt niin pahalta, kuin sen oikeastaan pitäisi näyttää. Remonttien kanssa jahkaillaan ja siirretään tulevaisuuteen.
Paljonko oli asunnon hankinta-arvo? Jos myyt tappiolla, niin voit hyödyntää tappiot muista pääomatuloista.