Yksityissijoittajista aika harva pystyy ilman velkaa hankkimaan sijoitusasunnon. Tämä pätee etenkin suuremmissa kaupungeissa.
1 tykkäys
Tarkastelet tuossa nyt vuoden korkohorisonttia. Tämä tarkastelu on relevantti, jos ostaa asunnon nyt myydäkseen vuoden päästä. Ei se yhtälö tosiaankaan toimi.
Kuvio muuttuu siedettävämmäksi, kun tarkastellaan pitkän pidon tapausta. Jos nyt vaikka ajatellaan, että asunto ostetaan pidettäväksi seuraavat 15 vuotta, on relevantti korko 15 vuoden mittainen. Tällä hetkellä 15 vuoden euribor swapin korkotaso on n. 3,4 %. Aivan kaikkea tuottoa ei siis korkojen odoteta syövän tällä horisontilla. (On sitten eri kysymys, kiinnittääkö nyt sen 15 vuoden koron vai pelaako koroilla ja ottaa sen euriborin, se ei muuta tätä laskelmaa.) Ja 15 vuoden aikana voi jo laskea saavansa mahdollisesti reaalista vuokratulon nousua, jos vuokrasopimus sen sallii ja onni on myötä. Myyntihintaakin 15 vuoden päässä voi arvailla, sijainnista riippuen arvonnousu ei ole mitenkään mahdoton ajatus.
7 tykkäystä
Nimellinen ostovoima paranee, mutta reaalinen ostovoima vähenee. Puhuminen ostovoimasta yleensä on aitoa politiikkaa, jossa juksaaminen ja puolitotuudet ovat sallittua.
5 tykkäystä
Kun säästötileiltäkin saa nykyään 3-4% korkoa ilman riskejä ja tähän käytettävä aika merkityksetön verrattuna asunnon hallinnointiin liittyviin työtunteihin, niin ihmettelen miksi joku näin tekisi nykyisillä asuntojen hinnoilla.
Joku tietäjä voi valaista miten vaikkapa yksiön ostaminen esim 100k käteisellä on järkevämpää kuin 100k ~3,5% säästötilillä. Likviditeettikin aivan eri sfääreissä.
7 tykkäystä
Eikö nimenomaan reaalinen ostovoima juuri kääntynyt nousuun? Nimellinen on kaiketi noussut koko ajan.
On kääntynyt nousuun mutta ei ole saavuttanut kahden vuoden takaista tasoa, eikä näillä näkymin tule saavuttamaankaan.
Lisäksi tuo koskee vain palkansaajia, eli kun pistetään matalapalkkaiset rakennustyöläiset pihalle niin keskiansiot nousee vaikka palkat ei nousisikaan.
Kyllä, mutta ostovoima paranee, kuten Nordean raportissa oli todettu. Ja tämä tukisi pohjan saavuttamista/käänteen alkamista.
2 tykkäystä
Kuten tuossa ylempänä jo @Ibidem jo ehti aiemmin kertoa, ei yhden ajanhetken perusteella sijoituspäätöksiä tehdä. Vuokrat kehittyy ±% vuosittain ja tyypillisesti pidemmällä aikavälillä ylöspäin. Korkojen laskiessa vuokra ei välttämättä jousta alaspäin, mutta matti-talletuksesta ei välttämättä enää saa samaa korkoa ja taasen parjatun ostovoiman palautuessa asunnon hintakin saattaa nousta.
Likviditeetin kannalta jokainen tekee omat päätökset, mutta sen voin sanoa, ettei ensimmäistä tai viimeistä 100k kannata välttämättä työntää asuntoon kiinni. Ei tämä silti tarkoita myöskään, että nyt olisi erityisen hyvä hetki ostaa. Kaikki riippuu possasta ja horisontista.
8 tykkäystä
Tämä on hyvin yksinkertaista. Jos luotat tai jopa uskallat sanoa tietäväsi, että ostamasi yksiön vuokrataso nousee ajan yli kustannuksia nopeammin (kuten on aina keskimäärin kasvukeskuksissa tehnyt), niin tuottosi paranee mitä pidempään asunnon omistat. Säästötililtä saamasi korko ei ajan yli todennäköisesti tule nousemaan, ainakaan jos katsoo miten riskitön korko on pitkällä aikavälillä keskimäärin kehittynyt (laskenut).
Toisaalta siinä missä säästötilille laittamasi rahan arvo ei koron lisäksi tule mihinkään koskaan kasvamaan, niin se asunnon arvo todellakin voi ajan yli kasvaa. Historiaa kun katsoo, on se myös kasvukeskuksissa näin aina tupannut pitkällä aikavälillä tekemään.
Ei ole mitään järkeä katsoa asuntojen vuokratuottoja ja säästötilin korkoja tyhjiössä tämän yhden ajanhetken tiedoilla, myös aina ja jatkuvasti muuttuva maailma sen ympärillä pitää huomioida. Tällä hetkellä on tehtävissä varsin erinomaisia asuntohankintoja jos jaksaa tehdä töitä, käyttää aikaansa ja tietää mitä tekee. Toisaalta on tehtävissä varmasti myös aivan surkeita asuntohankintoja, jos menee vaikkapa vuoden Etuovessa seisseen uudisyksiön ostamaan Vantaalta pyyntihintaan. Ihan kuten osakkeissakin, on myös asuntomarkkinoilla mahdollista tehdä aina hyviä ja huonoja ostoksia, hyvillä päästään heittämällä yli säästötilin tuoton ja huonoilla heittämällä sen alle.
15 tykkäystä
Riippuu siitä, mitä ajanjaksoa tarkastellaan. Jos reaalinen ostovoima ensin romahtaa esim. vuoden 2014 tasolle, niin kasvaahan reaalinen ostovoima jos seuraassa kuussa saavutetaan esim. vuoden 2015 reaalinen ostovoima. Ei paljon lohduta.
Tällöin tarkastellaan kuukausi- tai kvartaalimuutosta. Mutta jos tarkastellaan sen sijaan esim. vuosimuutosta, kyse on vieläkin selkeästä reaalisen ostovoiman romahtamisesta. Näkökulman johdatteleva valinta on politiikkaa.
Nordeassa lisäksi esim premium asiakkaille oli lyhennysjousto joka oli 20% lainasummasta. Jos laskee että laina olisi vaikka 150t niin aika monta vuotta pystyy kitkuttelemaan lainaansa että maksaa vain korkoja. Tämä varmasti antaa pelivaraa useammaksi vuodeksi siten että mitään pakkomyyntejä ei tarvitse tehdä. Jos laina-aika esim 20vuotta niin tuo antaa 4vuotta pelivaraa.
Uskon ja tiedän että pankeista löytyy joustoa hankaliin tilanteisiin jos niistä vaan menee avoimesti puhumaan ja laatimaan suunnitelmia. Ei se pitkässä juoksussa ole pankinkaan etu menettää lypsylehmiään.
Moni asia vaikuttaa varmasti siihen ja kokonaisasiakkuus että miten homma toimii. Asunnon sijainti, koulutus, palkkatyö, omaisuus, raha-asioiden hoito ylipäätänsä. Monimutkainen kuvio mutta useampia kavereita tiedän jotka on joustoja hakenut ja tilannettaan sumplinut pankin kanssa niin asiat ovat aina järjestyneet tässä 25 vuoden aikana.
Yksi ehkä tärkein asia on suunnitella ostot aina sen huonoimman skenaarion mukaan ja laskea että miten lyhennyksistä selviää jos käy näin tai näin.
Toinen on kammata läpi kaikki omat menonsa ja miettiä mistä voi luopua ja mitä kilpailuttaa ja mistä tinkiä että saa lisää nettoa/kk.
Kolmas miettiä mistä saa lisätuloa. Palkankorotukset tai ottaa joku toinen mahdollinen työ vastaan josta saa extra tuloa. Jos itsellä olisi ongelmia selvitä veloista niin noista lähtisin liikenteeseen.
Ehkä viimeisimpänä miettisin myymistä, ainakin jos siitä tulisi takkiin rutosti. Suhdanteilla on kuitenkin tapana jossain vaiheessa kääntyä. Myyntiä miettisin jos kämppä on jossain muuttotappiokunnassa mutta jos kasvukeskuksissa niin tässä tilanteessa en lähtisi hötkyämään kuin pakon edessä.
5 tykkäystä
Ja taas löytyi yksi ekonomisti julistamaan varmalla rintaäänellä, että “korkohuiput alkaa olla saavutettu”.
Hassua muuten, että asuntosijoittajien korkosuojaukset jätetään kokonaan mainitsematta, joka epäilemättä vaikuttaa siihen, että monet voivat nukkua yönsä rauhassa.
4 tykkäystä
Ei taida olla ainoa ekonomisti joka näin ennustaa. Taitaa konsensus olla sitä mieltä. Harmittaako se sinua jotenkin?
Voithan tuoda esille oman näkemyksesi asiaan🙂
2 tykkäystä
Kyllä, hyvin moni ekonomisti on ennustellut viime vuosina väärin. Eikä siinä mitään muuten, mutta yllättävän moni on ottanut itsevarman asenteen, jossa oma näkemys julistetaan totuudeksi, eikä edes punnita erilaisia mahdollisuuksia. Muistammehan esim. Hypon entisen päähumoristin “euroalueen korot eivät nouse koskaan” -heitot.
Itse en lukitse osaltani sen enempää näkemystä, että euroalueen korkohuiput on saavutettu kuin että niitä ei ole saavutettu. Sen sijaan lukitsen näkemyksen, että lähitulevaisuuden korkokehitys on monella tavalla poikkeuksellisen epävarmaa, ja siitä on saatu tälläkin viikolla näytteitä.
Kun puhumme sijoitusasunnon ostosta ja asunnon arvostustasosta, mielestäni ostolähtökohdan ei tule perustua siihen ajatukseen, että korkohuiput on nyt saavutettu. Korkojen nousu on edelleen realistinen riski. Kuten realistinen vaihtoehto on sekin, että korkohuiput alkaa olla nyt käsillä.
15 tykkäystä
Niin. Kumpi on relistisempi kuva? Se että korot tästä vielä nousisivat reiluhkosti vai että laskisivat reilusti?
Tuskin tuolla tai muuallakaan autenttisesti väännetään että korkohuippu oli tässä vaan monessa artikkelissa mainitaan että ollaan lähellä korkohuippuja…
“Korkohuippu alkaa olla saavutettu”
Mielestäni tuo ei tarkoita että se on saavutettu vaan sitä että nyt ollaan todennäköisesti lähellä sitä
Tuossa sinun linkkaamassa artikkelissa todetaan samoin… EkP saattaa nostaa vielä korkoja…
Eiköhän tuokin jo todista sen että tämän hetken tietojen valossa ollaan todennäköisesti hyvin löhellö korkohuippuja.
5 tykkäystä
Nii, ei joku 0.5% korotus tälle tasolle enään ole ku 10% nousu korkokuluihin. Enemmän tässä varmaan aletaan jännittään että kauanko tällä tasolla ollaan…
4 tykkäystä
Pitäisi tietty määritellä, että mitä kukin tarkoittaa reiluhkolla korkojen muutoksella. Mutta jos otetaan rajaksi vaikka prosenttiyksikkö, niin viitekorkojen nousu 5,2 %:iin on mielestäni realistinen skenaario, ja silloinhan korkohuippuja ei “alla olla saavutettu”. Jos vedonlyöntiä olisi pakko harrastaa, niin laittaisin itse kyllä panokset silti sen puolelle, että euriborit saavuttaa nopeammin tason 3,2 % kuin 5,2 %.
Erilaisten korkotodennäköisyyksien lisäksi miettisin myös sitä, miten erilaiset korkomuutokset vaikuttavat asuntojen hintoihin. Voin toki olla väärässä, mutta en jaksa uskoa että euriborien painuminen 3,2 %:iin käynnistäisi varsinkaan sijoituskämppien saralla asuntojen hintarallia. Sen sijaan korkojen nousu 5,2 %:iin johtaisi käsityksieni mukaan paljon rajumpaan hintareaktioon kuin se edellinen korkojen nousuprosentti.
Vielä sijoittajien maksukyvystä sen verran, että suurelle osalle velallisista ne nousseet lainanhoitokulut ovat alkaneet vasta realisoitumaan. Viimeisin korontarkistuspäivä on vienyt lainakulut ihan uudelle tasolle. Ja merkittävä osa uudiskohteista on sellaisia, joissa ollaan näihin päiviin asti maksettu taloyhtiölainasta vain korkoa. Jänniä aikoja on luvassa. Suurinta osaa sijoittajia nuo asiat eivät hetkauta, mutta suurta osaa varmasti kuitenkin.
7 tykkäystä
Olen asiasta samaa mieltä👍
En itsekkään mitään rallia odota tässä lähiaikoina mutta., vuokra-asuminen lisääntyy näillä koroilla. Uustuotanto on jäissä joka vaikuttaa viiveellä siihen että kämppiä alkaa poistua kasvukeskusten markkinasta. Olemassa oleva ja tuleva kanta riittävät muutamaksi vuodeksi. Siihen kun ottaa sihdin että korkotasokin todennäköisesti tulee reilusti alas niin asetelma voi muuttua muutamassa vuodessa paljonkin.
Suurimpana uhkana nään erittäin heikon talouden ja sitä kautta lisääntyvän työttömyyden. Senkin todennäköisyys suhteellisen pieni.
On helppo olla samaa mieltä vuokrakysynnän kehityksestä. Nyt olemme kasvukeskuksissa eläneet jo useita vuosia ylitarjonnassa, jonka seurauksena markkinavuokrat ovat kehittyneet todella vaisusti. Eikä sitä hinnoitteluvoimaa oikein tahdo löytyä vieläkään.
Mutta ajat muuttuu. Kasvukeskusten ylitarjonta kulkee kohti asuntopulaa ja ara-kämppien vuokrataso kuroo paikoin todella kovaa vauhtia markinavuokrien tasoa kiinni. Tuossa suhteessa voidaan siis olettaa, että asuntosijoittamisessa kuljetaan kohti helpompia aikoja.
Vaikka vuokramarkkinoilla mentäisiin kohti helpompia aikoja, niin silti mielestäni olemme tilanteessa, jossa asuntojen nykyhinnat, korkotaso sekä vuokrataso eivät ole toimiva yhtälö. Eli joko asuntojen hintojen tai korkojen on laskettava selvästi, tai vastaavasti vuokrien on noustava selvästi. Ja puhun nyt siis asioista suuressa kuvassa. Toki kaikissa markkinoissa niihin yksittäiskohteisiin mennessä voi tehdä hyviä löytöjä.
1 tykkäys