Uskoisin, että todellisuus on jossain välimaastossa - eli vähän kaikkea. Asuntojen hinnat laskee (tapahtunut jo ainakin osittain), korot laskee hieman ja vuokrat nousee hieman. Tällöin markkina näyttää jo vähän valoisemmalta.
3 tykkäystä
Olen seuraillut huvikseni Vantaan myytävien yksiöiden määrää viime kuukausien aikana. Kesän korvilla myytäviä yksiöitä oli ~400 ja nyt n. 325. Joskus muinoin muistelen, että yksiöitä oli myynnissä karkeasti 500.
Eli onhan noita vielä vino pino myynnissä, mutta jos trendi jatkuu, voi jo vuoden päästä määrä olla melko normaali tai jopa alhainen, varsinkin jos uudisrakentaminen pysyy stopissa.
4 tykkäystä
3 tykkäystä
Rakennusliikkeet rajoittaa nyt varmasti myynnissä olevien kohteidensa määrää ja koettavat saada pidettyä niukan tarjonnan imagoa yllä. Jos kerrostalossa on vain muutama huoneisto myynnissä on se houkuttelevampi kohde kuin sama talo josta on 2/3 osaa asunnoista myymättä. Kun yhdestä tulee kaupat livautetaan toinen huoneisto julkiseen myyntiin.
3 tykkäystä
Nyt oli kyllä semmonen väite, että jonkinlainen todistustaakka sinulle tästä nyt kyllä lankeaa.
Muutoin toivon, että jätetään mutuilu vähemmälle.
Edit. Mietin vielä tässä kahvikupposen ääressä tuota väitettäsi ja pakko kysyä, että oletko ihan oikeasti sitä mieltä, että rakennusliikkeet pitävät asuntoja ”piilossa” ja makselevat niistä vastikkeita luodakseen illuusiota niukkuudesta?
4 tykkäystä
Keskustelin juuri pienen grynderin kanssa, joka suunnitteli tulevassa kohteessa pyytävänsä tuttua varaamaan yhden asunnon, jos ei muuten kauppa lähde kulkemaan.
Sanoi lisäksi tunnistavansa ”luodaan illuusio kysynnästä” varauksia kilpailijoiden kohteissa, varauksissa poikkeavat piirteet:
- ensimmäiset varaukset on poikkeavan huonoissa asunnoissa, grynderi kyllä tunnistaa mitkä asunnot rivitalosta normaalitilanteessa myydään ensiksi
- asuntoja varattu mutta yhtään autopaikkaa ei varattuna. Näin ei kuulemma oikea asiakas toimi juuri koskaan.
11 tykkäystä
Juu tuon illuusion kysynnästä uskon kyllä, mutta siitähän ei tuossa Jukan viestissä ollut kyse vaan illuusio niukkuudesta.
Eli siis siitä, että asuntoja pidetään ”piilossa”.
Samaa ajatusta jatkaen lähtökohdaksi ei voi myöskään ottaa sitä, että korot tulevat lähivuosina laskemaan reippaasti esim. 1-2 % väliin.
Entä jos 3-4 % taso jääkin pysyväksi tai pitkäaikaiseksi? En itse usko siihen, mutta sijoituksia ei voi tehdä sillä oletuksella, että laina-ajan kokonaiskorko on keskimäärin vaikka 2 %, vaan lähtisin tekemään kannattavuuslaskelmia 4 % korolla. Tämä kuvastaa muuten hyvin sitä, miten surkea 3-5 % vuokratuotto on nykymarkkinassa.
5 tykkäystä
15- ja 30-vuotiset 3kk euribor swapit pyörii 3-3,5% paikkeilla ja Chathamin ennusteissa euriborin pohjat on 3%, josta suunta tasaisesti 3,75 % paikkeille kymmenen vuoden sisällä. Tähän peilattuna 3-5 % laskennallinen vuokratuotto on mun mielestä korotonta riskiä ja koko sijoituscase nojaa mahdolliseen arvonnousuun.
Jotkut pitää myös vuokratuoton absoluuttista nousua ‘‘bonuksena’’, joka nostaa sijoituksen tuottoprosenttia arvonnousun tavoin. Mikäli kuitenkin arvonnousua tapahtuu, absoluuttisen vuokratuoton pitääkin nousta samaa tahtia, jotta vuokratuotto% pysyisi vakiona.
7 tykkäystä
Joo tämä on totta.
Tuossakin korkeamman koron skenaariossa aika korjannee tilanteen. Korkojen pysyessä korkeammalla uutta ei rakenneta ainakaan paljon jolloin tarjonta on heikkoa eli vuokrissa painetta ylöspäin.
Tässä skenaariossa myös palkat nousevat kovempaa tahtia kuin skenaariossa missä palataan matalaan inflaatio&korkoympäristöön.
Jos korot pysyvät näillä tasoilla pidempään niin on vaikea nähdä sitä, että sijoittajavetoinen tuotanto lähtisi liikkeelle pitkään aikaan. Tämä loisi kyllä aika piankin pulaa vuokra-asunnoista moneen paikkaan.
3 tykkäystä
Sijoitusasuntojen myynteihin on ryhtynyt vain 2,4 prosenttia vastaajista ja lyhennysvapaita on käyttänyt ainoastaan 4,2 prosenttia.
Kysely toteutettiin 1.9.-17.9.2023.
4 tykkäystä
Oli tuossa kyselyssä mielestäni muutama huolestuttava piirre. Ensinnäkin viidesosa kertoo joutuneen säästämään kulutuksestaan nousseiden korkojen vuoksi. Toiseksi vain neljäsosa kertoi kassavirran olevan edelleen positiivinen ja kolmanneksi vain joka kymmenes on korkosuojannut lainansa. Viimeinen tieto oli aito yllätys itselleni. Kuvittelin sijoittajia keskimäärin fiksuimmiksi.
No tuo kassavirran negatiivisuus ei ole itsessään paha asia, kunhan siihen on varautunut. Mutta aika moni ei ole varautunut.
Yksi indikaattori maksuvaikeuksista - joka ei toki erottele sijoittajia ja omistusasujia - on lisäätyneet vastikkeiden maksuvaikeudet. Ja ne ovat lisääntyneet paljon. Totuus on siis jotain ihan muuta kuin mitä tuo kysely siltä osin antaa ymmärtää.
4 tykkäystä
Ei tuo sen huolestuttavampaa ole kuin yksityiselläkään puolella. Positiivinen kassavirta riippuu velkavivusta, se että ihmiset tinkivät jostakin nousseiden korkojen ja inflaation takia on normaalia… Varsinkin kun ostovoima ei seuraa perässä.
Vähemmän huolissani olen sijoittajista. Yleensä heillä on jonkinasteista pääomaa “jemmassa”… Asunnoissa, osakkeissa, rahastoissa. Lisäksi korot on täysmääräisesti vähennettävissä. Jos korot nousee ja korot+vastike syö tuoton niin sit lyhennellään itse. Eipä makseta myöskään veroja pääomatuloista.
Edelleen painotan että tuskin tämä tilanne jatkuu hamaan tulevaisuuteen vaan jos EKP ja FED missio on saada inflaatio alas niin kyllä ne korotkin alas tulee.
8 tykkäystä
Keskimääräinen sijoittaja ei tee satumaisia tuottoja millään markkinalla. Kaikki eivät voi olla rikkaita. On kuitenkin hieman kyseenalaista huudella peräpeiliin, miksette tehnyt tätä tai tuota kun merkit olivat selvät.
Samaa mieltä tunturisuden kanssa. Asuntosijoittaminen nykymarkkinassa vaatii omaa pääomaa, eikä asuntosijoittaminen ole enää jokahenkilönoikeus.
Edit henkilö
11 tykkäystä
Samalla tavalla voisi ruotia löhes jokaista hgi-kusetuspörssiin sijoittanutta jonka pääoma on laskenut sen 30%
Ja osalla velkavipu mukana tuomassa maustetta…
Korkosuojaus näyttäytyi vuosina 2020-2021 erittäin edulliselta riskinhallinnalta ilman mitään peräpeileihin tuijottamistakin.
Päinvastoin, nythän sen asuntosijoittamisen voi aloittaa paljon pienemmällä pääomalla, kun uudiskohteista saa kämppiä edullisimmillaan muutamalla tonnilla + yhtiölaina. Aika näyttää, kuinka toivottavaa osakaskuntaa taloihin tulee, kun kämppiin pääsee kiinni suunnilleen pikavipillä ja pankin lailla kukaan ei ole testaamassa velallisen maksukykyä.
1 tykkäys
Siirtyy yhtiölainallisista sellaisiin jotka myydään velattomana jos liikaa kiristää.
Aikaisemmin sanoit ettei näissä kohteissa vuokra riitä kattamaan kuin kulut. Eli omaa pääomaa tarvitaan.
Sijoittajan riskienhallinta on monisyistä. Vaikka olisi varautunut korkojen nousuun lainojen osalta, tuskin moni osasi varautua kaikkien kulujen nousuun inflaation myötä. Siis myös omassa taloudessa.
Lisäksi korkojen nousun oletettiin yleisesti olevan hitaampaa/jäävän alemmalle tasolle. Tämän takia myös korkosuojauksia oli mahdollista saada niin edullisesti mainitsemanasi ajankohtana. Piti todella kontrata markkinan yleistä näkemystä, mikäli suojasi lainoja korkojen nousulta.
5 tykkäystä
Tarkoitin siis nyt sitä, kuinka pienellä pääomalla pääsee kiinni siihen omaan kämppään. Lisäksi huomautan, että edellä totesin ettei kaikissa kohteissa vuokrataso riitä kattamaan edes hoitovastikkeita ja rahoitusvastikkeiden korkokuluja. Kaikissa kohteissa tilanne tietenkään ei ole noin surkea. Osassa on, ja jos kämppä on vielä selvästi sijjoittajakäyttöön suunniteltu tekele, monissa noissa kohteissa on mielestäni vielä reippaasti hintapainetta alaspäin.
Koronaelvytys ja viimeistään loppuvuodesta 2021 noussut inflaatio mielestäni antoivat kyllä selviä viitteitä korkoriskin kasvusta. Vielä jälkimmäisessä tilanteessakin korkosuojaus oli lähes ilmaista.
1 tykkäys
Jos on jatkuvasti huolissaan kaikista jotka markkinaan rahaa syytää niin ei muuta ehdikkään tehdä kuin olla huolissaan… Pääsääntöisesti asuntoihin sijoittaminen on vähäriskisempää kuin osakkeisiin.
Enemmän kantaisin huolta niistä jotka lykkineet nousukaudella kaiken maailman bumtsibumeihin ja maksaneet kasvuraketeista 5x hintoja siihen nähden mitä kurssit on nyt. Siellä sitä pääoman tuhoa on tapahtunut varmasti eniten.
Pitkäjänteisyys on asuntosijoittamisessa tärkeää ja järkevä talouden hoito. Pankeilta löytyy myös joustoa tällaisiin hetkiin. Osakepuolella velkavivuttaneille ei ymmärrystä ihan samalla tavalla löydy eikä joustoja.
Myös se mistä kämppänsä ostaa ja mihin hintaan on merkitystä. Yleensä näiden sijoitushorisontti on se 10-30vuotta eikä lyhytkatseinen näpertely.
Se että samalla on huolissaan sijoittajista ja samalla puhuu kuinka ylihinnoiteltuja kämpät on… On vähän ristiriidassa. Nythän Juha kannattaa ottaa ilo irti tilanteesta ja ostaa halventuneita kohteita tain sitten vaan jäädä odottamaan josko ongelmat kasaantuisivat ennustamallasi tavalla. Silloinhan saa asuntoja polkuhintaan ja voi käyttää tilanteen edukseen. Itse veikkaan että tällaista ei suuressa mittakaavassa tapahdu vaan tämä oli vaan kupru asuntosijoittajan rakkaudessa.
Jos pääomatuloa on reilusti ja osinkoja yms niin korkojen nousut ei paljoa kirpaise vaikka suojauksia ei ole. Vähennellään maksettavia veroja sitten.