Itse asiassa minä en ole povannut mitään suurta romahdusta. Jos osassa kohteista ylimmistä hintapyynnöistä tullaan alas vaikka se 30 %, on se mielestäni pikemminkin luonteva reaktio muuttuneeseen korkoympäristöön eikä mikään romahdus.
En myöskään povaa mitään suurta pakkomyyntien aaltoa. Osa sijoittajista tulee kyllä joutumaan liriin, mutta ei markkinat siihen kaadu.
Itsellä viimeisin hankinta on vuoden 2021 jälkipuoliskolta. Uudiskohde, joka rahoitettu kokonaan korkosuojatulla lainalla. Pidän sitä edelleenkin ihan hyvänä hankintana. Jos tänään haluaisin ostaa vastaavan kohteen, niin hieman laskeneista asunnon myyntihinnoista huolimatta ostohinnan + rahoituskulujen yhtälö olisi huomattavasti heikompi. Eli ei ole kiirettä ostoksille.
Mitä väliä esim. korkojen noususta on tilanteessa jossa korko+vastike ylittää vuokran asunnossa?jos korko nousee lisää niin maksettavat verot vaan pienenee? Jos pääomatuloja tulee muualta tarpeeksi. Ja onhan näitä tappioita mahdollista hyödyntää 10vuotta
Olen useaan kertaan pohtinut kotimaista asuntosijoittamista vs. pörssin kautta erilaisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittamista. Olen pitänyt jo pitkään, myös nolla korkojen aikaan vapaan kassavirran puolesta kasvukeskusten kohteita aika täyteen hinnoiteltuina. Tuotto on jo ennen korkojen nousua usein perustunut arvonnousuun.
Kysyisinkin teiltä, miksi asunnot eikä esimerkiksi REIT / kiinteistösijoitusyhtiöt? Joissa pääsee monessa tälläkin hetkellä ostamaan osuutta kiinteistökannasta yli 30% alennuksessa tasearvoon, monella velat on sidottu kiinteiksi ja parhaimmissa tapauksissa ensimmäiset isot maturiteetit tulee vastaan 2028->. Tämän lisäksi et joudu aktiivisesti huoltamaan omia asuntoja saati säätämään vuokralaisten tai vuokralaisten välitysfirmojen kanssa vaan yhtiön johto ja ammattilaiset hoitavat kaiken. Katselet vain kun tilille tulee kvartaali/kk tasolla osinkoja. Ymmärrän että velkavivulla saa isompaa tuottoa, mutta mikä estää ottamasta esimerkiksi sijoituslainaa ja tekemällä pörssin kautta samaa asiaa?
Lisäksi pystyn kiinteistösijoitusyhtiöiden kautta valitsemaan sektoreita, joihin minulla ei olisi yksityissijoittajana juurikaan pääsyä: logistiikka, sairaalat, triple net lease, kauppakeskukset, telekommunikaatio jne.
Ehkä suorissa asuntosijoituksissa on jotain hyötyjä mitä en vain havaitse - auttakaa ymmärtämään, tämä ei ole haasto Yksi kulma jonka näen voisi olla jälkikasvua varten hankitut yksiöt / kaksiot pitkällä tähtäimellä, joiden ei välttämättä tarvitsisikaan takoa samanlaista tuottoa - kunhan ne pysyisivät kassavirtapositiivisina Ajatuksella että pääsisivät niihin edullisesti asumaan esimerkiksi opiskeluja varten.
Näitäkin kahta lajia voi harrastaa niin monella eri tavalla. Jos miettii ‘‘perinteistä’’ asuntsosijoittajaa, niin 70% velkavipu on ollut ihan yleinen käytäntö. Jos on sattunut olemaan tuollaisella vivulla liikenteessä viime vuosina, on ihan oikea riski sille, että oma pääoma on tuhoutunut/tuhoutuu täysin ja miinuksellekin voi mennä. Samalla kasssakriisi voi pakottaa realisoimaan kohteita. Kuten mainittu, konsensus ei odottanut tällaista korkoympäristöä ja silloin on helppo mennä muiden mukana ja jättää korkosuojaukset tekemättä.
Siinä missä asuntosijoittamista harva harrastaa ilman vipua, osakesijoittamisessa monella on sääntönä, että lainarahalla ei sijoiteta. Vaikka sijoittaisi mihin tahansa bumtsibumeihin, niin tappiot on silloin rajattu sataan prosenttiin. Indeksisijoittajallekin -30% taulussa ei tunnu kivalta, mutta mieluummin ottaisin sen, kuin parin vuoden takaisilla markkina-arvoilla maksimilla vivutetun kasvukeskussalkun.
Toki joo, jos samanlaisella vivulla sijoittaa osakkeet vs asunnot, niin osakkeet ovat riskisempiä. Toi ei kuitenkaan oo kovin mielekäs vertaus, kun käytännössä aina on puhuttu miten nimenomaan velkavipu on koko asuntosijoittamisen suola ja puolestaan vipua käyttävät osakesijoittajat on nähty lähes uhkapelureina.
Tarkoitus ei ollut nyt verrata, kumpi on parempi sijoitusmuoto. Tarkoitus on ainoastaan tuoda esiin, että asuntosijoittaminenkin on touhua, jossa moni kokematon ja kokenutkin polttaa näppinsä.
Enemmän painoarvoa pitäisin yhtiön kestävällä osingonmaksukyvyllä. Alennuksella tasearvoon suhteutettuna ei tee oikein mitään, jossei se realisoidu omistajille.
Nimenomaan tästä syystä moni sijoittaa suoraan asuntoihin. Kun saa itse tehdä kaiken, pystyy itse vaikuttamaan asioihin ja säästää pitkän pennin, kun ei tarvitse maksaa ammattilaisille. Harri Huru puhuu usein brrrr-strategiasta, joka konkretisoi aika aloittelijaystävällisesti, mistä asuntosijoittamisessa on parhaillaan kyse. Toki Hurun esimerkeissä yleensä kaikki menee täysin nappiin, mikä ei monen kohdalla ihan vastaa todellisuutta.
Mikäli ei halua itse vaivautua tekemään mitään, niin lähes kaiken voi ulkoistaa, mikä puolestaan näkyy tuotoissa. Täysin passiiviselle sijoittajalle löytyy mielestäni parempiakin sijoituskohteita.
Tällöin täytyisi myös tietää vähän kyseisistä sektoreista. Eli minkälaisia riskejä sektorilla on ja minkälainen tuottovaatimus kyseiselle sektorille tulisi asettaa jne. Eli ei ihan suoraan vertailukelpoisia asuntojen kanssa.
Asunnot mahdollistavat erilaisia kikkailuja. Esimerkkinä tämä mainitsemasi. Voit vuokrata alennuksella jälkikasvulle asunnon, jolloin periaatteessa lahjoitat rahaa, josta et itse ole maksanut tuloveroa. Toki näissäkin kannattaa aina huomioida, että mikä on verottajan kanta asiaan. Esim hoitovastikkeen hinnalla vuokraamalla verottaja saattaisi katsoa, että vastike ei ole vähennyskelpoinen, koska asunnon käyttötarkoitus ei ole enää sijoitusasunto (ei varma tieto).
Toisaalta, myös osakkeet ja rahastot mahdollistavat kikkailuja. Esim tappiollisten osakkeiden helppo realisointi&verovähennys, voitollisten osakkeiden verovapaa lahjoitus jne jne. Mielestäni paras combo on, kun omistaa jokaista omaisuuslajia jonkin verran. Silloin pystyy kikkailemaan eniten (lain sallimissa rajoissa tietenkin) ja riskit hajautuu.
Toki, yhtiöitä kuten asuntojakin on monenlaisia, mutta jos katsoo kiinteistösijoitusyhtiöissä FFO kehitystä ja sitä kautta osinkojen kehitystä, niin etenkin tämän hetkisellä arvostuksella saattaa asuntosijoittaja yllättyä minkälaista tuottoa voisi olla tulossa korkojen myötä poljetulta osakepuolelta vs. suorat asuntosijoitukset, joissa joudut kärvistelemään ~5% kokonaiskoron kanssa Etenkin kun myyjäpuolella ei ole vielä näkyvissä vastaavaa hintojen laskua kuten kiinteistö osakkeissa.
Ah no tämä selittää kyllä osaltaan - eli sellaista tee se itse meininkiä Kuitenkin, näihin käytetty aika on pois jostain muusta elämässä. Eli jos tekisi vertailua käytät itse aikaa omistamiesi kohteiden kunnostamiseen ja sitä kautta arvonnousua ja/tai arvon ylläpitämistä. Ja ymmärrän että asuntosijoittamista tehdään toki monesta kulmasta. Osa ostaa holdiin ja hamuaa vuokratuottoja, toinen hankkii remonttikuntoisen ja flippaa sen eteenpäin kunnostamisen jälkeen jne.
Pörssin kautta ostettavissa kiinteistösijoituksissa haet toki myös osakkeille arvonnousua yhtiön performanssin ja kasvun kautta. Toki tämän eteen ei itse tarvitse tehdä juurikaan muuta, kuin seurata yhtiön suoriutumista. Omalle käytetylle ajallekin kannattaa mielestäni laskea jotain arvoa.
Aika pienellä vaivalla löytää esimerkiksi analyysiä sektoreittain TAM ja vastaavaa analyysiä täytyy toki yhtiöiden sijoitusportfolioon kuin asuntosijoittaja tekisi omistamiensa kohteiden taloyhtiöön, alueen kaavoitukseen jne.
Ostan kyllä tuon ajatuksen, että kannattaa omistaa erilaisia omaisuusluokkia. En vain ole pitkään aikaan saanut laskimella arvioitua vastaavaa tuottoa sijoitusasunnoista. Etenkin nyt, kun REIT yhtiöitä on moukaroitu oikein olan takaa.
Käsittääkseni pitkässä juoksussa korkeilta koroilta suojautuminen on edullisinta keräämällä säästöjä ts. korkopuskuri. Hetkellisesti saattaa tosin tehdä hyvän diilin jos osuu suojauksen kanssa oikeaan ajoitukseen.
Varmasti verotehokkain tapa olisi lahjoittaa/ jättää perinnöksi kämppä jossa on ollut mittava yhtiölainaosuus jonka on saanut vähentää verotuksessa.
Tai lahjoittelee sen alle 5t kolmen vuoden välein ja maksaa lastensa muut elämisen kulut. Autokin voi olla omissa nimissä ja käyttöoikeus muilla. Sivuvisaakin voi vinguttaa yms… Konsteja on varmasti monia jos haluaa leikkiin ryhtyä.
Ensimmäisenä koronakeväänä esim. kymppivuotista kiinteää sai ainakin hintaan 0,2 % + perusmarginaali. Ehkä edullisemminkin. Itsellä sijoituskämpissä kokonaiskorko on reilu 1,2 % jonnekin 2030-luvun puoliväliin saakka, josta about puolet on perusmarginaalia ja puolet korkosuojauksen tuomaa lisähintaa.
Se minua juuri ihmetyttää, että kun vastaan tuli markkinatilanne, jossa korkosuojaukset tarjosi todella loistavia mahdollisuuksia, moni tuudittautui vanhoihin opinkappaleisiinsa.
Varmaankin siksi korkosuojauset jäivät suurimmalla joukolla ottamatta kun asiantuntijat kilpaa vakuuttelivat korkojen pysyvän alhaalla vielä pitkään. Nyt ne samat asiantuntijat ennustavat korkojen pysyvän ylhäällä pitkään. Tekemällä siis päinvastoin kun asiantuntijat neuvovat menee keskimääräistä paremmin.
Jos sijoituslainojen korkokulut ovat vuodelta vaikkapa 10 000e, ja vuokratulot vaikkapa 8000e (sis vastikkeet tms.), niin siirtyykö tuo 2000e syntyvä alijäämä käytettäväksi 5v aikana?
Selkeä homma, jos olisi osakemyyntejä, että kyllä siirtyy käytettäväksi seuraavat 5v, mutta käyttäytyykö korkomenot samalla tavalla, eli että voin vähentää edellisen vuoden korkotappiot/korkokuluja myös niin “lihavempina” vuosina.
Suomen suurin vuokranantaja tarjoaa jatkossa paitsi entistä kalliimpaa asumista, niin myös heikompaa laatua:
”Eli priorisoimme vielä. Mukavuuskorjauksia ja ajantasaistamisia olemme joutuneet jo nyt aika paljon siirtämään, jos vaikka keittiö on vähän kulahtanut tai kylpyhuoneet ovat vanhanaikaisia. Yritämme välttää sitä, ettei korjata ennenaikaisesti.”
En tajua, miten kyseinen tj on edelleen pestissä. Suomen mittakaavassa todella suuri kiinteistöyhtiö mokaa täysin rahoituksen hallinnan olemalla suojaamatta lainojaan. Syyttää vain hallitusta asiasta. Yksityisellä puolella olisi varmasti tullut potkut. Harmittaa kunnolla vähävaraisten puolesta, jotka joutuvat kärsimään leväperäisestä johtamisesta.
:
Yksi kulma jonka näen voisi olla jälkikasvua varten hankitut yksiöt / kaksiot pitkällä tähtäimellä, joiden ei välttämättä tarvitsisikaan takoa samanlaista tuottoa - kunhan ne pysyisivät kassavirtapositiivisina 
Ajatuksella että pääsisivät niihin edullisesti asumaan esimerkiksi opiskeluja varten.
Etenkin kun myyjäpuolella ei ole vielä näkyvissä vastaavaa hintojen laskua kuten kiinteistö osakkeissa.
Kuitenkin, näihin käytetty aika on pois jostain muusta elämässä. Eli jos tekisi vertailua käytät itse aikaa omistamiesi kohteiden kunnostamiseen ja sitä kautta arvonnousua ja/tai arvon ylläpitämistä. Ja ymmärrän että asuntosijoittamista tehdään toki monesta kulmasta. Osa ostaa holdiin ja hamuaa vuokratuottoja, toinen hankkii remonttikuntoisen ja flippaa sen eteenpäin kunnostamisen jälkeen jne.