Katsoin alla olevan videon. Timo Metsolan näkemyksiä on aina mielenkiintoinen kuunnella, teille jotka ette tunne, niin hän on yksi Suomen asuntosijoittamisen pioneereista, aloittanut 90 luvulla asuntosijoittamisen, eli hyvin pitkä historia ja kokemus aiheesta. Mieleen jääneet asiat.
Suomen vuokramarkkinoinen sääntelyn purkamisesta vuodesta 1995 noin vuoteen 2020 asuntomarkkinoilla on vallinnut krooninen vuokra-asuntopula. Asuntosijoittajan on hyvä ymmärtää tämä vuokramarkkinan historia, jotta voi käsittää missä ollaan tänään ja mihin ollaan menossa.
Vuokra-asuntoja on valmistunut markkinoille vuosi vuodelta enemmän ja jo vuonna 2020 on saavutettu vuokramarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan tasapaino
Ennen 2020 vuokraaminen on ollut helppoa vuokra-asuntopulan johdosta ja matalien korkojen takia
Jatkossa vuokra-asuntojen määrän kasvun myötä asuntosijoittajan on kilpailtava vuokralaisista siinä missä muutkin yritykset kilpailevat keskenään asiakkaista. Vuokraasumisen suosio on kuitenkin kasvussa
Syrjäseuduilla tullaan näkemään paljon asuntoyhtiöiden konkursseja joihin ei olla Suomessa totuttu, nollakorkoaika vielä piti näitä yhtiöitä hengissä mutta nykykorkotasolla ei enään selvitä.
Tuntuu siltä että aika harvalta asuntosijoitusgurulta tulee näin inhorealistista puhetta asuntosijoittamisesta.
Meillä on uudiskohteita, joiden myyntihinta voi olla nolla euroa.
Asunnoissa 0 euroa ei ole mikään pohja kohteen arvolle, vaan asiaan pätee samat lainalaisuudet kuin golf-osakkeisiin, joissa myyjät ovat joissain tilanteissa maksaneet ostajalle.
Juu… Uudiskohteiden nolla-arvo oli tässä tapauksessa taloyhtiölainan kanssa. Esim. Oma osuus on 20% ja taloyhtiölaina 80% niin jos arvo tullut 20% alas niin silloin hinta on 0€ mutta taloyhtiölaina jää ostajalle…
Noita kohteita jossa arvo on miinusmerkkinen löytyy varmasti muuttotappio paikkakunnilta jossa remontoitavaa olisi tulossa paljon mutta lainoja ei edes myönnetä taloyhtiölle… Vastikkeet juoksevat mutta käytännössä mitään arvoa ei seinillä ole. Hyvä jos saat vuokrattua kohteen edes hinnalla joka kattaa osan kuluista…
Uusimmassa Ostan asuntoja -podissa Huru toteaa, että yritykset operoivat ilman vakuusmaksuja korkeampien vuokrien turvin. Puhutaan ilmeisesti 50-80 euron tasosta. Oletteko itse tehneet samanlaisia havaintoja?
Yleisellä tasolla minullakin tällainen käsitys on, ja Hurulla olikin hyvä omakohtainen kokemus kahdesta vierekkäisestä yhtiöstä. Toki jakso on samalla mainos Hurun hyvän ystävän firmalle.
Mutta jokainen asunto on oma ympäristönsä ja pitää punnita kestääkö 20-50e korotukset, jos vuokrat on jo ennestään markkinoiden yläpäässä. 1250e vakuus maksaa noin 99e/vuosi jos maksaa kerralla.
Erittäin hyvä työkalu yksityisen va:n pakkiin perinteisen raha vakuuden rinnalle.
Esim tällaisia on tarjolla…
Kyllä nyt itse ainakin lähden siitä että muutaman kk vuokravakuus tulee löytyä vuokralaiselta. Sehän kuitenkin jossain määrin on tehty vuokraajan turvaksi jos vuokralainen ei hoida velvoitteitaan.
" Tampereen VTS-kotien asiakkuusjohtaja Kristian Unkuri arvioi, että vuokria saatetaan joutua korottamaan 5–6 prosenttia."
“Yh-kotien toimitusjohtaja Janne Tuominen arvelee, että vuokria nostetaan keskimäärin 5 prosenttia. Tampere omistaa osan YH Kodeista. Yhtiöllä on vuokra-asuntoja muun muassa Tampereen ja Turun seudulla. ”Vuokrayhtiöiden on pakko korottaa vuokria, koska muuten ne ovat ongelmissa”, Tuominen sanoo”
"Tampereen Vuokra-asunnot budjetoi ja määrittelee vuokrat marraskuun aikana, ja hallitus tekee lopullisen päätöksen joulukuun kokouksessa, kertoo yhtiön toimitusjohtaja Marko Salonen sähköpostitse. Vuokrantarkistukset astuvat voimaan osassa asunnoista maaliskuussa ja osassa huhtikuussa 2024.
Salonen arvioi alustavasti, että vuokrankorotus on 4–5 prosentin luokkaa."
Länsi-Savossa avoin juttu Mikkelin vuokra-asuntotilanteesta.
Vuokranantajille Mikkeli on kohtalaisen haastavaa seutua, arvioi ekonomisti Eemeli Karlsson Suomen Vuokranantajista.
– Kun on kysytty millaista vuokralaisen löytäminen on ollut, Mikkeli on ihan häntäpäässä. Perässä ovat vain pääkaupunkiseudun Kerava, Vantaa ja Espoo.
Karlsson arvioi, että taustalla voi olla uudisrakentamisen ja vähenevän asukasluvun yhteisvaikutus.
Yleisesti vuokralla asumistesta:
Karlssonin mukaan yleinen trendi Suomessa on vuokra-asumisen lisääntyminen. Taustalla ovat maahanmuutto ja väen ikääntyminen. Samalla yksin asuminen lisääntyy.
Myös nykyisellä taloustilanteella on vaikutusta.
– Perinteisesti haastavina aikoina vuokra-asuminen lisääntyy entisestään.
Tämä tapaus on hyvä esimerkki siitä, että asuntosijoittajien riskienhallinta on keskimääräistä paremmalla tasolla. Lisäksi moni sijoittaja on todellinen tee se itse -heppu, joka remontoi, hallinnoi, kehittää, vuokraa ym. kiinteistöjä.
Tosin tässäkin on hankittu niitä 10k asuntoja taantuvasta pikkukunnasta (Kemi). Timo Metsola totesi osuvasti, että nolla ei suinkaan ole alaraja, jonne asunnon arvo voi vajota, vaan arvo voi painua negatiiviseksi juoksevien kustannusten takia. Tosin tuntemalla alueen mikromarkkinan hyvin voi menestyäkin vielä suht pitkään.
Joka tapauksessa lähinnä bullerona viime vuosina ”soitellen sotaan” lähteneet asuntosijoittajat ovat nyt vaikeuksissa. Kun tietää, mitä tekee, ei ole hädänpäivää nykymarkkinassakaan.
Olisi sulaa hulluutta olla korkosuojaamatta esim. miljoonien asuntosalkku.
Liian korkean vuokran kanssa pitää tosiaan olla tarkkana. Kun mennään kipurajan yli, asuntoon tunkevat vain ihmiset, joilla ei siihen oikeasti ole varaa (ehkä edes tuettuna). Tähän kun lätkäistään päälle houkuttimeksi “nollavakuus” niin saattaa houkuttaa väärää kohderyhmää.
Pidän konseptista - ja onhan siinä se vuokralaisen tarkistuspalvelu samassakin eli ei ihan sikaa säkissä oteta. Vakuus as a service - VAAS?
Suomen Yrittäjien pääekonomisti Juhana Brotherus huomauttaa kommentissaan, että elokuussa myönnettiin rakennuslupa vain 1 058 asunnon rakentamiseen, mikä on tilastohistorian heikoin elokuu.
”Vain kerran aiemmin on edes alitettu 2 000 asunnon lupamäärä elokuussa – vuonna 1995 ja silloinkin lukema oli 1 903 asuntoa”, Brotherus sanoo tiedotteessa.
Kun nuo valmistuvat kämpät saadaan joskus myydyiksi, niin uusien projektien käynnistämiselle on kyllä latu jo auki. Mieleen tulee useitakin kohteita, joissa esim. vanha rakennuskanta on jo purettu ja/tai maatöitä on tehty, mutta rakentamissuunnitelmat on laitettu siinä vaiheessa tauolle puuttuvan kysynnän vuoksi. Kun nuo projektit joskus käynnistyy, niin ihan nollapisteestä ei tarvitse lähteä liikkeelle.
Gryndirakentaminen ainakin on ajanut niin totaalista seinää vasten, että kestää todella kauan nousta entisille tasoille - jos sinne edes koskaan päästään. Toki alkavia kohteita viedään eteenpäin niin paljon kuin mahdollista, jotta lähtökäskyn syntyessä ollaan valmiita kaasuttamaan. Ongelmana tällä hetkellä pidän sitä, että ihmiset ovat tottuneet liialti siihen, että talouden häiriöt (ts. korkomaailman muutokset), ovat menneet nopeasti ohi. Viimeisin mikä hyvin muistetaan on 2008 talouskriisi, joka loppupeleissä oli vain todella terävä ja nopea piikki. Asuntotuotanto ei kunnolla kerennyt edes jarruttamaan ja taas oltiin uudessa nousussa. Nyt ollaan täysin uuden äärellä, ainakin Suomen maaperällä. Ennustan tästä noususta maltillista niin nopeuden kun laajuudenkin suhteen.
Enpä muista ennen törmänneeni rikosuutisointiin, jossa mainitaan rikospaikan lisäksi myös vuokranantajan nimi (maksumuuri):
Kohtuullisen paljon muuten nimenomaan Joo-kotien kohteista löytyy kommentointia osastolta “narkkien talo” ja “jatkuvaa rikollisuutta”. Nettikeskustelut ovat vain nettikeskustelua, mutta asiaa voi suhteuttaa myös muista markkinaehtoisesti toimivista vuokrayhtiöistä käytävään keskusteluun, joissa kritiikki ei ole nähdäkseni lainkaan yhtä laaja-alaista.
Matalan kynnyksen vuokra-asunnot (ei vuokravakuutta, ensimmäinen vuokra alennuksella jne) on kaksiteräinen miekka. Asukaskunta muuttuu helposti kovin toisenlaiseksi kuin taloissa, joissa on myös omistusasumista ja jossa yksityiset vuokranantajat edellyttävät parin kuukauden vakuutta vuokrasopimuksen syntymiseksi. Ja yhä useampi taitaa edellyttää, että se vakuus tulee vuokralaisen omista varoista eikä esim. Kelalta, mikä edelleen vähentää vuokrasuhteen laadullista riskiä.
Itse en omiin sijoitusasuntoihini halua ottaa Kelan maksamia vuokralaisia. Tämä puhtaasti riskienhallinnan takia. Mielestäni on hyvä, jos vuokralaisella on jotain menetettävää, jos sössii asiansa. Asunnotkin on tullut ostettua alueelta, missä itse olen halunnut asua ja nyt myöhemmin sillä periaatteella, että missä itse olisin voinut kuvitella asuvani. Yhtään kämppää ei ole siten tullut ostettua näistä uusista vuokralähiöistä.
Vuokrausaste lievässä laskussa. Asuntokannan arvo laskussa. Vuokrankorotusten tekeminen vaikeaa. Uusia rakennushankkeita ei edelleenkään käynnistetä, mutta vanhoja keskeneräisiä projekteja on edelleen valmistumisvaiheessa. Parempiin aikoihin kuitenkin uskotaan.
Pientä kaupunginosan vuokramarkkinoiden tarkastelua.
Noin 2,5 kk myöhemmin: 31 vuokrattavaa asuntoa, joista 30 odottaa ensiasukastaan. Parhaimmillaankin käynnissä on kampanja, jossa ensimmäisen vuokran saa puoleen hintaan.
Kaiken kaikkiaan Vuokraovessa näyttäisi olevan tällä hetkellä 74 asuntoa Tesomalta, joka on paljon.
Mielenkiintoinen huomio kuitenkin on, että noista kämpistä vain 9 on yksityisten vuokranantajien asuntoa ja niistä vain 2 on heti vapaina. Toinen niistä on isohko kulahtanut kolmio. Toinen hieman siistimpi, mutta modernisointia kaipaava tilava kaksio.
Noihin loppuihin asuntoihin mahtuu toki mukaan myös kaupungin vuokrayhtiön halvempaa vanhaa asumiskantaa, mutta ennen kaikkea tarjolla on voittoa tavoittelevien yhtiöiden uudiskämppiä. Siis niitä, joissa vuokrataso on se tyyliin 100 euroa korkeampi kuin yksityisellä puolella, mutta joihin asukkaita houkutellaan esim. ensimmäisen vuokran alennuksella ja sillä, että asukkaalta ei edellytetä vakuutta. Jotenkin tuntuu, että helpon vuokrattavuuden vetovoima on hiipunut, jos se samalla tarkoittaa korkeampaa vuokratasoa.
